某地鐵商業(yè)初步功能規(guī)劃建議書-文庫吧
2025-07-17 22:32 本頁面
【正文】 達(dá)到商城物業(yè)、租客和顧客三贏的局面。 香港地鐵沿線的大型商場每到5至10年就會(huì)來一次徹底的停業(yè)翻新，過時(shí)的項(xiàng)目被操盤手毫不客氣地清出場，再重新尋找一些代表潮流的商家進(jìn)場經(jīng)營。綜上所述，只租不售，統(tǒng)籌安排是香港地鐵商業(yè)成功的關(guān)鍵。廣州地鐵：2001年廣州地鐵在商貿(mào)方面的收入是1200萬元，2002年的商貿(mào)收入是1700萬元，預(yù)計(jì)今年還將以20%30%的幅度增長。 隨著地鐵二號(hào)線的開通，廣州地鐵已經(jīng)轉(zhuǎn)變了原來僅是市政工程的概念，逐漸走向搭建商業(yè)物業(yè)利潤的時(shí)代。 從廣州地鐵公司有規(guī)劃將連鎖便利店、洗衣店和沖印店等引進(jìn)二號(hào)線，到房地產(chǎn)商開發(fā)樓盤上大打“地鐵上蓋物業(yè)”的概念，都在向人們透露地鐵沿線物業(yè)潛在的無限商機(jī)。 “地鐵商機(jī)”最好的詮釋就是，地鐵的開通會(huì)帶來人流，充足的人流就直接解決了商業(yè)選址需要考慮的客流量的問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前廣州一號(hào)線的客流量達(dá)到18萬人次。 天河城和中華廣場目前人流量的膨脹無不與地鐵引發(fā)的人流相關(guān)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，天河城目前70%的客流量來自珠三角地區(qū)的消費(fèi)者。而調(diào)查顯示，這些消費(fèi)者到達(dá)天河城的方式，大多數(shù)是通過地鐵。 據(jù)地鐵公司的報(bào)告，預(yù)計(jì)到2010年，僅三號(hào)線的日客流量達(dá)40萬人次，整個(gè)廣州市軌道交通網(wǎng)的客流屆時(shí)將達(dá)到每天180萬人次。 其實(shí)“人流效應(yīng)”帶來的“收入效應(yīng)”在廣州地鐵一號(hào)線中已有所體現(xiàn)。開發(fā)商貿(mào)“大物業(yè)”的概念已進(jìn)入了廣州地鐵公司發(fā)展的議程中。如在公園前站的人民廣場開發(fā)占地1萬平方米的四層地下大型商場；在2號(hào)線與3號(hào)線交匯的客村站，開發(fā)一條大型的地下商業(yè)步行街；在黃沙站。 雖然地鐵商業(yè)商機(jī)無限，但是如果不加以統(tǒng)籌運(yùn)作，協(xié)調(diào)安排，只重視短期利益效果，也會(huì)帶來一定風(fēng)險(xiǎn)?！ 碜詮V州中原地產(chǎn)的分析顯示，廣州一號(hào)線上的火車東戰(zhàn)、公元前站、體育西站和芳村站等地的商業(yè)經(jīng)營就值得商榷。 火車東站上蓋商業(yè)物業(yè)主要有中泰百盛、美食街和天譽(yù)花園的一、二期商鋪。當(dāng)初百盛進(jìn)駐中泰就是打著口岸經(jīng)濟(jì)概念，結(jié)果自2001年1月19日開業(yè)來，人流量并不如人意。 與此景況相同的，還有體育西路的天河服裝皮具城、公元前站負(fù)二層的時(shí)尚在線和中旅商業(yè)城等。 如把百貨公司建在火車站旁，一方面出站的顧客都急于回家，不能吸引過客，另一方面，城里的顧客又覺得到地鐵總站太遠(yuǎn)，于是，在周圍沒有太多固定的居民消費(fèi)群下，中泰百盛很難搭建口岸經(jīng)濟(jì)的概念。而體育西路、公元前站和芳村站的商業(yè)也因?yàn)闆]有明顯的經(jīng)營特色導(dǎo)致知名度不高，甚至有人提出公元前站的中旅商業(yè)城更適合發(fā)展酒店而不是商業(yè)。 據(jù)了解，當(dāng)初廣州興建的地鐵一號(hào)線完全屬于政府的市政工程，主要是為了解決交通問題，并沒有很好把鐵線路與城市的商業(yè)布局結(jié)合起來。 環(huán)市路就是明顯的例子。在一號(hào)線地鐵還沒開通前，環(huán)市路是廣州的集大量寫字樓位置以及商業(yè)的CBD(中央商務(wù)區(qū))中心。但是，隨著地鐵一號(hào)線開通，大量的人流流向了有地鐵達(dá)到的天河城、中華廣場等地，而環(huán)市路由于地鐵不通，交通不夠方便等原因，CBD的地位逐漸旁落。 商業(yè)規(guī)劃滯后，廣州地鐵一號(hào)線對地鐵商業(yè)的規(guī)劃遠(yuǎn)晚于地鐵工程的完成。建成4年的地鐵一號(hào)線上，東山口、陳家祠地鐵的商業(yè)物業(yè)也是去年才開始規(guī)劃興建。 廣州地鐵公司已在2000年成立了廣州地鐵資源開發(fā)部，負(fù)責(zé)地鐵附屬資源開發(fā)利用，并希望通過借鑒香港地鐵的開發(fā)模式來解決地鐵連年虧損的難題。據(jù)悉，投資122億元的地鐵一號(hào)線運(yùn)營3年后，，仍未擺脫虧損的局面。 目前，地鐵一號(hào)線車站商鋪出租率已達(dá)100%，藥品、皮具、報(bào)刊、點(diǎn)心、沖印、洗衣、銀行等各種連鎖經(jīng)營遍布一號(hào)線的16個(gè)車站。地鐵二號(hào)線車站內(nèi)也已經(jīng)進(jìn)駐了便利店、洗衣店等連鎖店鋪。據(jù)悉，廣州地鐵正在申請獲取地鐵三號(hào)線上蓋5萬平方公里的地塊。 要想好好利用地鐵商業(yè)這個(gè)商機(jī)，關(guān)鍵是把握好外部因素和內(nèi)部因素兩方面。 外部因素主要是周圍要有成熟的商業(yè)區(qū)做襯托。因?yàn)閮H憑一家商場難以吸引到足夠多的人流和消費(fèi)者。同時(shí)除地鐵外，還必需有便捷的地面公交體系，因?yàn)榈孛娴墓惑w系占據(jù)著公交體系80%以上的份額。 而且，還必須有一個(gè)公眾的活動(dòng)空間環(huán)境。游、購、玩有機(jī)地結(jié)合起來，就可把所不能吸納的人流暫時(shí)引到周邊去。 內(nèi)部原因是指商場的經(jīng)營面積要大，要以特色經(jīng)營吸引人流，塑造品牌保持人流，并根據(jù)人們的消費(fèi)心理及購物潮流來不斷地調(diào)整自己。 商場的經(jīng)營面積必需足夠大，一是可以增加品種，另外則可以有足夠的空間去容納消費(fèi)者，為他們提供一個(gè)良好的購物環(huán)境。只有特色經(jīng)營才可吸引到盡量多的人流，通過塑造品牌保持人流。 像地鐵一號(hào)線上較成功的中華廣場通過吉之島、中華百貨兩大主力店來吸
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