【正文】 ”的企業(yè)精神，以科學化、規(guī)范化、專業(yè)化的管理為廣大業(yè)主打造綠色人居生活，用一流的服務(wù)為業(yè)主營造和諧、溫馨的家園；為企業(yè)創(chuàng)造價值；為社會創(chuàng)造和諧；為員工創(chuàng)造機會。聯(lián)系方式；廣東省x市x區(qū)x路81――99號xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司郵編：524000總部電話：x――x項目的基本情況；⑴、項目基本數(shù)據(jù)：x項目占地204714平方米（約307畝），總建筑面積63萬平方米。分三期開發(fā)，其中：一期用地面積41825平方米，總建筑面積143321平方米，（，商業(yè)中心3464平方米，）；（含商業(yè)中心3700平方米；，）。該項目一期工程計劃于2008年12月20日竣工，水電抄表到戶，管道煤氣配備，電話、電視、寬帶等均與相關(guān)單位簽訂業(yè)務(wù)合同。x項目周邊情況；銀行：x工商銀行、西南側(cè)x樓下農(nóng)業(yè)銀行；西南側(cè)橋頭的商業(yè)銀行；餐飲：西南側(cè)有美豪酒家，點藝茶館、聚味軒酒店交通：公交車：園區(qū)南側(cè)x路有25路公交車，可以通往好又多、世貿(mào)大廈、和肯德基；10路公交車途經(jīng)x大廈，開往霞山總站；東側(cè)的海田車站：有可以通往全省的各路班車。二、物業(yè)管理常識：物業(yè)的定義： 物業(yè)，是指已經(jīng)建成并交付使用的住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)用房等建筑物及附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。物業(yè)管理的定義：物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權(quán)人或業(yè)主委員會的委托，依照物業(yè)管理合同或協(xié)議，對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護等統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合服務(wù)。物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動，它按照社會化、專業(yè)化原則進行管理。物業(yè)服務(wù)的管理對象是物業(yè)，這個物業(yè)指已投入使用的物業(yè)，即樓宇。物業(yè)服務(wù)則對房屋設(shè)備、設(shè)施等實行多功能、全方位、綜合性經(jīng)營管理與服務(wù)。物業(yè)服務(wù)的服務(wù)對象是人，即物業(yè)所有人（業(yè)主）和使用人。既管物又服務(wù)于人，以對物業(yè)有形的“物質(zhì)”管理為基礎(chǔ)，以該物業(yè)的業(yè)主和使用人為核心展開與此相關(guān)聯(lián)的各項服務(wù)與管理工作，以人為核心提供精神和物質(zhì)兩方面的服務(wù)。建立起“顧客至上”的服務(wù)觀念。人處于中心地位，小區(qū)服務(wù)的重點對象是人，也只有靠人才能創(chuàng)造出安全、文明、繁榮、高尚的小區(qū)。物業(yè)服務(wù)被視為一種特殊的商品，物業(yè)服務(wù)所提供的是有償?shù)臒o形的商品勞務(wù)與服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與產(chǎn)權(quán)人、使用人的關(guān)系是受委托與委托，服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。物業(yè)服務(wù)屬第三產(chǎn)業(yè)，服務(wù)性行業(yè)，其性質(zhì)決定了它的宗旨必須是“業(yè)主至上，服務(wù)第一”。物業(yè)管理費的構(gòu)成：物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： 管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 辦公費用； 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用； 經(jīng)業(yè)主同意的其它費用；x小區(qū)物業(yè)管理費、車位管理費、車位租金等費用的價格及收費方式；；（商業(yè)用房）；車位租金:車位管理費:（水費的價格）用戶水使用量在：20(含20)噸以內(nèi)，到戶水價：／噸；2125(含25)噸以內(nèi)，到戶水價：／噸；26噸以上，到戶水價：／噸；水費收費方式：水表抄表到戶，銀行委托扣費；終端用戶在建行、工行、人行、農(nóng)行、其中任意一家銀行開設(shè)資金賬戶，并在x自來水公司辦理委托手續(xù)，即可每月交納水費。x市自來水公司業(yè)務(wù)咨詢電話：x2222229（電費的價格）：x區(qū)居民住宅用電價格：／度；x區(qū)行政辦公用電：／度；x區(qū)商業(yè)用電：／度；電費收費方式：電表抄表到戶，銀行委托扣費；終端用戶在工行開設(shè)資金賬戶，并在x市供電分局辦理委托手續(xù)，即可每月交納電費。 x市供電分公司業(yè)務(wù)咨詢電話：xx9 x市供電分公司24小時咨詢電話：95598業(yè)主要按時交納物業(yè)服務(wù)費的法律依據(jù)；《物業(yè)管理條例》第42條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用”。物業(yè)管理服務(wù)費是維持物業(yè)正常使用以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安、衛(wèi)生等良好狀態(tài)所需要支付的費用，如果物業(yè)服務(wù)費用不能及時到位，就使得物業(yè)得不到應(yīng)有的保養(yǎng)和維修，就會造成物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降。因此，業(yè)主有按照物業(yè)管理合同的約定全額交納物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)。業(yè)主入住裝修要接受小區(qū)物管的監(jiān)管的法律依據(jù)；《物業(yè)管理條例》第53條規(guī)定：“業(yè)主需要裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將房屋裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主?！币虼?，物業(yè)管理公司對于業(yè)主的裝修進行監(jiān)管是物業(yè)管理公司的一項法定義務(wù)。業(yè)主購買商品房需要交納專項維修資金的法律依據(jù)；《物業(yè)管理條例》第54條規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保質(zhì)期滿后的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作它用”。物業(yè)共用部位的含義；共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位。住宅小區(qū)業(yè)主、公共水電費應(yīng)分攤的項目及其法律依據(jù)；根據(jù)《廣東省物價局關(guān)于規(guī)范全省城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費中公共水電費分攤問題的通知》粵價[1997]173號，文件規(guī)定：（1）住宅大樓內(nèi)走廊、樓梯、公共設(shè)施的公用水（如：消防用水）、電費用（如：電梯用電，高區(qū)二次供水水泵用電）由本樓住(用)戶合理分攤。 （2）小區(qū)范圍的路燈用電費用，由小區(qū)的所有住(用)戶合理分攤。住戶二次裝修時應(yīng)向物業(yè)公司交納裝修押金住戶對房屋進行二次裝修已是普通現(xiàn)象，為了保證住戶裝修不破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，保證房屋的安全使用，住戶在裝修時，必須向物業(yè)公司提出申請，經(jīng)物業(yè)公司批準后方可施工，而且還必須與物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議，明確裝修的內(nèi)容、裝修時間、垃圾處理方式以及違約責任的處理等內(nèi)容。對于物業(yè)公司是否應(yīng)收取裝修押金，應(yīng)按照購房人在買房時與開發(fā)商雙方約定為準，即按《房屋使用、管理、維修公約》中的規(guī)定執(zhí)行。1物業(yè)公司收取物業(yè)管理費的計取時間；物業(yè)公司收取物業(yè)管理費一般從購房人驗收房屋，收到鑰匙后，或收到入伙通知書三個月內(nèi)開始計取物業(yè)管理費； 或以住戶簽訂購樓手續(xù)一年之后，即使沒有辦理收樓手續(xù)，同樣計取管理費的。如果購房人在購房時，開發(fā)商與購房人雙方對物業(yè)管理費計取另有約定的除外。例如：某開發(fā)商在賣房時承諾提前收樓的業(yè)主免第一年物業(yè)管理費，就屬于這種情況。1空置房應(yīng)由開發(fā)商交納物業(yè)管理費的法律依據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十二條 業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。1物業(yè)部常用電話；三、禮賓部職責、制度禮賓部服務(wù)區(qū)域、范圍服務(wù)區(qū)域：x房地產(chǎn)公司所轄公共區(qū)域。服務(wù)范圍：安全保衛(wèi)、秩序維護、消防宣傳、消防培訓(xùn)及在不影響本職工作的前提下所能提供的一切服務(wù)。車輛檢查范圍：⑴、出入的貨車及出租車必須檢查；出租車可要求車主打開后蓋檢查。⑵、來訪車輛或臨時進出的車輛如果是面包車或其他大型車輛可視情況決定是否檢查，如 發(fā)現(xiàn)或接報有可疑情況時可要求車主打開車門接受檢查。⑶、業(yè)主車輛出入一般不檢查，但如果發(fā)現(xiàn)車后蓋明顯打開有裝載物品跡象，可要求車主接受檢查并說明物品來源或出示《物品放行條》。人員登記：⑴、當值門崗對所有來訪人員必須詢問來訪意圖、到訪目的地并核實清楚后，方可登記放行；特殊情況不需要登記進入小區(qū)的客人必須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)明確指示后方可進入。⑵、禮賓員當值期間不得接聽來訪人員或業(yè)主電話，可要求來訪人員或業(yè)主將電話轉(zhuǎn)接至公司客服前臺，由前臺工作人員對業(yè)主或來訪人員的電話信息進行核實，轉(zhuǎn)告當值禮賓員。⑶、特殊情況接聽公司領(lǐng)導(dǎo)或其他部門領(lǐng)導(dǎo)的電話時，當值禮賓員必須能確認是領(lǐng)導(dǎo)電話，否則應(yīng)將情況報告上級，由領(lǐng)班或主管跟進并核實電話信息所提供的內(nèi)容。禮賓部經(jīng)理職責1．負責制定物業(yè)公司治安、消防年度、季度工作計劃，做好禮賓部年度預(yù)算報告。2. 負責維護物業(yè)公司內(nèi)部秩序，預(yù)防治安事件發(fā)生；協(xié)助、配合公安部門對有關(guān)治安和違法犯罪案件的偵破工作。3. 負責編寫禮賓部年度工作計劃，月、季度及半年工作總結(jié)。4. 妥善處理業(yè)主有關(guān)安全方面的各種投訴。努力營造良好的治安環(huán)境，讓客戶具有安全感。 “五防”（防火、防盜、防破壞、防爆、防自然災(zāi)害）工作，定期檢查“五防”設(shè)施，增強小區(qū)安全措施的監(jiān)管。6. 負責制定夜間值勤、巡邏的程序和要求，對小區(qū)夜間安全工作進行不定期抽查。7. 適時完善、健全小區(qū)的安全應(yīng)急措施，并負責督促各部門員工嚴格執(zhí)行和落實。8. 定期檢查消防設(shè)備設(shè)施，并做好記錄，確保消防設(shè)備、設(shè)施完好，以備查考。9. 負責對禮賓部所有員工的培訓(xùn)、考核、評估工作以及聘免和推薦。10. 做好本部門員工的思想工作，關(guān)心員工生活，提高業(yè)務(wù)水平。11. 完成上級交辦的其他任務(wù)。 禮賓主管職責⑴、根據(jù)本物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總體要求制定出安全保衛(wèi)管理的工作具體方案并組織實施。⑵、制定安保工作月度計劃，包括五防工作、應(yīng)對突法事件的預(yù)案制定及訓(xùn)練計劃，并組織實施。⑶、對本物業(yè)經(jīng)常性巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。⑷、每天檢查禮賓員值班記錄，針對問題及時作出批示及處理。⑸、發(fā)生突法事件時要親臨現(xiàn)場處理解決，及時上報并與地區(qū)治安部門聯(lián)系。⑹、對禮賓員發(fā)現(xiàn)的問題及接受業(yè)戶的投訴要及時填寫投訴處理單，通知有關(guān)部門處理。⑺、建立業(yè)戶檔案，并作動態(tài)跟蹤，做到變更及時，信息準確。⑻、負責對外來施工隊簽訂管理協(xié)議，發(fā)放臨時出入證，參照小區(qū)施工規(guī)定監(jiān)督其安全文明施工。⑼、對下屬員工進行考核，對其獎懲升降向經(jīng)理提出建議。⑽、對新進禮賓員工進行面試，提出錄用與否的意見報告經(jīng)理，并做好崗前各項培訓(xùn)工作。⑾、與地區(qū)的治安、消防、環(huán)衛(wèi)、房地局、街道辦事處等有關(guān)部門協(xié)調(diào)好關(guān)系。⑿、完成上級交給的其它一切任務(wù)。禮賓員崗位職責：⑴、負責小區(qū)安全管理工作，做好“五防”（防火、防盜、防破壞、防爆炸、自然災(zāi)害）工作。⑵、負責小區(qū)安全秩序的維護工作，做好現(xiàn)場巡查及可疑人員、可疑事件的排查工作，協(xié)助公安機關(guān)處理小區(qū)內(nèi)發(fā)生的治安及刑事案件。熟悉各種突發(fā)事件的處理工作流程。⑶、負責小區(qū)的消防管理工作，做好消防宣傳工作。定期檢查消防設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常情況及時上報工程部，確保消防設(shè)施設(shè)備的完好率。熟練掌握各種消防器材的使用方法，熟悉火災(zāi)發(fā)生時的處理工作流程。⑷、負責出入小區(qū)車輛的檢查、登記，小區(qū)內(nèi)車輛行駛、停放的管理工作。⑸、負責小區(qū)業(yè)主、客戶的服務(wù)禮儀接待工作。對業(yè)主及來訪客人提供禮貌、熱情周到的服務(wù)接待工作。嚴格控制外來人員進入小區(qū)。⑹、負責小區(qū)物品出入的檢查、登記、放行管理，嚴格執(zhí)行物品《物品放行制度》。⑺、負責屬地、視線內(nèi)各項管理工作。公共設(shè)施設(shè)備的維護、綠化、衛(wèi)生、安全、消防等各項工作異常情況的跟進協(xié)調(diào)處理及上報工作。⑻、負責裝修施工管理工作，跟進施工人員的日常監(jiān)督管理，施工人員需憑證出入、施工；施工人員攜帶進出物品需嚴格檢查、核對、登記，方可進出。⑼、嚴格執(zhí)行《交接班制度》，認真、詳細記錄當值情況。⑽、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他各項工作任務(wù)。值班制度：⑴：嚴格貫徹執(zhí)行公司的各項規(guī)章制度及部門的管理規(guī)定。⑵：嚴格執(zhí)行《儀容儀表規(guī)定》，按規(guī)定著裝、佩帶工牌上崗。⑶：嚴格履行崗位職責，熟練掌握崗位工作技能。⑷：文明執(zhí)勤，用語規(guī)范，動作大方得體，有禮有節(jié)。⑸：精神振作、姿態(tài)良好，不得背手、袖手、將手插入褲袋。⑹：堅守崗位，不得遲到、早退，不得脫崗、串崗、擅離崗位。⑺：當值時不得吸煙、聊天、讀書報、聽音樂、吃東西、喝酒，不得酒后上崗，不得打瞌睡、睡覺。⑻：嚴格執(zhí)行《交接班制度》。⑼：不得以任何形式從事于工作無關(guān)的事。⑽：完成上級布置的各項任務(wù)。宿舍管理規(guī)定⑴、講究公德，保持宿舍內(nèi)肅靜，走路要輕，不準大聲喧嘩、嬉鬧、酗酒，以免影響其他員工的正常休息。⑵、宿舍外張貼本宿舍員工姓名，員工對所居住宿舍及床號不得隨意改變 或變更。⑶、宿舍內(nèi)不準吵罵、斗毆，不準隨意生火，不準攜帶管制刀具等危險品。⑷、凡入住本宿舍的員工必須愛護公共衛(wèi)生，嚴禁從窗外及樓梯間高空拋物或丟棄垃圾。注意節(jié)約用水、用電，及時關(guān)閉水電設(shè)施，避免造成浪費。5 禁止傳播淫穢物品，禁止盜竊他人財物，嚴禁聚眾賭博。6 凡本宿舍員工之家屬、親友來訪，必須配合宿舍管理員做好來訪登記，不得隨意帶入宿舍逗留，更不能留宿，違者進行處罰（舉報人獎勵）。入住宿舍員工自覺維護宿舍內(nèi)所有器具、設(shè)備完整，不得隨意損壞宿舍內(nèi)的物品。a) 入住宿舍員工必須自覺增強安全意識，妥善保管好個人財物和用品，公司概不負責住宿人員在任何情況下的個人任何財物損失。b) 凡有任何疾病、意外及突發(fā)事故，當事人必須盡快通知宿舍管理員。c) 部門員工如需住宿者需向公司申請，獲得批準后方可入住，并且需保證每周住宿 時間不少于兩晚，住宿所需水電費用亦應(yīng)平均分攤。 d) 未登記住宿的職員不得在宿舍內(nèi)入住，并且不許在宿舍內(nèi)洗澡、洗衣服。e) 員工離職（包括自動辭職、免職、解職、退休、深造等），應(yīng)于離職日起 24小時 內(nèi)搬離宿舍，不