開發(fā)利潤率選取(存儲版)
【正文】 測算，需要扣除的投資利潤為43,612萬元，在建工程評估值為75,050萬元。比較項目開發(fā)期為3年和4年的在建工程估值差異得知，考慮不同投資進度與投資利潤率對應(yīng)關(guān)系時在建工程價值差異比按在實務(wù)操作中經(jīng)常不考慮其與投資進度對應(yīng)關(guān)系時在建工程評估值差異小，如項目投資進度為70%時，考慮不同投資進度與投資利潤率對應(yīng)關(guān)系時，%，按在實務(wù)操作中經(jīng)常不考慮其與投資進度對應(yīng)關(guān)系時，%（見表5） 表5四、小結(jié)與討論房地產(chǎn)開發(fā)成本與投資風(fēng)險都對時效性有很高的要求，利用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值，項目工程不同的投資進度，后續(xù)投資利潤率應(yīng)有所不同。同一項目如開發(fā)期不同其投資利潤率會有較大差異，如設(shè)定項目年投資利潤率R為15%；設(shè)定項目投資在整個開發(fā)期內(nèi)均勻投入，年投資額為Ft，則項目總投資利潤率為Pt，根據(jù)公式1，則： 當(dāng) T=4時，項目總投資利潤率P=%；T=3時，項目總投資利潤率P=%。（二）案例的開發(fā)成本及續(xù)建成本根據(jù)委托方提供的《工程進度表》、《項目總平面圖及規(guī)劃設(shè)計方案》和估價人員現(xiàn)場勘查確定項目形象進度為主體工程、地下人防工程和前期費用（包括勘查設(shè)計等）基本完工；安裝工程的給排水、水電、消防、電梯、通風(fēng)完成5060%；公共裝修、室外配套、園林綠化未開工。其基本公式為：在建工程價值=開發(fā)完成后價值取得稅費后續(xù)開發(fā)成本后續(xù)管理費用后續(xù)銷售費用后續(xù)投資利息后續(xù)銷售稅費后續(xù)投資利潤在建工程投資利潤率與投資開發(fā)進度對應(yīng)關(guān)系：投資者投資在建工程所要求的投資利潤率與投資風(fēng)險密切相關(guān)，風(fēng)險因素包括時間和流動性。房地產(chǎn)開發(fā)成本與投資風(fēng)險都對時效性有很高的要求，在建工程不同的開發(fā)進度，后續(xù)投資利潤率應(yīng)有所不同，選用不同的利潤率，估價結(jié)果
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