關(guān)于房地關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)及其實(shí)現(xiàn)的法律保障的應(yīng)用-文庫吧
2025-06-09 07:13 本頁面
【正文】 越權(quán)批地（如化整為零多次批地、下放審批權(quán)等）仍然時(shí)有發(fā)生，造成土地供應(yīng)總量失控。１９９３年，全國(guó)下達(dá)的用地供應(yīng)計(jì)劃為４００萬畝，而實(shí)際用地已達(dá)６００萬畝。造成這種狀況，除了某些領(lǐng)導(dǎo)干部土地法制意識(shí)淡薄之外，還有兩個(gè)重要原因，一是對(duì)越權(quán)批地行為的直接人缺乏應(yīng)有的處罰。我主張今后應(yīng)當(dāng)把土地占用情況作為對(duì)政府官員進(jìn)行考核的一項(xiàng)重要內(nèi)容。凡是非法或者越權(quán)批地造成嚴(yán)重后果的，除了可能招致罷免之外，情況嚴(yán)重的還應(yīng)受到刑事處罰；二是對(duì)于非法或越權(quán)批準(zhǔn)占用的土地，不宜采取事后按程序追認(rèn)的辦法。這種對(duì)“違法事實(shí)”的“合法追認(rèn)”，往往會(huì)為那些違法行為者大開方便之門，就通常而言，法律不應(yīng)當(dāng)承認(rèn)既存的違法事實(shí)。 控制目標(biāo)之二：把房地產(chǎn)開發(fā)控制在城市規(guī)劃許可范圍之內(nèi) 編制城市規(guī)劃是《城市規(guī)劃法》賦予城市人民政府的一項(xiàng)重要職能。按照該法的規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。這表明房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃的要求。在這里，與房地產(chǎn)開發(fā)緊密相關(guān)的，至少有以下三個(gè)問題必須解決： 第一，城市規(guī)劃本身的科學(xué)性。城市規(guī)劃的科學(xué)性是由一系列因素決定的，其中與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的是城市總體規(guī)劃中的城市的性質(zhì)、城市建設(shè)用地布局，城市詳細(xì)規(guī)則中的具體用地范圍、建筑密度和高度、綠化用地等控制指標(biāo)以及城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改造等因素。對(duì)于這些因素的量化規(guī)定必須建立在民主決策和科學(xué)決策的基礎(chǔ)上，切忌少數(shù)行政長(zhǎng)官意志主宰決策過程。《城市規(guī)劃法》是１９９０年４月開始施行的，依據(jù)這個(gè)法律的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)說各級(jí)人民政府都先后制定了本轄區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃。在這些規(guī)劃中有的比較科學(xué)，有的比較粗糙，有的純屬為了應(yīng)付。但是，無論以上哪種情況，恐怕都未在規(guī)劃中完全考慮到房地產(chǎn)迅速發(fā)展這一因素，以致造成現(xiàn)在不少房屋建筑在表面上并不違背規(guī)劃布局的要求，但在實(shí)際上并不符合一個(gè)科學(xué)規(guī)劃應(yīng)有的要求。因此，為了適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的需要，我主張各級(jí)人民政府都應(yīng)按照社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求和本轄區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)過去的城市規(guī)劃進(jìn)行一次民主和科學(xué)的審視，以便進(jìn)一步完善城市規(guī)劃。今后的城市規(guī)劃，我認(rèn)為重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)放在對(duì)舊城的改造上，盡管我國(guó)各個(gè)城市的舊城改造取得了顯著的成就，但是，我國(guó)舊城改造的潛力還非常之大，舊城改造的最大優(yōu)點(diǎn)莫過于它能夠在不擴(kuò)大土地占用面積的基礎(chǔ)上解決人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的房屋需要。為此，國(guó)家可以設(shè)置若干優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)更多的房地產(chǎn)商從事舊城改造。我們不能走許多資本主義國(guó)家至今引以為教訓(xùn)的用擴(kuò)占新地特別是耕地辦法去發(fā)展城市的路子，因?yàn)槟菢又荒苁钩鞘袩o限膨脹，這不符合中國(guó)的國(guó)情，我國(guó)今后尋求的不應(yīng)當(dāng)是過份膨脹現(xiàn)有大城市，而應(yīng)當(dāng)發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)小城市。 第二，房地產(chǎn)的開發(fā)必須符合城市規(guī)劃的要求。我國(guó)法律之所以賦予城市人民政府制定城市規(guī)劃的職權(quán)，其目的就是要通過規(guī)劃確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，因此，城市規(guī)劃就應(yīng)當(dāng)具備執(zhí)行的效力。就房地產(chǎn)開發(fā)而言，是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用、房屋建設(shè)工程的選址和布局都必須符合城市規(guī)劃的要求。但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，我們卻看到兩種情況：一種是由于種種原因，比如某個(gè)領(lǐng)導(dǎo)同志的拍板或者不正之風(fēng)之類的影響，有的房地產(chǎn)開發(fā)地段明明不符合城市規(guī)劃的要求，但仍然能夠得以建設(shè)；另一種是以城市規(guī)劃不合理為由，為某個(gè)不符合規(guī)劃的開發(fā)項(xiàng)目尋找存在的理由，如果確實(shí)如此，當(dāng)然也不失為一種辦法，現(xiàn)在需要反對(duì)的是規(guī)劃本身是正確的，開發(fā)項(xiàng)目自己不符合規(guī)劃的要求，而用修改正確的去維護(hù)不正確的那樣一種作法。 第三，嚴(yán)格追究違反城市規(guī)劃行為的單位或者直接人員的責(zé)任。對(duì)此，《城市規(guī)劃法》已經(jīng)作了一些規(guī)定，現(xiàn)在的問題是如何執(zhí)行，在實(shí)際中最棘手的是那些違反城市規(guī)劃但已經(jīng)建成或大部分建成的建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施，對(duì)此，大都在執(zhí)行有度的思想指導(dǎo)下，作一翻輕描淡寫的處理了事，這里所指的“度”當(dāng)然不是法律界線而是指的一種“靈活性”。我認(rèn)為
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