【正文】 小區(qū)內有多層、高層、小高層、聯(lián)體別墅等，其中尤以多層、小高層相結合的小區(qū)獨占鰲頭。amp。 住宅小區(qū)的景觀綠化、會所配套以及健身場等都成為消費者選擇物業(yè)時的重要指標。前幾年在剛開始改善居住條件的時候，上海人大多購買二室一廳房。不久為了追求一步到位，三室一廳房趨于熱銷。這些大都以大家庭的形式進入市場。到了2001年，又從“大家庭”向年輕“小家庭”轉變，表明上海新一代年輕人已經(jīng)進入購房主流。同時，購房時更加注重產(chǎn)品品質和功能配比。amp。 最受歡迎的樓型是小高層在可以復選的情況下，%的人選擇了小高層，%的人選擇了多層。通過與受訪者的交流，發(fā)現(xiàn)小高層更受有“一步到位”消費傾向人士的偏愛，他們普遍認為此類物業(yè)結構好，壽命長。在所有受訪者中，%，而30歲以下的人選擇高層的比例達到了30%，明顯高于其他年齡組的人，這與年輕人特有的審美心理、生活習慣有關。選擇多層的人看中的則是多層的得房率較高、物業(yè)管理費較便宜等因素。四、項目地塊分析 地塊狀況1） 位置：靜安區(qū)中心位置，北至康定路、西臨西康路、東到常德路、南靠新閘路。2） 占地面積：95892平方米（其中一期占地33980平方米，二期占地33423平方米，三期28488平方米）。3） 建筑面積：407541萬平方米（其中一期144415平方米，二期142047平方米，三期121078平方米）4） 容積率：5） 綠化率：35%6） 覆蓋率：25%7） 物業(yè)類型：高層。8） 地形：從整體看是缺右下角的正方形形狀，一期則呈L形，東西長。 地塊周邊景觀1） 前方景觀（南部）南面景觀是周邊景觀中最好的，獨特的地理位置使得南京西路上的賓館、辦公樓、靜安寺商圈都在這一視野上2） 后方景觀（北部）北面有大量的舊住宅尚未拆遷，對景觀有一定影響3） 左側景觀（東部）對一期而言，東面的景觀受到曼克頓豪庭的阻擋，而且在住宅的私密性上也有影響4） 右側景觀（西部）西面景觀近處為低層建筑，遠處為一些高層住宅和商務樓，視野開闊，無阻擋5） 景觀綜述從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠景視野開闊程度看，四個方向上除東側建筑將受到高層住宅遮擋外，其余方向上視野均好，尤其是南面的南京西路和靜安寺商圈構成的人文景觀，給本案的定位帶來利益點。當然，本案也存在純市中心綠色缺乏的問題，因此，小區(qū)內部大型的綠地就顯得尤為重要。 交通條件u 市政大交通上：有地鐵二號線和地鐵七號線毗鄰本區(qū)在未來的兩年里，地鐵二號線會向西延伸至虹橋機場并向東和通往國際機場的磁懸浮交通相連2005年正式動工的地鐵七號線北至寶山祁連山路，南達徐匯區(qū)中山南二路，途中將在靜安寺站與地鐵二號線進行換乘。另地鐵七號線中，將有一個地鐵站建造在本案附近，靠近常德路、康定路。u 公交路線有：2257101113138線路主要到達地區(qū)23靜安曹家渡、人民廣場、南黃浦地區(qū)24靜安、盧灣、黃浦、外灘54靜安、長寧區(qū)76普陀、靜安、徐匯、長寧104新客站、靜安、徐匯、上海體育館113靜安、長寧、徐匯136徐匯、靜安、普陀138靜安、黃浦、普陀u 本案交通方便，交通選擇余地大，且到淮海路、徐家匯商圈交通便捷，往返機場便利，是本案一大優(yōu)勢產(chǎn)品規(guī)劃分析一、 產(chǎn)品分析本案產(chǎn)品將面臨3大矛盾，一是高檔住宅的高總價和小房型的總價市場承受力；二是高檔住宅和小房型如何在同一小區(qū)兼容；三是目標市場的產(chǎn)品明朗化與大量的2房3房過渡型產(chǎn)品熟輕熟重。本案的區(qū)域位置、土地價值和建筑成本都限定了本案的價格市場，而這樣的價格市場決定了本案只有走高檔住宅、加大房型面積及其他住宅指標的路線，如果按照這樣的分析來規(guī)劃產(chǎn)品，這將是比較符合目標市場對產(chǎn)品的定位，但同時也大大增加本案的風險，因為購買小房型的消費群是較難承受本案的高總價，而能承受高總價的消費者往往有房型豪華的要求。從本案目前的規(guī)劃來看較多的是2房到3房的過渡型產(chǎn)品，有可能在今后面臨的困難是購買2房或小房型的消費者不能承受80萬左右的總價，而購買3房或更大房型的消費者又不滿于房型、居住功能結構的不足。大小房型由于面對的是不同的消費群，如果大小房型共存會加大本案目標消費者的差異性，不利于本案的同一形象和造成購買大房型的消費群因與其他消費群混居而造成對本案的不滿，但是如果規(guī)劃成單一產(chǎn)品類型優(yōu)惠大大增加本案的風險。建議本案：1） 對目前產(chǎn)品規(guī)劃作適當調整，適當增加大房型和小房型的數(shù)量，主要是考慮到不排除2房3房之間的過渡產(chǎn)品仍可能占有一定的市場比例和風險因素；2） 大房型與小房型在布局上采取“同區(qū)不同樓”的方法，盡量將小房型集中在一起，杜絕大房型和小房型同樓的情況出現(xiàn)；3） 從原則上看，由于小房型極易造成熱銷，建造小房型是為了降低風險；而大房型高標準配置又能夠保證小區(qū)的品質；4） 小房型應以不超過60萬的總價為宜、大房型可以在100萬以上； 二、地理位置分析1） 本案坐落于上海市中心城區(qū)靜安區(qū)的中心地段，是真正中心中的中心；2） 具有得天獨厚的海派文化承積；3） 本地段歷史上是舊上海較高尚的居住區(qū)，周遭（包括原來基地內）有較多的青磚半圍合式的海派住宅；4） 圍合本案南北向西康路、常德路和東西向的新閘路、康定路都是貫穿靜安區(qū)主要的交通道路；5） 向南1公里左右是波特曼商務圈、靜安寺商業(yè)娛樂圈和南京路商業(yè)圈，向北1公里左右是長壽路商業(yè)娛樂圈；6） 規(guī)劃中地鐵線路和南北高架道路都在附近； 三、總體規(guī)劃分析 目前A地塊的總體規(guī)劃來看，6號樓受（習慣性）南向紀明廣場、曼可頓豪庭的采光和視線阻擋加大，10則緊臨市政道路。 四、小區(qū)出入口分析1） 由于常德路、西康路的車流量較之少于新閘路，因此小區(qū)的主要車輛出入口應該安排在小區(qū)東西兩側的道路和武定路上；2） 以目前規(guī)劃來看小區(qū)出入口離市政道路的十字路口較近，可能會影響審批；3） 由于小區(qū)的出入口處使人行和車行共同使用，因此應在初入口處做好人行和車行的標識；4） 常德路的出入口作為主要的車行出入口，設計略顯小氣；5） 新閘路的出入口由于緊鄰開放空間和鋪地廣場、視覺效果理想，建議作為A塊的人行主要出入口和附以車行此處入口；6） 在武定路上應增加跨街天橋，從小區(qū)內到小區(qū)內，將整個小區(qū)緊密相連，公共設施共享，這樣對外宣傳也能將整案的綠化、設施等指標數(shù)量累加；7） 在靠近常德路和西康路的天橋還可設計成整個小區(qū)的門樓； 五、公共綠化分析1） 與現(xiàn)代風格的建筑立面相適的是大規(guī)模的鋪地景觀和英式園林風格的綠化組團，；2） 大組團的集中綠化有利于提升本案的景觀品牌、提高綠化賣點的號召力；3） 與此綠化方式相適應是以落地照明為主的小區(qū)燈光照明；4） 在具體綠化規(guī)劃是應注意綠地部分的3級分化：公共的、半公共的和私家的區(qū)分和過渡；5） A塊的變電站應緊靠紅線、減少對小區(qū)尤其是減少對3號的影響；6） 以目前的綠化景觀規(guī)劃、綠化種植和豐富的水景將會成為本案的重要買點； 六、會所設施分析1） 獨特的會所設計是本案的亮點，但是由于A地塊內就有住戶1128戶，因此會所面積偏小，建議將整個小區(qū)的會所設施共享，以增加會所得人均占有率；2） 具體會所設施如下（整個A、B、C地塊）：3）類別項目備注運動休閑設施網(wǎng)球場34塊，露天壁球館12塊，室內乒乓球館810桌，室內桌球分花式和SNOOKE各34桌韻律操室健身室籃球場兼羽毛球場室內高爾夫練習場沖淋桑那飛鏢式保齡球場娛樂交誼中心家庭視聽電影中心棋牌室、才藝教室水吧及服務空間會議中心COFFEE SHOP圖書親子世界圖書閱覽室社區(qū)幼兒園、托兒所親子游戲場可以露天