第e商道商業(yè)項目投資可行性報告-文庫吧
2025-07-19 06:28 本頁面
【正文】 合當(dāng)前市場，選擇其他周邊商業(yè)沒有的、在現(xiàn)今消費(fèi)群體中期待值較高的中高端品牌，彌補(bǔ)當(dāng)前市場空白，用周到的服務(wù)，贏取周邊消費(fèi)群體的信任，以提高商場信譽(yù)，做出自己的口碑和特色。從而拉攏我們自己的消費(fèi)群體，為今后周邊大型商業(yè)設(shè)施的出現(xiàn)做準(zhǔn)備。商業(yè)體量小，周圍有永旺，天虹等市場競爭對手！對手商業(yè)實力雄厚，知名度高，在消費(fèi)群體中有一定的影響力。不與對手正面交鋒厚，在招商選擇品牌的時候，盡量做到不與對手重復(fù)，聚集一批具有我們商場自己特色的中高端品牌，既滿足當(dāng)前商業(yè)空白，又不受對手打擊影響。第五章 客戶投資收益分析在組織此報告以前，公司結(jié)合了項目的一些實際情況，綜合了項目目前一些綜合性因素：對于第E商道項目，只考慮一、三、層返租，二層自營。第E商道二層由公司自行經(jīng)營精品超市項目一、三樓返租的時間定為6年，按兩年一遞增的方式進(jìn)行。策劃的主體思路為公司和商戶合作共贏，共同發(fā)展做出考慮。（公司對返租承諾的確定及補(bǔ)償手法）對于公司返租的方案，當(dāng)然在操作手法上會有些難度，但結(jié)合當(dāng)前珠三角商業(yè)營銷模式，此方法是非?？尚械?。返租營銷分析A、返租營銷方式首先分析目標(biāo)客戶群是哪些，在返租方式情況下，我們的目標(biāo)客戶群是針對投資客戶，投資客戶作為中產(chǎn)階級，他們購鋪所看重的是獲取投資高回報及鋪位具有可見的升值空間，因而具有穩(wěn)定的回報與升值就成為他們閑余資金的避風(fēng)港，在很多項目中返租鋪位客戶都是沖著返租收益而來，對于7％的租金回報來講，高于存款利息近2倍之多，而且又有房地產(chǎn)公司的兌現(xiàn)保障，因而購鋪風(fēng)險較其他投資品種低，客戶購鋪一次性付清、或在兩年內(nèi)付清，從付清之日起開始按照購鋪金額開始返租，從投資之日起，即開始贏利賺錢。風(fēng)險轉(zhuǎn)移給開發(fā)商。事實上，返租回報在珠三角商鋪銷售中已成為共同的營銷手法，只是返租年限長短不同，但讓客戶能獲取穩(wěn)定租金收益及保持信心購鋪已成為共識。對于開發(fā)商而言，返租回報也是有利的，這是因為，可極大刺激客戶購鋪欲望，促進(jìn)銷售以利于回籠資金，便于后續(xù)項目的滾動開發(fā)。作為房地產(chǎn)開發(fā)公司，銷售樓宇才是其工作重心，資金有效回收后，用于后續(xù)項目可減少一大筆銀行貸款利息，且免去了許多評估交易費(fèi)及業(yè)務(wù)招待開支，對于整個公司的良性運(yùn)作有極大幫助。其次返租方式的采用可減輕客戶購鋪后由于商場經(jīng)營風(fēng)險而帶來的不穩(wěn)定因素，一般來說客戶購鋪后多采用按揭方式，假如商場在開業(yè)后生意不旺，導(dǎo)致客戶資金周轉(zhuǎn)困難，則許多客戶供樓存在壓力，而房地產(chǎn)開發(fā)公司因在按揭業(yè)務(wù)中存在物業(yè)回購責(zé)任，因而須間接替客戶承擔(dān)購鋪風(fēng)險，但如采用返租方式進(jìn)行回本，相應(yīng)風(fēng)險也隨之降低。具體舉例如下：例：一層一個總價50萬元的鋪位一次性買斷，返租6年按（7%8%9%）每兩年遞增的方式進(jìn)行：鋪位總價：50萬6年返租回收資金為：(500000*7%+500000*8%+500000*9%)*2=240000元6年每月平均返租3333元結(jié)論為：客戶在我們提供的返租方案中6收益240000元這個數(shù)字對于投資者來說，即沒風(fēng)險，有很穩(wěn)定，還有房地產(chǎn)物業(yè)無窮的增值潛力，這樣顯然對投資客戶是有明顯的刺激的，其操作性也是非常強(qiáng)的?，F(xiàn)我們對沃爾瑪和天虹兩家大型商場的招商洽談的租金來看，基本一樓定在180元／平方米左右，二、三樓定在60元／平方米左右，這樣按一、二、三樓平均120／平方米出租的話，（這里由我方估算，具體按洽談而定） 、 m2一樓每月租金收入為 *180=二樓每月租金收入為 自營三樓每月租金收入為 *60=年租金收入金額為 （*180+*60）*12=綜合商場的租金標(biāo)準(zhǔn)及租金（底線） 單位: /㎡ 年份第一年第二年 第三年第四年第五年第六年備注單位租金8%8%6%6%年租8%8%6%6%六年營業(yè)額估算：該綜合商場初年營業(yè)額估算值確定為4300萬，之后每年通過在優(yōu)化結(jié)構(gòu)并適應(yīng)市場消費(fèi)需求的基礎(chǔ)上，采取市場滲透戰(zhàn)略，營業(yè)額按照8%的速度增長，六年估算租金回報5000多萬元。 單位: 元/月年份第一年第二年
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