【正文】 物業(yè)接管驗收的含義 ? 物業(yè)的接管驗收是物業(yè)管理公司接受房地產(chǎn)開發(fā)商或建設單位移交的新建房和實行產(chǎn)權轉移的原有房屋時，以物業(yè)主體結構安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。 第二節(jié) 物業(yè)的接管驗收 ? 1. 明確物業(yè)管理的責任和義務，通過簽署書面合同，將物業(yè)管理明確化和規(guī)范化，使物業(yè)管理公司重視自己的責任。 ? 物業(yè)接管驗收的作用 ? 2. 確保物業(yè)使用安全和功能正常，通過接管驗收，可以發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題和隱患，及時反工、補救和加固，如果沒有物業(yè)的接管檢驗，通常業(yè)主是很難查到隱患問題的。 ? 3. 為今后的物業(yè)管理打好基礎，通過接管驗收，一方面可以是工程質(zhì)量達到標準要求，減少日常管理維修的工作量，另一方面，根據(jù)移交的資料和現(xiàn)場勘察，可以摸清物業(yè)的性能和特點，制定預防性的管理措施和維修計劃。 第二節(jié) 物業(yè)的接管驗收 ? 物業(yè)接管驗收應具備的條件和應移交的資料 ? 接管驗收應具備的條件 ? 1. 新建房屋接管應具備的條件： ? （ 1）建設工程全部施工完畢，并已竣工驗收合格 ? （ 2）供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設備和設施能夠正常使用 ? （ 3）房屋幢、戶編號已經(jīng)有關部門確認 ? 2. 原有房屋的接管應具備的條件： ? （ 1）房屋所有權和使用權清楚 ? （ 2）土地使用范圍明確 第二節(jié) 物業(yè)的接管驗收 ? 接管驗收應移交的資料 ? 1. 新建房屋接管驗收應提交的資料 ? （ 1）產(chǎn)權資料 ? （ 2）技術資料 ? 2. 原有房屋接管驗收應提交的資料 ? （ 1）產(chǎn)權資料 ? （ 2）技術資料 第二節(jié) 物業(yè)的接管驗收 ? 物業(yè)接管驗收的程序與內(nèi)容 ? 新建房屋的接管驗收程序 ? 1. 開發(fā)建設單位書面提請接管單位驗收； ? 2. 接管單位按照驗收條件和提交的資料進行審核，并在 15日內(nèi)給出答復，對于滿足條件的，要發(fā)驗收通知單和約定驗收時間； ? 3. 接管單位會同開發(fā)建設單位對物業(yè)的質(zhì)量和使用功能進行檢驗； ? 4. 對發(fā)現(xiàn)的問題，按照質(zhì)量問題處理辦法進行處理； ? 5. 經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。 第二節(jié) 物業(yè)的接管驗收 ? 原有房屋接管驗收程序 ? 1. 移交人書面提請接管單位接管驗收； ? 2. 接管單位按接管驗收條件和提交的資料進行審核，并在 15日內(nèi)給出答復，對于滿足條件的，要發(fā)驗收通知單和約定驗收時間； ? 3. 接管單位和移交人對原有房屋的質(zhì)量和使用功能進行檢驗； ? 4. 對檢驗中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按照危險和損壞問題的處理辦法進行處理； ? 5. 交接雙方共同清點房屋、裝修、設備、定著物和附屬物，核定房屋使用狀況； ? 6. 經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)。 第二節(jié) 物業(yè)的接管驗收 ? 新建房屋接管驗收的要求 ? 1. 新建房屋主體結構接管驗收的要求 ? 2. 外墻、屋面和樓地面的要求 ? 3. 裝修要求 ? 4. 電氣要求 ? 5. 水、衛(wèi)和消防要求 ? 6. 采暖要求 ? 7. 附屬工程及其他要求 第二節(jié) 物業(yè)的接管驗收 ? 原有房屋接管驗收的要求 ? 根據(jù) 《 危險房屋鑒定標準 》 和國家其他有關規(guī)定，對原有房屋的質(zhì)量和使用功能進行檢驗，主要有下面的 3方面： ? 1. 檢查建筑物整體的外觀變異情況，查看是否有損壞； ? 2. 檢查房屋結構、裝修和設備的完好程度； ? 3. 檢查房屋的使用情況，評價房屋的現(xiàn)有價值并建立資料檔案。 第二節(jié) 物業(yè)的接管驗收 ? 接管驗收應注意的事項 ? 1. 接管驗收要在規(guī)定的期限內(nèi)完成。 ? 2. 接管驗收要嚴格執(zhí)行 《 房屋接管驗收標準 》 。 ? 3. 接管驗收不但要重視對質(zhì)量缺陷的查找，還要重視資料文檔的移交和保存，建設單位應向管理單位移交整套圖紙資料。質(zhì)量保修責任要以合同形式加以明確。 第三節(jié) 物業(yè)服務的招投標 ? ? ? 物業(yè)管理的招標，是指物業(yè)所有權人或其法定代表的開發(fā)商或業(yè)主委員會，在為其物業(yè)選擇管理者時，通過制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件向社會公開，由多家競投的物業(yè)管理公司競投，從中選擇最佳對象，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。 ? 物業(yè)管理的投標，是指符合招標文件要求的物業(yè)管理公司，根據(jù)招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，根據(jù)國家有關法律、法規(guī)與本企業(yè)的實力，編制投標文件，參與投標活動。 第三節(jié) 物業(yè)服務的招投標 ? ? ? ? ? 第三節(jié) 物業(yè)服務的招投標 ? ? ? 招標機構的設立有兩種途徑： ? （ 1）自行設立招標機構 ? 根據(jù)物業(yè)管理項目招標主體的不同，分為開發(fā)商自行招標和業(yè)主自行招標。 ? ①開發(fā)商自行招標 ? ②業(yè)主自行招標 ? （ 2）委托招標代理機構招標 ? ? 在物業(yè)管理公司中，與物業(yè)管理投標活動密切相關的有開發(fā)部、財務部、工程部三個部 門 第三節(jié) 物業(yè)服務的招投標 ? ? ? 根據(jù)招標項目不同的特點，招標人有權選擇不同的方式進行招標?，F(xiàn)行國際市場上通用的物業(yè)管理招標方式大致可分為三種： ? ? ? ? ? (1)成立招標機構 ? (2)編制招標文件 ? ①投標人須知 ? 1)投標的條件 ? 2)對投標文件的要求 ? 3)對招標程序的說明 ? ②合同條款 ? ③技術規(guī)范 ? (3)制定標底 ? ? (1)發(fā)布招標公告或投標邀請書 ? (2)組織資格預審 ? (3)召開標前會議 ? (4)開標、評標與定標 ? ? (1)合同的簽訂 ? (2)合同的履行 ? (3)資料整理與歸檔 第三節(jié) 物業(yè)服務的招投標 ? ? ? ? ? ? 第三節(jié) 物業(yè)服務的招投標 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 、保函 第三節(jié) 物業(yè)服務的招投標 ? ? ? ? 第四節(jié) 物業(yè)服務合同 ? ? ? 合同是指平等的自然人、法人、其他組織之間設立、變革、終止民事權利義務關系的協(xié)議。 第四節(jié) 物業(yè)服務合同 ? ? 物業(yè)服務合同是指在物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會之間簽訂的用來說明委托服務內(nèi)容、期限、費用等相關內(nèi)容的合同。 第四節(jié) 物業(yè)服務合同 ? ? ? ? 人相互信任為前提的 ? 法的 ? 是雙務合同 第四節(jié) 物業(yè)服務合同 ? ? （委托方、受托方）的名稱和住所 ? ? 一般為 1～ 2年。 ? ? ? ? ? ? ? ? 第五節(jié) 物業(yè)資料檔案管理 ? ? ? 檔案是指過去和現(xiàn)在的國家機構、社會組織以及個人從事政治、軍事、經(jīng)濟、科學、技術、文化、宗教等活動直接形成的對國家和社會有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。 第五節(jié) 物業(yè)資料檔案管理 ? ? ? 即國家機構、社會組織以及個人。 ? ? 即檔案所記載的知識信息，就是人們在從事政治、軍事、經(jīng)濟、科學、技術、文化、宗教等活動中獲得的信息。 ? ? 指文種形式、載體形式、信息記錄和表達形式。 ? ? 即直接的、原始的歷史記錄。 第五節(jié) 物業(yè)資料檔案管理 ? ? 檔案管理現(xiàn)代化的主要包括：?一是在檔案管理中使用現(xiàn)代技術和設備，二是運用科學方法對檔案實施規(guī)范化、制度化、程序化的管理。 ? 檔案管理現(xiàn)代化的實質(zhì)就是檔案管理技術的變革。 第五節(jié) 物業(yè)資料檔案管理 ? ? ? 物業(yè)管理檔案，是國家機構、社會組織和個人從事物業(yè)管理活動中直接形成的對國家和社會及物業(yè)管理有價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。 第五節(jié) 物業(yè)資料檔案管理 ? ? ? （ 1）設計規(guī)劃階段信息 ? （ 2）施工及驗收階段信息 ? （ 3）委托管理階段信息 ? （ 4）招商階段信息 ? （ 5）用戶入住信息 ? （ 6）日常管理信息 （ 1）辦公室檔案 （ 2）工程部檔案 （ 3）經(jīng)營服務部檔案 （ 4）財務部檔案 （ 5）管理部檔案 （ 1）基礎管理檔案 （ 2）房屋管理及維修養(yǎng)護檔案 （ 3）共用設備管理檔案 （ 4）安全管理檔案 （ 5）環(huán)境衛(wèi)生管理檔案 （ 6）精神文明建設檔案 （ 7）管理效益檔案 第五節(jié) 物業(yè)資料檔案管理 ? ? ? ? ? ? （ 1）物業(yè)檔案資料管理是物業(yè)現(xiàn)代化管理的基礎 ? （ 2）物業(yè)檔案資料管理是物業(yè)管理水平的標志 第五節(jié) 物業(yè)資料檔案管理 ? ? ? ? 第五節(jié) 物業(yè)資料檔案管理 ? ? ? ? （ 1）進行產(chǎn)權備案工作 ? （ 2）建立客戶檔案 ? ? （ 1）收集物業(yè)資料 ? （ 2）整理物業(yè)資料 第五節(jié) 物業(yè)資料檔案管理 ? ? ? 歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學的分類和保存。 ? ? （ 1）采用先進的檢索軟件，建立電腦網(wǎng)絡系統(tǒng)，充分發(fā)揮檔案的儲存和使用價值。 ? （ 2）對借閱重要的資料，如原始文件、合同等，必須嚴格管理，按檔案的不同密級程度由單位負責人批準后方可借閱，并辦理借閱手續(xù)。 ? （ 3）建立目錄方便查詢。所有的物業(yè)進行分類、分冊建立目錄，實行電腦管理，一是存檔方便，二是檢索方便。 第三章 物業(yè)管理經(jīng)營性服務 ? 【 案例透視 】 ? 第一節(jié) 物業(yè)管理經(jīng)營性服務概論 ? 第二節(jié) 物業(yè)經(jīng)營內(nèi)容與項目 ? 第三節(jié) 物業(yè)租賃 ? 第四節(jié) 物業(yè)經(jīng)營的收入與費用 ? 第五節(jié) 物業(yè)管理的保險運作 案例透視 ? 2003 年 1月，某新建花園小區(qū)業(yè)主紛紛入住后，第一件事就是忙著裝修，高興之余也有一塊?心病?。剩余的裝修材料無處存放，成為?雞肋?。 ? 業(yè)主裝修時，購買裝修材料，如涂料、油漆、地板、磁磚、墻磚以及裝潢飾品等總是留有余量，以防萬一不夠。裝修完了，這些余料扔掉吧，有點心痛，萬一日后需修補，恐無處小量購貨；不扔吧，放在家里既占地，又煞風景。有的業(yè)主只能乘著夜晚無人時悄悄地放到門外。雖然業(yè)主裝修后多余建材的處臵不是物業(yè)管理的服務內(nèi)容，簽訂的物業(yè)服務合同中也沒有這一項，但物業(yè)管理處員工們積極獻計獻策，為業(yè)主排憂解難，他們最終找到了辦法。物業(yè)管理處與開發(fā)商聯(lián)系，把大樓地下空余的車庫辟出一塊地方，讓業(yè)主堆放剩余建材，免費代為保管。他們對業(yè)主需代管的剩余建材按戶名逐一登記，并在實物上貼上姓名標簽。這些余料保管期為 6個月，逾期經(jīng)聯(lián)系確認業(yè)主不認領的作無主處理。同時，他們還建議業(yè)主作價出讓，由物業(yè)管理處牽線，讓需要小額添臵建材的業(yè)主前來調(diào)劑。 ? 這一辦法確定后，物業(yè)管理處立即在小區(qū)宣傳欄貼出告示，業(yè)主們對此反響非常熱烈。不少業(yè)主高高興興地將自家多余的裝修建材送到地下車庫里來，物業(yè)管理處員工熱情接待，細心地當面點清，并且妥善地捆扎好，貼上戶名標簽，做好登記。沒多久，庫房里特地預備的臨時貨架整整齊齊堆放著業(yè)主們委托保管的材料。有的業(yè)主在代保管庫房里覓到了需要的建材，雙方當場成交，皆大歡喜。 詳解 ? 本案例中物業(yè)的裝修材料保管交易服務雖然是免費的，但可以為我們開展經(jīng)營性服務開拓新的思路 ,物業(yè)公司的利潤大部分來源于經(jīng)營性服務獲得的收益，因此，物業(yè)公司必須在合法，合規(guī)，合情的前提下積極，主動的開展經(jīng)營性服務，我們學習這一章要了解物業(yè)管理公司的一些經(jīng)營性服務項目，本章內(nèi)容分三部分，第一部分重點講述物業(yè)