【正文】 房屋已使用年限247。s 式中：Pls單位面積土地價格；Phg房地總交易價；Phc房屋現(xiàn)值；T 房地交易過程中賣方應(yīng)支付的各種稅額；E 房地交易過程中賣方應(yīng)支付的有關(guān)費用； S 交易房屋占地面積。樣點主要分布在臨大公路、臨夏路等比較繁華的街道兩側(cè)，在小街巷和居民區(qū)較少，所以樣點所代表的宗地的進(jìn)深有限，依其所測算的地價為沿街面兩側(cè)有限深度的價格，對其要進(jìn)行一定的修正。從商業(yè)用地空間分布情況看，主要有兩種類型：一是商業(yè)集中的各級商服中心，二是散布于街道兩側(cè)和街坊的眾多商業(yè)點。一級住宅用地有效樣點數(shù)18個；二級住宅用地有效樣點數(shù)17個，三級住宅用地有效樣點數(shù)6個。此次住宅用地基準(zhǔn)地價測算結(jié)果表明：積石山縣城區(qū)住宅用地一級地是老城區(qū)中心地段，基礎(chǔ)設(shè)施及公用設(shè)施完善，居住生活方便。根據(jù)《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》（國土資發(fā)[2006]307號），積石山縣屬于第十三等，工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)為96元，以及積石山征地區(qū)片價格資料，使用成本逼近法確定三級工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價：V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=VE+R3式中：V 土地價格Ea 土地取得費Ed—土地開發(fā)費T 稅費R1 利息R2 利潤R3 土地增值VE 土地成本價格基于積縣府發(fā)[2007]86號和積縣府發(fā)[2007]87號文件，土地取得費取40元/平方米，土地開發(fā)費取50元/平方米，稅費按土地取得費和土地開發(fā)費用10%計，利潤按土地取得費、土地開發(fā)費和稅費的10%計，計息期按一年計，%，土地增值率按30%計。宗地地價是城鎮(zhèn)內(nèi)某一宗地在某一時刻土地市場正常供求狀況和經(jīng)營管理水平下的土地使用權(quán)價格，由于各級別土地內(nèi)部區(qū)位因素的相對差異性，同級別土地內(nèi)不同宗地的土地價格并不完全相同。圖43 積石山縣城區(qū)住宅用地地價變化曲線圖工業(yè)用地地價變動分析 從圖44可以看出，與2003年工業(yè)地價相比較，各級都有一定程度的提高，但增長的絕對值較住宅用地和商業(yè)用地較小，這與積石山縣工業(yè)發(fā)展態(tài)勢是息息相關(guān)的。積石山縣城區(qū)土地質(zhì)量的總體變化趨勢 依據(jù)前文分析，積石山縣城區(qū)地價相對2003年的上升是由多種因素作用而產(chǎn)生的必然結(jié)果。一般計算公式為： 宗地地價＝級基準(zhǔn)地價（1＋區(qū)域因素修正系數(shù)＋個別因素修正系數(shù)）根據(jù)積石山縣實際情況，容積率與土地開發(fā)程度對宗地地價影響很大，所以確定宗地地價的計算公式為:宗地地價＝級基準(zhǔn)地價（1＋區(qū)域因素修正系數(shù)＋個別因素修正系數(shù)＋容積率修正系數(shù)）土地開發(fā)程度修正區(qū)域因素是指構(gòu)成某一區(qū)域特征，同時又對宗地價格有重大影響的因素，如道路交通條件、基礎(chǔ)條件、規(guī)劃要求等；個別因素是指構(gòu)成某一宗地具體特征，同時對宗地地價有強烈影響的因素，如宗地位置、面積、形狀等。確定原則是：同一檔次內(nèi)，條件相差不大，表現(xiàn)為對地價的影響程度趨于接近。編制了積石山縣宗地地價容積率修正系數(shù)表。[1－[1247。一、土地級別和基準(zhǔn)地價驗證為了驗證本次積石山縣城區(qū)各類土地級別劃分結(jié)果與基準(zhǔn)地價的合理性、科學(xué)性和可操作性，在驗證過程中，參與此次土地評估的相關(guān)人員在各類用地的每一級地實地調(diào)查并收集了符合規(guī)程要求有代表性的資料對定級結(jié)果進(jìn)行了驗證。1．依據(jù)基準(zhǔn)地價更新成果，制訂完善的積石山縣城區(qū)地價體系。3．根據(jù)基準(zhǔn)地價更新成果，制定合理的土地稅標(biāo)準(zhǔn)。因此，應(yīng)在合適的時間定期進(jìn)行基準(zhǔn)地價更新與補充。積石山縣五級商業(yè)用地宗地地價影響因素說明表因素權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商業(yè)用地類型區(qū)生產(chǎn)資料市場獨立商業(yè)用地臨時性商業(yè)用地其他商業(yè)用地其他用地街道等級繁華商業(yè)街次繁華商業(yè)街一般街道混合型干道生活型干道中心職能總數(shù)多較多一般較少少中心距汽車站距離——人口密度或人流量高較高一般較低低區(qū)域交通管制全日管制白天管制管制時間較長管制時間較短無管制個別因素離區(qū)域中心點距離1200m12002600m26003800m38005500m5500m距商服中心距離1200m12002600m26003800m3。6．基準(zhǔn)地價更新成果是根據(jù)自然、經(jīng)濟(jì)、社會諸多因素綜合反映土地的質(zhì)量差異，是按照中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗簡易總局頒發(fā)的《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，運用特定時期資料，分析測算土地的區(qū)位差異與地租水平，因此，其它部門采用此成果時，應(yīng)根據(jù)各自的具體目的和要求對該成果進(jìn)行認(rèn)真分析，并合理應(yīng)用。4．應(yīng)用基準(zhǔn)地價更新成果，為城鎮(zhèn)規(guī)劃服務(wù)。這次城區(qū)基準(zhǔn)地價更新工作完成了積石山縣城區(qū)土地級別的修訂和基準(zhǔn)地價更新。驗證結(jié)果如表61。對于不同的用地類型，最高出讓年限不同。設(shè)定土地開發(fā)條件指六通一平，即供水、排水、通電、通路、通訊、供熱，一平指場地平整。因素條件指標(biāo)在一定的條件范圍內(nèi)，往往要求定量化，但有的指標(biāo)也可定性表示。在具體計算宗地地價時，先選擇用地類型對照相應(yīng)用途的宗地地價修正表及其說明，按下式計算類型宗地因素修正值： K＝K1＋K2＋…＋Kn式中：K宗地地價影響因素修正值；KK2…Kn分別為宗地第…n個影響因素的修正系數(shù)，包括容積率修正系數(shù)；再用下列公式計算出系數(shù)修正后的宗地地價：Pls=Plb（1＋K） 土地開發(fā)程度修正式中：Pls待評估宗地地價；Plb宗地所在級的行業(yè)基準(zhǔn)地價。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是城區(qū)基準(zhǔn)地價的決定性因素,地價隨著城區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不斷上升。（2）基礎(chǔ)設(shè)施的變化在基礎(chǔ)設(shè)施條件中，隨著積石山縣城區(qū)城市建設(shè)投資力度的不斷加大，供水、排水設(shè)施和管理水平得到較大的提高和改善。一、積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價變動分析總體變化趨勢分析從圖41中可知，積石山縣城區(qū)各類用地的地價2012年和2003年相比都有較大升高，商業(yè)用地和住宅用地級別越高，增加的總額越大；工業(yè)用地基準(zhǔn)地價總體上增加幅度較小。最終確定工業(yè)三級地價為150元/平方米。三級地是目前主要的積石山縣城區(qū)的拓展區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施與公用設(shè)施正在配套建設(shè)中，而四、五級地主要是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)用地，各類基礎(chǔ)設(shè)施及公用配套設(shè)施缺乏，因此四五級地同一二級地有較大的質(zhì)量差異。表33 積石山縣城區(qū)住宅用地樣點和樣點地價土地級別一級二級三級商品房出售平均地價（元/m2）有效樣點數(shù)（個）1296土地使用權(quán)出讓樣點平均地價（元/m2）有效樣點數(shù)（個）5土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓樣點平均地價（元/m2）有效樣點數(shù)（個）63二、住宅用地基準(zhǔn)地價的確定積石山縣城區(qū)從業(yè)人員大部分為當(dāng)?shù)鼐用?，外地來積石山縣工作或經(jīng)商的人員較少，所以房屋出租用以住宅的不多。根據(jù)在定級過程中對積石山縣城區(qū)各級商服中心的劃分，結(jié)合土地定級成果可以發(fā)現(xiàn)，一級商業(yè)用地基準(zhǔn)地價反映了全區(qū)各類各級用地的最高平均土地價格。一級商業(yè)用地原樣點數(shù)241個，剔除樣點數(shù)143個，剩余樣點數(shù)98個；二級商業(yè)用地原樣點數(shù)126個，剔除了58個，剩余樣點數(shù)68個；三級商業(yè)用地有效樣點數(shù)51個；四級商業(yè)用地有效樣點數(shù)1個。用土地使用權(quán)出讓資料計算地價根據(jù)土地使用權(quán)出讓資料，按下式計算地價：V=VT/S式中：V 單位面積土地使用權(quán)出讓價格VT 出讓宗地總地價S 出讓宗地總面積在積石山縣，土地使用權(quán)的出讓僅限于土地一級市場。2. 采用房屋買賣交易資料求取地價由于房屋買賣的交易價包含地價、房屋現(xiàn)值和交易稅及其它有關(guān)費用，所以從房屋的正常交易價格中扣除房屋現(xiàn)值和交易稅及其它有關(guān)費用就可算出地價。(4)利息利息是債務(wù)人向債權(quán)人支付使用資金的補償，這里是指建房資本的利息。耐用年限其中重置價、耐用年限、殘值率是隨房屋的結(jié)構(gòu)及結(jié)構(gòu)等級的不同而變化，且與所在區(qū)域的自然環(huán)境密切相關(guān)。由于本次土地基準(zhǔn)地價設(shè)定土地開發(fā)程度為六通一平,即供水、排水、通電、通路、通訊、供熱，一平指場地平整。二、樣點交易參數(shù)修正交易時間修正土地的市場交易價格隨時間發(fā)生著變化，不同年份發(fā)生的宗地交易價格差異較大，因此，對不同年份發(fā)生的宗地交易要進(jìn)行時間修正，統(tǒng)一修正到估價期日2012年1月1日。安全利率可選用同一時期的一年期國債利率或一年期定期存款年利率，%；風(fēng)險調(diào)整值的大小由市場風(fēng)險因素因子對土地市場的影響程度決定，市場風(fēng)險調(diào)整值=(風(fēng)險因子權(quán)重值因子風(fēng)險調(diào)整值) 風(fēng)險因子及其權(quán)重值應(yīng)根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場等狀況對其影響程度而確定。由于近幾年來土地使用和流轉(zhuǎn)管理方式的規(guī)范化，積石山土地交易都采用“招、拍、掛”的方式，經(jīng)反復(fù)篩選和檢驗，獲得可靠性和代表性強的有效樣點13個，其中商業(yè)、住宅、工業(yè)有效樣本各有5和6個；最后用其計算積石山縣城區(qū)商業(yè)、住宅、工業(yè)基準(zhǔn)地價。7. 遵循變動原則：指估價人員應(yīng)把握土地價格影響因素及土地價格的變動規(guī)律，準(zhǔn)確地評估價格。根據(jù)調(diào)查及有關(guān)單位提供的資料，設(shè)定容積率取積石山縣城區(qū)不同用途土地平均容積率，計算結(jié)果為商業(yè)：，住宅：，工業(yè)：。由于受地形地貌的限制、歷史的發(fā)展了影響，城市空間主要依托吹麻灘鎮(zhèn)向周圍地區(qū)擴(kuò)展，初步形成緊湊的城市發(fā)展形態(tài)。隨著質(zhì)量和與外界聯(lián)系方便程度而變化。地租、地價的本質(zhì)是由土地所有權(quán)的性質(zhì)決定的，它們是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。地租資本化使土地具有價格，土地價格實質(zhì)上是地租的價格。土地價格是衡量土地需求和競爭強度的最好尺度。城區(qū)交通主要依靠國道和省道對外聯(lián)系，省道309是城市的主要對外交通干道，城市的主要出口位于南側(cè)，城市的長途客運站位于縣城中部，臨夏路南側(cè)。法定土地使用權(quán)最高出讓年限商業(yè)用地40年、工業(yè)用地50年、住宅用地70年。6. 遵循貢獻(xiàn)原則：是指土地總收益由土地及其它生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地的價格可由土地對土地收益的貢獻(xiàn)大小來決定。本次調(diào)查共收集各類樣本411個，積石山縣城區(qū)的樣點資料涉及到餐飲、教育、醫(yī)療、食品加工、木材加工、玻璃加工、紡織、百貨等出租用途，其絕大多數(shù)分布在沿街兩側(cè)。確定土地還原利率的方法很多，根據(jù)《規(guī)程》，并結(jié)合積石山縣實際，采用以下兩種方法確定土地還原利率：安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：即土地還原利率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值。積石山縣城區(qū)商業(yè)用地、住宅用地、%、%、%。三、土地開發(fā)程度修正根據(jù)《規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定，積石山縣城區(qū)現(xiàn)狀建成區(qū)大部分已達(dá)六通一平。 耐用年限 ＝ 重置價（1殘值率）247。經(jīng)調(diào)查，大部分地區(qū)為3％，故在剝離地價過程中，采用年租金的3％計入。房屋耐用年限其中房屋重置價、殘值率和耐用年限的取值按表25所給標(biāo)準(zhǔn)確定。T和E的確定通常采用比例法，據(jù)積石山縣城區(qū)的實際情況，T確定為房屋總交易價（Phg）的1%，E取Phg的3%。對收集到的房屋出租，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)出讓，房屋買賣等商業(yè)樣點資料，應(yīng)用第二章樣點地價計算方法進(jìn)行計算，經(jīng)過careland樣點方差剔除。商服中心集聚度高，占據(jù)著優(yōu)越的商業(yè)區(qū)位，由功能較為齊全的眾多商業(yè)點、相當(dāng)規(guī)模的大型商場或各類市場組成，是積石山縣城區(qū)商業(yè)繁華地段。分級別計算樣點地價平均值，進(jìn)行樣點地價修正后作為積石山縣城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價的結(jié)果。二級地很大一部分位于老城區(qū)外圍，一二級之間由于商服中心、基礎(chǔ)設(shè)施和共用設(shè)施的影響，地價差異相對較大。 。因此，城市土地估價，不僅要確定各級別土地的基準(zhǔn)地價，而且要為宗地地價的評估提供一套符合當(dāng)?shù)厍闆r的、行之有效的修正系數(shù)體系和評估標(biāo)準(zhǔn)，以便于土地管理及有關(guān)部門能利用其評定宗地地價，其目的是使政府制定的土地價格落實到具體的地塊上，以加強對地產(chǎn)市場的嚴(yán)格管理。圖44 積石山縣城區(qū)工業(yè)用地地價變化曲線圖二、積石山縣城區(qū)地價變動原因分析評價因素的空間變化（1）商業(yè)中心的變化上次定級時，積石山縣城區(qū)的建成區(qū)較小，自2003年以來，城市建設(shè)發(fā)展很快，城區(qū)面積迅速向西向南擴(kuò)展，積石山縣城區(qū)的商服日趨活躍，呈現(xiàn)以大什字為主要商服中心，多中心并存的局面。在市場經(jīng)濟(jì)的條件下，一般因素、區(qū)域因素、個別因素都會對地價產(chǎn)生影響。宗地地價修正值主要是通過編制的宗地地價系數(shù)修正表、容積率修正系數(shù)表、土地開發(fā)程度修正表來確定的。不同檔次間，條件相差較大，表現(xiàn)為對地價的影響趨于不同。（基準(zhǔn)地價容積率修正系數(shù)表見附表 ）四 、基準(zhǔn)地價土地開發(fā)程度修正表編制基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，在設(shè)定土地開發(fā)程度或容積率條件下，不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估在某一估價期日法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。(1+ Rd)m]=Pma式中：Pm1—有限年期出讓地價Pm —法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格m1—實際出讓年期m —土地使用權(quán)法定最高出讓年限Rd—土地還原率a—土地出讓年限修正系數(shù)。共選取8個點。土地級別反映出土地區(qū)位效益和級差收益水平，基準(zhǔn)地價的測算具體量化了各級別土地的區(qū)位效益和級差收益，土地的定級估價從定性和定量兩方面反映了土地的質(zhì)量。基準(zhǔn)地價更新成果充分反映了土地區(qū)位與級差收益的巨大差異，反映了同一區(qū)位不同用途土地的明顯差異，而目前的土地使用稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，沒有充分考慮區(qū)位差異與用途差異，也沒有考慮土地的有償出讓，為此建議在土地定級估價成果的基礎(chǔ)上，結(jié)合積石山縣城區(qū)的實際，制定合理的能體現(xiàn)區(qū)位差異與用途差異的土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)積石山縣城區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度與城鎮(zhèn)建設(shè)情況，建議今后每2年進(jìn)行一次基準(zhǔn)地價修訂，4年重新開展一次基準(zhǔn)地價更