【正文】 商業(yè)布局總體規(guī)劃，該區(qū)域應建成高起點的旅游觀光、娛樂休閑、大型購物的現(xiàn)代化都市商務區(qū)和高尚的濱江生活區(qū)。該鞋業(yè)批發(fā)市場商品單一、附加值低、人流物流大，市場布局和經(jīng)營混亂，不僅自身生存發(fā)展受到嚴重制約，更不符合城市建設發(fā)展的大局。因此，遷建鞋業(yè)批發(fā)市場，騰出黃金地段，才能改善城市環(huán)境，提升城市品味。本項目建設擬選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部的姑嫂樹村內(nèi)，該地區(qū)為市區(qū)城中村，按江漢區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃要求，是應重點拆遷改造、建設成商業(yè)區(qū)，由于該區(qū)域民居密度高、拆遷量大，區(qū)域內(nèi)還有12家集體企業(yè)，瀕臨破產(chǎn)，缺乏資金進行企業(yè)改革，增加了這一地區(qū)的改造費用，一般項目無法承受其土地開發(fā)成本，致使這一地區(qū)的城市改造問題遲遲不能推行。本項目的建設為這一地區(qū)的拆遷改造和企業(yè)改革提供了契機。老市場的搬遷與新商貿(mào)城的建成，將使兩地徹底告別污水橫流、垃圾遍地、空氣混濁的生活環(huán)境，有利于促進城市區(qū)間協(xié)調(diào)發(fā)展，滿足城市管理和發(fā)展的需要，綜合效益明顯。加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，改善三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是武漢市“十五”計劃的重點，物流業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重點，大力發(fā)展非公有制經(jīng)濟是帶動武漢經(jīng)濟快速發(fā)展的重要舉措之一。商貿(mào)業(yè)是江漢區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè),根據(jù)江漢區(qū)政府加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，改造、提升傳統(tǒng)市場，創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)的要求，項目建設實施后，將顯著地改善招商引資的軟硬環(huán)境。本項目置業(yè)的業(yè)主絕大部分是外地客商，使這些客商從租賃房屋經(jīng)營，到購買商鋪、住宅，把家安在武漢，把事業(yè)基礎留在武漢，并以商引商，加快武漢引進市外資本起到重要作用，預計會給新區(qū)內(nèi)引外聯(lián)投資20多億元。同時，吸納大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群以外鞋類、鞋料經(jīng)營戶入駐。使華中鞋業(yè)商貿(mào)城真正成為立足于武漢，輻射湖北及周邊華中地區(qū)的鞋業(yè)及鞋料批發(fā)、零售一級市場，增加市場集聚及輻射能力，大幅度擴大市場規(guī)模。并在此基礎上，吸引外國品牌進入市場，將境外先進的管理模式及資本與現(xiàn)代化的經(jīng)營場所和市場資源相結(jié)合，促使武漢市重整鞋業(yè)市場資源，拓展功能，提升品味，高位發(fā)展，吸引更多的企業(yè)特別是有實力的知名企業(yè)入市經(jīng)營，使武漢真正成為華中地區(qū)鞋類商品的集散地，進一步鞏固和提高武漢在華中地區(qū)鞋業(yè)物流的龍頭地位，推動整個武漢市鞋業(yè)市場的可持續(xù)發(fā)展。、物流業(yè)發(fā)展趨勢的需要鞋類商品作為人民群眾必需的生活消費品，有著巨大的市場，武漢市鞋類、鞋料批發(fā)市場從無到有，從小到大，到現(xiàn)在，經(jīng)營戶從不足100戶發(fā)展到2600余戶，這些市場集中了來自溫州、廣東、江蘇、上海等國內(nèi)外知名品牌，眾多知名企業(yè)紛紛在此設有總代理、總經(jīng)銷。這些市場立足于武漢，輻射湖北全省及周邊6個省市，年銷售額約為20億元人民幣。成為了華中地區(qū)最大的鞋類商品銷售集散中心。同時，也成為武漢市重要的專業(yè)批發(fā)市場。據(jù)預測，今后十年，武漢鞋業(yè)交易市場的發(fā)展速度將大大超過前十年，其進出交易規(guī)模將達到85億元，成為武漢市最具潛力的商品交易市場。但現(xiàn)代商業(yè)、物流業(yè)要求商品的交易市場同時具有商品展示、批發(fā)零售、專賣營銷、區(qū)域連鎖、倉儲配送、辦公服務、游購娛配套等“七位一體”的綜合服務功能，現(xiàn)有大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場以及武漢其他鞋業(yè)市場的經(jīng)條件均離此要求相差甚遠，市場環(huán)境和服務功能完全不能適應今后武漢鞋業(yè)市場發(fā)展的需要。 綜上所述，建設華中鞋業(yè)商貿(mào)城項目是廣大鞋業(yè)商戶的迫切需要，也是進一步調(diào)整市場布局，加速發(fā)展城市經(jīng)濟，改善城市面貌的重要舉措，建設是十分必要的。第二章 項目市場研究一、武漢市鞋業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析（宏觀）武漢市鞋業(yè)市場現(xiàn)狀武漢市鞋業(yè)批發(fā)市場主要分布在大興路及漢正街等地區(qū)。大興路鞋業(yè)批發(fā)市場位于漢口中心區(qū)，該市場立足武漢、輻射湖北全省及周邊6個省市（包括湖北、湖南、四川、重慶、安徽、江西等地區(qū)），2003年銷售額15億元，涵蓋人口2億人。經(jīng)過十余年的發(fā)展，已成為周邊地區(qū)鞋類商品的集散中心。但隨著鞋業(yè)市場的飛速發(fā)展以城市功能的提升，市場對城市交通、形象方面帶來了較大影響，其自身發(fā)展也由于區(qū)位、用地、交通條件等受到限制，主要表現(xiàn)在：1） 符合城市規(guī)劃布局。武漢市“兩江四岸”工程即將改造大興路以南的市場用地為商貿(mào)城（已掛牌出讓，正在拆遷），7個市場中的4個市場拆遷在即，需要另覓經(jīng)營場所。2） 交通運輸受到限制。由于幾個市場均位于中心城區(qū)，周邊居民高度集中、交通流量大，境外大型貨車進入市區(qū)受到嚴格的交通管制，外地貨物無法及時進入城區(qū)，內(nèi)部貨物也不能及時輸出到周邊省市，市場交易已無法適應現(xiàn)代專業(yè)批發(fā)市場流通速度的日益提高的要求、物流不暢。3） 市場規(guī)模小，發(fā)展受到制約。因建成年代較早，受當時各種條件限制，市場容量較小，經(jīng)營面積及倉儲面積較小，難以形成規(guī)模效應。同時大興路市場的貨流主要通過10米寬的道路停車、卸貨、裝貨和疏散，并和市內(nèi)人流混雜，物流及疏散用地嚴重不足，不能適應日益發(fā)展壯大的需要。4） 市場硬件設施差，市場安全隱患嚴重?，F(xiàn)在經(jīng)營場所經(jīng)營條件十分簡陋，人貨混居，同時鞋類產(chǎn)品又是易燃有毒產(chǎn)品，消防隱患嚴重，被列為武漢市重點消防隱患地區(qū)。5） 配套服務設施不完善。市場管理混亂，配套設施不足?；谏鲜鲋T多方面的矛盾與問題，加之中心區(qū)租金年年上漲，經(jīng)營成本增加，已嚴重制約了現(xiàn)在大興路鞋業(yè)批發(fā)市場的進一步規(guī)范與發(fā)展。武漢市主要鞋業(yè)批發(fā)市場分布于大興路以外的還有漢正街、清芬路等地區(qū)，鞋料市場分布在漢西、喬口等地區(qū)，由于這些批發(fā)市場均位于老城區(qū)中心地段，也面臨著和大興路市場類似的問題，市場規(guī)模小且分散，設施簡陋、品位低下、管理落后，已嚴重制約了市場的擴大與發(fā)展。在市場經(jīng)濟下，市場的集聚與發(fā)展，專業(yè)市場的創(chuàng)新整合，是市場發(fā)展的唯一出路。同時從武漢市的商業(yè)市場分析，實現(xiàn)商品交易市場合理布局，創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)，提升市場功能與品位，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，已成為建設國際性大城市的必由之路。鞋業(yè)市場的發(fā)展趨勢通過對全國有名的小商品城浙江義烏的考察研究，我們發(fā)現(xiàn)我國的批發(fā)市場發(fā)展正處于由平面擴張為主轉(zhuǎn)向提升內(nèi)涵為主的轉(zhuǎn)型時期，現(xiàn)代批發(fā)市場呈現(xiàn)出由小規(guī)模、分散化經(jīng)營向規(guī)模化、集約化、專業(yè)化經(jīng)營轉(zhuǎn)變的趨勢，市場規(guī)模呈現(xiàn)出由小到大，區(qū)位從城區(qū)中心到城區(qū)邊緣移動的變化趨勢。商品檔次、市場品位逐步提高，配套設施逐步完善，交易手段逐步向網(wǎng)絡化、信息化轉(zhuǎn)變。因此，本項目應順應新型批發(fā)市場的發(fā)展趨勢，通過對武漢現(xiàn)有鞋業(yè)批發(fā)市場的整合，改造、提升傳統(tǒng)市場，創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)，走規(guī)?；?、集約化的新路。因此，項目應立足大興路鞋類市場群擴容性搬遷，考慮華中地區(qū)鞋類、鞋料市場集聚性發(fā)展的需要，力求新建市場的功能提升和品位提升。二、項目微觀狀況分析項目的區(qū)位特征江漢區(qū)位于武漢市東北部，東鄰黃陂區(qū)，南傍長江，與武昌區(qū)和青山區(qū)隔江相望，西接江岸區(qū)，北與東西湖區(qū)接壤。，是武漢市的政治、文化、信息中心，市委、市政府及市直屬機關(guān)90%設在該區(qū)內(nèi)，是武漢商貿(mào)的重要組成部分。這里匯集有武商、武廣、中百、沃爾瑪?shù)葒鴥?nèi)國際知名的零售企業(yè)。著名的國家級漢正街小商品市場，有30多個室內(nèi)專業(yè)市場，經(jīng)營6萬余種商品，日均客流量20萬人次，年銷售額180億元，%。深厚的商業(yè)文化底蘊、獨特的區(qū)位優(yōu)勢、巨大的消費市場、良好的經(jīng)營氛圍，形成了江漢區(qū)在武漢乃至華中地區(qū)物流領(lǐng)域集聚與輻射的獨特優(yōu)勢。90年代以后，全國的金融機構(gòu)紛紛選址江漢區(qū)建設大道，形成了建設大道金融一條街，這里高樓大廈云集，高檔寫字樓、酒店、酒吧應有盡有，集商貿(mào)、金融、辦公、休閑于一體，成為武漢市對外交往的一張城市名片。更進一步提升了江漢區(qū)作為武漢商貿(mào)中心的地位。項目潛在的客戶群體、市場容量及購買心理分析1）目標客戶群體l 大興路市場群現(xiàn)有的經(jīng)營戶；l 大興路以外的鞋類鞋料市場經(jīng)營戶；l 國內(nèi)外品牌代理商及投資置業(yè)的人群。2） 市場容量分析武漢市鞋業(yè)批發(fā)市場是華中地區(qū)最大的流轉(zhuǎn)型鞋業(yè)交易市場，大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場，現(xiàn)在營業(yè)面積30000平方米，經(jīng)營戶數(shù)1628戶，從業(yè)人員近萬人，2003年實現(xiàn)市場成交額15億元人民幣，上繳稅金3000萬元；漢正街、清芬路為代表的武漢其他鞋業(yè)鞋料市場經(jīng)營戶規(guī)模大致是漢口現(xiàn)有鞋城經(jīng)營戶541戶，武漢鞋料批發(fā)市場現(xiàn)在經(jīng)營戶401戶，兩個具有代表性的鞋類市場群經(jīng)營戶戶數(shù)共計942戶，2003年實現(xiàn)市場成交額5億元人民幣，上繳稅金1000萬元。從三個代表性的市場的經(jīng)營戶來看，其總數(shù)約為2600戶，考慮到大興路的改造搬遷以及新建市場對大興路以外市場經(jīng)營戶的吸引，其潛在客戶至少有2000戶，可見其市場容量是相當可觀的。潛在的客戶群體預測：①以現(xiàn)有經(jīng)營戶為主，基本轉(zhuǎn)入新市場以集資股東為核心，江漢區(qū)鞋業(yè)個協(xié)組織現(xiàn)有需拆遷的1628戶鞋業(yè)專營經(jīng)營戶，以業(yè)主購買和租賃方式進入新華中鞋業(yè)商貿(mào)城。表31 大興路地區(qū)鞋類市場群經(jīng)營戶群搬遷部分統(tǒng)計表市場