【正文】 39歲：41 30%40－44歲：22 %45－49歲：9 7%50歲以上：3 2%注：約60%的客戶集中在30—39歲之間，是丹桂園的第一客戶群；約30%的客戶集中在25—29歲和40—44歲之間，是丹桂園的第二客戶群。性別：（樣本數(shù)為135）男：85 63％女：50 37％ 注：考慮到女性成交客戶中，有一部分是其男方出資，所以男性的比例應(yīng)更高。了解這一點(diǎn)，對今后的媒體選擇有直接的意義。職業(yè)構(gòu)成：外企白領(lǐng)：44人私企業(yè)主：36人國有企事業(yè)單位：20人 共112人自由職業(yè)者：5人其他：7人注：“其他”包括股份制企業(yè)1人；三峽國際租賃公司2人；中基新東方物業(yè)管理有限公司1人；浩遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1人；全球外運(yùn)公司1人；全球貨運(yùn)公司1人。家庭構(gòu)成：單身： 3夫婦： 36三口之家： 57 共106人與父母同?。?其他： 2付款方式：（樣本數(shù)138個(gè)）按 揭：94 68%一次性：41 30%公積金：3 2%認(rèn)知途徑：業(yè)主介紹：57朋友介紹：11老 業(yè) 主：20 共123人報(bào)紙廣告：18其 他：17購房用途：（樣本數(shù)94個(gè)）購房用途數(shù)量比例常住7883%暫住55%投資44%商住33%為子女或父母購房33%分給員工11%注：由于丹桂園位于城市花園的中心位置，居住條件好；同時(shí)戶型面積大，生活舒適，利于自住。而城市花園的地理位置偏遠(yuǎn)，不利于投資，所以自住是丹桂園的主要用途。到訪次數(shù)：（樣本數(shù)90個(gè)）一次：1二次：22三次：40四次：17四次以上：10成交周期：（樣本數(shù)91個(gè)）半月以內(nèi)：36半月—1月：201月—2月：162月—半年：11半年—1年：8桃花園：（由于資料有限，僅分析職業(yè)特征） 外企白領(lǐng)：30人 (%) 私企業(yè)主：14人 (%) 國有企事業(yè)單位：9人 (%) 共61人 自由職業(yè)者：7人 (%) 其他：1人 (%)丹桂園成交客戶基本特征是：30—39歲之間，以男性客戶為主，家庭結(jié)構(gòu)為夫婦二人或三口之家，職業(yè)以外企白領(lǐng)和私企業(yè)主為主。在他們置業(yè)過程中，一般到訪2—4次，約一個(gè)月內(nèi)，即簽定預(yù)定書，并大多選擇按揭付款。他們購房大多用以自住。從認(rèn)知途徑上看，以老業(yè)主介紹為主。桃花園成交客戶職業(yè)特征是：外企白領(lǐng)為主，私企業(yè)主其次。因此，綜合考慮百合園的實(shí)際情況，疊式別墅的客戶中，私企業(yè)主的比例將有所增加，與外企白領(lǐng)各占40％，國有企事業(yè)單位10％，自由職業(yè)者與其他共占10％。而板式小高層公寓的客戶將仍以外企白領(lǐng)為主（40％），私企業(yè)主其次（30％），不同的是，外企客戶中，小白領(lǐng)的數(shù)量將有所增加。. 競爭對手分析l 與大西洋新城相比 優(yōu)勢 劣勢 品牌 區(qū)位差 物業(yè)管理 價(jià)格不占優(yōu)勢 社區(qū)成熟度 配套設(shè)施 專業(yè)化程度 入市早，被人研究 人氣 S W O T 住宅郊區(qū)化 堅(jiān)持走低價(jià)策略 價(jià)格下降的空間較大 上市量大 101國道的修建 隨時(shí)間推移，社區(qū)將日漸規(guī)模，日漸成熟 機(jī)會 威脅l 與望京新城相比 優(yōu)勢 劣勢 品牌 區(qū)位差 物業(yè)管理 價(jià)格高 規(guī)劃設(shè)計(jì)　 配套設(shè)施 環(huán)境綠化　 政府資源薄弱 生活品質(zhì) 開發(fā)量大 專業(yè)化程度 資金實(shí)力弱 熟悉散戶市場 S W O T　　　　　住宅郊區(qū)化 堅(jiān)持走低價(jià)策略 價(jià)格下降的空間較大 上市量大 對生活品質(zhì)需求提高 101國道的修建 機(jī)會 威脅l 與太月園相比 優(yōu)勢 劣勢 品牌 區(qū)位差 物業(yè)管理 價(jià)格不占優(yōu)勢 規(guī)劃設(shè)計(jì)　 配套設(shè)施 社區(qū)成熟度 生活品質(zhì) 專業(yè)化程度 資金實(shí)力 S W O T　　　　 住宅郊區(qū)化 堅(jiān)持走低價(jià)策略 價(jià)格下降的空間較大 社區(qū)漸成規(guī)模，日漸成熟 對生活品質(zhì)需求的提高 101國道的修建 機(jī)會 威脅競爭樓盤特征對照大西洋新城（B區(qū)）太月園百合園發(fā)展商北京長慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京泰躍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司北京萬科企業(yè)有限公司區(qū)位望京地區(qū)薊門橋西北順義縣空港工業(yè)區(qū)價(jià)格5280￥/m2起價(jià)均價(jià)5500￥/m25630￥/m2起價(jià)最高價(jià)6890￥/ m2起價(jià)：躍層住宅5580￥/m2起價(jià)：板式小高層3980￥/m2裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房（塑鋼窗、戶門）粗裝修（廚、衛(wèi)精裝修）毛坯房占地面積總占地25萬m2建筑面積22萬m211萬m2容積率樓棟數(shù)8共9棟躍層63棟，板樓1棟樓層數(shù)2＃、7＃為5層半其他為9層半18－22層躍層5層板樓12層相間總套數(shù)200多套1800余套躍層252套板樓240套銷售情況A區(qū)7萬平方米基本售罄，目前正在銷售B區(qū)，所剩無幾從98年2月份開盤至99年1月10日，共銷售1188套。物業(yè)管理費(fèi)3￥/mthm2左右－￥/mthm2成交客戶分析私企業(yè)主30％，外企白領(lǐng)20％，自由職業(yè)者30％，國企白領(lǐng)10％，民營白領(lǐng)10％。集團(tuán)購買20％，其余以外企白領(lǐng)和私企業(yè)主為主，此外，自由職業(yè)者也較多。注：大西洋新城B區(qū)有24小時(shí)熱水，A區(qū)無熱水。45 / 45. 產(chǎn)品設(shè)計(jì). 設(shè)計(jì)思想百合園以疊式別墅形成區(qū)內(nèi)組團(tuán)，最北部的云楓閣以板式小高層公寓構(gòu)成圍護(hù)。規(guī)劃沿襲了前期“以人為本、回歸自然”的基本設(shè)計(jì)思想，并結(jié)合百合園、云楓閣在城市花園中所處的位置而作，統(tǒng)一中不乏個(gè)性。百合園疊式別墅沿襲前期紅磚墻、坡屋頂、低層小樓的基本格調(diào)，多層部分區(qū)別于桃花園的“流線型”和丹桂園的“大氣”，自具有“庭院式”的特點(diǎn)。①采用“區(qū)內(nèi)組團(tuán)”設(shè)計(jì)，圍合出多塊小塊的公共綠地（花園），為鄰里間的交流提供了充足的空間和優(yōu)雅的環(huán)境。這種人為營造出來的便于交流、寧靜和諧的氣氛，正是業(yè)主們感受到的萬科那種說不出的“好”，是萬科城市花園規(guī)劃設(shè)計(jì)的精髓所在。②百合園沿區(qū)內(nèi)交通干線，在園區(qū)外圍布置停車位。既保證人車分流的效果，增加園區(qū)內(nèi)的寧靜氣氛與安全感，保障綠化空間的整體性。③樓座正南正北的布局，保證采光與通透兼得。云楓閣位于百合園最北部的云楓閣（1樓），是10層與12層錯(cuò)落的板式小高層公寓，規(guī)劃上有兩個(gè)出發(fā)點(diǎn)：①阻隔城市花園北部公路的噪音，減少小區(qū)外界對小區(qū)的影響。②城市花園臨近封盤，如果有個(gè)地方可以俯瞰城市花園的全景，那會是 …… ？所以，云楓閣從外觀上講只能用“壯麗”來形容了，它區(qū)別于城市花園“婉約”的設(shè)計(jì)主調(diào)，別具特色。. 戶型介紹 北京萬科城市花園開發(fā)已歷六年，曾經(jīng)研究并設(shè)計(jì)十余種基本戶型，銷售近1300套，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。百合園、云楓閣的戶型設(shè)計(jì)，正是在這些經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上的發(fā)展，一方面或多或少有前期經(jīng)典戶型的影子，另一方面又是推陳出新。疊式別墅：A型（A1型）、B型（B1型）源于梨花園的別墅，是公寓，卻似是別墅。主要有兩種戶型組成：A型為樓下戶，帶私家花園；B型為樓上戶，帶屋頂平臺；A1型、B1型是對應(yīng)的邊單元，山墻有采光窗，為明衛(wèi)生間。戶型主要特點(diǎn)如下：①獨(dú)立門戶，戶間基本無干擾；②戶戶有花園：底層帶有私家綠地，頂層帶有屋頂平臺；③每戶共有五個(gè)半層，功能分區(qū)明確，保障私密性；④戶內(nèi)層與層之間通過四跑樓梯聯(lián)系，流動空間設(shè)計(jì)，極具情調(diào)與變化；⑤大開間靈活分隔，戶型具有可塑性；⑥每戶送集中空調(diào)系統(tǒng)，可以自由調(diào)整室內(nèi)溫度，節(jié)省能源，使用方便，室內(nèi)墻面整體性好；既保證了建筑外型美觀，又提高了社區(qū)檔次。板式高層公寓：C型（C1型）、D型（D1型）、E型（E1型）、F1型、F2型主力戶型（D型）源于桃花園的D型房，具有寬敞、舒適、實(shí)用的特點(diǎn)。同時(shí)又有其它戶型可供選擇：一層C型房帶地下室和私家花園，頂層E型房為復(fù)式，過街樓F型為兩室兩廳的小戶型。C1型、D1型、E1型是對應(yīng)的邊單元，山墻有采光窗，為明衛(wèi)生間。戶型主要特點(diǎn)如下：①主力戶型（D型）為三室二廳二衛(wèi)一廚的標(biāo)準(zhǔn)平面戶型；②主力戶型使用率達(dá)到82%，經(jīng)濟(jì)，實(shí)用，絕無一絲浪費(fèi)空間；③主要功能區(qū)（比如主臥和主衛(wèi)、餐廳和廚房、客廳），面積充足，確保居家使用時(shí)的舒適效果；④一梯兩戶，公用一部電梯，樓內(nèi)交通便捷。有關(guān)戶型詳細(xì)資料見后附戶型圖。. 產(chǎn)品數(shù)量百合園（疊式別墅）樓座號：1111111222樓百合園戶型明細(xì)表定義A型（A1型）B型（B1型）位置樓座下半部樓座上半部戶型四室三廳三衛(wèi)一廚一儲藏間地上：三室二廳三衛(wèi)一廚地下：一室一廳一儲藏間四室二廳四衛(wèi)一廚面積建筑面積總：地下：地上： m2使用面積 m2使用率%%主臥面積客廳面積花園面積36m2（含陽臺面積）（屋頂平臺）套數(shù)126126合計(jì)套數(shù)： 252注：① A型使用率較低是因?yàn)槲从?jì)算室內(nèi)樓梯面積，且地下室按全面積計(jì)算。 ② B型使用率較低是因?yàn)槲从?jì)算室內(nèi)樓梯面積。 ③ 表中數(shù)據(jù)有待校核。云楓閣（板式小高層公寓）樓座號： 1云楓閣戶型明細(xì)表定義C型D型E型F1型F2型位置首層標(biāo)準(zhǔn)層頂層復(fù)式二層過街樓首層過街樓戶型三室七廳二衛(wèi)一廚一層：三室二廳二衛(wèi)一廚地下：五個(gè)活動室(廳)三室二廳二衛(wèi)一廚四室三廳四衛(wèi)一廚一層：二室二廳二衛(wèi)一廚二層：二室一廳二衛(wèi)二室一廳一衛(wèi)一廚面積建筑面積m2144（不含陽臺）280左右260左右100左右180左右使用面積m2118118左:116114左: 997979左: 78右:102右:103右: 63使用率%主臥面積m21919251616客廳面積m23030303030陽臺面積m2戶型套數(shù)188202444套數(shù)總計(jì)240注：表中數(shù)據(jù)有待校核。百合園、云楓閣產(chǎn)品匯總表