【正文】 ，溫差小，通風(fēng)采光極好。附近景點多，臨近海灣大橋、寸金橋公園、廣東海洋大學(xué)濱海校區(qū)、國際會展中心、奧林匹克體育中心等。交通非常方便，，途徑海灣大橋西公交車站得有41路、42路、43路、908路、909路、911路、912B路共7路公交。靠近商業(yè)中心，臨近市中心，各種商業(yè)大廈，大型廣場等。3. 水電氣保障。海悅城位于商業(yè)區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施完善。以居住為主的高層電梯公寓開發(fā)為居住為主的22層的單元式框架結(jié)構(gòu)中高檔電梯公寓。在中心二樓地面修建生態(tài)休閑廣場，在室外地面上修建綠色植物走廊；大力營造小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境和建筑立面的特色。２、項目的建筑設(shè)計建筑外觀采用外觀簡明、色彩明快的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，用石材及高檔面磚裝飾外墻，塑鋼飄窗設(shè)計，彰顯高檔生活品質(zhì)。建筑層數(shù)為22層的單元式框架結(jié)構(gòu)的中高檔電梯公寓。地面起建負(fù)一層，二層商業(yè)城，商業(yè)城以上為兩棟商品房和空中花園，每棟22城，每層有四戶。３、項目的戶型設(shè)計在戶型設(shè)計上充分滿足中高收入層的居家要求，主力戶型為100m2150m2的三室一廳和四室兩廳的錯層、平層為主；每戶設(shè)置外飄式窗臺延景入室；在戶型空間上，采用通透式大空間，運用移動式隔墻來自由分隔，達(dá)到空間與人的完全互動；充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動靜分區(qū)；４、項目的環(huán)境規(guī)劃在空中花園規(guī)劃設(shè)計一個主要由綠色草坪、園藝小品、體育設(shè)施組合而成的休閑廣場，突出綠意、生態(tài)、健康、別致等特色。５、項目的配套建一層地下室，用于物管配套和停放車輛。安全系統(tǒng)：每戶配置紅外線防盜報警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，單元對講系統(tǒng)，24小時保安巡邏；供電系統(tǒng)：每戶設(shè)有配電箱以及10A（40A）或15A(60A)新型電表，設(shè)計用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)層為6000W，躍層為8000W，六回路供電方式；電訊、電視：每戶直播電話戶兩門，三個電話接口，每戶電視插座三個；網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：每戶均設(shè)internet寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口；消防報警系統(tǒng)：每層均設(shè)有消火栓系統(tǒng)，地下室設(shè)專用消防水池，屋頂專用消防水箱，每個消火栓配有按鈕接入消防中心，實現(xiàn)防火安全性，可靠性；三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)。６、物業(yè)服務(wù)除常規(guī)物業(yè)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等。７、項目的客戶定位二次置業(yè)的中、高收入者。（二）投資估算本項目的土地價格按553萬元/畝測算。土地成本=土地價格土地面積=10元552700㎡=5527000（萬元）項目測算開發(fā)技術(shù)參數(shù)22方案一：總占地面積：552700畝建筑面積：924800m2；綠化率：≥％容積率：2方案二：總占地面積：5527000畝建筑面積：938900m2；綠化率：≥:％容積率：3項目主體為12層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算建安成本=144元/M2項目總投資估算方案1：單位綜合成本為：144元/M2項目總投資為：（億元）22方案一：總占地面積：552700畝建筑面積：924800m2；綠化率：≥％容積率：2方案二：總占地面積：5527000畝建筑面積：938900m2；綠化率：≥:％容積率：3項目主體為12層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算建安成本=144元/M2項目總投資估算方案1：單位綜合成本為：144元/M2項目總投資為：（億元）方案2：單位綜合成本為：144元/M2項目總投資為：（億元）方案1：總建筑面積924800m2單價5000元/m2項目銷售收入=924800*5000=46（億元）方案2：總建筑面積938900m2單價5500元/m2項目銷售收入=938900*5500=52（億元）方案1：項目利潤=42億元（參照下面6方案1）項目利潤率=項目利潤/項目投資總額*100%=4200000000/130000000*100%=%方案2：項目利潤=47億元（參照下面6方案2）項目利潤率=項目利潤/項目投資總額*100%=4700000000/140000000=%項目稅后利潤與利潤率分析項目稅后利潤%計算，則方案1：稅收費用=項目銷售收入*%=4600000000*%=項目利潤=項目銷售收入項目總投資稅收費用=42億元方案2：稅收費用=項目銷售收入*%=5200000000*%=3億元項目利潤=項目銷售收入項目總投資稅收費用=47億項目稅后利潤率分析方案1：項目稅后利潤率=項目稅后利潤/項目投資總額*100%=260000000/130000000*100%=2方案2：項目稅后利潤率=項目稅后利潤/項目投資總額*100%=300000000/140000000*100%=五、方案評估項目優(yōu)點a.區(qū)域內(nèi)消費人群對電梯公寓的需求較大；b.中等收入者對區(qū)域的中、高樓盤的認(rèn)可度大；c.能夠提升項目自身的形象；d.容易很好進行戶型布局和特色環(huán)境的設(shè)計；e.可獲得更多的利潤；a.在環(huán)境設(shè)計和營造上有較大難度；b.區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競爭激烈；c.需花大量精力對項目進行包裝和宣傳；，資金投入較大采用這種開發(fā)方案具有以下優(yōu)勢：A、小高層電梯公寓在新城市場比較成熟，消費者認(rèn)可度高，進入市場容易。B、小高層電梯公寓的售價高，總體利潤價值大。C、開發(fā)形式為小高層，土地利用率高。D、容易營造特色的環(huán)境和建筑布局，能獲得更多的利潤，顯示更高的檔次。E、整個項目的投入資金量少，金融融資的可能性加大，難度減少。針對以上的優(yōu)勢，此方案具有較強的操作性和操作空間。就收益而言，收益相對較大，開發(fā)難度較?。粚儆诳刹僮餍暂^強的開發(fā)方案。（三）項目定位本項目定位為：通過對上面方案的比較，按照利潤較大，風(fēng)險較小的原則，我們將此項目定位為純居住型的中檔小高層電梯公寓。開發(fā)形式為22層、單元式框架結(jié)構(gòu)建筑，具有較好的內(nèi)部環(huán)境和鮮明的建筑特色的生態(tài)居住小區(qū)，在區(qū)域內(nèi)打造一個高檔次的生態(tài)居住小區(qū)。六、項目開發(fā)進度安排及資金籌措（一）開發(fā)周期按以上方案本項目從立項、拆遷到竣工交驗、產(chǎn)權(quán)辦理共需時間為18個月。（二）開發(fā)各階段的周期安排（附表1）工作項目時間（月）備注立項15天初規(guī)設(shè)計3報規(guī)1項目施工圖設(shè)計2報建1項目土建施工160