【正文】 . 遵循供需原則：指土地估價(jià)要以市場(chǎng)供需決定土地價(jià)格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。合理的土地定級(jí)估價(jià)成果可為城市規(guī)劃提供依據(jù)，而城市規(guī)劃控制和確定的土地用途、建筑密度、建筑高度以及容積率等指標(biāo)是對(duì)城市某宗宗地價(jià)格的約束條件，將直接影響到評(píng)估結(jié)果。近些年來(lái)，隨著積石山縣城區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的不斷發(fā)展，城市建設(shè)日新月異，土地市場(chǎng)交易越來(lái)越頻繁，土地市場(chǎng)的發(fā)展客觀上需要對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更新。城市規(guī)劃理論城市規(guī)劃是為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)而進(jìn)行的綜合部署和安排。2. 遵循替代原則：指土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場(chǎng)交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。M式中：Pla級(jí)別的單位面積地價(jià)；Pli級(jí)別內(nèi)各樣點(diǎn)的單位面積地價(jià)；M 級(jí)別內(nèi)有效樣點(diǎn)數(shù)。修正公式為：ＶＥ＝Ｖ０Ｑ/Ｑ０式中：ＶＥ 估價(jià)期日宗地收益價(jià)格Ｖ０ 交易期日宗地收益價(jià)格Ｑ 估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)Ｑ０ 交易期日地價(jià)指數(shù)經(jīng)綜合考慮積石山縣城區(qū)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格變化、物價(jià)上漲指數(shù)等影響地產(chǎn)價(jià)格的因素，確定不同年份發(fā)生的房地收益交易修正系數(shù)如表21。表25 積石山縣城區(qū)房屋重置價(jià)、耐用年限及殘值率表房屋結(jié)構(gòu)重置價(jià)（元/平方米）耐用年限（年）殘值率（％）鋼混1200600磚混1000502磚木780405簡(jiǎn)易450200（數(shù)據(jù)來(lái)源于積石山造價(jià)站、建設(shè)局） (2)修繕費(fèi)修繕費(fèi)，又叫維修費(fèi)，是指為了保證房屋正常使用而進(jìn)行的定期修繕的費(fèi)用。依據(jù)《規(guī)程》規(guī)定，采用以下方法求算地價(jià):(1)房屋現(xiàn)值計(jì)算房屋現(xiàn)值隨房屋結(jié)構(gòu)類型、地上建筑物面積、重置價(jià)及成新度的不同而不同，其計(jì)算公式為: Phc=PhkDn=PhkE式中：Phc 房屋現(xiàn)值； Phk房屋重置價(jià)； Dn 房屋成新度； E —房屋折舊總額房屋重置價(jià)取值標(biāo)準(zhǔn)如表25，房屋成新度的計(jì)算采用公式：Dn=1(TsTm)247。表31 積石山縣城區(qū)商業(yè)用地樣點(diǎn)和樣點(diǎn)地價(jià)土地級(jí)別一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)房屋出租樣點(diǎn)地價(jià)（元/m2）有效樣點(diǎn)數(shù)（個(gè)）986849土地使用權(quán)出讓樣點(diǎn)地價(jià)（元/m2）有效樣點(diǎn)數(shù)（個(gè)）11土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓樣點(diǎn)地價(jià)（元/m2）有效樣點(diǎn)數(shù)（個(gè)）1二、商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的確定此次積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新所調(diào)查到的測(cè)算地價(jià)樣點(diǎn)，涉及到房屋出租、土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等樣點(diǎn)類型，雖然樣點(diǎn)數(shù)量多，但分布不均勻，大部分集中在一級(jí)和二級(jí)區(qū)內(nèi)，五級(jí)地缺少樣點(diǎn)，將以上三種方法測(cè)算的樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算，作為一級(jí)、二級(jí)與三級(jí)商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)，四級(jí)與五級(jí)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的推算：一是采用同類用地不同級(jí)別之間地價(jià)的比例，即級(jí)別指數(shù)法來(lái)確定：根據(jù)已有的前三級(jí)商業(yè)用地基準(zhǔn)價(jià)格建立指數(shù)回歸方程：Y=e() R2=Y n級(jí)商業(yè)用地基準(zhǔn)價(jià)格 Y n級(jí)商業(yè)用地；二是采用同類用地不同級(jí)別的定級(jí)單元總分值與地價(jià)之間的關(guān)系模型來(lái)確定，；對(duì)此兩種方法得出的地價(jià)進(jìn)行加權(quán)平均，從而確定商業(yè)用地第四級(jí)、五級(jí)的基準(zhǔn)地價(jià)。四級(jí)和五級(jí)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的確定：一是采用同類用地不同級(jí)別之間地價(jià)的比例，即級(jí)別指數(shù)法來(lái)確定：根據(jù)已有的前三級(jí)住宅用地基準(zhǔn)價(jià)格建立指數(shù)回歸方程：Y=e() R2=Y n級(jí)住宅用地基準(zhǔn)價(jià)格 Y n級(jí)住宅用地；二是采用同類用地不同級(jí)別的定級(jí)單元總分值與地價(jià)之間的關(guān)系模型來(lái)確定，；對(duì)此兩種方法得出的地價(jià)進(jìn)行加權(quán)平均，從而確定住宅用地第四級(jí)、五級(jí)的基準(zhǔn)地價(jià)。表36 積石山縣城區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)土地級(jí)別一級(jí)二級(jí)三級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)(元/m2)150基準(zhǔn)地價(jià)(萬(wàn)元/畝) 三、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算結(jié)果分析積石山縣城區(qū)工業(yè)用地地價(jià)變化總體看來(lái)比較和緩，接近于直線衰減。由于基礎(chǔ)設(shè)施的不斷改善，必然導(dǎo)致積石山縣城區(qū)總體土地質(zhì)量的提高，不同宗地區(qū)位條件和開(kāi)發(fā)成本的變化，從而引起土地價(jià)格的上升。（見(jiàn)表52）2. 修正幅度確定某級(jí)地的宗地修正地價(jià)以高于下一級(jí)的基準(zhǔn)地價(jià)，低于上一級(jí)的基準(zhǔn)地價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)。而在實(shí)際的土地價(jià)格評(píng)估中，各宗地的土地開(kāi)發(fā)程度與設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度有較大差異，為準(zhǔn)確評(píng)估宗地的實(shí)際價(jià)格，需要進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)程度的修正。這說(shuō)明本次積石山縣城區(qū)土地級(jí)別劃分與估價(jià)結(jié)果是合理的，符合積石山縣城區(qū)的實(shí)際情況。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由于經(jīng)濟(jì)效益的驅(qū)動(dòng)，許多規(guī)劃不能實(shí)現(xiàn)。積石山縣三級(jí)商業(yè)用地宗地地價(jià)影響因素說(shuō)明表因素權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商業(yè)用地類型區(qū)三級(jí)商服中心一般農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)區(qū)生產(chǎn)資料市場(chǎng)獨(dú)立商業(yè)用地其他街道等級(jí)繁華商業(yè)街次繁華商業(yè)街一般街道混合型干道生活型干道中心職能總數(shù)多較多一般較少少中心距汽車站距離2km23km3—6km人口密度或人流量高較高一般較低低區(qū)域交通管制全日管制白天管制管制時(shí)間較長(zhǎng)管制時(shí)間較短無(wú)管制個(gè)別因素離區(qū)域中心點(diǎn)距離1400m14002400m24003400m34004400m4400m距商服中心距離1400m14002400m24003400m34004400m4400m規(guī)劃用途商業(yè)商、住混合市政、公建等住、工混合等工業(yè)、特殊用地等宗地地質(zhì)條件良好較好一般較差差自然災(zāi)害危害程度無(wú)較弱中等較強(qiáng)強(qiáng)宗地臨街寬度寬度適中稍有影響一般較寬或較窄過(guò)寬或過(guò)窄街角地兩面臨繁華街道一面臨繁華街道，一面臨一般街道兩面臨一般街道一面臨一般街道，一面臨巷道兩面臨巷道宗地進(jìn)深適中較淺一般較深過(guò)深宗地面積寬深比大，面積適中寬深比適中中等寬深比較小寬深比過(guò)小街道等級(jí)繁華商業(yè)街次繁華商業(yè)街一般街道混合型干道生活型干道注：商服中心為大公臨夏路十字、大公路十字、臨夏新寺街十字等。這些調(diào)查資料為運(yùn)用市場(chǎng)交易資料直接評(píng)估宗地地價(jià)奠定了科學(xué)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。如果將某一宗地的地價(jià)作為“1”的話，商業(yè)和住宅用途宗地地價(jià)可分別按表55和表56所給的比例進(jìn)行樓層分?jǐn)傆?jì)算。但是該宗地不同的規(guī)劃利用條件（容積率、建筑密度等）會(huì)引起該宗地的價(jià)值量的變化。因此，城區(qū)土地估價(jià)，不僅要確定各級(jí)別土地的基準(zhǔn)地價(jià)，而且要為宗地地價(jià)的評(píng)估提供一套符合當(dāng)?shù)厍闆r的、行之有效的修正系數(shù)體系和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，以便于土地管理及有關(guān)部門(mén)能利用其評(píng)定宗地地價(jià)，其目的是使政府制定的土地價(jià)格落實(shí)到具體的地塊上，以加強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)格管理。圖42 積石山縣城區(qū)商業(yè)用地地價(jià)變化曲線圖住宅用地地價(jià)變動(dòng)分析 從圖43可以看出，住宅用地中各級(jí)別地價(jià)2012年比2003年都有不同程度的提高，其中一級(jí)地2012年比2003年增幅較大，二、三級(jí)地增幅依次遞減。工業(yè)地價(jià)的確定以市場(chǎng)資料測(cè)算為主，級(jí)差收益測(cè)算為輔。與商業(yè)樣點(diǎn)數(shù)相比，調(diào)查到的住宅樣點(diǎn)比較少。第三章 積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的確定與分析第一節(jié) 商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的確定與分析一、商業(yè)用地樣點(diǎn)地價(jià)的測(cè)算結(jié)果目前，積石山縣大什字商業(yè)中心已初具規(guī)模，形成區(qū)內(nèi)的商貿(mào)金融中心，并以該中心為基礎(chǔ)向四周輻射。(6)稅金稅金指房主按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)交納的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅等。房地總收益＝房租（折舊費(fèi)＋修繕費(fèi)＋管理費(fèi)＋利息＋保險(xiǎn)費(fèi)＋稅金）土地純收益（地租a）＝房地總收益房屋純收益房屋純收益=房屋現(xiàn)值房屋資本還原利率地價(jià)＝地租247。一年期定期存款利率%房產(chǎn)投資貸款利息%固定資產(chǎn)投資貸款利息%（數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)銀行2011年7月存款、貸款利率表）綜合還原利率、土地還原利率和房屋還原利率的關(guān)系：R=（R1L+R2B）/（L+B）式中：R綜合還原利率R1土地還原利率R2房屋還原利率L土地價(jià)格B房屋價(jià)格（L：B按1：2計(jì)）積石山縣城區(qū)商業(yè)用地、住宅用地、%、%、%。在測(cè)算出的積石山縣城區(qū)各級(jí)各類用地基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，按照《規(guī)程》規(guī)定，編制積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，以便進(jìn)行積石山縣城區(qū)宗地地價(jià)評(píng)估。二、基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，在設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度（此次設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度是六通一平）和設(shè)定容積率條件下，對(duì)現(xiàn)狀利用條件及現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)程度條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評(píng)估在某一估價(jià)期日法定最高出讓年期土地使用權(quán)的區(qū)域平均價(jià)格。從區(qū)位理論出發(fā)，城市土地區(qū)別于其它生產(chǎn)要素的最大特點(diǎn)之一就是因相對(duì)位置不同產(chǎn)生不同的使用價(jià)值、不同的經(jīng)濟(jì)收益和不同的地租量。城市土地區(qū)位理論, 城市土地區(qū)位是自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)各要素之間相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。積石山縣縣城用地發(fā)展方向?yàn)椋阂韵蛭靼l(fā)展為主，完善基礎(chǔ)設(shè)施，考慮跨吹麻灘河以南發(fā)展，城市整體發(fā)展呈“西拓南跨”之勢(shì)。四、積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的思路與步驟總體思路 積石山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)路線是以土地定級(jí)成果為基礎(chǔ)，以市場(chǎng)交易資料為依據(jù)，采用成本逼近法、收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法等評(píng)估方法測(cè)算地價(jià)，并采用樣點(diǎn)地價(jià)平均值的方法確定基準(zhǔn)地價(jià)。根據(jù)積石山縣房地產(chǎn)業(yè)的平均投資利潤(rùn)率、房地產(chǎn)投資的貸款利息、固定資產(chǎn)投資貸款利息等，通過(guò)對(duì)各類用地投資風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查分析，積石山城區(qū)商業(yè)用地投資風(fēng)險(xiǎn)高于住宅用地、工業(yè)用地投資風(fēng)險(xiǎn)，工業(yè)用地投資風(fēng)險(xiǎn)高于住宅用地投資風(fēng)險(xiǎn)。由于租金中包含了管理費(fèi)、維修費(fèi)、折舊費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金、利息、地租和房屋收益，因此只要調(diào)查到房地出租租金及其所包含的各項(xiàng)費(fèi)用，再除去房屋純收益，就可從租金中計(jì)算出地價(jià)。(5)保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)是指房屋所有者為了使房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司等承保單位每年支付的費(fèi)用，計(jì)算公式為： 保險(xiǎn)費(fèi)＝房屋重置價(jià)保險(xiǎn)費(fèi)率在實(shí)際調(diào)查樣本中，被投保的房屋很少，在計(jì)算地價(jià)過(guò)程中，按其實(shí)際投保情況處理。Sbl式中：V 某一商品樓用地的單位面積土地價(jià)格；Pr 某一商品樓房總售價(jià)；Ch 當(dāng)?shù)赝惤ㄖ挝幻娣e平均重置價(jià)；Shb商品樓總建筑面積；I 開(kāi)發(fā)公司利潤(rùn)；T 商品房開(kāi)發(fā)中向國(guó)家交納的投資及營(yíng)業(yè)稅等；B 開(kāi)發(fā)資金應(yīng)支付的利息；Sbl建筑物占地面積；G 規(guī)劃的建筑覆蓋率。 圖31 積石山縣城區(qū)2012年商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)變化曲線圖第二節(jié) 住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的確定與分析一、住宅用地樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算結(jié)果收集到的積石山縣城區(qū)住宅樣點(diǎn)主要以商品房出售、房屋出售、土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓樣點(diǎn)資料為主。表35 積石山縣城區(qū)工業(yè)用地樣點(diǎn)和樣點(diǎn)地價(jià)土地級(jí)別一級(jí)二級(jí)土地使用權(quán)出讓樣點(diǎn)平均地價(jià)（元/m2）有效樣點(diǎn)數(shù)（個(gè)）33土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓樣點(diǎn)平均地價(jià)（元/m2）有效樣點(diǎn)數(shù)（個(gè)）1二、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的確定積石山縣城區(qū)工業(yè)用地樣點(diǎn)地價(jià)基本上反映了工業(yè)用地類型的土地價(jià)值。從2012年比2003年地價(jià)變化的絕對(duì)數(shù)量來(lái)說(shuō)，一級(jí)增幅大于二、三級(jí)。宗地地價(jià)是城鎮(zhèn)內(nèi)某一宗地在某一時(shí)刻土地市場(chǎng)正常供求狀況和經(jīng)營(yíng)管理水平下的土地使用權(quán)價(jià)格，由于各級(jí)別土地內(nèi)部區(qū)位因素的相對(duì)差異性，同級(jí)別土地內(nèi)不同宗地的土地價(jià)格并不完全相同。 表52 積石山縣基準(zhǔn)地價(jià)修正因素表修正因素商業(yè)用地工業(yè)用地住宅用地區(qū)域因素商業(yè)用地類型區(qū)工業(yè)區(qū)用地類型住宅區(qū)用地類型街道等級(jí)城市內(nèi)部交通便捷度距商服中心距離中心職能總數(shù)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施方便度中心距汽車站距離工廠與原料地、（具體修正系數(shù)表與說(shuō)明表見(jiàn)附表）三 、基準(zhǔn)地價(jià)容積率修正系數(shù)表編制宗地的區(qū)位確定之后，即確定了該宗地的平面價(jià)值量?！芀i)Kj式中： V 土地價(jià)格V1b某一用途土地在某一土地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià)∑Ki 宗地地價(jià)修正系數(shù)Kj 估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數(shù)六 、宗地地價(jià)的樓層比例分?jǐn)偖?dāng)宗地地價(jià)需要分?jǐn)偟讲煌臉菍由蠒r(shí)，各樓層所分?jǐn)偟谋壤S房屋用途和總樓層數(shù)的不同而變化。城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新是對(duì)城鎮(zhèn)總體土地質(zhì)量與價(jià)格的一次大規(guī)模的綜合性評(píng)定過(guò)程，對(duì)城鎮(zhèn)的商業(yè)、工業(yè)、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、生活設(shè)施、環(huán)境狀況及土地與房地產(chǎn)買賣、出租等進(jìn)行了全面認(rèn)真的調(diào)查。積石山縣二級(jí)商業(yè)用地宗地地價(jià)影響因素說(shuō)明表因素權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣域因素商業(yè)用地類型區(qū)二級(jí)商服中心三級(jí)商服中心專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等一般農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)區(qū)及獨(dú)立商業(yè)用地生產(chǎn)資料市場(chǎng)街道等級(jí)繁華