重慶房地產(chǎn)市場下半年研判-文庫吧
2025-07-12 09:02 本頁面
【正文】 堅(jiān)持土地招拍掛出讓制度。國有土地使用權(quán)招拍掛出讓制度是市場配置國有經(jīng)營性建設(shè)用地的基本制度，它充分體現(xiàn)了公開公平公正競爭和誠實(shí)信用的市場基本原則，建立了反映市場供求關(guān)系、資源稀缺程度、環(huán)境損害成本的價(jià)格形成機(jī)制，完全符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的基本方向，符合法律政策要求，同時(shí)在抑制行政權(quán)力干預(yù)市場，從源頭上防治土地出讓領(lǐng)域腐敗中發(fā)揮了重要作用。在商品住宅中配建一定比例的保障性住房，成都、杭州等城市一些項(xiàng)目已經(jīng)采用這種模式。這種模式不僅可以緩解公租房建設(shè)資金困難的局面，更多的籌集保障房源，而且也能保證保障房建設(shè)的質(zhì)量，還能讓保障家庭享受到良好的商業(yè)及公共服務(wù)配套，因此，在商品房用地中配建保障房或?qū)⒈煌茝V至全國各地，在保障性住房大規(guī)模建設(shè)階段將被地方政府廣泛采用。（5）央企將更加積極參與保障房建設(shè)5 月 3 日，國資委發(fā)布《關(guān)于積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，要求中央企業(yè)深刻認(rèn)識國家推進(jìn)保障性住房開發(fā)建設(shè)的重要意義，進(jìn)一步加大對保障性住房開發(fā)建設(shè)的投入力度。這是自去年國資委對 78 家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企下達(dá)“退房令”后，首次明確要求央企（不限于 21 家先后被允許涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的央企）爭取多種途徑參與地方保障性住房建設(shè)。央企參與保障性住房開發(fā)建設(shè)，一方面可以利用自身資金實(shí)力減輕地方政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，另一方面也可以積極發(fā)揮其在土地資源方面的顯著優(yōu)勢。目前，21 家可經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中央企業(yè)中，已有中冶集團(tuán)、中國建筑、保利集團(tuán)、招商局集團(tuán)和中房集團(tuán)等 11 家央企投入到保障房建設(shè)中。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010 年已參建保障房的 11 家央企，承擔(dān)了全國 13%的保障性住房開發(fā)建設(shè)任務(wù)，開發(fā)建設(shè)保障性住房面積 2289 萬平方米。由此可見，中央企業(yè)參與保障性住房開發(fā)建設(shè)將對今年全國 1000 萬套的保障房計(jì)劃的完成起到積極的推進(jìn)作用。表：21 家允許涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企在參與保障房開發(fā)建設(shè)的央企中，中冶集團(tuán)和中國建筑表現(xiàn)相對突出，其通過不斷挖掘自身優(yōu)勢尋找出適合企業(yè)發(fā)展的模式，并且取得了較高的利潤水平。2010 年，中冶集團(tuán)保障性住房項(xiàng)目24 個(gè)，總建筑面積達(dá) 564 萬平方米。據(jù)企業(yè)年報(bào)披露，預(yù)計(jì) 2011 年保障性住房開工面積與 2010年相比增加 40%。相較其他企業(yè)，中冶集團(tuán)具有全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，公司積極利用下屬產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，打造“全產(chǎn)業(yè)鏈、一體化”建設(shè)模式，使得公司保障性住房收入占全部房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入的 34%，毛利率則達(dá)到了 %。而中國建筑更是將保障房建設(shè)作為公司未來五年發(fā)展的重點(diǎn)。公司預(yù)計(jì)到2015 年，保障性住房的投資業(yè)務(wù)將占公司基建投資業(yè)務(wù)凈利潤的 15%到 20%。中國建筑采取規(guī)?；a(chǎn)，多元參建模式，公司現(xiàn)有六種保障房參建模式，分別是承建模式、混合開發(fā)模式、服務(wù)模式、投資建造模式、投資運(yùn)營模式和城市綜合開發(fā)模式。截至 2010 年末，中國建筑參與保障房建設(shè)的總規(guī)模已達(dá)到 1155 萬平方米，占公司在施總面積的 %。其中，承建模式的保障房總面積約784 萬平方米，其他模式的保障房總面積約 371 萬平方米。在利潤水平方面，中國建筑施工總承包模式收益率為 3%6%；投資建造模式收益率為 8%10%；混合開發(fā)模式收益率為 10%。（6）貨幣繼續(xù)緊縮：本月存準(zhǔn)率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，本年內(nèi)第三次加息 如此前預(yù)測，中國人民銀行決定，從 2011 年 6 月 20 日起，再次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)，是自 2010 年 1 月起央行第 12次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，今年內(nèi)第 6 次上調(diào)存準(zhǔn)率，至此，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率上調(diào)至 %。6月 CPI 上漲 6%。物價(jià)上漲未得到遏制，國內(nèi)有關(guān)生產(chǎn)資料、勞動(dòng)力成本、原材料價(jià)格上漲的趨勢短期內(nèi)難以根本扭轉(zhuǎn)，通貨膨脹的壓力仍然存在，預(yù)計(jì)緊縮貨幣流動(dòng)性仍會繼續(xù)。中國人民銀行決定，自2011年7月7日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。由于存準(zhǔn)率上調(diào)空間越來越小，加息將是央行管理通脹的一個(gè)重要手段。存款準(zhǔn)備金率歷次調(diào)整一覽表基準(zhǔn)利率歷次調(diào)整一覽表（7）回報(bào)高于大額存款約定利率 保險(xiǎn)資金樂于參與 l 城投控股與中國平安攜手推出7年期“平安－城投控股保障房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”，募集不超過30億元的資金用于支持上海保障性住房建設(shè)。根據(jù)約定，該債務(wù)金額的50%%計(jì)息；另外50%%。l “太平洋—上海公共租賃房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”計(jì)劃募集資金40億元，主要用于上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司在上海市區(qū)建設(shè)的約50萬平方米公共租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營。l 全國社?；鹨孕磐匈J款的形式向南京市保障房建設(shè)有限公司發(fā)放的30億元貸款，期限為2年11個(gè)月，%l 太保、國壽等7家資產(chǎn)管理公司聯(lián)合參與投資北京保障房項(xiàng)目，計(jì)劃總規(guī)模數(shù)百億元，以基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資方式運(yùn)作。項(xiàng)目收益率在五年期貸款利率的基礎(chǔ)上下浮11%，按季結(jié)息付息。隨著外資保險(xiǎn)公司入駐中國市場，進(jìn)入保障房市場的險(xiǎn)資資本充裕,長期看險(xiǎn)資將持續(xù)進(jìn)入保障房投資領(lǐng)域。（8）一房一價(jià)政策全國各地的一房一價(jià)細(xì)則基本與發(fā)改委公布的政策文件一致，略有小差異。如上海細(xì)則中提到明確標(biāo)示每幢房屋的幢號、房源套數(shù)、已登記房源套數(shù)和已登記房源實(shí)際成交均價(jià)。銷售花園住宅的，明確標(biāo)示該樓盤內(nèi)所有花園住宅房源套數(shù)、已登記房源套數(shù)和已登記房源實(shí)際成交均價(jià)。湖北提出經(jīng)濟(jì)適用房也要一房一價(jià)等。（9）信貸杠桿或繼續(xù)大幅收緊首套房貸款政策收緊對于目前部分回暖的剛需市場及其不利，也不是政府用來調(diào)控房價(jià)的首選。但二套房政策繼續(xù)收緊
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