房地產(chǎn)新政的實施效果及相關建議-文庫吧
2025-06-08 18:17 本頁面
【正文】 收款、按揭貸款及利用外資等。來自中銀國際的調(diào)查報告，2010 年15 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源27,288 億元，%，較14 個百分點。其中，國內(nèi)貸款5,550億元，%，較14 個百分點；個人按揭貸款3,744億元，%，較14 個百分點。近年國內(nèi)貸款、按揭貸款呈上升趨勢，具體如下：數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中銀國際研究以上數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)貸款、按揭貸款是開放商獲得資金的主要來源，通過對國內(nèi)商業(yè)貸款、按揭貸款的控制，可有效遏制房地產(chǎn)過快上漲和投機炒房行為。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款監(jiān)控方面，銀監(jiān)局近年先后出臺了“三個辦法一個指引”，上述政策對貸款賬戶的監(jiān)管提出了更高要求，對防范信貸資金違規(guī)流入房市起到較好的控制效果。2月24日，銀監(jiān)會緊急下發(fā)了一紙《關于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》，要求信托公司防范房地產(chǎn)信托風險，尤其不得以信托資金發(fā)放給開發(fā)商用作土地儲備。4月20日，銀監(jiān)會召開2010年第二次經(jīng)濟金融形勢分析通報（電視電話）會議，銀監(jiān)會主席劉明康著重講到涉房貸款，要求對土地儲備、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款執(zhí)行從嚴的信貸政策。對于土地儲備貸款，要調(diào)整授信額度，“應大幅壓低抵押率”，跟蹤貸款去向，防止挪用。關于開發(fā)商貸款，對于存在土地閑置一年以上的貸款開發(fā)商，銀行一律不得發(fā)放新的開發(fā)項目貸款，對于土地閑置兩年以上和有炒地行為的，銀行對已發(fā)放的貸款應當調(diào)減并采取保全，并上全行“黑名單”，提高抵押品標準，一律要求以在建工程為抵押，不宜用土地為抵押品發(fā)放開發(fā)貸款。5月2日，央行宣布自5月10日起，農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調(diào)。這是央行今年第三次上調(diào)存款準備金率。有專家指出央行此次調(diào)整是配合為樓市降溫而考慮的。在按揭貸款方面，為嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，監(jiān)管機構對首套房和二套房也都分別提高了首付比例和貸款利率貸款標準，直接調(diào)節(jié)了居民購房需求。同時規(guī)定商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。限制外地人購房以及限定購房套數(shù)等將打擊投機炒房者，短期內(nèi)將嚴重打擊部分以外地投資客為目標的房地產(chǎn)項目。本次調(diào)控力度明顯要嚴于07年房產(chǎn)新政，具體對比如下： 2010年2007年個 人 購 房 貸 款 首付比例 利率水平 首付比例 首套自住房套型建筑面積90平方米以上不得低于20% 7折85折 套型建筑面積90平方米以下不得低于20% 85折套型建筑面積90平方米以上不得低于30% 套型建筑面積90平方米以上不得低于30% 二套不得低于50% 不得低于40% 三套及以上 大幅度提高首付款比例和利率水平貸款首付款比例和利率水平隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體由商業(yè)銀行自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50% 貸 款 限 制商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款無該類限制對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款無該類限制土 地 出 讓 方 式堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲無土地出讓方式調(diào)整資料來源：國家相關政策整理目前我國居民購房的主要資金來源為按揭貸款，約占購房款比例的70%，雖然主要是針對二套房和大套房，但是由于目前市場上90平米以下的套房較少，因此除了投機及投資者，在某種程度上還將影響一些首套房購買者。以總價為100 萬貸款年限為20年的房產(chǎn)首套、二套房新舊政策對比如下：購房種類新舊對比首付首付款（萬元）貸款額（萬元）利率月供（元）利息（元）首套房舊政策20％2080％（7折）4914380141新政策30％3070％（）4639413557對比差額10％1010％27533416二套房舊政策40％4060％（）4484476170新政策50％5050％（）3736396808對比差額10％1010117879362數(shù)據(jù)來源：德勝行武漢市房地產(chǎn)市場報告（5 月）新政實施后，對于首次購房者來說，需多支付10 萬的首付款，雖然月供下降了275 元，但利息增加了33416 元；同時二次及以上購房者相對首套房購房者來說，總還款利息雖相差無幾，但首付款卻要多出20 萬，同時原來對二套房界定標準每個銀行理解也不盡相同，新政執(zhí)行后，明確按居民家庭住房套數(shù)確定，執(zhí)行標準更嚴，可見本次新政大大的抑制了二次及以上購房者的需求。（三）武漢市各商業(yè)銀行對新政落實情況國務院新政后，武漢市各銀行已對房貸政策進行全面收緊，對各種名目的炒房和投機性購房起到一定的抑制作用。
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