中心尾盤(pán)營(yíng)銷建議書(shū)-文庫(kù)吧
2025-07-02 15:21 本頁(yè)面
【正文】 化，吸引了大批的香港人聚集于此。其中，有不少是當(dāng)年生活在這里的原居民。這些天時(shí)、地利使得羅湖成為香港人最集中的地方，90年代初就有人“嗅到”香港人回流置業(yè)的趨勢(shì)，那時(shí)開(kāi)始，羅湖關(guān)口附近就有人開(kāi)發(fā)針對(duì)香港市場(chǎng)的樓盤(pán)，也是深圳早期外銷盤(pán)的起源地。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，該區(qū)樓盤(pán)林立，基本上形成了一種港式生活的模式，無(wú)論從生活配套，還是語(yǔ)言習(xí)慣上等都與香港十分相似，因此很多香港人都喜歡到這里來(lái)，對(duì)這里也很熟悉，正所謂“物以類聚”。這些有利的條件，使得羅湖一向都是外銷盤(pán)的主力市場(chǎng)。十幾年的開(kāi)發(fā)，羅湖有限的土地已經(jīng)達(dá)到飽和，而且城市規(guī)劃存在著諸多問(wèn)題，障礙了該區(qū)外銷樓盤(pán)的進(jìn)一步升級(jí)。這時(shí)，深圳提出向西開(kāi)發(fā)的口號(hào)，并確立了深圳新的城市中心區(qū)。這些變化對(duì)深圳市的外銷格局產(chǎn)生了重大的變化。相對(duì)于羅湖面臨土地的供應(yīng)不足，皇崗口岸，就籍著新的發(fā)展機(jī)遇，外銷市場(chǎng)不斷做大?；蕧?，擁有便利的交通環(huán)境，而且將來(lái)的深圳地鐵直接與香港的西北鐵路、港九東鐵以及地鐵機(jī)鐵銜接，界時(shí)深港聯(lián)成一體。便利的交通為“深圳居住，香港上班“提供進(jìn)一步的可能，另外，皇崗口岸與深圳中心區(qū)只有“幾步之遙”，不但可以享受其完善的市政設(shè)施，還可以享受其國(guó)際商務(wù)中心的優(yōu)勢(shì)，有理由相信這一口岸將會(huì)吸引更多的香港人。 而且根據(jù)一項(xiàng)調(diào)查表明，福田皇崗已經(jīng)成為港人的第一待選地區(qū)。 外銷市場(chǎng)的面積選擇——仍以中小戶型為主2000年前大部分的香港人選擇的面積都集中在50—80平方米的小戶型單位。這現(xiàn)象主要是因?yàn)?，香港人初期在深圳置業(yè)主要以渡假，養(yǎng)老，中港家庭為主，而且他們已經(jīng)習(xí)慣了香港的小戶型居住，太大的面積對(duì)他們來(lái)說(shuō)沒(méi)有太大的意義，而且這部分置業(yè)人士主要是香港低收入人士，也導(dǎo)致他們的購(gòu)買(mǎi)有限。另外，對(duì)中國(guó)發(fā)展勢(shì)形不明了，置業(yè)的信心不足，也是導(dǎo)致他們?cè)谏钲谥脴I(yè)不會(huì)選擇價(jià)格太高的，面積太大的物業(yè)的原因之一。2000年以后，港人傳統(tǒng)置業(yè)習(xí)慣開(kāi)始發(fā)生變化，已經(jīng)不再局限于單身公寓，單房及二房的小戶型物業(yè)。小三房，大二房，80平方米到120平方，開(kāi)始有市場(chǎng)需求，就像金海灣、東海花園、東湖豪庭這類物業(yè)也開(kāi)始有人購(gòu)買(mǎi)。種種現(xiàn)象表明，香港人對(duì)深圳置業(yè)的興趣與信心越來(lái)越來(lái)強(qiáng)，而且香港的中產(chǎn)階級(jí)開(kāi)始問(wèn)津深圳的百萬(wàn)元大面積高檔物業(yè)，但是這只是一種初始現(xiàn)象，還不是市場(chǎng)的主流。 外銷置業(yè)階層——仍以中低階層為主 以前深圳置業(yè)的香港人，主要是香港一些低收入，低學(xué)歷人士，其中，%，而對(duì)于高學(xué)歷，例如研究生以上的就很少有購(gòu)買(mǎi)深圳房的意向。他們都以體力勞動(dòng)人士為主，例如，建筑業(yè)，司機(jī)等，由于條件所限他們大多數(shù)人都買(mǎi)不起香港的物業(yè)，也娶不到老婆。因此，他們很多人回到大陸討老婆，并把她們安排在深圳居住，也就是我們平時(shí)所稱的“中港家庭”。雖然2000年以來(lái)，隨著海悅?cè)A庭，金海灣的熱銷，已經(jīng)使人們覺(jué)得市場(chǎng)正在發(fā)生變化。就從這二個(gè)樓盤(pán)的購(gòu)買(mǎi)者來(lái)看，金海灣的香港業(yè)主主要用其來(lái)渡假，而且這些人都從事，律師， 設(shè)計(jì)，證券等職業(yè)，追求品味，對(duì)生活的質(zhì)量要求高，是他們的共性。但海悅?cè)A庭是一個(gè)名符其實(shí)的香港樓，購(gòu)買(mǎi)者都是香港的公務(wù)員，他們主要是購(gòu)買(mǎi)來(lái)用作養(yǎng)老之用。這些仍然說(shuō)明置業(yè)階層還是以中下階層為主。 外銷置業(yè)用途——投資仍占很大比重由于早年在深圳買(mǎi)房的是一些低收入人士， 他們要么是買(mǎi)不起香港樓，要么經(jīng)常在大陸，所以他們選擇在深圳置業(yè)。主要以自住為主，度假，投資只占其中一部分，但比重越來(lái)越重。其實(shí)由于深圳的生活水平相對(duì)香港要低得多，因此這部份低收入人士只要有幾十萬(wàn)就能過(guò)渡晚年。另外，有小部分香港的中產(chǎn)階級(jí)選擇在華僑城一帶置業(yè)，相對(duì)來(lái)說(shuō)，他們的收入比較高，對(duì)生活的要求也高。所以，他們選擇華僑城這種以生態(tài)居住為主題的樓盤(pán)，這也是源于他們的需求。他們要的是一種休閑的生活，為自己減壓，所以交通方便與否不是他們的首要考慮。 （三）羅湖在售樓盤(pán)對(duì)比狀況分析下面就羅湖東門(mén)螺嶺區(qū)域在售的代表性樓盤(pán)，如聚龍大廈、旺業(yè)豪苑、丹楓白露等作一些對(duì)比分析，以便對(duì)供應(yīng)狀況有一個(gè)比較清晰的了解：聚龍大廈名稱位置戶型及面積㎡均價(jià)付款方式/折扣發(fā)展商入伙時(shí)間銷售率車(chē)位戶/個(gè)聚龍大廈2期羅湖文錦中路11， 41㎡22，65㎡32，86㎡7400一次性82折/按揭88折香港沿海物業(yè)集團(tuán)/沿海綠色家園發(fā)展有限公司2002/10702智能化管理 樓面照明自控，保安、消防監(jiān)控
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