【正文】 、后張村基本情況基本情況后張村位于棗鄉(xiāng)街與新105國道交界東部，全村在新105國道路南、路北兩部分住戶，路南170戶，占地約180畝，路北245戶，占地約230畝，共計410畝。路南住戶在縣環(huán)城水系規(guī)劃區(qū)內(nèi)，已影響水系施工急需搬遷。拆遷計劃擬對后張村實施全村搬遷。路北村后土地可規(guī)劃建設(shè)安置樓。路南住戶，為不影響水系建設(shè)，先進(jìn)行拆遷；路北住戶，凡影響安置樓建設(shè)的，也優(yōu)先實施拆遷，剩余戶據(jù)情實施拆遷。本項目將土地開發(fā)整理與新農(nóng)村建設(shè)有機(jī)結(jié)合,既為XX縣耕地占補(bǔ)平衡提供了資源保障,又為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了潛在的空間,改善了農(nóng)村居民的居住條件。通過本項目的實施，可以實現(xiàn)土地儲備340畝，具有較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 項目實施進(jìn)度本項目從籌建階段至項目建成投入使用，總計劃時間為24個月，具體建設(shè)日期為2022年10月至2022年10月。 項目總投資與資金籌措， 元，，建設(shè)期利息。在工程費用中，配套，道路廣場費。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見表11。表11　主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號 項目名稱 單位 數(shù)量 備注一 建設(shè)規(guī)模1 工程規(guī)劃總用地面積 m2 2 建設(shè)用地面積 m2 一期回遷住宅區(qū) m2 農(nóng)貿(mào)市場區(qū) m2 3 總建筑面積 m2 568254 工程總居住戶數(shù) 戶 345二 一期回遷住宅區(qū)1 一期回遷住宅區(qū)用地面積 m2 建筑占地面積 m2 綠化用地面積 m2 道路廣場用地面積 m2 72782 總建筑面積 m2 450633 綠地率 % 4 容積率 5 建筑密度 % 296 規(guī)劃戶數(shù) 戶 295三 農(nóng)貿(mào)市場區(qū)1 農(nóng)貿(mào)市場區(qū)用地面積 m2 2 建筑占地面積 m2 3 總建筑面積 m2 117624 容積率 5 建筑密度 % 6 規(guī)劃戶數(shù) 戶 50四 工程建設(shè)總投資 萬元 1 工程費用 萬元 2 其他費用 萬元 3 預(yù)備費 萬元 4 建設(shè)期利息 萬元 五 資金籌措 萬元 1 銀行貸款 萬元 3 建設(shè)單位自籌 萬元 六 建設(shè)工期 年 2七 項目收益 萬元 八 項目總成本 萬元 九 項目利潤 萬元 十 項目投資利潤率　 % 2 項目提出的背景及建設(shè)的必要性 項目提出的背景一、 “城中村”問題背景分析隨著城市化建設(shè)的快速發(fā)展，城中村問題已成為制約城市化進(jìn)一步發(fā)展的重要問題。從上世紀(jì)九十年代起，各地政府陸續(xù)提出了城中村及改造問題。目前，關(guān)于城中村的定義主要有以下幾種：1）從形成原因的角度定義：在城市建設(shè)快速推進(jìn)過程中，城市逐步將一些距城較近的村莊包入了城市建設(shè)用地內(nèi)，這些被包入城市建設(shè)用地的村莊成為“城中村”2）從房屋建筑的角度定義：城中村是指在城市建成區(qū)內(nèi)，在原農(nóng)村居民點范圍內(nèi)形成的與周邊城市環(huán)境構(gòu)成鮮明反差的以原農(nóng)村農(nóng)居民“一戶一院”或“一戶一棟”為基本特征的特殊居住區(qū)，也稱都市里的村莊。3）從土地、戶籍、社會關(guān)系角度定義：城中村是指從地域角度將已被納入城市范疇，就其社會屬性，卻仍屬于傳統(tǒng)的農(nóng)村社區(qū)的矛盾現(xiàn)象，是一種特殊的社區(qū)。4）從產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營制度角度定義：城中村是指在城市總體規(guī)劃區(qū)內(nèi)仍然保留和實行農(nóng)村集體所有制、農(nóng)村經(jīng)營體制的農(nóng)村社區(qū)。由以上城中村定義可知，城中村是城市里的村莊，城中村與村莊、城市既有必然的聯(lián)系，又有一定的區(qū)別。具體詳見表2表2表23。城市、村莊、城中村的特征對比 表21 地域空間特征對比 分類項目 傳統(tǒng)村莊 城中村 城市地域 據(jù)城市較遠(yuǎn) 城內(nèi)或城邊土地 集體土地 集體、國有 國有空間要素 房屋 “一戶一院”或“一戶一棟”“一戶一院”或“一戶一棟” 城市小區(qū)表22 人員及經(jīng)濟(jì)來源特征對比 分類項目 傳統(tǒng)村莊 城中村 城市居住人員 農(nóng)民 農(nóng)民、居民 居民經(jīng)濟(jì)來源 土地 土地及其附屬物 從業(yè)表23 社會關(guān)系特征對比 分類項目 傳統(tǒng)村莊 城中村 城市人際關(guān)系 地緣關(guān)系和血緣關(guān)系 地緣關(guān)系和血緣關(guān)系 業(yè)緣關(guān)系和契 約關(guān)系經(jīng)濟(jì)體制 集體經(jīng)濟(jì) 集體經(jīng)濟(jì) 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)管理組織 村民委員會 村民委員會、 居民委員會 居民委員會城中村特征分析：1）形成原因：城市的擴(kuò)展、城市化的發(fā)展。2）地域位置：城市之中或城市邊緣3）地域空間：原農(nóng)地已被征用，只保留原居住用地的地域空間。不論該區(qū)域土地現(xiàn)是國有、還是集體所有，只是土地性質(zhì)發(fā)生變化，地域空間沒變。該區(qū)域房屋傳統(tǒng)的“一戶一院“或“一戶一棟”的房屋形態(tài)沒變。4）人員及關(guān)系：不論是農(nóng)民還是居民，原人群之間的血緣關(guān)系、地緣關(guān)系沒變。 5）收入來源：土地及土地附屬物通過以上分析可知，城中村是指在城市建成區(qū)內(nèi)，在原農(nóng)村居民點范圍內(nèi)形成與周邊城市環(huán)境構(gòu)成鮮明反差的，以原農(nóng)村居民“一戶一棟”為基本特征的特殊居住區(qū)，也稱作都市里的村莊。由于城市的發(fā)展，路橋街道的建設(shè)，大量土地被征，用于城市道路、公園及相關(guān)市政配套設(shè)施建設(shè)。大量土地征用使得一些農(nóng)村村落變成了城中村，這些村功能混亂，居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地等相互交叉，新舊住宅參差不齊，致使公共活動空間缺乏，建筑景觀雜亂無章，市政和公共配套設(shè)施不足，出現(xiàn)了消防通道、水、電及下水管道等設(shè)施難以負(fù)荷等問題和環(huán)境衛(wèi)生惡劣、社會治安復(fù)雜、安全隱患較多等現(xiàn)象，也成為城市管理與建設(shè)的死角。城中村有大量存在，影響了城市綜合競爭力的提升、城市功能的發(fā)揮和城市現(xiàn)代化的推進(jìn)，城中村改造勢在必然。隨著我國經(jīng)濟(jì)和社會的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷加快，中國社會即將進(jìn)入從社會轉(zhuǎn)型為城市化社會的時期。城市化建設(shè)的大規(guī)模投資，城中村改造和新區(qū)建設(shè)，必然引起房地產(chǎn)業(yè)的高速增長。同時，城中村改造也是一個城市發(fā)展的重要組成部分，改善城市居民的住房條件是提高人民生活水平的重要標(biāo)志，是實現(xiàn)我國小康生活水平的戰(zhàn)略目標(biāo)，我國把加快城市化建設(shè)，促進(jìn)小城鎮(zhèn)發(fā)展，提高人民居住水平列入了國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“ 十一五” 計劃綱要。二、聊城市大力推進(jìn)“城中村”改造和農(nóng)村居民點合村并點。近年來,聊城市以改善農(nóng)民生產(chǎn)生活條件為原則,采取讓利于民的做法,大力開展“城中村”改造和“遷村并點”工作。出臺了《關(guān)于加強(qiáng)城市規(guī)劃區(qū)村(居)民宅基地管理的意見》等文 件,建設(shè)中心村,逐步實施建設(shè)農(nóng)民公寓,從而推動全市農(nóng)村經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展,改善農(nóng)村面貌和居住環(huán)境,加快城鄉(xiāng)建設(shè)一體化進(jìn)程,提升社會主義新農(nóng)村的整體環(huán)境。合理規(guī)劃新農(nóng)村聊城市委、市政府高度重視新農(nóng)村規(guī)劃工作,從2022年起市財政每年撥專款200萬元,用于支持新農(nóng)村規(guī)劃工作,各縣(市、區(qū))也專門撥出配套資金支持這項工作。實施“平改樓”工程聊城市結(jié)合各地實際,對人均耕地少,農(nóng)民生活水平較高的城鄉(xiāng)結(jié)合部或開發(fā)區(qū)內(nèi)的村莊實施了“平改樓”工程,拆除了村民原居住的平房,讓農(nóng)民住上了公寓樓。據(jù)統(tǒng)計,僅開發(fā)區(qū)實施村莊“平改樓”工程,。積極推進(jìn)“城中村”改造針對城中村土地利用結(jié)構(gòu)不合理、低效利用等問題,聊城市逐步加大了對“城中村”的改造力度。政府先做好回遷安置工作后,再進(jìn)行收購儲備,然后對社會公開進(jìn)行招拍掛出讓。近幾年,僅聊城市城區(qū)改造城中村20個,拆遷土地面積,涉及村民7000余戶,的居住安置外,還為城市道路、綠地等公益設(shè)施建設(shè)提供土地,政府獲得土地收益5億多元。大力開展土地開發(fā)整理工作近年來,聊城市逐步加大土地開發(fā)整理力度,并將土地開發(fā)整理與新農(nóng)村建設(shè)有機(jī)結(jié)合,通過實施國家、省、市的土地開發(fā)整理項目,既為全市耕地占補(bǔ)平衡提供了資源保障,又為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了潛在的空間,改善了農(nóng)村居民的居住條件。2022年至今,聊城市共爭取國家級和省級投資開發(fā)整理項目57個,爭取開發(fā)資金 ,確保了全市耕地總量的動態(tài)平衡。在此背景前提下，山東省XX縣的城市化建設(shè)也進(jìn)入了發(fā)展的快車道。因此，XX縣政府成立XX縣城市綜合開發(fā)建設(shè)投資有限公司，主要負(fù)責(zé)XX縣“城中村”改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)投資、國有土地綜合開發(fā)利用、縣政府授權(quán)的城建國有資產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)等工作任務(wù)。XX縣城市綜合開發(fā)建設(shè)投資有限公司經(jīng)過實地調(diào)查，結(jié)合XX縣實際，提出對后張村進(jìn)行城中村改造。本項目的建設(shè)為XX縣的城中村改造打下良好的基礎(chǔ)，可以起到積極的示范作用。 項目提出的必要性一、本項目是積極響應(yīng)黨中央和國務(wù)院提出的“建設(shè)社會主義新農(nóng)村”的一項重要舉措。黨的十六屆五中全會通過的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議》 ，明確了今后5年我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的奮斗目標(biāo)和行動綱要，提出了建設(shè)社會主義新農(nóng)村的重大歷史任務(wù)。建設(shè)社會主義新農(nóng)村一個主要方面就是建設(shè)新城鎮(zhèn)，培育新農(nóng)民，改善農(nóng)村面貌，提高農(nóng)民收入。本項目正是積極響應(yīng)黨中央和國務(wù)院提出的“ 建設(shè)社會主義新農(nóng)村”的一項重要舉措。通過城中村改造項目，可以實現(xiàn)以下幾個目標(biāo)：節(jié)約土地、促進(jìn)發(fā)展通過該項目的開發(fā)，可以實現(xiàn)土地儲備340畝，不僅能夠有效緩解XX縣當(dāng)?shù)赝恋鼐o張狀況，而且對于改變XX縣形象，建設(shè)和諧XX縣都具有積極意義和現(xiàn)實作用。保護(hù)環(huán)境、避免浪費統(tǒng)籌規(guī)劃城中村改造項目，能夠減少環(huán)境污染和破壞、避 免投資浪費。改善生活、樹立形象該項目的建設(shè)，樹立了XX縣新形象，大大改善XX縣人民群眾的生活環(huán)境，對豐富開發(fā)廣大人民群眾的精神、文化生活具有積極意義。解決困難、保持安定目前XX縣后張村內(nèi)部分居民生活困難，無力購買高檔商品住房，通過建設(shè)該項目，可以妥善解決中低收入家庭和被拆遷居民的住房困難。二、符合國家加快城鎮(zhèn)化建設(shè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策城鎮(zhèn)的綜合開發(fā)改造是一個城市發(fā)展的重要組成部分，改善城市居民的住房條件是提高人民生活的重要標(biāo)志，是實現(xiàn)我國小康生活水平的戰(zhàn)略目標(biāo)。近幾年，隨著我國經(jīng)濟(jì)和社會的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，中國社會即將進(jìn)入從新農(nóng)村化社會轉(zhuǎn)型為城市化社會的時期。城市化建設(shè)的大規(guī)模投資，舊城改造和新區(qū)建設(shè)成為一個城市發(fā)展的重要組成部分，是提高人民生活水平的重要標(biāo)志，是實現(xiàn)我國小康生活水平的戰(zhàn)略目標(biāo)。山東省人民政府在魯政發(fā)【1996】50號文《關(guān)于加快城市住房建設(shè)提高居民住宅水平的決定》中明確指出：“加快城市建設(shè)是我國小康目標(biāo)的重要組成部分，是人民群眾最為關(guān)心的熱點問題之一，事關(guān)改革、發(fā)展和穩(wěn)定全局，是政府的一項重要職責(zé)” 。 “加快舊城改造和新區(qū)建設(shè)，有利于實現(xiàn)城市住房的商品化和社會化，促進(jìn)社會保障制度的建立和市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制的發(fā)育；有利于房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；有利于帶動建筑業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的快速增長；有利于調(diào)整消費結(jié)構(gòu)，平抑物價，保持社會穩(wěn)定” 。 因此，本項目的建設(shè)符合國家加快城鎮(zhèn)化建設(shè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策要求，有利于促進(jìn)城市建設(shè)發(fā)展，提高城鎮(zhèn)居民住宅水平。三、符合XX縣城市建設(shè)規(guī)劃XX縣位于山東省西部平原地區(qū)，歷史悠久，物產(chǎn)豐富，是魯西有名的鋁城棗鄉(xiāng)。2022年，XX縣吹響了“解放思想，二次創(chuàng)業(yè)，全面進(jìn)軍百強(qiáng)縣” 的號角，把完善城市功能、改善人居環(huán)境作為落實科學(xué)發(fā)展觀，建設(shè)和諧茌平、生態(tài)茌平、文化茌平的重要舉措之一。這是XX縣城建事業(yè)實現(xiàn)跨越式發(fā)展的新機(jī)遇。在挑戰(zhàn)和壓力面前，城市建設(shè)要當(dāng)好二次創(chuàng)業(yè)和全面進(jìn)軍百強(qiáng)縣的排頭兵。進(jìn)軍百強(qiáng)縣的目標(biāo)明確后，XX縣政府通過廣泛調(diào)研，與部分百強(qiáng)縣市進(jìn)行了縱橫對比。從當(dāng)前掌握的數(shù)據(jù)來看，XX縣目前各項城建指標(biāo)與省級園林城市、國家園林縣城、全國衛(wèi)生城、國家生態(tài)縣相對照，還有一些數(shù)據(jù)達(dá)不到要求，特別是在城市規(guī)劃、城市環(huán)境質(zhì)量綜合提升、城市管理體制、 “創(chuàng)城” 工作機(jī)制等方面，還有明顯差距。因此，XX縣政府提出了解決“三個熱點”：即解決舊城改造、經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房建設(shè)、農(nóng)村新居建設(shè)和危房改造3個熱點。提出到2022年，建設(shè)區(qū)面積達(dá)到50平方公里，城市化水平達(dá)到60%，基本消滅城中村，實現(xiàn)“老城區(qū)提升、工業(yè)區(qū)完善、新城區(qū)彰顯特色”的“ 一城四區(qū) ”和諧發(fā)展的城市布局。并且隨著XX縣城市經(jīng)濟(jì)、社會的迅速發(fā)展，城市人口規(guī)模、住宅規(guī)模、用地規(guī)模等隨之?dāng)U大，空間格局正在進(jìn)入一個大演變、大重組的階段。本項目的實施可以帶動城市相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)行城市形象的創(chuàng)新，增強(qiáng)城市的競爭能力，為XX縣進(jìn)軍百強(qiáng)縣打下良好的基礎(chǔ)。因此，本項目的實施符合XX縣城市建 設(shè)規(guī)劃。四、有利于XX縣房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)已不再是新興產(chǎn)業(yè)，但引入新理念的房地產(chǎn)開發(fā)在XX縣可能是一次全新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。近兩年來，XX縣的房地產(chǎn)業(yè)已成為當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)增長的一個重要支柱，隨著人口的增長、GDP的快速增高以及個人消費水平的不斷攀升，市場也逐步對房地產(chǎn)業(yè)提出新的要求。尤其在開發(fā)理念又上了一個新臺階，綠色、休閑、人本、環(huán)保、智能化成為現(xiàn)階段人居消費的趨勢。檔次上由原來的分散、零星、低標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)成為現(xiàn)在的小區(qū)化、規(guī)模化、講環(huán)境、重