【正文】 工 業(yè) 園 區(qū) 良 好 的 投 資 環(huán) 境 和 蘇 州 工 業(yè) 園 區(qū) 南 光 進(jìn)出 口 有 限 公 司 在 貿(mào) 易 、供 貨 渠 道 、人 力 資 源 等 方 面 的 有 利 條 件 ，優(yōu)勢 互 補(bǔ) ，共 求 發(fā) 展 ，從 而 使 合 作 各 方 獲 得 良 好 的 經(jīng) 濟(jì) 效 益 。同 時 通過 本 項 目 的 實 施 ，推 動 蘇 州 商 業(yè) 同 國 際 市 場 接 軌 ，促 進(jìn) 蘇 州 商 業(yè) 向現(xiàn) 代 化 水 準(zhǔn) 發(fā) 展 ，擴(kuò) 大 蘇 州 產(chǎn) 品 出 口 ，以 適 應(yīng) 蘇 州 這 個 歷 史 文 化 名城 、國 家 級 旅 游 城 市 的 發(fā) 展 需 要 。合 作 期 限 ：30 年 ，合 作 公 司 營 業(yè) 執(zhí) 照 簽 發(fā) 之 日 起 計 算 。1出 資 期 限 ：甲 乙 雙 方 在 合 作 公 司 營 業(yè) 執(zhí) 照 簽 發(fā) 之 日 起 90天 內(nèi) 各 提 交 其 出 資 總 額 的 15%，計 1200 萬 元 人 民 幣 ；其 余 在 取 得土 地 使 用 權(quán) 證 和 建 筑 許 可 證 后 90 天 內(nèi) 提 交 完 畢 ，計 6800 萬 元 人民 幣 。1利 潤 分 配 ：按 合 作 公 司 的 合 同 進(jìn) 行 分 利 。1財 產(chǎn) 處 理 ：合 作 期 滿 ，合 作 公 司 應(yīng) 依 照 中 華 人 民 共 和 國 的有 關(guān) 法 律 和 法 規(guī) 進(jìn) 行 清 算 。清 算 后 的 財 產(chǎn) ， 按 合 作 公 司 的 合 同 規(guī)定 進(jìn) 行 分 配 。三 、 可 行 性 研 究 報 告 編 制 依 據(jù)項 目 單 位 委 托 江 蘇 省 工 程 咨 詢 中 心 編 制 《蘇 州 歐 尚 超 市 有限 公 司 可 行 性 研 究 報 告 》的 委 托 合 同 ； 表 11國 家 經(jīng) 貿(mào) 委 、外 經(jīng) 貿(mào) 部 關(guān) 于 《外 商 投 資 商 業(yè) 企 業(yè) 試 點 辦 法 》；國 家 經(jīng) 貿(mào) 委 《關(guān) 于 編 制 外 商 投 資 商 業(yè) 項 目 可 行 性 研 究 報 告（代 項 目 建 議 書 ）有 關(guān) 問 題 的 通 知 》；國 家 、省 、市 有 關(guān) 統(tǒng) 計 調(diào) 查 資 料 ；項 目 單 位 提 供 的 有 關(guān) 資 料 ；國 家 有 關(guān) 設(shè) 計 規(guī) 范 、標(biāo) 準(zhǔn) ；四 、 可 行 性 報 告 主 要 研 究 內(nèi) 容根 據(jù) 國 家 《關(guān) 于 外 商 投 資 商 業(yè) 企 業(yè) 試 點 辦 法 》及 《關(guān) 于 編 制 外 商投 資 商 業(yè) 項 目 可 行 性 研 究 報 告 （代 項 目 建 議 書 ）有 關(guān) 問 題 的 通 知 》要求 ，項 目 可 行 性 研 究 的 主 要 內(nèi) 容 包 括 ：項 目 建 設(shè) 的 必 要 性 ；項 目 的 市 場 分 析 ；項 目 經(jīng) 營 主 要 內(nèi) 容 ；建 設(shè) 選 址 及 建 設(shè) 條 件 分 析 ；總 投 資 估 算 及 經(jīng) 濟(jì) 效 益 分 析 評 價 等 ；第 二 節(jié) 合作 項 目 主 要 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)該 項 目 主 要 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 見 表 11。項 目 主 要 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 表 序 號 指 標(biāo) 名 稱 單 位 數(shù) 量 備 注一 經(jīng) 營 場 所 規(guī) 模1 總 占 地 面 積 m2 458002 總 建 筑 面 積 m2 33710其 中 ：超 市 賣 場 m2 8750二 經(jīng) 營 規(guī) 模1 零 售 萬 元 40248 正 常 經(jīng) 營 年2 出 口 萬 美 元 1000 正 常 經(jīng) 營 年三 勞 動 定 員 人 585四 項 目 總 投 資 萬 元 19500 合 2358 萬 美 元1 固 定 資 產(chǎn) 投 資 總 額 萬 元 16209 合 1960 萬 美 元其 中 :建 設(shè) 投 資 萬 元 15963 合 1930 萬 美 元 建 設(shè) 期 利 息 萬 元 246 合 30 萬 美 元2 流 動 資 金 萬 元 3291 合 398 萬 美 元 續(xù) 上 表序 號 指 標(biāo) 名 稱 單 位 數(shù) 量 備 注五 年 總 成 本 費 用 萬 元 44032 計 算 期 年 平 均六 年 銷 售 稅 金 及 附 加 萬 元 1006 計 算 期 年 平 均七 年 利 潤 總 額 萬 元 877 計 算 期 年 平 均八 主 要 財 務(wù) 評 價 指 標(biāo)1 全 部 投 資 財 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率 評 價 基 準(zhǔn) 6% 所 得 稅 前 % 所 得 稅 后 % 2 全 部 投 資 回 收 期 所 得 稅 前 年 含 建 設(shè) 期 所 得 稅 后 年 含 建 設(shè) 期3 長 期 借 款 償 還 期 年 含 建 設(shè) 期第 二 章 項 目 背 景 及 必 要 性第 一 節(jié) 項 目 背 景 隨 著 我 國 改 革 開 放 進(jìn) 程 的 不 斷 深 入 ，國 內(nèi) 商 業(yè) 流 通 領(lǐng) 域 吸 引外 資 進(jìn) 入 了 一 個 新 階 段 。1992 年 7 月 ，我 國 政 府 出 臺 了 《關(guān) 于 商 業(yè)零 售 領(lǐng) 域 利 用 外 資 問 題 的 批 復(fù) 》的 文 件 ，批 準(zhǔn) 在 北 京 、上 海 、天 津 、廣 州 、大 連 、青 島 等 6 個 城 市 和 5 個 經(jīng) 濟(jì) 特 區(qū) 進(jìn) 行 中 外 合 資 合 作 零售 企 業(yè) 試 點 。在 此 之 后 ，國 家 又 采 取 了 一 系 列 新 的 改 革 方 案 ：1993年 3 月 ，國 務(wù) 院 在 有 關(guān) 文 件 中 第 一 次 同 意 將 物 資 供 銷 ，即 生 產(chǎn) 資 料批 發(fā) 領(lǐng) 域 列 入 對 外 開 放 的 范 圍 ；1995 年 ，國 家 對 外 開 放 連 鎖 經(jīng) 營 形式 ，批 準(zhǔn) 荷 蘭 、日 本 兩 家 外 商 在 北 京 進(jìn) 行 連 鎖 商 業(yè) 試 點 ；1995 年 6月 ，《外 商 投 資 產(chǎn) 業(yè) 指 導(dǎo) 目 錄 》中 ，又 將 商 業(yè) 零 售 、批 發(fā) 和 物 資 供 銷從 以 前 的 禁 止 類 列 入 現(xiàn) 在 的 限 制 類 ，允 許 有 限 度 地 利 用 外 資 。因 此 ，越 來 越 多 的 外 國 零 售 企 業(yè) 進(jìn) 入 中 國 零 售 市 場 。在 進(jìn) 入 的 外 商 零 售企 業(yè) 中 ，有 大 型 綜 合 超 市 （如 法 國 家 樂 福 、美 國 沃 爾 瑪 ）；倉 儲 式 會員 店 （如 德 國 的 麥 德 龍 、荷 蘭 的 萬 客 隆 ）；便 利 店 （如 日 本 的 羅 森 ）；超 大 型 購 物 中 心 （如 香 港 特 區(qū) 的 新 東 安 百 貨 ）；商 品 批 發(fā) 集 散 中 心（如 香 港 特 區(qū) 的 利 聯(lián) 倉 行 ）；標(biāo) 準(zhǔn) 化 食 品 超 市 （如 日 本 的 友 誼 西 友 超市 ）等 。超 市 在 世 界 發(fā) 達(dá) 國 家 問 世 至 今 已 有 幾 十 年 的 歷 史 。它 是 一 種現(xiàn) 代 化 大 型 商 業(yè) 形 態(tài) ，具 有 自 選 購 物 、流 通 成 本 低 、節(jié) 約 購 買 時 間等 優(yōu) 點 ，因 而 即 使 在 新 商 業(yè) 經(jīng) 營 形 態(tài) 層 出 不 窮 的 發(fā) 達(dá) 國 家 ，它 仍 占據(jù) 著 不 可 替 代 的 地 位 ，成 為 現(xiàn) 代 大 型 零 售 業(yè) 的 主 要 形 式 。據(jù) 統(tǒng) 計1991 年 美 國 38 種 零 售 業(yè) 態(tài) 中 ，超 市 銷 售 額 以 %的 比 例 而 高 居榜 首 （百 貨 僅 占 %），同 年 日 本 各 種 超 市 銷 售 額 也 占 %（便利 店 占 5%，百 貨 店 占 %）。因 此 ，超 市 在 發(fā) 達(dá) 國 家 的 商 業(yè) 發(fā) 展 中占 有 重 要 地 位 。當(dāng) 前 ，許 多 著 名 超 市 公 司 （如 德 國 麥 德 龍 、美 國 沃 爾瑪 、法 國 家 樂 福 等 ）紛 紛 向 國 外 拓 展 市 場 ，進(jìn) 行 跨 國 聯(lián) 營 ，以 尋 求 更大 的 發(fā) 展 空 間 。中 國 由 于 消 費 市 場 潛 力 較 大 ，投 資 環(huán) 境 較 好 ，國 外大 型 超 市 集 團(tuán) 紛 紛 把 中 國 作 為 拓 寬 發(fā) 展 領(lǐng) 域 的 投 資 熱 點 。我 國 超 市 始 初 于 八 十 年 代 初 ，當(dāng) 時 只 是 一 些 營 業(yè) 面 積 較 小 ，經(jīng)營 品 種 較 少 的 商 店 ，雖 曾 產(chǎn) 生 過 一 定 的 轟 動 效 應(yīng) ，但 終 因 市 場 問 題而 導(dǎo) 致 一 度 萎 縮 。九 十 年 代 初 ，隨 著 改 革 開 放 的 深 入 、經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 的加 快 、居 民 收 入 的 增 加 以 及 先 進(jìn) 技 術(shù) 、管 理 方 法 的 應(yīng) 用 ，超 市 這 種現(xiàn) 代 化 商 業(yè) 零 售 形 態(tài) 再 度 在 中 國 大 地 興 起 ，并 得 到 迅 猛 發(fā) 展 。隨 著 改 革 開 放 的 不 斷 深 入 ，蘇 州 商 業(yè) 同 其 他 各 行 各 業(yè) 一 樣 得到 迅 速 發(fā) 展 ，并 逐 步 成 為 蘇 州 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 的 主 要 驅(qū) 動 力 之 一 。超 市 作為 商 業(yè) 領(lǐng) 域 的 新 型 業(yè) 態(tài) ，在 其 他 大 、中 城 市 異 軍 突 起 ，發(fā) 展 迅 猛 ，成 為 商 業(yè) 的 重 要 組 成 部 分 。但 在 蘇 州 市 尚 未 能 得 到 充 分 發(fā) 展 ，蘇 州市 超 市 存 在 較 大 的 市 場 容 量 。目 前 在 蘇 州 的 連 鎖 業(yè) 中 ，形 成 規(guī) 模 ，具 有 一 定 實 力 的 超 市 主 要 有 美 佳 、百 匯 和 華 潤 三 家 連 鎖 超 市 公 司 。雖 然 經(jīng) 過 近 年 來 的 迅 速 發(fā) 展 ，蘇 州 超 市 業(yè) 取 得 了 一 定 的 成 績 ，但 這些 超 市 在 經(jīng) 營 理 念 、管 理 模 式 等 方 面 還 遠(yuǎn) 不 能 同 國 際 接 軌 ，同 時 蘇州 超 市 業(yè) 的 發(fā) 展 在 自 身 資 金 的 籌 措 方 面 遇 到 很 大 的 障 礙 ，合 理 利用 外 資 ，加 速 自 身 發(fā) 展 已 成 為 蘇 州 超 市 業(yè) 未 來 發(fā) 展 的 現(xiàn) 實 選 擇 。伴 隨 我 國 加 入 WTO 腳 步 的 加 快 ，我 國 超 市 業(yè) 參 加 世 界 范 圍 的競 爭 已 是 大 勢 所 趨 。眾 所 周 知 ，現(xiàn) 代 商 業(yè) 的 競 爭 已 經(jīng) 不 單 純 是 商 品本 身 的 競 爭 ，經(jīng) 營 方 式 、服 務(wù) 理 念 、管 理 模 式 等 競 爭 的 延 伸 已 成 為在 商 業(yè) 競 爭 取 勝 的 關(guān) 鍵 。為 了 引 進(jìn) 國 外 流 通 領(lǐng) 域 先 進(jìn) 的 管 理 技 術(shù) 、經(jīng) 驗 和 經(jīng) 營 模 式 ，促 進(jìn) 地 區(qū) 商 業(yè) 的 大 開 放 、大 流 通 、大 發(fā) 展 ，蘇 州工 業(yè) 園 區(qū) 南 光 進(jìn) 出 口 有 限 公 司 與 法 國 歐 尚 集 團(tuán) 公 司 本 著 平 等 互 利的 原 則 ，經(jīng) 多 次 協(xié) 商 ，決 定 共 同 創(chuàng) 辦 “蘇 州 歐 尚 超 市 有 限 公 司 ”（已于 2022 年 2 月 1 日 簽 定 了 合 作 意 向 書 ），以 加 速 蘇 州 超 市 業(yè) 的 進(jìn)一 步 發(fā) 展 ，同 時 帶 動 江 蘇 特 別 是 蘇 州 地 區(qū) 的 名 優(yōu) 產(chǎn) 品 出 口 ，以 進(jìn) 一步 提 高 江 蘇 省 和 蘇 州 市 的 對 外 開 放 水 平 。第 二 節(jié) 項 目 必 要 性一 、 有 利 于 提 高 中 方 商 業(yè) 經(jīng) 營 管 理 水 平歐 尚 集 團(tuán) 以 它 超 前 的 經(jīng) 營 理 念 和 先 進(jìn) 的 管 理 模 式 一 直 著 稱 于世 界 著 名 超 市 業(yè) 中 。歐 尚 大 型 超 市 的 組 成 同 時 包 含 了 多 樣 商 品 的提 供 、優(yōu) 質(zhì) 服 務(wù) 的 提 供 、管 理 模 式 的 運(yùn) 用 等 ，歐 尚 集 團(tuán) 不 僅 把 自 選 、廉 價 和 服 務(wù) 放 在 同 一 建 筑 物 中 ，同 時 把 服 務(wù) 與 管 理 融 為 一 體 （歐 尚超 市 的 組 成 詳 見 圖 2－ 1）。蘇 州 歐 尚 超 市 有 限 公 司 的 建 立 ，將 有 助于 把 歐 尚 優(yōu) 質(zhì) 的 服 務(wù) 理 念 和 先 進(jìn) 的 管 理 模 式 帶 到 中 國 ，從 而 有 利于 提 高 中 方 的 經(jīng) 營 管 理 水 平 和 服 務(wù) 觀 念 。歐 尚 認(rèn) 為 ，顧 客 （消 費 者 和 供 應(yīng) 商 ）是 使 企 業(yè) 生 存 發(fā) 展 的 重 要因 素 ，企 業(yè) 的 前 途 取 決 于 顧 客 的 滿 意 程 度 。因 此 ，歐 尚 在 經(jīng) 營 發(fā) 展中 ，一 直 把 向 顧 客 提 供 最 佳 服 務(wù) 作 為 最 重 要 的 工 作 。為 了 實 現(xiàn) 這 一目 標(biāo) ，他 們 以 提 供 廉 價 商 品 和 服 務(wù) ，改 進(jìn) 消 費 者 的 購 物 能 力 和 生 活水 平 。根 據(jù) 消 費 者 的 期 望 ，以 競 爭 性 的 價 格 ，把 高 質(zhì) 量 的 產(chǎn) 品 賣 給消 費 者 ，而 且 在 最 短 的 時 間 里 將 市 場 上 的 新 產(chǎn) 品 提 供 給 消 費 者 。在商 場 布 置 方 面 ，歐 尚 努 力 尋 求 節(jié) 省 消 費 者 時 間 的 方 法 ，方 便 消 費 者購 物 ，使 消 費 者 在 實 用 、整 潔 、舒 適 的 環(huán) 境 下 購 物 （歐 尚 商 場 格 局 圖詳 見 圖 2－ 2）。歐 尚 嚴(yán) 格 遵 守 對 消 費 者 的 承 諾 ，如 有 價 格 、交 貨 期限 、補(bǔ) 貨 的 承 諾 ，歐 尚 都 竭 力 兌 現(xiàn) 。尊 重 消 費 者 是 歐 尚 一 貫 的 經(jīng) 營作 風(fēng) ，每 一 個 消 費 者 在 歐 尚 都 會