某酒店市場調研報告書-文庫吧
2025-07-18 19:42 本頁面
【正文】 6023三江飯店1625212131507403114柳州賓館10503085747611220535南疆賓館76981476615861716屏山賓館533233530248512507京都賓館34976557129797018澤豐大酒店31648736090457459延安大酒店280832467646514410中交大廈233235203042104411融水大酒店169181379694133612瑞通大酒店145147169632059413東方大酒店94322146312012214南天大酒店77138361024829515融水金林大廈34504319923202216天龍大酒店1112202953767417鑫源大酒店1111405795773418鹿寨鹿州賓館66215282567619華錫大廈00737028843720五菱賓館00356563565621核工大酒店00274172845822老樹賓館00210062206923融安九重天大酒店0086358635我們調研的酒店柳州市截止目前（2009年11月）五星酒店1家，四星酒店4家（有兩家為今年評定），在建五星酒店1家，項目計劃內五星級酒店1家。情況見如下表：（高星級酒店基本情況）序號酒店名稱星級房間數(shù)市場房價預計平均房價預計出租率1柳州飯店五280間360420元380元70%2麗晶大酒店四207間240400元250元60%3京都賓館四176間240300元260元80%4柳州賓館四280間180240元200元66%5南疆賓館四230間180260元200元80%6麗笙酒店（籌備）五315間國際集團卡爾森中國第八家酒店7黑天鵝房產(chǎn)投資五不詳計劃引進國際酒店管理公司合計1488間（高星級酒店基本情況）序號酒店名稱客戶群內部功能1柳州飯店政務/高端會議綜合性，豪華會議，高檔中餐2麗晶大酒店中、高端商務/會議綜合性，會議、餐飲設施3京都賓館中端商務/會議綜合性，會議，特色餐飲4柳州賓館中端政務會議/旅游綜合性，會議，餐飲5南疆賓館中端商務/會議綜合性，會議，中西餐星級酒店的經(jīng)營狀況目前正在運營唯一一家五星級酒店柳州飯店平均房價在380元左右，平均出租率在70%左右，REVERPAR約266元，四星酒店REVERPAR約150元；經(jīng)調查高端房銷售較好，但由于酒店設施較陳舊，新裝修的高端房比例較少，通過兩日調查，麗晶酒店、柳州飯店、南疆賓館、京都賓館的行政商務房均住滿。%, 高出柳州市酒店年平均出租率65%，高出南寧市59%的出租率12個百分點，更高出桂林市、北海市約50%的出租率20個百分點。目前柳州在建的高星級酒店僅有位于陽光100城市廣場的麗笙酒店，即使客源分流，柳州高星級酒店的整體出租在廣西區(qū)各城市仍處在較高的水平。從柳州市酒店業(yè)的整體市場來看，08年與07年相比，四、五星級酒店的出租率提高，平均房價略有提升，酒店更新硬件提價所致。2008年雖然受年初冰雪災害和國際金融危機等不利因素的影響，使得部分月份指標有所下降，但但縱觀全年，全市各項旅游指標均處于增長狀態(tài)，官方采取一系列活動影響旅游酒店業(yè)的增長：2008年5月，成功舉辦第二屆“柳州國際小丑藝術節(jié)”，異域風情文化及豐富的節(jié)目吸引了近15萬國內外游客入園游玩，同比07年大幅度增長。10月舉辦“2008F1摩托艇世界錦標賽中國柳州大獎賽”和“第五屆柳州國際奇石節(jié)”吸引來自世界各地的F1摩托艇愛好者和奇石愛好者參與盛世，使得入境旅游者人數(shù)再創(chuàng)新高。2．2．3柳州市酒店的整體發(fā)展趨勢趨勢預測目前柳州酒店業(yè)的發(fā)展趨勢正處于發(fā)展中，酒店管理水平較低，高星級酒店依然是原有的國營體制，仍有較大的潛力，尤其是設施設備新的高星級酒店，作為廣西第二大城市，僅有一家設施陳舊的五星酒店，是無法適應未來經(jīng)濟發(fā)展的。預計在未來的幾年中，將會有部分新的高星級酒店陸續(xù)建成，對柳州市酒店行業(yè)在服務設施配套上會更具完善，酒店的管理水平也會更上一個臺階。本項目擬建酒店臨江，地處高新技術開發(fā)區(qū)優(yōu)越位置，將酒店定位在超五星級標準，針對高端市場，在酒店的經(jīng)營布局上更具特色，在產(chǎn)品的設計上更具現(xiàn)代感，更富人性化，并引進經(jīng)驗豐富的核心管理人員，以占居本地行業(yè)的制高點，引領當?shù)氐南M理念，提升整體消費水平，成為酒店行業(yè)的領頭羊，推進柳州酒店行業(yè)升級。客源市場分析柳州客源市場主要由商務散客，會議及旅游團隊構成，當?shù)毓I(yè)發(fā)達，工業(yè)產(chǎn)值占據(jù)廣西1/4，世界五百強企業(yè)在柳州安家的已有八家；駐地高管、商務考察客人、高端政務客人、高端商務、政務會議將是我們最主要的客源市場3．檔次定位與項目條件定位為高檔的超五星級商務會議型酒店，主要考慮以下因素：首先，項目所處地段區(qū)域因素：交通便捷、地理位置及周環(huán)境較好、處于城市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)區(qū)域，考慮到柳州市的區(qū)域性質及經(jīng)濟發(fā)展趨勢，高定位能提升項目整體的價值及項目的整體高端形象，而定位中檔則不能突顯出項目的整體價值，同樣在酒店市場經(jīng)營上也很難做到差異化競爭；其次，因為項目涉及到項目整體開發(fā)與興建，成本最低化，收益最大化投資收益的最大保障，過低的定位將直接導致投資收益得不到保障，且在市場中缺乏競爭力，相對來說這個定位是與項目現(xiàn)狀最為相符的。商務酒店定位細分商務會議型酒店的目標客戶群，不言而喻是商務客人和會議客人。所謂的商務客人是指在激烈市場競爭中，直接拼殺于商海戰(zhàn)場的各路商界精英，從基層業(yè)務員到高層CEO，他們長年累月四處奔波，快節(jié)奏穿梭于國內外各大城市之間；會議客人主要包括到酒店來舉行會務、談判、培訓等活動的人士，這兩部分客人有時是交集的，有時往往他們也既是商務客人也是會議客人，商務會議型酒店就是專門研究這些人的作息規(guī)律，消費需求及特點，以便有針對性地為其提供個性化的、具有特色和恰當?shù)姆?。商務會議酒店定位的特征：● 商務客人停留的時間長，單次消費高；● 房價相對穩(wěn)定；● 利于培養(yǎng)感情，吸引回頭客；● 位于寫字樓或商業(yè)區(qū)，潛在客源較多；● 客人素質較高，利于樹立酒店形象；● 有利于設施的維護，較低的保養(yǎng)成本。項目功能定位商務會議酒店的核心功能應為三大板塊，即：客人商務、會議活動中的好秘書、好管家；商旅途中的“家”和辦公場
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