【正文】 行業(yè)；實現(xiàn)天路發(fā)展戰(zhàn)略的手段是優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，通過引進(jìn)新股東帶來新的符合天路發(fā)展戰(zhàn)略的項目，以達(dá)到開拓新業(yè)務(wù)的目的。 柳吾新區(qū)是天路發(fā)展第二主業(yè)的契機根據(jù)天路的發(fā)展戰(zhàn)略：為了打造國內(nèi)一流的建筑集團品牌，保持長久的發(fā)展，西藏天路必須建立起三個層面的業(yè)務(wù)組合：第一層面核心業(yè)務(wù)：在迅速推進(jìn)公路建設(shè)的能力的同時，調(diào)整公司總部的組織架構(gòu)，建立合理的工作流程，同時尋求開展建筑設(shè)計，及新的建筑業(yè)務(wù)。第二層面新興業(yè)務(wù)：圍繞建筑發(fā)展多元化，開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。第三層面侯選業(yè)務(wù)：積極開展旅游業(yè)務(wù)，通過引進(jìn)外資旅游公司，培育新的主業(yè)。公司目前第一層面的核心業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r良好，第三層面侯選業(yè)務(wù)也在積極的開展中。目前急需挖掘合適的第二層面的新興業(yè)務(wù)。按照發(fā)展戰(zhàn)略中的規(guī)劃，第二層面的新興業(yè)務(wù)將圍繞建筑發(fā)展多元化，開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。西藏房地產(chǎn)業(yè)目前正處于成長階段，一級土地開發(fā)是房地產(chǎn)價值鏈的源頭，大多受政府和政策性控制，是房地產(chǎn)價值鏈中獲得利潤最高的一個環(huán)節(jié)，一般房地產(chǎn)商鮮有機會進(jìn)入。柳吾新區(qū)的開發(fā)7 / 43對于拉薩市政府，是跨越式的一步；而對于天路公司，則屬于歷史性的機會。柳吾新區(qū)的開發(fā)正是天路進(jìn)入發(fā)展戰(zhàn)略中第二層面業(yè)務(wù)——房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的契機。 西藏天路參與柳吾新區(qū)開發(fā)的 SWOT分析 宏觀環(huán)境分析（PEST 分析） 政治層面的影響1． 西部大開發(fā)戰(zhàn)略對拉薩乃至整個西藏的經(jīng)濟、文化的發(fā)展起著積極的推動作用。國家對西藏基礎(chǔ)建設(shè)投資力度的加大將增加經(jīng)濟熱點和消費熱點的增長。2． 中央第四次援藏工作會議（2022 年 6 月）明確指出，今后五到十年，是西藏加快發(fā)展、維護(hù)穩(wěn)定的重要時期，要確保西藏的經(jīng)濟從加快發(fā)展到跨越式發(fā)展，十年內(nèi)人均 GDP 趕上全國平均水平。拉薩發(fā)展面臨著前所未有的發(fā)展良機，有利于地區(qū)發(fā)展的方案將更容易獲得政府的支持。西藏自治區(qū)“十五計劃綱要”中提到“十五”期間要加快交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程進(jìn)一步得到提高。4． 西藏自治區(qū)出臺了《黨政機關(guān)貨幣化分房制度》和《企業(yè)貨幣化分房制度》 ，目前西藏已經(jīng)通過財政補貼的方式向２５００多名離退休干部發(fā)放了住房補貼。這些住房補貼最高的達(dá)１２萬元，最低的有３萬元。西藏的住房貸款實行中央給予的特殊8 / 43政策。西藏住房貸款利率５年以內(nèi)包括５年的，利率為２．７９％，遠(yuǎn)低于內(nèi)地的４．７７％；５年以上的利率為３．０６％，比內(nèi)地５．０４％低近兩個百分點。6． 2022 年 6 月 5 日，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸的通知》(“121 號文件”)，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款都做出了嚴(yán)格規(guī)定。對房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)和自有資金的要求提高。 經(jīng)濟層面的影響1． 西藏近些年經(jīng)濟發(fā)展迅速，GDP 從 1995 年的 億元到2022 年的 億元。雖然西藏 GDP 在國內(nèi)仍然屬于落后地區(qū)，但增長速度連續(xù)幾年超過 %，2022 年增長速度達(dá)到%，在全國各?。▍^(qū)、市）中居于首位。2． 由于西藏經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由 1995年的 4000 元到 2022 年的 7762 元，高出全國平均水平，僅次于上海、北京、廣東、浙江、天津和福建，列全國第７位。居民的消費能力較強。 社會層面的影響1． 西藏人口不斷增長，由 1995 年的 萬人到 2022 年的 萬人。其中拉薩市的人口由 1995 年的 萬人到2022 年的 萬人。9 / 432． 隨著青藏鐵路的建成，拉薩的流動人口數(shù)量將進(jìn)一步增加。內(nèi)地企業(yè)及外資機構(gòu)進(jìn)駐拉薩乃至西藏的數(shù)量也將進(jìn)一步增加。對房地產(chǎn)的需求相應(yīng)增大。3． 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，生活水平的提高，西藏人傳統(tǒng)的居住觀念發(fā)生變化。由原來的注重小環(huán)境，通常自建“一樓一底”的住宅，變?yōu)楝F(xiàn)在選擇住宅時更注重社區(qū)大環(huán)境及周邊環(huán)境，更強調(diào)居住的舒適性。4． 西藏目前還缺乏有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商，整體房地產(chǎn)開發(fā)水平還比較落后，為新進(jìn)入者提供了一定的空間。 技術(shù)層面的影響1． 近些年來不斷更新的居住概念以及新型建材的開發(fā)，包括發(fā)展迅速的太陽能和水源熱泵等技術(shù)，使得房地產(chǎn)項目越來越合理，越來越滿足人們的舒適生活的需求，也越來越激發(fā)人們對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求。 房地產(chǎn)行業(yè)分析 行業(yè)特性1．周期性：我國的房地產(chǎn)周期有三方面的特殊性：第一是房地產(chǎn)周期的頻率，大約是 7 到 8 年為一個周期；第二個就是我國房地產(chǎn)的周期中，衰退期和低谷期比較短，而增長期和繁榮期時間比較長，這顯示出10 / 43市場需求持續(xù)旺盛這樣的特點，它明顯不同于房地產(chǎn)總量過剩的國家和地區(qū)；第三，從銷售增長和投資增長的關(guān)系來分析，銷售增長直接影響到投資的增長。因此房地產(chǎn)公司應(yīng)更為理性的把握項目投資、開發(fā)和銷售的時機，避免盲目發(fā)展。2．關(guān)聯(lián)性：房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都有著密切的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。隨著國際一體化的發(fā)展，我國國民經(jīng)濟與全球經(jīng)濟的相關(guān)度越來越高。而新的國際貿(mào)易保護(hù)主義的抬頭，如美國對我國鋼鐵業(yè)實施反傾銷制裁，使房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展不穩(wěn)定性增加。同時入關(guān)后，這些行業(yè)將面臨跨國公司的強大競爭壓力。因此，房地產(chǎn)公司需要密切關(guān)注相關(guān)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響。3．地域性：房地產(chǎn)地域性很強，各地房地產(chǎn)市場發(fā)育程度、政策措施、居民收入和消費偏好等千差萬別。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性特征使得房地產(chǎn)公司在進(jìn)行地域擴張時，必須針對各地具體情況進(jìn)行逐一分析，謹(jǐn)慎投資。4．政策敏感性：房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有一定的先導(dǎo)性，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響非常大。雖然我國國民經(jīng)濟的發(fā)展勢頭良好，預(yù)計今后幾年仍會保持 7%以上的增長速度，但國際形勢的不穩(wěn)定也有可能給我國經(jīng)濟帶來較為嚴(yán)重的影響。同時，房地產(chǎn)開發(fā)中的大量短期行為，11 / 43對生態(tài)環(huán)境造成極大的破壞，大量商品房空置，以及開發(fā)失控，無序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源的大量浪費和國有資產(chǎn)的大量流失等情況都有可能導(dǎo)致國家相關(guān)政策的變化。 行業(yè)生命周期根據(jù)“產(chǎn)業(yè)生命周期理論” ，西藏的房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入成長期。其特性表現(xiàn)如下：引入期 成長期 成熟期 衰退期增長率 緩慢增長 加速增長 平穩(wěn)增長 衰退銷售額 低 上升 保持高位 衰退客戶購買成本 高 較高 平均 低產(chǎn)品類別 很少 增長 多樣化 衰減平均利潤率 負(fù) 增長 平均利潤 衰減競爭對手 很少 增加 相對穩(wěn)定 減少典型定價方式 成本加成 價格滲透 競爭定價 減價進(jìn)入障礙 技術(shù) 競爭對手 競爭對手 產(chǎn)量過剩典型廣告方式 認(rèn)知和教育 大眾市場認(rèn)知 減少可以看出，在產(chǎn)業(yè)成長期進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)是一個比較合適的時期。 柳吾新區(qū)房地產(chǎn)需求分析1． 從土地供應(yīng)商的角度：12 / 43客戶包括房地產(chǎn)開發(fā)商和西藏有實力的機關(guān)、企事業(yè)單位；內(nèi)地及國外機構(gòu)駐西藏辦事機構(gòu)；公用設(shè)施提供者。其中公用設(shè)施包括醫(yī)院、學(xué)校、娛樂設(shè)施等。2． 從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度：客戶包括商用客戶及住宅客戶。其中住宅客戶范圍不限于拉薩本身的客戶，也包括西藏各區(qū)縣的有實力的人士；內(nèi)地在拉薩的經(jīng)商、辦公人士；國外企業(yè)、機構(gòu)駐西藏人士。 西藏天路資源狀況分析新華信的研究表明：新區(qū)開發(fā)和房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵資源能力包括：社會及政府關(guān)系、財務(wù)資源、人力資源。其中社會及政府關(guān)系涉及到能否以低成本拿到土地并獲得資金及政策支持的能力；財務(wù)資源涉及到是否有足夠的自有資金和融資能力進(jìn)行開發(fā)；人力資源涉及到是否有對項目土地的增值潛力具有準(zhǔn)確分析和判斷能力的人才，是否有對房地產(chǎn)項目具有整體策劃能力的人才，對建筑設(shè)計和施工具有監(jiān)督管理能力的人才以及具有市場營銷策劃和管理能力的人才。以下從這幾個方面對天路公司的資源狀況進(jìn)行分析： 財務(wù)資源狀況分析1． 西藏天路公司 2022 年主營業(yè)務(wù)收入為 億元，實現(xiàn)凈利潤3009 萬元，目前資產(chǎn)負(fù)債率為 30%，資產(chǎn)狀況良好。2． 資金來源：天路公司為西藏唯一一家屬于本地的上市公司，擁13 / 43有比較寬松的融資環(huán)境。資金來源可以包括股市募集資金、政策性貼息貸款、商業(yè)銀行貸款等。 人力資源狀況分析1． 人員狀況：公司現(xiàn)有員工 1125 人，各類專業(yè)技術(shù)人員 220 余人。其中，大學(xué)本科以上 24 人，大中專 179 人。整體人員素質(zhì)不強。2． 人員的專業(yè)背景：主要專業(yè)為工程技術(shù)，缺乏房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的專業(yè)人才及管理人才。 社會及政府關(guān)系分析天路公司是西藏交通廳直屬企業(yè)，又是西藏省內(nèi)唯一一家真正屬于本地的上市公司，與政府的關(guān)系較為密切，并一直得到政府有關(guān)方面的大力扶持。由于天路公司本身在西藏?fù)碛辛己玫纳鐣罢P(guān)系，使得公司在取得土地資源和相關(guān)優(yōu)惠政策等方面有充分的優(yōu)勢。 其他資源能力分析1． 天路公司是西藏省內(nèi)唯一一家本地的上市公司，其公司品牌在西藏?fù)碛休^大的號召力，在公司實行多元化戰(zhàn)略、開發(fā)第二層面的新興業(yè)務(wù)的過程中將具有較好的市場影響力。2． 天路公司是專業(yè)的公路建筑企業(yè)，本身具有專業(yè)的建筑施工和14 / 43設(shè)計的能力，能夠有效降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本。而且天路公司具有多年的建筑施工管理經(jīng)驗，擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需要的對多個項目、不同事業(yè)進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)管理的能力，可以實現(xiàn)不同業(yè)務(wù)之間的資源共享。 西藏天路參與柳吾新區(qū)開發(fā)的 SWOT 總結(jié) 優(yōu)勢1． 擁有良好的社會關(guān)系和政府關(guān)系，在取得土地資源和優(yōu)惠政策方面有先天的優(yōu)勢。2． 作為上市公司的知名度和市場影響力。3． 財務(wù)狀況良好，擁有寬松的融資環(huán)境。4． 公司本身具有專業(yè)的建筑施工和設(shè)計能力。能有效降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本。5． 天路公司具有多年的建筑施工管理經(jīng)驗，擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需要的對多個項目、不同事業(yè)進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)管理的能力。 劣勢1． 缺乏房地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)管理經(jīng)驗和專業(yè)管理及技術(shù)人員。 機會1． 國家對西藏投資力度的加大和政策方面的傾斜將加快西藏經(jīng)濟的發(fā)展。15 / 432． 居民可支配收入呈不斷增長的趨勢，人們的居住觀念也發(fā)生變化，使西藏房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有了堅實的基礎(chǔ)。3． 鐵路客運站和柳吾大橋在新區(qū)的設(shè)立，將極大帶動該地區(qū)的人流和物流，成為新興的熱點投資地區(qū)。4． 拉薩城區(qū)人口增長迅速，老城區(qū)容量飽和，政府有人口南遷的規(guī)劃。5． 拉薩老城區(qū)存在發(fā)展與文物保護(hù)的矛盾，柳吾新區(qū)的合理開發(fā)能有效的緩解這一矛盾。6． 西藏房地產(chǎn)業(yè)處于成長期，行業(yè)利潤較高，進(jìn)入障礙小，是進(jìn)入這一領(lǐng)域的較好時機。7． 拉薩目前缺乏有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商，為天路以高起點進(jìn)入這一領(lǐng)域提供了較大的空間。 威脅1． 西藏整體的經(jīng)濟發(fā)展仍然落后，居民可支配收入較低，人口較少，房地產(chǎn)市場的容量有限（格桑林卡已先期開發(fā)高檔住宅區(qū)）。2． 柳吾新區(qū)的成功開發(fā)在很大程度上取決于政府的政策支持。包括土地價格、基礎(chǔ)市政設(shè)施、中央商務(wù)圈（CBD）的形成等。3． 中央政策對房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)和自有資金的要求提高。4． 房地產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟和政策性影響較大，西藏尤其是政治敏感的地區(qū)，當(dāng)政策和經(jīng)濟受不可預(yù)見性因素影響時，會直接影響房16 / 43地產(chǎn)業(yè)的狀況。5． 目前西藏雖然還沒有出現(xiàn)有實力的地產(chǎn)開發(fā)商，但拉薩的發(fā)展前景將吸引內(nèi)地特別是成都有實力的開發(fā)商進(jìn)入。第 3 章 西藏天路參與柳吾新區(qū)開發(fā)的商業(yè)模式 組織模式柳吾新區(qū)開發(fā)商的組建