農(nóng)村宅基地使用權(quán)流的理論與實踐探析-文庫吧
2025-07-12 09:58 本頁面
【正文】 體經(jīng)濟組織與其他單位和城市居民之間的流動，進而形成集體建設(shè)用地（包括宅基地）市場。土地的承載、養(yǎng)育等傳統(tǒng)功能逐步萎縮，而財富儲存功能、產(chǎn)業(yè)空間聚集功能、土地增值等新興功能不斷加強。宅基地使用權(quán)的財產(chǎn)屬性逐步彰顯，在城市郊區(qū)和經(jīng)濟相對發(fā)達的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)逐漸盛行，已呈不可逆轉(zhuǎn)的發(fā)展趨勢。城鄉(xiāng)融合推動宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)隨著城鄉(xiāng)一體化社會保障體系的建設(shè)，農(nóng)村社區(qū)走向開放，城鄉(xiāng)之間人員、資金、技術(shù)交流增多，我國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)逐漸被打破，城鄉(xiāng)融合步伐加快，城鄉(xiāng)土地市場也逐步融合，國有土地和集體土地之間將逐步平等。解除對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，賦予宅基地與國有土地 “同地、同價、同權(quán)”的平等地位，既有利于充分利用數(shù)量巨大的農(nóng)村宅基地存量資源以緩解建設(shè)用地的供求矛盾，優(yōu)化城鄉(xiāng)土地資源配置，也使廣大農(nóng)民憑借土地權(quán)利合理分享工業(yè)化、城市化帶來的好處，促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。（二）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的可行性分析宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)經(jīng)濟的可行性（1）外部利潤與制度創(chuàng)新按照制度變遷理論，制度創(chuàng)新的動力基礎(chǔ)是外部利潤，外部利潤又與制度環(huán)境變化有關(guān)。外部環(huán)境的變化使得外部利潤不斷累積，并誘致當(dāng)事人進行制度創(chuàng)新。[12]由圖1可見， FL1為土地需求曲線，與國有土地供給曲線S形成均衡價P1，其中，矩形GDHO的面積為經(jīng)濟租，也是政府作為土地供應(yīng)者的賣方剩余；三角形FDG的面積為用地者的剩余。當(dāng)需求上升至 AL2時，在P1價格上，土地有效供應(yīng)不足，若無宅基地或其他集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)，則價格上升至P3，此時用地者剩余表現(xiàn)為三角形ABE，而政府的剩余擴大為矩形EBHO。假設(shè)在價格為P1時，允許宅基地入市流轉(zhuǎn)，市場中的土地供給曲線變?yōu)镾g，則在新的需求下，形成新的均衡價格P2，此時供地方和用地方的剩余產(chǎn)生了變化。用地者剩余擴大到三角形ACF，與原來相比增加了梯形EBCF。而國有土地供地方的剩余為矩形OFMH的面積，與原來相比，減少了矩形EFMB的面積。而宅基地的供地者獲得的剩余為斜紋三角形的面積。外部利潤（社會總福利的變化量）＝梯形 EBCF+斜紋三角形—矩形EFMB=三角形BCD。可見，宅基地流轉(zhuǎn)制度的變革將會導(dǎo)致外部利潤增加。價格PASSg P3 EB P2 F M C P1 GD 0H L1 L2 L土地圖1宅基地入市流轉(zhuǎn)對社會總福利的影響（2）同意一致性與制度創(chuàng)新判斷制度創(chuàng)新是否具有效率的標(biāo)準是當(dāng)事人之間能否達成一致同意(，1989)。因此，在研究制度創(chuàng)新問題時，我們不僅要考察制度環(huán)境變化所帶來的外部利潤，而且要研究制度創(chuàng)新中是否實現(xiàn)了經(jīng)濟當(dāng)事人（利益集團）的一致同意。利益集團的一致同意意味著實現(xiàn)了帕累托改進，而一個帕累托改進的制度創(chuàng)新會得到所有參與人的擁護和支持。 從圖1的分析中，可以發(fā)現(xiàn)，宅基地流轉(zhuǎn)使得政府剩余相對減少[③]，供地者和使用者的剩余增加，即政府剩余部分轉(zhuǎn)移給集體和農(nóng)民，但剩余的絕對量是增加的。所以說，宅基地流轉(zhuǎn)制度改革至少符合“卡爾多?？怂埂毙蕵?biāo)準[④]，能夠得到絕大部分參與人的擁護和支持，宅基地使用權(quán)制度改革有切實的經(jīng)濟可行性。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的政策、法律基礎(chǔ)總體上說來，順應(yīng)工業(yè)化、城市化的要求統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地資源配置已是大勢所趨，國家需要在資源優(yōu)化配置和農(nóng)村社會穩(wěn)定之間進行權(quán)衡，逐步放松對包括宅基地使用權(quán)在內(nèi)的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的限制。政策層面上，《中共中央國務(wù)院關(guān)于促進農(nóng)民增加收入若干政策的意見》（中發(fā)[2004]1號）中“積極探索集體非農(nóng)建設(shè)用地進入市場的途徑和辦法”的規(guī)定和“控制增量，盤活存量”[⑤]的政策為宅基地制度改革奠定了政策基礎(chǔ)；法律制
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