【正文】 Kj 為第j年成交數(shù)據(jù)修正到評估年的修正系數(shù)；Pj 第j年某一宗地的實際成交價格。表22 積石山縣城區(qū)地產(chǎn)交易價格時間修正系數(shù)表交易年限201120102009200820072006≤2005修正系數(shù)1房屋出租的樓層修正出租的房屋在不同的樓層租金相差很大，尤其是對于商業(yè)經(jīng)營活動來說，租金一般隨著出租樓層的升高而急劇降低，對于具有同樣建筑面積的房屋，位于不同樓層會導(dǎo)致租金收入的很大差異，因此必須將不同樓層的房屋租金修正到租金最高的樓層，對于商業(yè)而言即修正到一樓，在修正的基礎(chǔ)上才能準確地計算地價。通過對比分析，同時參考其它城市的經(jīng)驗，最后確定積石山縣城區(qū)的樓層修正系數(shù)如表23。表23 積石山縣城區(qū)商業(yè)用途出租房屋樓層修正系數(shù)表樓層一二三三樓及以上修正系數(shù)1對不同樓層的房屋出租樣點，租金修正到最高租金樓層的計算公式為：Ils=KjIj 式中：Ils為修正后的房屋租金； Kj樓層修正系數(shù)； Ij出租樓層的實際租金收入。三、土地開發(fā)程度修正根據(jù)《規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定，積石山縣城區(qū)現(xiàn)狀建成區(qū)大部分已達六通一平。由于本次土地基準地價設(shè)定土地開發(fā)程度為六通一平,即供水、排水、通電、通路、通訊、供熱，一平指場地平整。因此，對于所采集的未達設(shè)定條件的樣點，應(yīng)進行設(shè)定開發(fā)程度修正。本次積石山縣城區(qū)土地定級結(jié)果顯示：積石山縣城區(qū)各類用地四、五級大部分位于建成區(qū)以外，應(yīng)按設(shè)定的六通一平的要求進行修正，見下表24：表24 土地開發(fā)程度修正表單位：元/平方米土地開發(fā)程度修正表（商業(yè)）級 別五 通四 通三 通二 通場地平整一級305040702560二級3045456550852550三級2035456050851530四級306040655075615五級30604065507025土地開發(fā)程度修正表（住宅）級 別五 通四 通三 通二 通場地平整一級304540602050二級3040355550752045三級2040355550751530四級254035504555615五級20302535304025土地開發(fā)程度修正表（工業(yè)）級 別五 通四 通三 通二 通場地平整一級304535551845二級2540355550751635三級2540355050701425四、樣點地價計算方法采用房屋出租資料計算地價近年來，積石山縣城區(qū)房屋出租現(xiàn)象十分普遍，其租金值的大小及其變化能較為客觀地反映土地質(zhì)量差異及經(jīng)濟區(qū)位變化。由于租金中包含了管理費、維修費、折舊費、保險費、稅金、利息、地租和房屋收益，因此只要調(diào)查到房地出租租金及其所包含的各項費用，再除去房屋純收益，就可從租金中計算出地價。房地總收益＝房租（折舊費＋修繕費＋管理費＋利息＋保險費＋稅金）土地純收益（地租a）＝房地總收益房屋純收益房屋純收益=房屋現(xiàn)值房屋資本還原利率地價＝地租247。土地還原利率據(jù)調(diào)查，積石山縣城區(qū)的房地租期限以一年為主，其收益為有限年期的收益，故進行年期修正。根據(jù)《規(guī)程》，土地收益為有限年期計算公式：V=（a/r）[11/(1+r)n]式中：V土地收益價格a土地純收益r土地還原利率n—未來土地使用年限 據(jù)積石山縣城區(qū)實際情況，以上各要素構(gòu)成、涵義、計算方法及有關(guān)參數(shù)值確定如下：(1)折舊費折舊費是指房屋在使用過程中因損耗而在房租中得到補償?shù)哪遣糠謨r值，計算公式為： 年折舊費＝（重置價殘值）247。 耐用年限 ＝ 重置價（1殘值率）247。耐用年限其中重置價、耐用年限、殘值率是隨房屋的結(jié)構(gòu)及結(jié)構(gòu)等級的不同而變化，且與所在區(qū)域的自然環(huán)境密切相關(guān)。據(jù)調(diào)查并參照積石山縣造價站、積石山縣建設(shè)局的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合積石山縣城區(qū)實際，確定不同結(jié)構(gòu)類型房屋的耐用年限、殘值率如表25，其中鋼混重置價確定為1200元/m2；磚混結(jié)構(gòu)的重置價確定為1000元/平方米；磚木結(jié)構(gòu)重置價確定為780元/平方米，簡易結(jié)構(gòu)重置價為650元/平方米。表25 積石山縣城區(qū)房屋重置價、耐用年限及殘值率表房屋結(jié)構(gòu)重置價（元/平方米）耐用年限（年）殘值率（％）鋼混1200600磚混1000502磚木780405簡易450200（數(shù)據(jù)來源于積石山造價站、建設(shè)局） (2)修繕費修繕費，又叫維修費，是指為了保證房屋正常使用而進行的定期修繕的費用。修繕費的計算通常采用重置價比例法，據(jù)房屋結(jié)構(gòu)分別確定其修繕費率。通過對小區(qū)物業(yè)管理公司和房管所的調(diào)查，積石山縣城區(qū)房屋修繕費率確定為：%、磚混結(jié)構(gòu)為3%、%、%。(3)管理費管理費是指對房屋進行必要的管理和服務(wù)所需要的費用，主要有兩部分構(gòu)成，一是出租經(jīng)營過程中所消耗物質(zhì)的各種支出；二是管理人員的工資。管理費的提取采用租金比例法。經(jīng)調(diào)查，大部分地區(qū)為3％，故在剝離地價過程中，采用年租金的3％計入。(4)利息利息是債務(wù)人向債權(quán)人支付使用資金的補償，這里是指建房資本的利息。其計算公式為： 利息＝（房屋建筑重置價＋折舊費＋殘值）年利息率247。2考慮到資金的時間價值，%。(5)保險費保險費是指房屋所有者為了使房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司等承保單位每年支付的費用，計算公式為： 保險費＝房屋重置價保險費率在實際調(diào)查樣本中，被投保的房屋很少，在計算地價過程中，按其實際投保情況處理。(6)稅金稅金指房主按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)交納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。其納稅標(biāo)準為：月租金120元以下，按租金的12％交納，月租金120元以上者，％征收，其中包括房產(chǎn)稅12％、營業(yè)稅5％以及其他附加稅等。(7)房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值的計算采用公式為：房屋現(xiàn)值=房屋重置價－房屋重置價（1－殘值率）房屋已使用年限247。房屋耐用年限其中房屋重置價、殘值率和耐用年限的取值按表25所給標(biāo)準確定。2. 采用房屋買賣交易資料求取地價由于房屋買賣的交易價包含地價、房屋現(xiàn)值和交易稅及其它有關(guān)費用，所以從房屋的正常交易價格中扣除房屋現(xiàn)值和交易稅及其它有關(guān)費用就可算出地價。此次房屋交易資料樣本來自積石山縣房產(chǎn)交易中心的登記報表和入戶調(diào)查。依據(jù)《規(guī)程》規(guī)定，采用以下方法求算地價:(1)房屋現(xiàn)值計算房屋現(xiàn)值隨房屋結(jié)構(gòu)類型、地上建筑物面積、重置價及成新度的不同而不同，其計算公式為: Phc=PhkDn=PhkE式中：Phc 房屋現(xiàn)值； Phk房屋重置價； Dn 房屋成新度； E —房屋折舊總額房屋重置價取值標(biāo)準如表25，房屋成新度的計算采用公式：Dn=1(TsTm)247。5式中：Ts房屋買賣成交時間；Tm房屋建造時間。(2)地價測算 從正?？偨灰變r中減去房屋現(xiàn)值以及有關(guān)的稅費，即可計算地價。 Pls＝（PhgPhcTE）247。s 式中：Pls單位面積土地價格；Phg房地總交易價；Phc房屋現(xiàn)值；T 房地交易過程中賣方應(yīng)支付的各種稅額；E 房地交易過程中賣方應(yīng)支付的有關(guān)費用； S 交易房屋占地面積。T和E的確定通常采用比例法，據(jù)積石山縣城區(qū)的實際情況，T確定為房屋總交易價（Phg）的1%，E取Phg的3%。用土地使用權(quán)出讓資料計算地價根據(jù)土地使用權(quán)出讓資料，按下式計算地價：V=VT/S式中：V 單位面積土地使用權(quán)出讓價格VT 出讓宗地總地價S 出讓宗地總面積在積石山縣，土地使用權(quán)的出讓僅限于土地一級市場。采用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓資料計算地價根據(jù)土地使用權(quán)出讓資料，按下式計算地價：V=VT/S式中：V 轉(zhuǎn)讓宗地單位面積地價VT 土地轉(zhuǎn)讓方或取的資金或?qū)嵨镒鲀r凈收入S 轉(zhuǎn)讓宗地總面積采用商品房出售資料測算地價商品房開發(fā)是積石山縣目前較為活躍的產(chǎn)業(yè)部門，是對地價較為敏感的行業(yè)，商品房售價客觀上反映著積石山縣城土地區(qū)位和土地質(zhì)量差異。由于人們生活習(xí)慣及購房要求不同，樓層及朝向等都會影響房屋價格，因此，在計算商品房開發(fā)過程中的地價時，以整棟樓為單位計算，其計算公式為:V={Pr(ChShb)ITB}G247。Sbl式中：V 某一商品樓用地的單位面積土地價格；Pr 某一商品樓房總售價；Ch 當(dāng)?shù)赝惤ㄖ挝幻娣e平均重置價；Shb商品樓總建筑面積；I 開發(fā)公司利潤；T 商品房開發(fā)中向國家交納的投資及營業(yè)稅等；B 開發(fā)資金應(yīng)支付的利息；Sbl建筑物占地面積；G 規(guī)劃的建筑覆蓋率。第三章 積石山縣城區(qū)基準地價的確定與分析第一節(jié) 商業(yè)用地基準地價的確定與分析一、商業(yè)用地樣點地價的測算結(jié)果目前，積石山縣大什字商業(yè)中心已初具規(guī)模，形成區(qū)內(nèi)的商貿(mào)金融中心，并以該中心為基礎(chǔ)向四周輻射。 積石山縣城區(qū)的商業(yè)用地樣點以鋪面出租即房屋出租為主。樣點主要分布在臨大公路、臨夏路等比較繁華的街道兩側(cè)，在小街巷和居民區(qū)較少，所以樣點所代表的宗地的進深有限，依其所測算的地價為沿街面兩側(cè)有限深度的價格，對其要進行一定的修正。對收集到的房屋出租，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)出讓，房屋買賣等商業(yè)樣點資料，應(yīng)用第二章樣點地價計算方法進行計算，經(jīng)過careland樣點方差剔除。一級商業(yè)用地原樣點數(shù)241個，剔除樣點數(shù)143個，剩余樣點數(shù)98個；二級商業(yè)用地原樣點數(shù)126個，剔除了58個，剩余樣點數(shù)68個；三級商業(yè)用地有效樣點數(shù)51個；四級商業(yè)用地有效樣點數(shù)1個。經(jīng)過土地級別樣點地價加權(quán)平均計算，得到級別樣點地價如表31。表31 積石山縣城區(qū)商業(yè)用地樣點和樣點地價土地級別一級二級三級四級房屋出租樣點地價（元/m2）有效樣點數(shù)（個）986849土地使用權(quán)出讓樣點地價（元/m2）有效樣點數(shù)（個）11土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓樣點地價（元/m2）有效樣點數(shù)（個）1二、商業(yè)用地基準地價的確定此次積石山縣城區(qū)基準地價更新所調(diào)查到的測算地價樣點，涉及到房屋出租、土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等樣點類型，雖然樣點數(shù)量多，但分布不均勻，大部分集中在一級和二級區(qū)內(nèi)，五級地缺少樣點，將以上三種方法測算的樣點地價進行加權(quán)平均計算，作為一級、二級與三級商業(yè)用地的基準地價，四級與五級商業(yè)用地基準地價的推算：一是采用同類用地不同級別之間地價的比例，即級別指數(shù)法來確定：根據(jù)已有的前三級商業(yè)用地基準價格建立指數(shù)回歸方程：Y=e() R2=Y n級商業(yè)用地基準價格 Y n級商業(yè)用地；二是采用同類用地不同級別的定級單元總分值與地價之間的關(guān)系模型來確定，；對此兩種方法得出的地價進行加權(quán)平均，從而確定商業(yè)用地第四級、五級的基準地價。最后確定的積石山縣城區(qū)商業(yè)用地基準地價見表32。表32 積石山縣城區(qū)商業(yè)用地基準地價土地級別一級二級三級四級五級基準地價(元/m2)基準地價(萬元/畝) 三、商業(yè)用地基準地價測算結(jié)果分析商業(yè)用地是城市各類用地中土地效益最高的，也是對土地區(qū)位最敏感的用地類型。因而商業(yè)用地基準地價代表了城市各類土地平均地價的最高水平。從商業(yè)用地空間分布情況看，主要有兩種類型：一是商業(yè)集中的各級商服中心，二是散布于街道兩側(cè)和街坊的眾多商業(yè)點。商服中心集聚度高，占據(jù)著優(yōu)越的商業(yè)區(qū)位，由功能較為齊全的眾多商業(yè)點、相當(dāng)規(guī)模的大型商場或各類市場組成，是積石山縣城區(qū)商業(yè)繁華地段。根據(jù)在定級過程中對積石山縣城區(qū)各級商服中心的劃分，結(jié)合土地定級成果可以發(fā)現(xiàn)，一級商業(yè)用地基準地價反映了全區(qū)各類各級用地的最高平均土地價格。二級地是僅次于一級地的商服業(yè)理想用地。實際上，積石山縣城區(qū)商業(yè)用地級別之間，商服繁華程度變化表現(xiàn)為一種漸變的趨勢，商業(yè)用地地價級差隨著商服繁華度減弱而減小，兩者的變化規(guī)律一致。 圖31 積石山縣城區(qū)2012年商業(yè)用地基準地價變化曲線圖第二節(jié) 住宅用地基準地價的確定與分析一、住宅用地樣點地價測算結(jié)果收集到的積石山縣城區(qū)住宅樣點主要以商品房出售、房屋出售、土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓樣點資料為主。與商業(yè)樣點數(shù)相比，調(diào)查到的住宅樣點比較少。對收集到的住宅用地樣點資料，分別應(yīng)用第二章樣點地價的計算方法進行計算，并采用careland方差剔除樣點。一級住宅用地有效樣點數(shù)18個；二級住宅用地有效樣點數(shù)17個，三級住宅用地有效樣點數(shù)6個。分級別計算樣點地價平均值，進行樣點地價修正后作為積石山縣城區(qū)住宅用地基準地價的結(jié)果。表33 積石山縣城區(qū)住宅用地樣點和樣點地價土地級別一級二級三級商品房出售平均地價（元/m2）