【正文】 2002年年底到2003年相繼推出的溯源居、金砂水岸、美茵河谷、天籟城等作為這兩類物業(yè)的代表，在中高端市場上占據(jù)了很大的市場份額。但是這有可能僅僅是一個開始，在未來3—5年內(nèi)，中高檔住宅市場低密度住宅將保持主流的地位，很難有其他物業(yè)成規(guī)模的沖擊其主流地位。低密度住宅分布目前從區(qū)域的角度而言，重慶市的低密度住宅基本以下幾大重要板塊： 一是北部新區(qū)板塊，其目前的主要項目有大川水岸、藍湖郡、棕櫚泉、魯能星城、比華利、水木清華、清河灣、天籟城、水晶酈城、楓林秀水、佰富高爾夫別墅等。 二是沙坪壩板塊，主要項目有水天花園、翡翠湖、美茵河谷等。 三是南岸板塊，主要項目有學府大道69號、天池林海、溯源居、高山流水、融橋半島等。第二部分 競爭個案分析一、藍湖郡開發(fā)商背景重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司是由重慶中建科置業(yè)有限公司更名而來。公司成立于1995年6月，由重慶佳辰經(jīng)濟發(fā)展有限公司控股。擁有員工800余名。 1995年6月，公司正式介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，確立了以房地產(chǎn)為核心的發(fā)展戰(zhàn)略，將住宅開發(fā)作為主導方向。公司憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，以其準確的市場定位、超前的規(guī)劃設(shè)計以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，在業(yè)內(nèi)樹立了良好的企業(yè)品牌形象。截止2003年11月，累計已開發(fā)面積約110萬平方米，在建面積約150萬平方米。項目基本情況位于金開大道1111號，金山大道與金開大道交匯處。數(shù)條城市快速干道構(gòu)筑暢達交通體系，乘車沿經(jīng)開大道6分鐘即可抵達龍湖大社區(qū)，經(jīng)金山大道、五童路僅10余分鐘又可快捷到達渝中區(qū)，繁華寧靜一線間。該項目的建筑形態(tài)是聯(lián)排別墅和獨立別墅，總用地面積1600畝，一期占地408畝，772套住房，其中聯(lián)排別墅743套，水邊獨立別墅29套。 戶型面積：聯(lián)排別墅約210平方米290平方米；水邊獨立別墅約400平米該項目由全球最富盛名建筑設(shè)計師之一美國建筑協(xié)會會員、注冊建筑師、任加州大學客座教授、芬蘭博客利大學教授、紐約塞瑞克斯大學建筑學院院長約翰費雪爾設(shè)計。從情調(diào)各異的私家花園到戶與戶之間的開放式庭院，通過一系列與環(huán)境融合的人性化設(shè)計，創(chuàng)造出一個尊貴、自然、優(yōu)雅、具有夢幻般色彩的理想人居環(huán)境。藍湖郡內(nèi)部配套設(shè)施包括體育中心,恒溫游泳池、壁球館、網(wǎng)球場、羽毛球場、健身房、SPA,標準游泳池等,外部配套有幼兒園、小學、中學等教育設(shè)施，更有大型體育中心、休閑商業(yè)街、20000平方米的大型超市等生活配套設(shè)施。項目定位該項目定位為湖濱純別墅社區(qū)，廣告推廣主題為：“一生一棟，品味傳承”。銷售狀況項目套內(nèi)起價5000元/平方米， 總價80 萬元起。2004年2月中旬，藍湖郡第一次推出38套連排別墅，賣了一個月；4月27日，藍湖郡推出均價66套連排別墅，僅一天半天就銷售了50多套。并且，這次每套還漲了3萬元。這個數(shù)字不僅刷新了龍湖自己的歷史成績（香樟林一天銷售20套），更創(chuàng)下了重慶高端物業(yè)市場的新紀錄。龍湖地產(chǎn)能夠取得熱銷的成績這跟龍湖品牌的強大號召力不無關(guān)系，同時，龍湖地產(chǎn)剛剛獲得的“2003年住宅用戶滿意度抽查測評全國第一”及“全國守合同重信用企業(yè)”稱號也給龍湖地產(chǎn)增添了巨大的市場美譽度，促成了市場對龍湖產(chǎn)品的持續(xù)追捧?？蛻羧悍治鏊{湖郡為雙資階層（資本＋知本）的富裕人群開創(chuàng)了別墅生活，其倡導的自由、彈性的生活模式，迎合了雙資階層的價值觀、教育水平、職業(yè)要求，因而成為白領(lǐng)精英的置業(yè)首選。項目優(yōu)勢分析n 良好的品牌效應(yīng)，特別是香樟林別墅的開發(fā)獲得巨大的成功為藍湖郡打下了良好的基礎(chǔ)；n 開闊、獨特、功能豐富是藍湖郡別墅的特點，名師的設(shè)計充分滿足了居者對空間的多功能需求。n 獨特的自然景觀是藍湖郡別墅的品質(zhì)保證，也是購房者最看重的一點。藍湖郡的廣告推廣非常成功，為其帶來了良好的口碑和產(chǎn)品的附加值。通過精心策劃的推廣，把藍湖郡的優(yōu)勢完全展現(xiàn)在消費者面前，并深深地打動了消費者的購買欲望。二、（龍湖）水晶酈城項目基本情況項目位于渝北區(qū)新牌坊龍湖西苑旁，有464113125路等六條公交線路和社區(qū)交通車江北線。社區(qū)線1：龍湖新世紀家樂福北城天街龍湖，沙區(qū)線；社區(qū)線2：龍湖大石壩沙坪壩石橋鋪彩電中心，南坪線；社區(qū)線3：龍湖五里店巴蜀中學南坪。該項目總用地面積500畝以上，一期開發(fā)204畝，住宅15棟，建筑面積241288平方米，總戶數(shù)1677戶，，綠化率60%，建筑為18層和31層高層樓房。主力戶型建筑面積85165平方米。建筑設(shè)計成塔式，雙菱形住宅呈45度角相對，H型住宅錯落排列，以最少的接地面積來減少原生地形的變形，15棟水晶建筑塔群錯落有致、疏密有序地散布在綠野上。戶型分配： B1 兩房兩廳一衛(wèi) 套內(nèi)面積 75平方米 C11 三房兩廳雙衛(wèi) 套內(nèi)面積101平方米C21 三房兩廳雙衛(wèi) 套內(nèi)面積104平方米C4 三房兩廳雙衛(wèi) 套內(nèi)面積123平方米D11 四房兩廳雙衛(wèi) 套內(nèi)面積125平方米D2 四房兩廳雙衛(wèi) 套內(nèi)面積139平方米在設(shè)計上以“尊重自然”為核心理念規(guī)劃設(shè)計，建筑設(shè)計中特別強調(diào)豎向線條，以體現(xiàn)建筑晶瑩之感和水晶的自然形態(tài)，強調(diào)建筑的挺拔感，使建筑如水晶一般點綴綠色海洋。小區(qū)內(nèi)有大中小三種類型的休閑廣場，社區(qū)內(nèi)及周邊有游泳池、標準網(wǎng)球場、兒童游樂場、籃球活動場地、健身中心、老年活動中心、棋牌室等供業(yè)主休閑娛樂；其愛琴大道兩旁有超市、美容美發(fā)、蛋糕房、自助銀行、藥店、洗衣店、花店、酒吧和咖啡館等商業(yè)形態(tài)，還有龍湖巴蜀小學、巴蜀幼兒園，項目周邊配套設(shè)施成熟。龍湖水晶酈城商業(yè)項目由動步公園配套商業(yè)、龍湖水晶酈城大型超級市場、龍湖水晶酈城日式風情商業(yè)街等組成。動步公園配套商業(yè)8000平方米的動步體育公園配套商業(yè)設(shè)施，單層面積2000余平方米，共計四層，坐落在美麗的動步體育公園西南角，緊鄰新西路，建筑中間圍合有一個中庭花園，可經(jīng)營精品店、酒吧、水吧、茶樓，中西餐飲。龍湖水晶酈城大型超級市場龍湖水晶酈城大型超級市場面積12000平方米，上下兩層，坐落在龍湖水晶酈城住宅區(qū)南面，緊鄰新西路，緊接龍湖水晶酈城入口，交通暢達、人流巨大，扼守商業(yè)進出要道。是大型超市開店首選地址。龍湖水晶酈城日式風情商業(yè)街龍湖水晶酈城日式風情商業(yè)街圍繞龍湖水晶酈城住 宅，由 上下兩層小巧的建筑圍饒社區(qū)而成，建筑立面錯落有致，中間零星隨意的散布著幾個圍合的日式庭院，商鋪大小適中，約100300平方米一個，適合社區(qū)配套商業(yè)的進駐。項目定位項目定位為低密度小高層，廣告推廣主題為：善待自然，善待未來生活。大尺度、大視野、大自然。一生幸福，值得等待。銷售狀況項目銷售套內(nèi)起價3180元/平方米，最高價4500元/平方米，均價3800元/平方米。2003年8月，水晶酈城開盤，4天銷售843套，再創(chuàng)歷史新紀錄。 2004年3月，水晶酈城再推128套住宅，創(chuàng)3小時賣光奇跡?？蛻羧悍治? 水晶酈城定位于高收入的年輕白領(lǐng)階層,所以購房者中年齡普遍年輕,25歲至35歲的白領(lǐng)和小型公司企業(yè)主是主力客戶項目優(yōu)勢分析n 項目整體密度較低，休閑、活動空間比較大；n 自然景觀營造較好，項目周邊配套設(shè)施比較完善；n 龍湖的品牌優(yōu)勢明顯，前期的成功開發(fā)為項目奠定了良好的美譽度；建筑外形、戶型設(shè)計、景觀設(shè)計都具有國際一流水平。三、財富中心開發(fā)商背景香港香江國際集團投資開發(fā)，香江國際集團創(chuàng)立于一九六九年，以香港為基地逐步發(fā)展為一間多元化跨國企業(yè)集團。此次投資２５億元打造重慶涉外商務(wù)區(qū)，由德國國際設(shè)計師聯(lián)合體（ＡＸＩＳ?。牵遥希眨校我?guī)劃設(shè)計。項目基本情況重慶財富中心位于被稱為“經(jīng)濟增長極”的北部新區(qū)高新園區(qū)內(nèi)北部新區(qū)星光大道16號。園區(qū)內(nèi)高科技企業(yè)云集，交通便捷，并與重慶規(guī)劃的未來使館區(qū)緊密相鄰。，規(guī)劃建筑面積75萬平方米。集高檔商業(yè)、高級公寓、甲級寫字樓、會議中心和酒店為一體。一期公寓預計在今年7月限量面市，總戶數(shù)812套。產(chǎn)品形態(tài)豐富，包含多層低密度板樓居住區(qū)、高層板樓休閑居住區(qū)、高層塔樓商務(wù)精英居住區(qū)等，建筑風格為歐洲現(xiàn)代理性主義風格。社區(qū)中容納了現(xiàn)代商務(wù)活動及生活所需要的一切設(shè)施，功能的齊全化與集中給居住者帶來方便、高效的工作效率以及更高的生活品質(zhì)。項目定位財富中心定位為新城的副都心/重慶首個涉外商務(wù)區(qū)，主推廣告語：新一代品質(zhì)空間。銷售狀況7月3日，重慶財富中心銷售處在音樂和雞尾酒的優(yōu)雅風情中正式開放，一期推出起價3800元/平方米。財富中心限量推出的國際公寓一期產(chǎn)品，包括了多層板樓和小高層板樓兩種形態(tài)。其中多層板樓采用一梯兩戶的設(shè)計，高層板樓共18層，全部坐北朝南，最大樓間距達54米。外立面設(shè)計凸現(xiàn)理性簡約的北歐風格，每戶餐廳外均搭配精巧花池，露臺上獨特的原木隔柵，帶來生態(tài)居家感受。四、魯能星城開發(fā)商背景 重慶魯能開發(fā)(集團)有限公司是山東電力按照現(xiàn)代化企業(yè)制度組建，在重慶注冊成立的大型有限責任集團公司。在經(jīng)營管理戰(zhàn)略上，以市場為向?qū)?，以資本為紐帶，以規(guī)范化的運作模式，實施名牌戰(zhàn)略。雄厚的企業(yè)實力，現(xiàn)代化的管理手段，為魯能集團向中西部地區(qū)發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。該公司是山東魯能集團在重慶注冊組建的有限責任公司，為重慶市大型綜合性開發(fā)企業(yè)集團，注冊資本金2億元人民幣。其母公司實力相當雄厚，為多家國有商業(yè)銀行的股東，并且麾下有相當數(shù)目的信托投資機構(gòu)。項目基本情況魯能?星城位于北部城區(qū)的核心地帶，魯能?星城，被五童路、新溉路分為北區(qū)、西區(qū)、東區(qū)三大區(qū)域，西區(qū)位于龍頭寺片區(qū)，呈方形，內(nèi)有近佰畝新華水庫，南以規(guī)劃水系為界緊臨龍頭寺公園，東區(qū)位于五童路東側(cè)，新溉路南側(cè)。北區(qū)位于新溉路北側(cè)、五童路東側(cè)，緊鄰黃花園大橋及在建的輕軌三號線,目前暫無公交車輛直接到達。魯能星城是重慶市未來的商業(yè)中心和文化中心，同時也是一個兼具坡地特色的園林式住宅小區(qū)。項目總用地面積約2000畝，建筑面積241017平方米，總戶數(shù)1680戶，停車位1008個，綠化率45%。社區(qū)中高層、多層、小高層多種建筑形態(tài)共存。建筑單體定位原則：根據(jù)不同生態(tài)、景觀資源，結(jié)合購房者需求，安排不同檔次、面積、戶型的建筑，實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。8層集合住宅 F01－F09棟8層集合住宅沿水岸布置，依坡而建，層層退臺，景觀資源最佳，戶型以復式住宅、四房戶型為主，其中14層集合住宅所在地的地形坡度最大，建筑緊密結(jié)合地形由下至上作退臺式處理，既為每戶住宅提供了120平方米左右的私家花園，又豐富了建筑形體，削弱了建筑體量，各層住宅均視野開闊，四時佳景盡收眼底，為小區(qū)美宅精華相。11+1小高層，18+1 高層住宅E01－E06棟11+1小高層住宅為避免前面集合住宅的影響，每幢建筑之間均拉大間距，使之保持景觀軸線的同時，又使視線通透，力求做到戶戶朝陽、戶戶觀水。既可觀水景又可觀北面小區(qū)中心花園，具有較好的景觀資源，故以小區(qū)主力戶型的三房及大戶型為主；B01－B0D01－D04棟18+1高層住宅緊鄰小區(qū)中心花園，景觀較好，戶型為主力型三房戶型，建筑群平面呈弧形圍合狀，為減少逼壓感，頂部由中間向兩邊退臺，也豐富和柔化了建筑輪廓線。其中D01－D04棟上部各層還可遠眺南面水景，并且其底部全部架空，使南北庭院景觀空間得以貫通，為居民提供充沛、靈動的戶外活動空間。 至純靈動：30層高層點式 A01及C0C02棟住宅為臨街布置的30層點式，該建筑是為城市青年白領(lǐng)階層量身打造的經(jīng)典住宅。戶型絕大部分為小戶型，以經(jīng)濟實用的戶型結(jié)構(gòu)取勝，設(shè)計上力求提高住宅實用率，戶型方正，大部分戶型南北對通，爭取良好朝向及景向，在房間尺寸及使用功能上精雕細琢，使其最大程度地滿足未來業(yè)主的居住要求。頂層加以利用設(shè)復式大戶型。 本著讓有生命的建筑懂得與人相處的重要性，讓一切都與自然發(fā)生關(guān)系，讓一切都和諧共生的設(shè)計理念。項目一期用地原始地貌為一較完整的圓形山丘，最高點267米，最低點216米，山坡為東、南、西向，無北向坡，景觀良好。山腳下有小區(qū)最豐富的天然水系——原新堰水庫。這樣的環(huán)境正是住區(qū)中不可再生、不可復制的稀缺自然資源。并且這種山水格局與古代風水觀中：“負陰抱陽、背山面水”的風水寶地格局不謀而合，體現(xiàn)出其獨特的山水自然環(huán)境。 面對魯能?星城一期的區(qū)位優(yōu)勢及其獨特山水環(huán)境的價值，為適應(yīng)自然環(huán)境、發(fā)揮其區(qū)位及自然資源的優(yōu)勢，果斷取舍，放棄了將山地夷平的做法，最大限度的利用現(xiàn)有條件，減少對原生環(huán)境的破壞，延續(xù)和保留原有的歷史背景和地脈特征，將山水還給城市，還給住區(qū)，把詩意的健康的生活還給住戶，將建筑留給歷史去評說。在社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃設(shè)有近萬平方米的大型會所、商業(yè)街、超市、幼兒園、社區(qū)醫(yī)療中心等。項目定位項目定位為CBD首席親水生活保護區(qū)銷售狀況項目起價2800元/平方米，花園洋房起價3500元/平方米。6月15日，現(xiàn)在已經(jīng)在開始對外公開認購。五、棕櫚泉國際花園開發(fā)商背景重慶棕櫚泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2003年4月，是由香港裕匯集團控股的、專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的合資企業(yè)，注冊資金6000萬元港幣。美資背景的香港裕匯集團成立于1995年，下屬控股10家企業(yè)，是一家從事房地產(chǎn)、休閑、科技、教育等多項業(yè)務(wù)的綜合性集團公司，幾年來，成功投資開發(fā)建設(shè)了北京盈科中心、北京棕櫚泉國際公寓、深圳沙河高爾夫球會，南京沙河高爾夫球會等知名項目，累計投資超過50億港幣。其麾下三大主力品牌：沙河高爾夫、棕櫚泉國際社區(qū)、中美國際學校，均以尊貴生活、高尚品質(zhì)而聞名業(yè)界。項目基本情況項目位于重慶北部新區(qū)金開大道88號，緊鄰北部新區(qū)植物園?？傆玫孛娣e約1200畝，160畝天然湖泊，240畝生態(tài)公園。建筑面積80萬平方米，一期住宅300余套，車位400個，整個項目分34期開發(fā)。項目以聯(lián)排別墅、花園洋房為主，秉承“棕櫚泉”的這