【正文】 料估算各類用地樣點(diǎn)地價(jià) 6一、土地還原利率的確定 6二、樣點(diǎn)交易參數(shù)修正 7三、土地開(kāi)發(fā)程度修正 9四、樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算方法 9第三章 積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的確定與分析 15第一節(jié) 商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的確定與分析 15一、商業(yè)用地樣點(diǎn)地價(jià)的測(cè)算結(jié)果 15二、商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的確定 15三、商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算結(jié)果分析 16第二節(jié) 住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的確定與分析 18一、住宅用地樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算結(jié)果 18二、住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的確定 18三、住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算結(jié)果分析 19第三節(jié) 工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的確定與分析 20一、工業(yè)用地樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算結(jié)果 20二、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的確定 20三、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算結(jié)果分析 21第四章 積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)變動(dòng)分析 22一、積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)變動(dòng)分析 22二、積石山縣城區(qū)地價(jià)變動(dòng)原因分析 24第五章 積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制 26一 、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法評(píng)估宗地地價(jià)的原理 26二 、基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域、個(gè)別因素修正系數(shù)表編制 27三 、基準(zhǔn)地價(jià)容積率修正系數(shù)表編制 29四 、基準(zhǔn)地價(jià)土地開(kāi)發(fā)程度修正表編制 30五 、宗地地價(jià)出讓年限修正 31六 、宗地地價(jià)的樓層比例分?jǐn)?32第六章 積石山縣城區(qū)土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)驗(yàn)證 34一、土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)驗(yàn)證 34二、積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的驗(yàn)證 34第七章 積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用建議 36附表 38第一章 概 述土地價(jià)格是國(guó)家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)，上版基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估為利用經(jīng)濟(jì)手段強(qiáng)化土地資產(chǎn)管理，促進(jìn)土地使用制度改革，規(guī)范土地市場(chǎng)，為全面、科學(xué)、合理地使用和管理城鎮(zhèn)土地提供依據(jù)。地租資本化使土地具有價(jià)格，土地價(jià)格實(shí)質(zhì)上是地租的價(jià)格。城市土地區(qū)位理論, 城市土地區(qū)位是自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)各要素之間相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。土地價(jià)格是衡量土地需求和競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度的最好尺度。城市土地定級(jí)估價(jià)與城市規(guī)劃密切相關(guān)。城區(qū)交通主要依靠國(guó)道和省道對(duì)外聯(lián)系，省道309是城市的主要對(duì)外交通干道，城市的主要出口位于南側(cè)，城市的長(zhǎng)途客運(yùn)站位于縣城中部，臨夏路南側(cè)。積石山縣縣城用地發(fā)展方向?yàn)椋阂韵蛭靼l(fā)展為主，完善基礎(chǔ)設(shè)施，考慮跨吹麻灘河以南發(fā)展，城市整體發(fā)展呈“西拓南跨”之勢(shì)。法定土地使用權(quán)最高出讓年限商業(yè)用地40年、工業(yè)用地50年、住宅用地70年。3. 遵循最有效利用原則：指土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最有效利用為前提估價(jià)。6. 遵循貢獻(xiàn)原則：是指土地總收益由土地及其它生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地的價(jià)格可由土地對(duì)土地收益的貢獻(xiàn)大小來(lái)決定。四、積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的思路與步驟總體思路 積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)路線是以土地定級(jí)成果為基礎(chǔ)，以市場(chǎng)交易資料為依據(jù)，采用成本逼近法、收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法等評(píng)估方法測(cè)算地價(jià)，并采用樣點(diǎn)地價(jià)平均值的方法確定基準(zhǔn)地價(jià)。本次調(diào)查共收集各類樣本411個(gè)，積石山縣城區(qū)的樣點(diǎn)資料涉及到餐飲、教育、醫(yī)療、食品加工、木材加工、玻璃加工、紡織、百貨等出租用途，其絕大多數(shù)分布在沿街兩側(cè)?；鶞?zhǔn)地價(jià)的確定和結(jié)果分析將初步計(jì)算的基準(zhǔn)地價(jià)，征求有關(guān)部門和專家的意見(jiàn)，并對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行合理性和客觀性分析，從現(xiàn)狀土地效益和預(yù)期土地收益兩方面出發(fā)，確定各級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)，最后繪制商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)圖。確定土地還原利率的方法很多，根據(jù)《規(guī)程》，并結(jié)合積石山縣實(shí)際，采用以下兩種方法確定土地還原利率：安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即土地還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。根據(jù)積石山縣房地產(chǎn)業(yè)的平均投資利潤(rùn)率、房地產(chǎn)投資的貸款利息、固定資產(chǎn)投資貸款利息等，通過(guò)對(duì)各類用地投資風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查分析，積石山城區(qū)商業(yè)用地投資風(fēng)險(xiǎn)高于住宅用地、工業(yè)用地投資風(fēng)險(xiǎn)，工業(yè)用地投資風(fēng)險(xiǎn)高于住宅用地投資風(fēng)險(xiǎn)。積石山縣城區(qū)商業(yè)用地、住宅用地、%、%、%。表21 積石山城區(qū)房屋出租租金交易時(shí)間修正系數(shù)表交易年限201120102009200820072006≤2005修正系數(shù)1同年份發(fā)生的交易宗地價(jià)格修正到估價(jià)期日的計(jì)算公式為：Pls=KjPj式中：Pls為修正到評(píng)估時(shí)間的樣點(diǎn)地價(jià)；Kj 為第j年成交數(shù)據(jù)修正到評(píng)估年的修正系數(shù)；Pj 第j年某一宗地的實(shí)際成交價(jià)格。三、土地開(kāi)發(fā)程度修正根據(jù)《規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定，積石山縣城區(qū)現(xiàn)狀建成區(qū)大部分已達(dá)六通一平。由于租金中包含了管理費(fèi)、維修費(fèi)、折舊費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金、利息、地租和房屋收益，因此只要調(diào)查到房地出租租金及其所包含的各項(xiàng)費(fèi)用，再除去房屋純收益，就可從租金中計(jì)算出地價(jià)。 耐用年限 ＝ 重置價(jià)（1殘值率）247。修繕費(fèi)的計(jì)算通常采用重置價(jià)比例法，據(jù)房屋結(jié)構(gòu)分別確定其修繕費(fèi)率。經(jīng)調(diào)查，大部分地區(qū)為3％，故在剝離地價(jià)過(guò)程中，采用年租金的3％計(jì)入。(5)保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)是指房屋所有者為了使房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司等承保單位每年支付的費(fèi)用，計(jì)算公式為： 保險(xiǎn)費(fèi)＝房屋重置價(jià)保險(xiǎn)費(fèi)率在實(shí)際調(diào)查樣本中，被投保的房屋很少，在計(jì)算地價(jià)過(guò)程中，按其實(shí)際投保情況處理。房屋耐用年限其中房屋重置價(jià)、殘值率和耐用年限的取值按表25所給標(biāo)準(zhǔn)確定。5式中：Ts房屋買賣成交時(shí)間；Tm房屋建造時(shí)間。T和E的確定通常采用比例法，據(jù)積石山縣城區(qū)的實(shí)際情況，T確定為房屋總交易價(jià)（Phg）的1%，E取Phg的3%。Sbl式中：V 某一商品樓用地的單位面積土地價(jià)格；Pr 某一商品樓房總售價(jià)；Ch 當(dāng)?shù)赝惤ㄖ挝幻娣e平均重置價(jià)；Shb商品樓總建筑面積；I 開(kāi)發(fā)公司利潤(rùn)；T 商品房開(kāi)發(fā)中向國(guó)家交納的投資及營(yíng)業(yè)稅等；B 開(kāi)發(fā)資金應(yīng)支付的利息；Sbl建筑物占地面積；G 規(guī)劃的建筑覆蓋率。對(duì)收集到的房屋出租，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)出讓，房屋買賣等商業(yè)樣點(diǎn)資料，應(yīng)用第二章樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算方法進(jìn)行計(jì)算，經(jīng)過(guò)careland樣點(diǎn)方差剔除。最后確定的積石山縣城區(qū)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)見(jiàn)表32。商服中心集聚度高，占據(jù)著優(yōu)越的商業(yè)區(qū)位，由功能較為齊全的眾多商業(yè)點(diǎn)、相當(dāng)規(guī)模的大型商場(chǎng)或各類市場(chǎng)組成，是積石山縣城區(qū)商業(yè)繁華地段。 圖31 積石山縣城區(qū)2012年商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)變化曲線圖第二節(jié) 住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的確定與分析一、住宅用地樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算結(jié)果收集到的積石山縣城區(qū)住宅樣點(diǎn)主要以商品房出售、房屋出售、土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓樣點(diǎn)資料為主。分級(jí)別計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)平均值，進(jìn)行樣點(diǎn)地價(jià)修正后作為積石山縣城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的結(jié)果。最后確定的積石山縣城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)如表34。二級(jí)地很大一部分位于老城區(qū)外圍，一二級(jí)之間由于商服中心、基礎(chǔ)設(shè)施和共用設(shè)施的影響，地價(jià)差異相對(duì)較大。表35 積石山縣城區(qū)工業(yè)用地樣點(diǎn)和樣點(diǎn)地價(jià)土地級(jí)別一級(jí)二級(jí)土地使用權(quán)出讓樣點(diǎn)平均地價(jià)（元/m2）有效樣點(diǎn)數(shù)（個(gè)）33土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓樣點(diǎn)平均地價(jià)（元/m2）有效樣點(diǎn)數(shù)（個(gè)）1二、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的確定積石山縣城區(qū)工業(yè)用地樣點(diǎn)地價(jià)基本上反映了工業(yè)用地類型的土地價(jià)值。 。因?yàn)殡S著距中心距離的逐漸增大，工業(yè)用地的基礎(chǔ)設(shè)施條件逐漸變差，尤其是三級(jí)土地質(zhì)量由于距中心越來(lái)越遠(yuǎn)，各種設(shè)施水平都比前兩級(jí)差，對(duì)工業(yè)的發(fā)展有一定的阻礙作用。因此，城市土地估價(jià)，不僅要確定各級(jí)別土地的基準(zhǔn)地價(jià)，而且要為宗地地價(jià)的評(píng)估提供一套符合當(dāng)?shù)厍闆r的、行之有效的修正系數(shù)體系和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，以便于土地管理及有關(guān)部門能利用其評(píng)定宗地地價(jià)，其目的是使政府制定的土地價(jià)格落實(shí)到具體的地塊上，以加強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)格管理。從2012年比2003年地價(jià)變化的絕對(duì)數(shù)量來(lái)說(shuō)，一級(jí)增幅大于二、三級(jí)。圖44 積石山縣城區(qū)工業(yè)用地地價(jià)變化曲線圖二、積石山縣城區(qū)地價(jià)變動(dòng)原因分析評(píng)價(jià)因素的空間變化（1）商業(yè)中心的變化上次定級(jí)時(shí)，積石山縣城區(qū)的建成區(qū)較小，自2003年以來(lái)，城市建設(shè)發(fā)展很快，城區(qū)面積迅速向西向南擴(kuò)展，積石山縣城區(qū)的商服日趨活躍，呈現(xiàn)以大什字為主要商服中心，多中心并存的局面。（3）環(huán)境因素由于城區(qū)實(shí)行集中供熱、連片供熱，使市區(qū)污染程度降低，環(huán)境質(zhì)量有所提高；積石山縣城區(qū)人均綠地面積增加。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素都會(huì)對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響。宗地地價(jià)是城鎮(zhèn)內(nèi)某一宗地在某一時(shí)刻土地市場(chǎng)正常供求狀況和經(jīng)營(yíng)管理水平下的土地使用權(quán)價(jià)格，由于各級(jí)別土地內(nèi)部區(qū)位因素的相對(duì)差異性，同級(jí)別土地內(nèi)不同宗地的土地價(jià)格并不完全相同。宗地地價(jià)修正值主要是通過(guò)編制的宗地地價(jià)系數(shù)修正表、容積率修正系數(shù)表、土地開(kāi)發(fā)程度修正表來(lái)確定的。以級(jí)別為單位，調(diào)查各級(jí)別正常樣點(diǎn)地價(jià)的上限、下限值等，分別以正常樣點(diǎn)地價(jià)同土地基準(zhǔn)地價(jià)相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最大幅。不同檔次間，條件相差較大，表現(xiàn)為對(duì)地價(jià)的影響趨于不同。 表52 積石山縣基準(zhǔn)地價(jià)修正因素表修正因素商業(yè)用地工業(yè)用地住宅用地區(qū)域因素商業(yè)用地類型區(qū)工業(yè)區(qū)用地類型住宅區(qū)用地類型街道等級(jí)城市內(nèi)部交通便捷度距商服中心距離中心職能總數(shù)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施方便度中心距汽車站距離工廠與原料地、（具體修正系數(shù)表與說(shuō)明表見(jiàn)附表）三 、基準(zhǔn)地價(jià)容積率修正系數(shù)表編制宗地的區(qū)位確定之后，即確定了該宗地的平面價(jià)值量。（基準(zhǔn)地價(jià)容積率修正系數(shù)表見(jiàn)附表 ）四 、基準(zhǔn)地價(jià)土地開(kāi)發(fā)程度修正表編制基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，在設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度或容積率條件下，不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評(píng)估在某一估價(jià)期日法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。通過(guò)對(duì)積石山縣各級(jí)別不同土地用途的基礎(chǔ)設(shè)施的投資、舊城改造土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用以及新增建設(shè)用地成本費(fèi)用分析，確定了各級(jí)別不同用途土地開(kāi)發(fā)程度的修正幅見(jiàn)下表53。(1+ Rd)m]=Pma式中：Pm1—有限年期出讓地價(jià)Pm —法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格m1—實(shí)際出讓年期m —土地使用權(quán)法定最高出讓年限Rd—土地還原率a—土地出讓年限修正系數(shù)。∑Ki)Kj式中： V 土地價(jià)格V1b某一用途土地在某一土地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià)∑Ki 宗地地價(jià)修正系數(shù)Kj 估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數(shù)六 、宗地地價(jià)的樓層比例分?jǐn)偖?dāng)宗地地價(jià)需要分?jǐn)偟讲煌臉菍由蠒r(shí)，各樓層所分?jǐn)偟谋壤S房屋用途和總樓層數(shù)的不同而變化。共選取8個(gè)點(diǎn)。二、積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的驗(yàn)證采用抽樣調(diào)查法，在各類用地每一級(jí)地各選擇了12個(gè)樣點(diǎn)，以驗(yàn)證基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的合理性，驗(yàn)證結(jié)果如表62。土地級(jí)別反映出土地區(qū)位效益和級(jí)差收益水平，基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算具體量化了各級(jí)別土地的區(qū)位效益和級(jí)差收益，土地的定級(jí)估價(jià)從定性和定量?jī)煞矫娣从沉送恋氐馁|(zhì)量。城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新是對(duì)城鎮(zhèn)總體土地質(zhì)量與價(jià)格的一次大規(guī)模的綜合性評(píng)定過(guò)程，對(duì)城鎮(zhèn)的商業(yè)、工業(yè)、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、生活設(shè)施、環(huán)境狀況及土地與房地產(chǎn)買賣、出租等進(jìn)行了全面認(rèn)真的調(diào)查。基準(zhǔn)地價(jià)更新成果充分反映了土地區(qū)位與級(jí)差收益的巨大差異，反映了同一區(qū)位不同用途土地的明顯差異，而目前的土地使用稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有充分考慮區(qū)位差異與用途差異，也沒(méi)有考慮土地的有償出讓，為此建議在土地定級(jí)估價(jià)成果的基礎(chǔ)上，結(jié)合積石山縣城區(qū)的實(shí)際，制定合理的能體現(xiàn)區(qū)位差異與用途差異的土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)。城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新充分反映了土地經(jīng)濟(jì)效益狀況的變化，為城鎮(zhèn)規(guī)劃充分考慮經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的有機(jī)結(jié)合與統(tǒng)一奠定了科學(xué)基礎(chǔ)。根據(jù)積石山縣城區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度與城鎮(zhèn)建設(shè)情況，建議今后每2年進(jìn)行一次基準(zhǔn)地價(jià)修訂，4年重新開(kāi)展一次基準(zhǔn)地價(jià)更新。積石山縣二級(jí)商業(yè)用地宗地地價(jià)影響因素說(shuō)明表因素權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣域因素商業(yè)用地類型區(qū)二級(jí)商服中心三級(jí)商服中心專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等一般農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)區(qū)及獨(dú)立商業(yè)用地生產(chǎn)資料市場(chǎng)街道等級(jí)繁華商業(yè)街次繁華商業(yè)街一般街道混合型干道生活型干道中心職能總數(shù)多較多一般較少少中心距汽車站距離人口密度或人流量高較高一般較低低區(qū)域交通管制全日管制白天管制管制時(shí)間較長(zhǎng)管制時(shí)間較短無(wú)管制個(gè)別因素離區(qū)域中心點(diǎn)距離860m8601640m16402420m24203200m3200m距商服中心距離860m8601640m16402420m24203200m3200m規(guī)劃用途商業(yè)商、住混合市政、公建等住、工混合等工業(yè)、特殊用地等宗地地質(zhì)條件良好較好一般較差差自然災(zāi)害危害程度無(wú)較弱中等較強(qiáng)強(qiáng)宗地臨街寬度寬度適中稍有影響一般較寬或較窄過(guò)寬或過(guò)窄街角地兩面臨繁華街道一面臨繁華街道，一面臨一般街道兩面臨一般街道一面臨一般街道，一面臨巷道兩面臨巷道宗地進(jìn)深適中較淺一般較深過(guò)深宗地面積寬深比大，面積適中寬深比適中中等寬深比較小寬深比過(guò)小宗地形狀矩形近似矩形有一定影響不規(guī)則很不規(guī)則注：商服中心為大公臨夏路十字、大公路十字、臨夏新寺街十字