【正文】 ....... 65 二、資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn) ............................................................................................................ 65 三、拆遷安置風(fēng)險(xiǎn) ............................................................................................................ 65 四、拆遷政策風(fēng)險(xiǎn) ............................................................................................................ 66 五、籌資風(fēng)險(xiǎn) ................................................................................................................... 66 第十五章 社會經(jīng)濟(jì)評價(jià) ........................................................................................................ 67 第十六章 結(jié)論 ...................................................................................................................... 68 1 第一章 項(xiàng)目總論 一、項(xiàng)目提要 （一） 項(xiàng)目名稱 XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)安置房建設(shè)項(xiàng)目 （二） 項(xiàng)目 運(yùn)營實(shí)施 單位概況 建設(shè)單位： XX 市工業(yè)集中發(fā)展建設(shè)投資有限責(zé)任公司 （三 ） 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》； 《中華人民共和國土地管理法》； 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》； XX 經(jīng)開區(qū) XX 河兩岸修建性詳細(xì)規(guī)劃 ； XX 災(zāi)后重建的相關(guān)優(yōu)惠政策； XX 市征地補(bǔ)償安置暫行辦法實(shí)施細(xì)則； 其他相關(guān)資料。 二 、 項(xiàng)目主要結(jié)論 （一） 本項(xiàng)目 利用已規(guī)劃安置房建設(shè)用地 進(jìn)行實(shí)施，為 XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 搬遷居民建設(shè)安置房， 將分散居住的居民集中居住，達(dá)到改善居住水平的目的； 同時 居民實(shí)現(xiàn)集中居住節(jié)約的土地用于 滿足 XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 發(fā)展所需用地 需求 ， 吸引更多投資者進(jìn) 駐，為 XX 實(shí)現(xiàn)“工業(yè)強(qiáng)市”、促進(jìn) XX的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 （二）項(xiàng)目是 保障 XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 發(fā)展、 完成災(zāi)后重建、 推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，建設(shè)和諧社會、 建設(shè)世界現(xiàn)代田園城市示范區(qū)、 改善當(dāng)?shù)鼗A(chǔ) 2 設(shè)施和投資環(huán)境， 提高當(dāng)?shù)鼐用袷杖牒途幼?、就業(yè)和創(chuàng)業(yè)環(huán)境 的需要。 （三）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容如下： 一期 二期 三期 總用地面積 95, 43, 46, 建筑占地面積 15, 16, 總建筑面積 113, 30, 61, 住宅建筑面積 92, 55, 商業(yè)建筑面積 18, 30, 6, 物業(yè)管理用房 配套設(shè)施面積 2, 地下停車場 10, 綜合市場（地下部分） 綠地率 % % % 建筑密度 % % % 容積率 項(xiàng)目建設(shè)期建設(shè)期為 年，自 20xx 年 3 月起至 20xx 年 8 月止。 （四） 估算項(xiàng)目總投資費(fèi)用包括：土地費(fèi)用、建安費(fèi)、工程其它費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息等。經(jīng)測算，項(xiàng)目總投資約 65, 萬元，其中一期為 32, 萬元，二期 14, 萬元，三期為 17, 萬元。 （五） 本項(xiàng)目為 BT 項(xiàng)目， 總投資為 65, 萬元 ， 全部 項(xiàng)目承建方負(fù)責(zé)籌集；在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收完畢后由項(xiàng)目業(yè)主按經(jīng)審計(jì)的工程建設(shè)金額按 4︰ 3︰ 3 的比例 分 3 年項(xiàng)目承建方支付費(fèi)用；業(yè)主所需工程建設(shè)金額由XX 市人民政府安排財(cái)政資金予以解決 。 。 （六） 項(xiàng)目實(shí)施后可 進(jìn)一步滿足 XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 發(fā)展用 地需求， 改善當(dāng)?shù)鼐用窬幼…h(huán)境，提高當(dāng)?shù)鼐用袷杖?，改善基礎(chǔ)設(shè)施和投資環(huán)境，促進(jìn)XX 市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)，社會效益顯著，因此本項(xiàng)目可行。 3 第二章 項(xiàng)目 背景 與建設(shè)必要性 一、 項(xiàng)目背景 20xx 年， XX 市抓 住 發(fā)達(dá)地區(qū)向西部轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇，成功搭建了XX、 XX 兩省企業(yè)投資區(qū)域合作平臺 ——XXXX 科技產(chǎn)業(yè)園。 XX 科技產(chǎn)業(yè)園是在 XX 省和 XX 省以及成都市 領(lǐng)導(dǎo) 高度重視和親自關(guān)心下，于 20xx年 4 月 9 日在 XXXX 市正式成立的。園區(qū)規(guī)劃面積 平方公里。 20xx年， XXXX 科技產(chǎn)業(yè)園 更名為 ： XX 工業(yè)集中發(fā)展工區(qū)。園區(qū)規(guī)劃面 積，預(yù)留工業(yè)用地 4km2。 20xx 年 地震給包括 XX、 XX 等地造成了特大人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失 ；在黨中央、國務(wù)院和全國各族人民的支持下， XX 人民積極進(jìn)行災(zāi)后重建，恢復(fù)生產(chǎn)、生活秩序。 XX 作為重災(zāi)區(qū)，是上海市對口援建地區(qū)；在上海市政府和人民的幫助下和 XX 人民自強(qiáng)自立的精神，災(zāi)后重建取得了重大勝利。 在災(zāi)后重建中 XX 市制定了一系列規(guī)劃，“一體兩翼三帶”的城市網(wǎng)絡(luò)發(fā)展結(jié)構(gòu)確定了“ XX、胥家、天馬”組成的東北翼組團(tuán)為綜合性環(huán)保工業(yè)區(qū)，東北翼片區(qū)的發(fā)展為 XX 市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)與 XX 鎮(zhèn)帶來了巨大的發(fā)展契機(jī)。 在 XX 市 “ 十一五 ” 發(fā)展規(guī)劃、《 XX 市城市發(fā)展總體規(guī)劃》和《 XX 市 工業(yè)布局 規(guī)劃》 中提出 ，為了加快全市 工業(yè)化和城市化互促共進(jìn) 步伐，促進(jìn) 全 市經(jīng)濟(jì)社會快速協(xié)調(diào)發(fā)展，有計(jì)劃、有步驟、高速度、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量地搞好 工業(yè) 新城的 整體 開發(fā)建設(shè) ， 因此本項(xiàng)目被正式提出。 二 、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 是保障 XXXX 市科技產(chǎn)業(yè)園 發(fā)展的需要 XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（以下簡稱園區(qū)），即 XX 市 工業(yè)集中發(fā)展區(qū) 、 XXXX 4 市科技產(chǎn)業(yè)園 ， 是 XX 與 XX 兩省共同搭建的經(jīng)濟(jì)合作平臺，是 XX 省省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及成都市重點(diǎn)發(fā)展的 21 個工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一，是成都市規(guī)劃的汽 車零配件生產(chǎn)基地和以機(jī)電產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 園區(qū)規(guī)劃面積 平方公里，預(yù)留工業(yè)用地 平方公里。自 20xx年 10 月正式成立以來，在成都市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和 XX 全市上下的共同努力下，園區(qū)以建設(shè)“宜工、宜商、宜居”的現(xiàn)代化工業(yè)新城為目標(biāo)，以快速形成園區(qū)承載能力為重點(diǎn)，以創(chuàng)新招商方式、健全招商網(wǎng)絡(luò)為抓手，全力推進(jìn)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)又好又快發(fā)展 。 園區(qū)現(xiàn) 已初步形成了開發(fā)建設(shè)整體推進(jìn)的良好態(tài)勢。但隨著 園區(qū) 開發(fā)建設(shè)的全面提速，入園項(xiàng)目不斷增多，園區(qū)承載人口不斷增加，現(xiàn)有工業(yè)園區(qū)與 XX 集鎮(zhèn)的建設(shè)發(fā)展模式已不 能滿足工業(yè)集中發(fā)展區(qū)多方面承載功能的要求。 因此未來加快工業(yè)發(fā)展區(qū)建設(shè)，解決被征地農(nóng)民住房安置問題成為靜候園區(qū)發(fā)展壯大的關(guān)鍵。 園區(qū)要持續(xù)、快速發(fā)展， XX 集鎮(zhèn)要繁榮興旺，就不能就工業(yè)辦工業(yè)，就集鎮(zhèn)建設(shè)集鎮(zhèn)，必須牢固樹立工業(yè)新城理念，把園區(qū)發(fā)展和 XX 集鎮(zhèn)改造建設(shè)作為一個城市組團(tuán)，進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)籌建設(shè)。一方面，通過推進(jìn)XX 集鎮(zhèn)快速發(fā)展所具有的居住、商貿(mào)、文化、休閑、娛樂等公共資源和城鎮(zhèn)功能，為園區(qū)的不斷壯大提供更全面、更完善、更便捷的配套服務(wù)；另一方面，加快發(fā)展工業(yè)集中發(fā)展區(qū)所帶來的大量人流、物流、資金流、信息 流對進(jìn)一步擴(kuò)大集鎮(zhèn)規(guī)模，完善集鎮(zhèn)功能、提升集鎮(zhèn)管理水平起到積極的推動作用。 因此，牢固樹立經(jīng)營城市理念，按照“科學(xué)規(guī)劃、梯次開發(fā)、集約用地、滾動發(fā)展”和“既能生產(chǎn)、又能生活，既能留住項(xiàng)目、又能留住人， 5 既能近期見效、又可持續(xù)發(fā)展”的原則，根據(jù)新修編的城市概念規(guī)劃，結(jié)合 園區(qū)建設(shè)及 XX 鎮(zhèn)集鎮(zhèn)改造實(shí)際，對園區(qū)、 XX 集工業(yè)發(fā)展 和 商住配套設(shè)施進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，著力構(gòu)建承載 1015 萬人， 25 平方公里的交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、功能配套的“宜工、宜商、宜居”的現(xiàn)代化 XX 工業(yè)新城（西起上游村，東至共和村，北到?jīng)鏊澹霞巴?什村）。 一是交通建設(shè)方面：要盡快建成沙西線延伸段專用物流通道；全面完成二環(huán)路、拉法基大道、蒲張路、蒲豐路、 XX 干道、沙西線北灌段等道路改造工程；完成龍池 虹口 向峨 XX 環(huán)狀路網(wǎng)、蓮花湖旅游公路建設(shè)、龍門山旅游公路路網(wǎng)及支線工程等，初步形成四通八達(dá)的工業(yè)新城骨架道路網(wǎng)。二是能源建設(shè)方面：要盡快完成符合工業(yè)新城工業(yè)用氣及生活用氣需求的天然氣配氣站擴(kuò)容建設(shè)，同步完成配套管網(wǎng)建設(shè)；要建設(shè) 110KV變電站建設(shè) 2 座，日供水量 10 萬噸的自來水廠 1 座，確保工業(yè)新城各項(xiàng)配套設(shè)施健全完善。三是社會建設(shè)方面：要建成醫(yī)療設(shè)施比 較齊備，住院部床位達(dá)到 300 個的二級醫(yī)院 1 個，占地 500 畝，能夠容納 8000 名學(xué)生住讀的高完中 1 所，藏書量達(dá) 20 萬冊以上的現(xiàn)代化電子圖書館一所，輻射胥家、天馬、駕虹、向峨、金鳳、彭州的綜合農(nóng)貿(mào)市場一個，日客運(yùn)量達(dá) 2 萬人，輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、市縣的中心汽車運(yùn)輸站一個。同時，建立適合工業(yè)新城工作整體推進(jìn)的區(qū)鎮(zhèn)合一的管理體制，為承載 1015 萬人， 21平方公里的 XX 工業(yè)新城配套相應(yīng)的工商、稅務(wù)、公安、城管、規(guī)劃、國土等分局，確保工業(yè)新城建設(shè)發(fā)展工作的全面推進(jìn)。 XX 市 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 規(guī)劃總建設(shè)用地約 平方公里，分為南、 北兩區(qū)，北區(qū)占地 平方公里，南區(qū)占地 平方公里。北區(qū)主要發(fā)展金屬加工機(jī)械制造業(yè)和機(jī)電研發(fā)與設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)；南區(qū)主要發(fā)展現(xiàn)代中藥制造、健康食 6 品及旅游產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代生物制藥研發(fā)與設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)。到 20xx 年北區(qū)及南區(qū)企業(yè)全面入駐并建成達(dá)產(chǎn)，工業(yè)集中發(fā)展區(qū)規(guī)模以上工業(yè)增加值達(dá)到 50 億元，主營業(yè)務(wù)收入達(dá) 152 億元以上，實(shí)現(xiàn)稅收超過 12 億元 ，全市工業(yè)集中度達(dá) 70%以上，拉動就業(yè)人數(shù)達(dá) 10 萬人；到 2017 年，南區(qū)企業(yè)全面入駐并建成達(dá)產(chǎn)，規(guī)模以上工業(yè)增加值達(dá)到 82 億元，主營業(yè)務(wù)收入達(dá) 247 億元以上，實(shí)現(xiàn)稅收超過 20 億元 ，全市工業(yè)集中度達(dá) 85%以上，拉動就業(yè)人數(shù)達(dá) 15 萬人。 到 20xx 年，工業(yè)集中發(fā)展區(qū)培育現(xiàn)代中藥制造企業(yè) 20 個、實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上增加值 10 億元，主營業(yè)務(wù)收入 32 億元 ，稅收達(dá) 億元，拉動就業(yè)人數(shù)達(dá) 3 萬人；培育健康食品加工企業(yè) 20 個、實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上增加值 10億元，主營業(yè)務(wù)收入 30 億元，稅收達(dá) 2 億元 ，拉動就業(yè)人數(shù)達(dá) 2 萬人；培育旅游產(chǎn)品開發(fā)企業(yè) 10 個、實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上增加值 4 億元，主營業(yè)務(wù)收入 14 億元，稅收達(dá) 億元，拉動就業(yè)人數(shù)達(dá) 2 萬人。培育億元以上金屬加工機(jī)械制造產(chǎn)業(yè)企業(yè) 15 個，實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上增加值 18 億元，主營業(yè)務(wù)收入 55 億元，稅收達(dá) 5 億元，拉動就業(yè)人數(shù)達(dá) 萬人；培育機(jī)電和現(xiàn)代生物制藥研發(fā)與設(shè)計(jì)企業(yè) 10 個、實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上增加值 8 億元，主營業(yè)務(wù)收入 20 億元，稅收達(dá) 1 億元，拉動就業(yè)人數(shù)達(dá) 萬人。到 2017 年，工業(yè)集中發(fā)展區(qū)培育現(xiàn)代中藥制造企業(yè) 30 個、實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上增加值 17億元，主營業(yè)務(wù)收入 42 億元，稅收達(dá) 5 億元，拉動就業(yè)人數(shù)達(dá) 4 萬人；培育健康食品加工企業(yè) 35 個、實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上增加值 14 億元，主營業(yè)務(wù)收入 40 億元，稅收達(dá) 億元，拉動就業(yè)人數(shù)達(dá) 3 萬人；培育旅游產(chǎn)品開發(fā)企業(yè) 20 個、實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上增加值 6 億元，主營業(yè)務(wù)收入 30 億元，稅收達(dá) 2 億元 ，拉動就業(yè)人數(shù)達(dá) 3 萬人。培育億元以上金屬加工機(jī)械制造產(chǎn)業(yè) 7 企業(yè) 30 個，實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上增加值 35 億元，主營業(yè)務(wù)收入 105 億元，稅收達(dá) 億元，拉動就業(yè)人數(shù)達(dá) 萬人；培育機(jī)電和現(xiàn)代生物制藥研發(fā)與設(shè)計(jì)企業(yè) 15 個、實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上增加值 10 億元，主營業(yè)務(wù)收入 30 億元，稅收達(dá) 億元，拉動就業(yè)人數(shù)達(dá) 1 萬人。 一、按“三板塊、一組團(tuán)、三融合”原則建設(shè)現(xiàn)代化工業(yè)新城 按照成都市“一區(qū)一主業(yè)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，結(jié)合 XX 市“一體兩翼”發(fā)展規(guī)劃，按“三板塊、一組團(tuán)、三融合”原則（三板塊：已經(jīng)開發(fā)的 平方 公里工業(yè)區(qū)，即將開發(fā)的 2 平方公里工業(yè)區(qū)， 5 平方公里國際旅游集鎮(zhèn)區(qū)；一組團(tuán)：工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、國際旅游集鎮(zhèn)區(qū)組團(tuán)；三融合：一是工業(yè)新城與 XX 旅游風(fēng)景區(qū)的城景融合，二是工業(yè)新城一、二、三產(chǎn)業(yè)融合，三是工業(yè)新城與 XX 核心城區(qū)的城城融合），集全市之力，融全市之智，全力建設(shè)城市北翼的現(xiàn)代化工業(yè)新城，將工業(yè)新城作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、聯(lián)動推進(jìn)新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的重要陣地，將集約環(huán)保型工業(yè)為龍頭“宜工、宜商、宜居”的現(xiàn)代化工業(yè)新城建設(shè)成為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)建設(shè)的典范、“三個集中”的樣板示范。整體開發(fā)建設(shè)工業(yè)新城，一是 有利于整合資源，促進(jìn)鎮(zhèn)、區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展。堅(jiān)持“四體”發(fā)展戰(zhàn)略（發(fā)展規(guī)劃一體，基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)一體，產(chǎn)業(yè)布局發(fā)展一體，資源整合利用一體），整合工業(yè)區(qū)與 XX 集鎮(zhèn)資源，整體開發(fā)建設(shè)工業(yè)新城 ，促進(jìn)工業(yè)區(qū)與 XX 集鎮(zhèn)建設(shè)互促共進(jìn)，統(tǒng)籌發(fā)展。二是有利于夯實(shí)產(chǎn)業(yè)支撐，促進(jìn)市域經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。目前，我市第一要務(wù)是產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其中，二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是重中之重，要確保 XX 市