【正文】 調(diào)查人員聲明第二部分：市場(chǎng)研究比2009年增9%。%。，提高了對(duì)房地產(chǎn)商資金實(shí)力的要求。（w）：。D．２、安全系統(tǒng)：每戶(hù)配置紅外線(xiàn)防盜報(bào)警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，單元對(duì)講系統(tǒng)，24小時(shí)保安巡邏；二次置業(yè)的中、高收入者。≥％建筑面積：924800m2；方案1：總建筑面積=4200000000/130000000*100%=%優(yōu)點(diǎn)需花大量精力對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝和宣傳；就收益而言，收益相對(duì)較大，開(kāi)發(fā)難度較?。粚儆诳刹僮餍暂^強(qiáng)的開(kāi)發(fā)方案。備注項(xiàng)目土建施工1故此本項(xiàng)目考慮是以銷(xiāo)售進(jìn)度作為目標(biāo)還是以銷(xiāo)售利潤(rùn)作為目標(biāo)至關(guān)重要。2.主要包括以下風(fēng)險(xiǎn)（一）項(xiàng)目評(píng)價(jià)根據(jù)本項(xiàng)目定位，我們建議項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)在建筑立面和小區(qū)內(nèi)部34929平方米*48元=1676592元上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元。主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，按50元/㎡計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為⑤項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開(kāi)支目142392800*%=78316041406流動(dòng)資金及稅費(fèi)其中：固定資產(chǎn)投資按不同資金來(lái)源分年列出年用數(shù)額；流動(dòng)資金的安排要考慮企業(yè)的實(shí)際需要。內(nèi)部出售2330元/㎡，公開(kāi)銷(xiāo)售3300元/㎡②成本費(fèi)用估算銷(xiāo)售成本一次性收入單位利潤(rùn)(元/m2)①財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）A、住宅銷(xiāo)售的平衡點(diǎn)是預(yù)測(cè)成本售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如：總投資回報(bào)率稅后利潤(rùn)總投資稅后凈利總投資回報(bào)率成本變動(dòng)幅度（%）對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化的影響。物業(yè)管理費(fèi)按5元/㎡月計(jì)算，保平點(diǎn)是5247。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)。直接成本（1193250）=。上半年100%出租率營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（萬(wàn)元）設(shè)計(jì)規(guī)劃監(jiān)理費(fèi)300元/㎡月個(gè)營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）另一類(lèi)是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤(rùn)率等。國(guó)內(nèi)銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專(zhuān)項(xiàng)貸款等；固定資產(chǎn)投入250100707463附：全部投資的現(xiàn)金流量樣表（單位：萬(wàn)元）：地下室4861*800=388880010）預(yù)備費(fèi)說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類(lèi)型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。①項(xiàng)目前研究及可行性研究的開(kāi)支按建安成本的10%取費(fèi)。主體：59460*900+2000*500=占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡34929平方米*15元/平方米=523935元住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元①土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)（二）可行性研究結(jié)論市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)資源條件、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力水平、市場(chǎng)消費(fèi)偏好、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況發(fā)生變化，以及金融市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、原料市場(chǎng)、中介服務(wù)市場(chǎng)、同類(lèi)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)等市場(chǎng)環(huán)境變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。（見(jiàn)附表1）竣工交驗(yàn)E、整個(gè)項(xiàng)目的投入資金量少，金融融資的可能性加大，難度減少。在環(huán)境設(shè)計(jì)和營(yíng)造上有較大難度；項(xiàng)目利潤(rùn)=項(xiàng)目銷(xiāo)售收入項(xiàng)目總投資稅收費(fèi)用=47億方案2：?jiǎn)挝痪C合成本為：144元/M2項(xiàng)目主體為12層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算總占地面積除常規(guī)物業(yè)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項(xiàng)目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點(diǎn)工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等。以居住為主的高層電梯公寓C．（s）：，直通海灣大橋，靠近海岸，風(fēng)光無(wú)限。一、市海悅城房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境（SWTO）分析E、價(jià)格呈上升趨勢(shì)。%。 422樓，商品房。：.（方案2）（定性）三次產(chǎn)業(yè)比例由 ::::。%。C、外地來(lái)人員。市整體生活環(huán)境的發(fā)展不均衡，消弱了該區(qū)域住宅產(chǎn)品消費(fèi)者由潛在購(gòu)買(mǎi)欲轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)行為的市場(chǎng)可得性。項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)供電系統(tǒng)：每戶(hù)設(shè)有配電箱以及10A（40A）或15A(60A)新型電表，設(shè)計(jì)用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)層為6000W，躍層為8000W，六回路供電方式容積率：綠化率：924800m2方案2：項(xiàng)目利潤(rùn)=47億元（參照下面6方案2）a.，資金投入較大立項(xiàng)3電梯公寓按5000元/m2計(jì)算：可以看出,本方案具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但由于絕對(duì)利潤(rùn)并不高，故仍具有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的控制１、環(huán)境規(guī)劃上打造出自身的特色。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，合計(jì)住戶(hù)約205戶(hù)。搬家費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)：按照A市人民政府第9號(hào)令，對(duì)A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開(kāi)始執(zhí)行后。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：**12層*3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積：17906㎡。建筑成本估算⑥項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開(kāi)支投資總額（萬(wàn)元）各項(xiàng)費(fèi)用資金回款計(jì)劃：各期銷(xiāo)售回款計(jì)劃。2主營(yíng)業(yè)務(wù)收入前期費(fèi)用457238486可行性研究中，要分別說(shuō)明各種可能的資金來(lái)源、資金使用條件，利用貸款的，要說(shuō)明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時(shí)間等。寫(xiě)字間出租例表：寫(xiě)字間出租④項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)利潤(rùn)(萬(wàn)元)②內(nèi)部收益率稅前利潤(rùn)[（154878472）247。預(yù)測(cè)成本110%經(jīng)濟(jì)指標(biāo)C、寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn)盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱(chēng)量、本、利分析，是指在一定的市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下，通過(guò)分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來(lái)判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣及盈利能力的一種方法。略銷(xiāo)售收入項(xiàng)目總投資的回收期為（154871794）247。下半年36/年?duì)I業(yè)項(xiàng)目36/年?duì)I業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目投資方案評(píng)價(jià)的指標(biāo)一般分為兩類(lèi)：一類(lèi)是考慮貼現(xiàn)因素的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，即考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動(dòng)態(tài)回收期、內(nèi)含報(bào)酬事等指標(biāo)。償還的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年減少。（3）融資成本分析國(guó)家預(yù)算內(nèi)撥款；計(jì)算依據(jù)其他費(fèi)用室外工程費(fèi)77017794土地增值稅商鋪6000*5300=318000009）各種稅金支出C營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電