開發(fā)利潤率選取-文庫吧
2025-06-08 17:26 本頁面
【正文】 求，在建工程不同的開發(fā)進度，后續(xù)投資利潤率應(yīng)有所不同，選用不同的利潤率，估價結(jié)果也會有較大的差異。因此房地產(chǎn)在建工程評估中如何確定不同的開發(fā)進度相對應(yīng)的投資利潤率值得關(guān)注。本文結(jié)合一宗房地產(chǎn)在建工程價值評估案例，對利用假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)在建工程時如何根據(jù)不同的開發(fā)進度確定對應(yīng)投資利潤率進行了探討：一、案例在日常實務(wù)操作的評估過程（一）案例在建工程現(xiàn)狀XXX印象新城位于A市中心區(qū)，占地面積33072平方米，為商住用地，計容積率建筑面積200,153平方米，其中住宅92,058平方米，商業(yè)108,098平方米，不計容積率面積（人防工程）5,541平方米。XXX印象新城為A市城市廣場，裙樓14層為商業(yè)綜合體，15號主樓為住宅。根據(jù)該項目的監(jiān)理公司提供的形象進度表和現(xiàn)場查勘，項目工程形象進度為主體已封頂，安裝工程完成部分管線的埋設(shè)。（二）案例的開發(fā)成本及續(xù)建成本根據(jù)委托方提供的《工程進度表》、《項目總平面圖及規(guī)劃設(shè)計方案》和估價人員現(xiàn)場勘查確定項目形象進度為主體工程、地下人防工程和前期費用（包括勘查設(shè)計等）基本完工；安裝工程的給排水、水電、消防、電梯、通風(fēng)完成5060%；公共裝修、室外配套、園林綠化未開工。經(jīng)測算項目的總開發(fā)成本為59,，已投入成本為41,，總體投資進度為70%，續(xù)建成本為17,。（三）案例項目開發(fā)期及投資利潤率的確定：根據(jù)項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)期估算標準，總建筑面積為200,153平方米，開發(fā)期T設(shè)定為4年；根據(jù)項目所在地房地產(chǎn)市場狀況，參照《企業(yè)績效評價指標》，設(shè)定項目成本費用年利潤率R為15%；設(shè)定項目投資在整個開發(fā)期內(nèi)均勻投入，年投資額為Ft，則項目總投資利潤率為Pt，則： Pt = 總利潤總投資 = Ft[(1+R)^t 1]Ft = (1+R)^（t+1）(1+R) RT1（公式1）當(dāng)R=15%,
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