我國購物中心的經(jīng)營模式及其發(fā)展-文庫吧
2025-07-03 04:39 本頁面
【正文】 式，二是租售并舉，三是純物業(yè)經(jīng)營。下面我們來逐一分析上述三種模式，看看究竟哪種更適合中國購物中心的發(fā)展。純銷售模式。即出售商場的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，業(yè)內(nèi)人士稱之為“產(chǎn)權(quán)式商鋪”。它出現(xiàn)在國內(nèi)Shopping Mall剛剛興起時(shí)，曾經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)商們手中屢試不爽的“法寶”。以廣州為例，就有新中國大廈、名匯商業(yè)大廈、康王商業(yè)城、藍(lán)色快線等采用此種模式。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)商在資金實(shí)力不足和追求短期利益的背景下，為迅速回籠資金，通常采取這種純銷售的模式，將商鋪拆零、分割成諸多小產(chǎn)權(quán)賣給小業(yè)主，而商場后期管理缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，導(dǎo)致了“先期銷售火爆，后期經(jīng)營慘敗”的現(xiàn)象。由于賣散了業(yè)權(quán)，經(jīng)營權(quán)無法集中，Shopping Mall成了一盤散沙式的小商品市場，商場經(jīng)營境況相當(dāng)難看。結(jié)果，一種全新的業(yè)態(tài)就成了比傳統(tǒng)業(yè)態(tài)還傳統(tǒng)的小商鋪集成。 對此，有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，購物中心作為一種零售業(yè)的表現(xiàn)形式，其行業(yè)特點(diǎn)決定了它必須能夠根據(jù)市場和消費(fèi)者的需求，及時(shí)做出相應(yīng)的調(diào)整，而做出這種調(diào)整的前提就是掌握項(xiàng)目的控制權(quán)和所有權(quán)。部分Shopping Mall采取不持有而是出售物業(yè)的方式，無疑為將來的商業(yè)運(yùn)營埋下了隱患。 純銷售模式這種追求快速套現(xiàn)而忽視項(xiàng)目長遠(yuǎn)持續(xù)經(jīng)營的收益模式，僅在銷售過程中獲取一次性收益，屬于靜態(tài)收益。這種經(jīng)營模式，失去了潛在并且更為有利的物業(yè)收益，顯然是商業(yè)地產(chǎn)在極不成熟階段的產(chǎn)物。因此，目前很多Shopping Mall采取的這種純銷售的經(jīng)營模式，“只賣不租”、只顧開發(fā)不管經(jīng)營”，無疑是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最大的硬傷。 租售并舉模式。這一模式指Shopping Mall以出租為主，銷售為輔，通過對招商權(quán)的多數(shù)控制，來達(dá)到控制進(jìn)場業(yè)態(tài)、業(yè)種，形成自己的經(jīng)營定位。它是一些購物中心在認(rèn)識(shí)到純銷售模式的種種弊端后采取的一種經(jīng)營模式。在此模式中，經(jīng)營者根據(jù)前期制定的銷售比例和招商情況進(jìn)行二度調(diào)控，在資金回收相對平衡的情況下，以出租為主，出售為輔，從而保持物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營，并通過產(chǎn)權(quán)出售和租金收益來獲取雙重利潤。應(yīng)當(dāng)說，在現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，租售并舉這種模式在操作上較為靈活。 當(dāng)然，這種模式不可避免地存在一些弊端。如經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一性仍然不完全，租售比例的控制難以把握等。通常來說，租售比例應(yīng)該控制在7：3之內(nèi)才能較好地維持資金回籠和持續(xù)物業(yè)經(jīng)營，如果出售的比例太高，業(yè)主很可能一次次地轉(zhuǎn)讓出售，這將會(huì)造成商業(yè)形態(tài)無法協(xié)調(diào)，不僅使業(yè)主的產(chǎn)業(yè)無力增值，同時(shí)也使出租能力下降，使項(xiàng)目難以穩(wěn)定經(jīng)營。目前的很多購物中心在招商過程中往往把握不好這一點(diǎn)，無疑增大了經(jīng)營管理的風(fēng)險(xiǎn)。租售并舉模式介于第一種和第三種之間，應(yīng)當(dāng)是一種過渡模式。國內(nèi)不少購物中心，在經(jīng)歷了純銷售模式的種種失敗后，已經(jīng)意識(shí)到出租商鋪是物業(yè)增值的重要手段，但礙于經(jīng)濟(jì)實(shí)力的局限，現(xiàn)階段大多采用此種模式。純物業(yè)經(jīng)營模式。 這是目前國際上通行的正規(guī)MALL模式，也是最為看好的經(jīng)營模式，其特點(diǎn)是只租不售，以實(shí)現(xiàn)良好的整體管理和整體營銷，在當(dāng)今的歐美國家采用較多，國內(nèi)部分有實(shí)力、有遠(yuǎn)見的購物中心也正陸續(xù)采用此模式。 純物業(yè)經(jīng)營的操作方式是：購物中心在前期依靠合理的商業(yè)運(yùn)作，獲取穩(wěn)定的租金收益，經(jīng)過若干年的經(jīng)營后，或?qū)⒉糠之a(chǎn)權(quán)出售套現(xiàn)，或包裝上市，或通過資產(chǎn)評(píng)估而獲取金融機(jī)構(gòu)的貸款，當(dāng)然此時(shí)的售價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于最初的物業(yè)價(jià)值了。 純物業(yè)經(jīng)營模式對購物中心的資金管理與經(jīng)營能力要求比較高，主要依靠物業(yè)經(jīng)營來創(chuàng)造出良好的商業(yè)氛圍，從而使項(xiàng)目持續(xù)獲得物業(yè)價(jià)值，為動(dòng)態(tài)收益模式。這種模式雖然資金回籠慢，但它既保持了項(xiàng)目的土地價(jià)值增值，又能持續(xù)地獲得物業(yè)價(jià)值收益。如廣州天河城廣場，2004年比2003年的銷售額只增長了16％，但是凈利率卻增長了53％，開發(fā)商持有商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢由此可略見一斑。 2004年下半年，中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心做了一次統(tǒng)計(jì)，表明全國范圍只租不售的購物中心項(xiàng)目只有64家。而這64家購物中心普遍具有較高的運(yùn)營水準(zhǔn)，在租金回報(bào)、商戶調(diào)整、商家銷售業(yè)績、市場公眾反映等方面相當(dāng)理想，其毛利普遍高于70%，有的甚至達(dá)到90%，年租金增長率基本可以保證在5%左右的水平，這些都與產(chǎn)權(quán)式商鋪形成了鮮明的對比。可以說，只有這種贏利方式才更能促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性和開發(fā)商的最大收益。 由此看來，純物業(yè)經(jīng)營模式，能夠確保對物業(yè)的長期持有，符合購物中
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