【正文】 主力軍，該群體的置業(yè)欲望相對強烈；而一般普遍認為是成功人士的私營企業(yè)主和高層管理人員所占比例較低，說明該群體因大部分已擁有住房，目前的置業(yè)欲望較弱。 家庭結(jié)構(gòu) 調(diào)查顯示，現(xiàn)時置業(yè)群體的家庭結(jié)構(gòu)主要是核心家庭（夫妻或夫妻+子女）和單身家庭，而主干家庭（三代同堂）所占的比例極低，這主要由于深圳是移民城市，同時反映出深圳家庭將趨于小型化，家庭結(jié)構(gòu)將主要是核心家庭，相對而言對住宅的需求主要是在套數(shù)上的增加而不在于每套平均面積的增加。深圳常住區(qū)域從置業(yè)群體的現(xiàn)居住地分析，現(xiàn)時置業(yè)群體的常居住區(qū)域主要在福田區(qū)，反映出福田區(qū)將是置業(yè)客戶的主要來源地，或者可以說現(xiàn)時福田區(qū)居民的置業(yè)需求相對較為強烈；羅湖區(qū)和南山區(qū)居民的置業(yè)欲望相對較為遜色。所以后市的重點主要是爭取福田區(qū)的客戶和創(chuàng)造羅湖區(qū)和南山區(qū)的置業(yè)需求。 工作地點從置業(yè)群體的工作地點分析，現(xiàn)時置業(yè)群體的工作地點主要集中在羅湖區(qū)和福田區(qū)，顯示出深圳的工作崗位主要集中在羅湖區(qū)和福田區(qū)，從現(xiàn)時的情況分析，這種狀況仍維持相當長的一段時期。 現(xiàn)居住狀況從調(diào)查結(jié)果顯示，置業(yè)群體中主要是已自有住宅和租用住宅的，但相對而言，現(xiàn)租用住宅部分的置業(yè)欲望較為強烈和有迫切的置業(yè)需求；自有住宅部分主要是家庭結(jié)構(gòu)的變化，所以其置業(yè)的迫切性較弱?，F(xiàn)居住面積從調(diào)查結(jié)果分析，置業(yè)群體現(xiàn)居住面積是比較寬松的，雖有3成現(xiàn)居住面積在50平方米以下，但總體的居住面積中位數(shù)M0=71平方米，所以住房銷售的主要對象主要是居住面積在71平方米以下的群體。（二） 購買時間、置業(yè)次數(shù) 購買時間 置業(yè)群體選擇的購買時間分布較為平均，但選擇在一年內(nèi)和兩年內(nèi)置業(yè)的略多，顯示在未來的一兩年的需求將較強，樓市將步入復蘇階段。 置業(yè)次數(shù) 從置業(yè)次數(shù)分析，現(xiàn)時置業(yè)群體的置業(yè)次數(shù)主要是一次置業(yè)為主，二次置業(yè)和多次置業(yè)較少。一次置業(yè)群體對房地產(chǎn)市場的狀況和購房過程中的手續(xù)并不了解，所以其置業(yè)過程延續(xù)的時間較長。 購房用途 現(xiàn)時置業(yè)的主要用途是自用，以房產(chǎn)作為投資只占極少數(shù)。說明居民的財富取向仍集中在流動性強的資產(chǎn)，房產(chǎn)的投資作用不明顯。隨著房地產(chǎn)金融的發(fā)展，房產(chǎn)作為投資品將逐步被接受。這部分細分市場將有廣闊的空間。 _不同家庭結(jié)構(gòu)的購買時間 調(diào)查結(jié)果顯示，不同家庭結(jié)構(gòu)對置業(yè)的迫切程度不一樣，核心家庭（夫妻或夫妻+子女）置業(yè)的迫切性較大，有超過3成的核心家庭表示會在一年內(nèi)置業(yè)，而單身家庭有35%表示會在兩年以后置業(yè)，主干家庭（三代同堂）有35%表示會在兩年以后置業(yè)。所以現(xiàn)時市場的重點客戶是核心家庭，項目的開發(fā)應以適合這部分客戶為主。 _不同置業(yè)次數(shù)的購買時間 一次置業(yè)群體將集中在一兩年以內(nèi)發(fā)生購買行為，二次置業(yè)集中在半年內(nèi)和一年內(nèi)發(fā)生購買行為，而多次置業(yè)有接近4成選擇在半年內(nèi)發(fā)生購買行為。所以在近期內(nèi)，能實際發(fā)生購買行為的概率多次置業(yè)和二次置業(yè)較高，而一次置業(yè)群體大多數(shù)仍處于觀望之中。 _不同年齡段的購買時間 從調(diào)查結(jié)果顯示，不同年齡段的購買行為實際發(fā)生時間選擇上，30歲以下主要選擇在兩年以后，30——40歲和40歲以上主要選擇在一年內(nèi)，所以短期內(nèi)的目標客戶年齡是30——40歲和40歲以上，而較遠期的目標客戶是現(xiàn)時在30歲以下的客戶。（三） 購買區(qū)域的影響因素決定購買區(qū)域的相關(guān)地點 相關(guān)系數(shù)矩陣 現(xiàn)常住區(qū)域 現(xiàn)工作地點 購買區(qū)域現(xiàn)常住區(qū)域 現(xiàn)工作地點 購買區(qū)域 購買區(qū)域與現(xiàn)常住區(qū)域的相關(guān)系數(shù)R=，且能通過1%的置信度檢驗，所以據(jù)調(diào)查分析數(shù)據(jù)顯示，購買區(qū)域與現(xiàn)常住區(qū)域的相關(guān)性比與現(xiàn)工作地點的相關(guān)性高。也就是說，本地買家在區(qū)域選擇上更偏向于購買自己較為熟悉的原住區(qū)域的物業(yè)。 馬爾科夫轉(zhuǎn)移矩陣 購買區(qū)域 羅湖區(qū) 福田區(qū) 南山區(qū) 關(guān)外 現(xiàn) 羅湖區(qū) .313 .493 .194 常 福田區(qū) .057 .711 .162 .070 住 南山區(qū) .048 .310 .642 區(qū) 布吉 .308 .308 .076 .308 域 香港 其它 .045 .273 .364 .318 從馬爾科夫矩陣反映，福田區(qū)是置業(yè)的首先位置，除能保留絕大部分的區(qū)內(nèi)客戶外，并能吸引大部分的羅湖區(qū)客戶；南山區(qū)表現(xiàn)出很大的區(qū)域市場現(xiàn)象，主要依靠區(qū)內(nèi)客戶消化，但對福田區(qū)部分客戶有一定的吸引力，主要是南山區(qū)的物業(yè)價格具有相當?shù)母偁巸?yōu)勢；羅湖區(qū)已出現(xiàn)城區(qū)老化的跡象，區(qū)內(nèi)客戶有向區(qū)外轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象，在羅湖區(qū)開發(fā)項目的困難更大，必須在項目的多個方面注入更多的新元素，以求吸引更多的區(qū)內(nèi)客戶。購買區(qū)域置業(yè)群體明顯偏好福田區(qū)的物業(yè)，其次是南山區(qū)，說明從整體上考慮，福田區(qū)的物業(yè)具有競爭優(yōu)勢，南山區(qū)的物業(yè)主要體現(xiàn)其價格上的優(yōu)勢，而羅湖區(qū)總體上的處于劣勢的狀況。不同時間的購買地點 福田區(qū)在99年下半年—2001年之間將是置業(yè)的熱點區(qū)域，羅湖區(qū)整體仍將維持平淡的市況相當長的時間，南山區(qū)在99年下半年后市場開始啟動，逐步成為市場的熱點。關(guān)外的市場亦開始有好轉(zhuǎn)，主要是能夠吸引部分關(guān)內(nèi)客戶在關(guān)外置業(yè)。（四） 對住房的基本要求 購買的建筑類型從調(diào)查分析，置業(yè)群體更愿意選擇多層和小高層建筑，高層和多層帶電梯的建筑從意愿上并不太接受。主要是由于高層建筑的管理費高、建筑密度高，多層帶電梯的管理費高等 不同區(qū)域選擇的建筑類型 在不同的購買區(qū)域?qū)ㄖ愋偷倪x擇上，羅湖區(qū)和福田區(qū)對小高層的接受程度要比南山區(qū)和關(guān)外高，但在南山區(qū)和關(guān)外置業(yè)就更接受多層建筑；也就是說，大部分人認為在羅湖和福田兩區(qū)置業(yè)會選擇小高層建筑，在南山區(qū)和關(guān)外會選擇多層建筑。 對陽臺、衛(wèi)生間、廳、工人房、儲物間、房間等的數(shù)量要求__ 從整體分析，現(xiàn)時置業(yè)群體比較偏好三房兩廳兩衛(wèi)和兩房兩廳一衛(wèi)的戶型設計，對于工人房的需求并不強烈，但接近6成希望設計中有儲物間的安排，絕大部分要求有雙陽臺的設計。 主要房間數(shù)相對應的面積選擇及中位數(shù) 從面積上分析，置業(yè)群體對戶型面積的要求不大，只要能滿足基本的功能，面積適中就足夠。 _主要房間數(shù)在不同區(qū)域?qū)拿娣e中位數(shù) 從調(diào)查結(jié)果分析，置業(yè)群體在市內(nèi)各區(qū)所選擇的戶型相對應的面積中位數(shù)的差異不大，也就是說置業(yè)群體在各區(qū)選擇的戶型面積數(shù)是近似的，并不因為區(qū)域的不同而有太大的差異。 價格承受能力 調(diào)查反映出現(xiàn)時置業(yè)群體的整體價格承受能力并不高，整體認為樓價的中位數(shù)M0=4620元/平方米，明顯低于現(xiàn)時樓價的整體水平?；蛘呖梢哉f，現(xiàn)時普遍認為樓價仍有相當?shù)南抡{(diào)空間。 不同區(qū)域的價格承受程度 從整體上分析，置業(yè)群體在各區(qū)置業(yè)的承受能力存在較大的差異，在羅湖和福田兩區(qū)置業(yè)的客戶承受能力較高，但其承受能力明顯較這兩區(qū)的樓價水平低。也就是說，這兩區(qū)的樓價有一定的下調(diào)壓力；而在南山區(qū)和關(guān)外置業(yè)客戶承受能力與這兩區(qū)的樓價水平相當，所以這兩區(qū)的樓價相對較為穩(wěn)定。 不同時間的價格承受程度和不同時間分區(qū)的價格承受程度（中位數(shù)）_從整體分析，未來兩年（2000年、2001年）在羅湖區(qū)和福田區(qū)置業(yè)的群體在價格的承受能力上有一定的下調(diào)壓力，在兩年（2000年、2001年）以后會逐步回升；而在南山區(qū)置業(yè)的群體的承受能力呈現(xiàn)上升的趨勢，表現(xiàn)出即使南山區(qū)的物業(yè)價格上升但仍有一定的承接力。 不同家庭對價格的承受能力 從調(diào)查結(jié)果顯示，不同家庭結(jié)構(gòu)由于瞻養(yǎng)系數(shù)的不同，其對價格的承受能力存在較明顯的差異。主干家庭（三代同堂）的承受能力較高，核心家庭1（夫妻）因家庭結(jié)構(gòu)單一，價格承受能力較核心家庭2（夫妻+子女）為高。 不同時間選擇的購買建筑類型分布 調(diào)查結(jié)果顯示，多層和小高層建筑在未來將是置業(yè)選擇的主要建筑類型，高層和多層帶電梯建筑的市場空間相對較小。1 不同時間選擇的購買戶型和面積（中位數(shù)）_ 從調(diào)查結(jié)果分析，在未來較長的一段時期（99年—2001年）市場的需求仍以面積70平方米左右的兩房和面積95——100平方米的三房中小戶型為主，而四房的大戶型單位在未來一年需求仍不足，在2001年以后需求才有所增加。1 家庭結(jié)構(gòu)對戶型的選擇_調(diào)查結(jié)果顯示，單身家庭主要選擇二房單位，核心家庭（夫妻；或夫妻+子女）主要選擇三房單位，而主干家庭（三代同堂）主要選擇三房以上的單位，但核心家庭中的有子女家庭更偏好三房單位；從單位的面積上，隨家庭人口的增多，對二房單位的面積要求增大，但在三房單位的面積要求上，除主干家庭要求單位面積較大外，其他家庭結(jié)構(gòu)所要求的面積差異不大。1 不同置業(yè)次數(shù)對戶型和相應面積的選擇分布調(diào)查結(jié)果顯示，置業(yè)次數(shù)對戶型的選擇上，一次置業(yè)主要選擇二房和三房單位，并且偏好較為平均；二次置業(yè)主要選擇二房至四房單位，主要偏好是三房單位，多次置業(yè)偏好選擇三房單位。在各主要戶型單位的面積要求上，一次置業(yè)、二次置業(yè)和多次置業(yè)對單位面積的要求無太大差異。（五） 付款方式和月供款額 整體付款方式 置業(yè)群體在置業(yè)過程中對銀行的依賴程度是極高的，所以在房地產(chǎn)金融方面做多方面的改革對刺激住房消費有很大的促進作用。 不同家庭結(jié)構(gòu)選擇的付款方式家庭結(jié)構(gòu)的不同并不能降低置業(yè)群體置業(yè)過程中對銀行的依賴程度，只是在付款方式的選擇中，反映出主干家庭一次性付款的能力稍強于其他家庭結(jié)構(gòu)，單身家庭中選擇免息分期付款的較多。 不同置業(yè)次數(shù)選擇的付款方式從置業(yè)次數(shù)對付款方式的選擇上反映出，一次置業(yè)和二次置業(yè)群體付款上對銀行的依賴程度是相當高的，多次置業(yè)群體相對而言對銀行的依賴程度較弱。 整體月供款分布從整體的月供額上，置業(yè)群體選擇的月供額主要集中在1001——2000元和2001——3000元兩個區(qū)間，整體中位數(shù)M0=2033元/月，說明置業(yè)群體的收入中可用于購房的資金并不多。 不同家庭結(jié)構(gòu)選擇的月供額 從不同家庭結(jié)構(gòu)在置業(yè)時選擇的月供額分析，核心家庭（夫妻；或夫妻+子女）由于其家庭負擔較重，其月供額中位數(shù)最小，主干家庭（三代同堂）的月供額中位數(shù)最大。 不同置業(yè)次數(shù)選擇的月供額 不同置業(yè)次數(shù)選擇的月供額隨置業(yè)次數(shù)的增加呈現(xiàn)遞增的趨勢，但在首次置業(yè)占置業(yè)群體多數(shù)的情況下，應盡量爭取一次置業(yè)的客戶。 不同置業(yè)時間的月供額調(diào)查結(jié)果顯示，在未來半年發(fā)生購買行為置業(yè)群體的月供額的中位數(shù)M0=2140元/月，在一年（2000年）以后置業(yè)群體表現(xiàn)出愿意用更多的收入用于購房。（六） 對物業(yè)的設備要求 小區(qū)智能化調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，小區(qū)智能化的概念已被廣泛接受，可以說小區(qū)智能化已開始成為住宅應有的設備。_小區(qū)智能化的主要功能從對小區(qū)智能化的理解程度上，現(xiàn)時對小區(qū)智能化的理解主要是遠程抄表、外圍紅外線保安、家居自動報警和可視對講系統(tǒng)，主要是側(cè)重在小區(qū)和家居的安防功能，小區(qū)智能化的功能并沒有完全發(fā)揮。不同職業(yè)對小區(qū)智能化的需求程度從調(diào)查結(jié)果顯示,不同職業(yè)對小區(qū)智能化的需求差異程度不大，主要是由于對小區(qū)智能化功能的理解主要是安防為主，也就是說置業(yè)過程中對小區(qū)的安全程度是考慮的重要因素之一。不同年齡對小區(qū)智能化的需求程度對小區(qū)智能化的需求上，年輕的置業(yè)群體較強烈。由于現(xiàn)時置業(yè)年輕部分占絕大多數(shù)，所以小區(qū)智能化應廣泛普及并將逐步變成住宅應有的設備。配套車位的需求程度從對車位的需求上，反映出置業(yè)者對車位的需求是比較強烈的。一般而言，小區(qū)的車位數(shù)量應略高于單位數(shù)量，即單位數(shù)量與車位數(shù)量之比為1：。不同置業(yè)次數(shù)對車位的需求程度不同置業(yè)次數(shù)對車位的需求存在一定的差異，針對二次置業(yè)和多次置業(yè)群體的住宅小區(qū)應適當提高其車位比例。本部分調(diào)查資料由深圳中原市場研究部提供，相關(guān)技術(shù)參數(shù)如下：調(diào)查時間：99年9月29日——99年10月3日 調(diào)查方法：深度訪談 抽樣方法：隨機抽樣 樣本量： 回收問卷320份，有效問卷288份 樣本框： 在深圳居住一年以上并希望在深圳購房的居民 數(shù)據(jù)處理：運用spss統(tǒng)計分析軟件進行頻數(shù)、中位數(shù)、相關(guān)分析等 置信度： α= 第二部分：2000年深圳商品住宅市場趨勢展望一、 總體態(tài)勢分析 根據(jù)前面的有關(guān)金融政策方面的資料可以看出，政府將更注重刺激個人投資和個人的消費需求，以期給新一輪經(jīng)濟增長帶來活力。在種種刺激消費的政策出臺后，將使更多的消費者接受超前消費的生活方式，從而有