【正文】 料估算各類用地樣點地價 6一、土地還原利率的確定 6二、樣點交易參數(shù)修正 7三、土地開發(fā)程度修正 9四、樣點地價計算方法 9第三章 積石山縣城區(qū)基準地價的確定與分析 15第一節(jié) 商業(yè)用地基準地價的確定與分析 15一、商業(yè)用地樣點地價的測算結(jié)果 15二、商業(yè)用地基準地價的確定 15三、商業(yè)用地基準地價測算結(jié)果分析 16第二節(jié) 住宅用地基準地價的確定與分析 18一、住宅用地樣點地價測算結(jié)果 18二、住宅用地基準地價的確定 18三、住宅用地基準地價測算結(jié)果分析 19第三節(jié) 工業(yè)用地基準地價的確定與分析 20一、工業(yè)用地樣點地價測算結(jié)果 20二、工業(yè)用地基準地價的確定 20三、工業(yè)用地基準地價測算結(jié)果分析 21第四章 積石山縣城區(qū)基準地價變動分析 22一、積石山縣城區(qū)基準地價變動分析 22二、積石山縣城區(qū)地價變動原因分析 24第五章 積石山縣城區(qū)基準地價修正系數(shù)表的編制 26一 、基準地價修正系數(shù)法評估宗地地價的原理 26二 、基準地價區(qū)域、個別因素修正系數(shù)表編制 27三 、基準地價容積率修正系數(shù)表編制 29四 、基準地價土地開發(fā)程度修正表編制 30五 、宗地地價出讓年限修正 31六 、宗地地價的樓層比例分攤 32第六章 積石山縣城區(qū)土地級別及基準地價驗證 34一、土地級別和基準地價驗證 34二、積石山縣城區(qū)基準地價修正系數(shù)表的驗證 34第七章 積石山縣城區(qū)基準地價應用建議 36附表 38第一章 概 述土地價格是國家土地所有權在經(jīng)濟上的體現(xiàn)，上版基準地價的評估為利用經(jīng)濟手段強化土地資產(chǎn)管理，促進土地使用制度改革，規(guī)范土地市場，為全面、科學、合理地使用和管理城鎮(zhèn)土地提供依據(jù)。地租資本化使土地具有價格，土地價格實質(zhì)上是地租的價格。城市土地區(qū)位理論, 城市土地區(qū)位是自然、經(jīng)濟、社會各要素之間相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。土地價格是衡量土地需求和競爭強度的最好尺度。城市土地定級估價與城市規(guī)劃密切相關。城區(qū)交通主要依靠國道和省道對外聯(lián)系，省道309是城市的主要對外交通干道，城市的主要出口位于南側(cè)，城市的長途客運站位于縣城中部，臨夏路南側(cè)。積石山縣縣城用地發(fā)展方向為：以向西發(fā)展為主，完善基礎設施，考慮跨吹麻灘河以南發(fā)展，城市整體發(fā)展呈“西拓南跨”之勢。法定土地使用權最高出讓年限商業(yè)用地40年、工業(yè)用地50年、住宅用地70年。3. 遵循最有效利用原則：指土地估價應以估價對象的最有效利用為前提估價。6. 遵循貢獻原則：是指土地總收益由土地及其它生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地的價格可由土地對土地收益的貢獻大小來決定。四、積石山縣城區(qū)基準地價更新工作的思路與步驟總體思路 積石山縣城區(qū)基準地價更新技術路線是以土地定級成果為基礎，以市場交易資料為依據(jù)，采用成本逼近法、收益還原法、市場比較法、剩余法等評估方法測算地價，并采用樣點地價平均值的方法確定基準地價。本次調(diào)查共收集各類樣本411個，積石山縣城區(qū)的樣點資料涉及到餐飲、教育、醫(yī)療、食品加工、木材加工、玻璃加工、紡織、百貨等出租用途，其絕大多數(shù)分布在沿街兩側(cè)?；鶞实貎r的確定和結(jié)果分析將初步計算的基準地價，征求有關部門和專家的意見，并對基準地價進行合理性和客觀性分析，從現(xiàn)狀土地效益和預期土地收益兩方面出發(fā)，確定各級土地基準地價，最后繪制商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地級別基準地價圖。確定土地還原利率的方法很多，根據(jù)《規(guī)程》，并結(jié)合積石山縣實際，采用以下兩種方法確定土地還原利率：安全利率加風險調(diào)整值法：即土地還原利率=安全利率+風險調(diào)整值。根據(jù)積石山縣房地產(chǎn)業(yè)的平均投資利潤率、房地產(chǎn)投資的貸款利息、固定資產(chǎn)投資貸款利息等，通過對各類用地投資風險的調(diào)查分析，積石山城區(qū)商業(yè)用地投資風險高于住宅用地、工業(yè)用地投資風險，工業(yè)用地投資風險高于住宅用地投資風險。積石山縣城區(qū)商業(yè)用地、住宅用地、%、%、%。表21 積石山城區(qū)房屋出租租金交易時間修正系數(shù)表交易年限201120102009200820072006≤2005修正系數(shù)1同年份發(fā)生的交易宗地價格修正到估價期日的計算公式為：Pls=KjPj式中：Pls為修正到評估時間的樣點地價；Kj 為第j年成交數(shù)據(jù)修正到評估年的修正系數(shù)；Pj 第j年某一宗地的實際成交價格。三、土地開發(fā)程度修正根據(jù)《規(guī)程》的有關規(guī)定，積石山縣城區(qū)現(xiàn)狀建成區(qū)大部分已達六通一平。由于租金中包含了管理費、維修費、折舊費、保險費、稅金、利息、地租和房屋收益，因此只要調(diào)查到房地出租租金及其所包含的各項費用，再除去房屋純收益，就可從租金中計算出地價。 耐用年限 ＝ 重置價（1殘值率）247。修繕費的計算通常采用重置價比例法，據(jù)房屋結(jié)構分別確定其修繕費率。經(jīng)調(diào)查，大部分地區(qū)為3％，故在剝離地價過程中，采用年租金的3％計入。(5)保險費保險費是指房屋所有者為了使房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司等承保單位每年支付的費用，計算公式為： 保險費＝房屋重置價保險費率在實際調(diào)查樣本中，被投保的房屋很少，在計算地價過程中，按其實際投保情況處理。房屋耐用年限其中房屋重置價、殘值率和耐用年限的取值按表25所給標準確定。5式中：Ts房屋買賣成交時間；Tm房屋建造時間。T和E的確定通常采用比例法，據(jù)積石山縣城區(qū)的實際情況，T確定為房屋總交易價（Phg）的1%，E取Phg的3%。Sbl式中：V 某一商品樓用地的單位面積土地價格；Pr 某一商品樓房總售價；Ch 當?shù)赝惤ㄖ挝幻娣e平均重置價；Shb商品樓總建筑面積；I 開發(fā)公司利潤；T 商品房開發(fā)中向國家交納的投資及營業(yè)稅等；B 開發(fā)資金應支付的利息；Sbl建筑物占地面積；G 規(guī)劃的建筑覆蓋率。對收集到的房屋出租，土地使用權轉(zhuǎn)讓，土地使用權出讓，房屋買賣等商業(yè)樣點資料，應用第二章樣點地價計算方法進行計算，經(jīng)過careland樣點方差剔除。最后確定的積石山縣城區(qū)商業(yè)用地基準地價見表32。商服中心集聚度高，占據(jù)著優(yōu)越的商業(yè)區(qū)位，由功能較為齊全的眾多商業(yè)點、相當規(guī)模的大型商場或各類市場組成，是積石山縣城區(qū)商業(yè)繁華地段。 圖31 積石山縣城區(qū)2012年商業(yè)用地基準地價變化曲線圖第二節(jié) 住宅用地基準地價的確定與分析一、住宅用地樣點地價測算結(jié)果收集到的積石山縣城區(qū)住宅樣點主要以商品房出售、房屋出售、土地使用權出讓、土地使用權轉(zhuǎn)讓樣點資料為主。分級別計算樣點地價平均值，進行樣點地價修正后作為積石山縣城區(qū)住宅用地基準地價的結(jié)果。最后確定的積石山縣城區(qū)住宅用地基準地價如表34。二級地很大一部分位于老城區(qū)外圍，一二級之間由于商服中心、基礎設施和共用設施的影響，地價差異相對較大。表35 積石山縣城區(qū)工業(yè)用地樣點和樣點地價土地級別一級二級土地使用權出讓樣點平均地價（元/m2）有效樣點數(shù)（個）33土地使用權轉(zhuǎn)讓樣點平均地價（元/m2）有效樣點數(shù)（個）1二、工業(yè)用地基準地價的確定積石山縣城區(qū)工業(yè)用地樣點地價基本上反映了工業(yè)用地類型的土地價值。 。因為隨著距中心距離的逐漸增大，工業(yè)用地的基礎設施條件逐漸變差，尤其是三級土地質(zhì)量由于距中心越來越遠，各種設施水平都比前兩級差，對工業(yè)的發(fā)展有一定的阻礙作用。因此，城市土地估價，不僅要確定各級別土地的基準地價，而且要為宗地地價的評估提供一套符合當?shù)厍闆r的、行之有效的修正系數(shù)體系和評估標準，以便于土地管理及有關部門能利用其評定宗地地價，其目的是使政府制定的土地價格落實到具體的地塊上，以加強對地產(chǎn)市場的嚴格管理。從2012年比2003年地價變化的絕對數(shù)量來說，一級增幅大于二、三級。圖44 積石山縣城區(qū)工業(yè)用地地價變化曲線圖二、積石山縣城區(qū)地價變動原因分析評價因素的空間變化（1）商業(yè)中心的變化上次定級時，積石山縣城區(qū)的建成區(qū)較小，自2003年以來，城市建設發(fā)展很快，城區(qū)面積迅速向西向南擴展，積石山縣城區(qū)的商服日趨活躍，呈現(xiàn)以大什字為主要商服中心，多中心并存的局面。（3）環(huán)境因素由于城區(qū)實行集中供熱、連片供熱，使市區(qū)污染程度降低，環(huán)境質(zhì)量有所提高；積石山縣城區(qū)人均綠地面積增加。在市場經(jīng)濟的條件下，一般因素、區(qū)域因素、個別因素都會對地價產(chǎn)生影響。宗地地價是城鎮(zhèn)內(nèi)某一宗地在某一時刻土地市場正常供求狀況和經(jīng)營管理水平下的土地使用權價格，由于各級別土地內(nèi)部區(qū)位因素的相對差異性，同級別土地內(nèi)不同宗地的土地價格并不完全相同。宗地地價修正值主要是通過編制的宗地地價系數(shù)修正表、容積率修正系數(shù)表、土地開發(fā)程度修正表來確定的。以級別為單位，調(diào)查各級別正常樣點地價的上限、下限值等，分別以正常樣點地價同土地基準地價相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最大幅。不同檔次間，條件相差較大，表現(xiàn)為對地價的影響趨于不同。 表52 積石山縣基準地價修正因素表修正因素商業(yè)用地工業(yè)用地住宅用地區(qū)域因素商業(yè)用地類型區(qū)工業(yè)區(qū)用地類型住宅區(qū)用地類型街道等級城市內(nèi)部交通便捷度距商服中心距離中心職能總數(shù)產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度區(qū)域基礎設施方便度中心距汽車站距離工廠與原料地、（具體修正系數(shù)表與說明表見附表）三 、基準地價容積率修正系數(shù)表編制宗地的區(qū)位確定之后，即確定了該宗地的平面價值量。（基準地價容積率修正系數(shù)表見附表 ）四 、基準地價土地開發(fā)程度修正表編制基準地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，在設定土地開發(fā)程度或容積率條件下，不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估在某一估價期日法定最高年期土地使用權區(qū)域平均價格。通過對積石山縣各級別不同土地用途的基礎設施的投資、舊城改造土地開發(fā)費用以及新增建設用地成本費用分析，確定了各級別不同用途土地開發(fā)程度的修正幅見下表53。(1+ Rd)m]=Pma式中：Pm1—有限年期出讓地價Pm —法定最高出讓年限的土地使用權價格m1—實際出讓年期m —土地使用權法定最高出讓年限Rd—土地還原率a—土地出讓年限修正系數(shù)?！芀i)Kj式中： V 土地價格V1b某一用途土地在某一土地級上的基準地價∑Ki 宗地地價修正系數(shù)Kj 估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數(shù)六 、宗地地價的樓層比例分攤當宗地地價需要分攤到不同的樓層上時，各樓層所分攤的比例隨房屋用途和總樓層數(shù)的不同而變化。共選取8個點。二、積石山縣城區(qū)基準地價修正系數(shù)表的驗證采用抽樣調(diào)查法，在各類用地每一級地各選擇了12個樣點，以驗證基準地價修正系數(shù)表的合理性，驗證結(jié)果如表62。土地級別反映出土地區(qū)位效益和級差收益水平，基準地價的測算具體量化了各級別土地的區(qū)位效益和級差收益，土地的定級估價從定性和定量兩方面反映了土地的質(zhì)量。城鎮(zhèn)基準地價更新是對城鎮(zhèn)總體土地質(zhì)量與價格的一次大規(guī)模的綜合性評定過程，對城鎮(zhèn)的商業(yè)、工業(yè)、交通、基礎設施、生活設施、環(huán)境狀況及土地與房地產(chǎn)買賣、出租等進行了全面認真的調(diào)查?；鶞实貎r更新成果充分反映了土地區(qū)位與級差收益的巨大差異，反映了同一區(qū)位不同用途土地的明顯差異，而目前的土地使用稅的征收標準，沒有充分考慮區(qū)位差異與用途差異，也沒有考慮土地的有償出讓，為此建議在土地定級估價成果的基礎上，結(jié)合積石山縣城區(qū)的實際，制定合理的能體現(xiàn)區(qū)位差異與用途差異的土地使用稅標準。城鎮(zhèn)基準地價更新充分反映了土地經(jīng)濟效益狀況的變化，為城鎮(zhèn)規(guī)劃充分考慮經(jīng)濟效益，實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的有機結(jié)合與統(tǒng)一奠定了科學基礎。根據(jù)積石山縣城區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展速度與城鎮(zhèn)建設情況，建議今后每2年進行一次基準地價修訂，4年重新開展一次基準地價更新。積石山縣二級商業(yè)用地宗地地價影響因素說明表因素權重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣域因素商業(yè)用地類型區(qū)二級商服中心三級商服中心專業(yè)批發(fā)市場等一般農(nóng)貿(mào)市場區(qū)及獨立商業(yè)用地生產(chǎn)資料市場街道等級繁華商業(yè)街次繁華商業(yè)街一般街道混合型干道生活型干道中心職能總數(shù)多較多一般較少少中心距汽車站距離人口密度或人流量高較高一般較低低區(qū)域交通管制全日管制白天管制管制時間較長管制時間較短無管制個別因素離區(qū)域中心點距離860m8601640m16402420m24203200m3200m距商服中心距離860m8601640m16402420m24203200m3200m規(guī)劃用途商業(yè)商、住混合市政、公建等住、工混合等工業(yè)、特殊用地等宗地地質(zhì)條件良好較好一般較差差自然災害危害程度無較弱中等較強強宗地臨街寬度寬度適中稍有影響一般較寬或較窄過寬或過窄街角地兩面臨繁華街道一面臨繁華街道，一面臨一般街道兩面臨一般街道一面臨一般街道，一面臨巷道兩面臨巷道宗地進深適中較淺一般較深過深宗地面積寬深比大，面積適中寬深比適中中等寬深比較小寬深比過小宗地形狀矩形近似矩形有一定影響不規(guī)則很不規(guī)則注：商服中心為大公臨夏路十字、大公路十字、臨夏新寺街十字