【正文】 005年二手房成交3198套。存量房成交面積首次超過商品房。附：存量房（住宅）買賣比較表 2004年2005年2005年與2004年比較套數(shù)（套）1798319878%面積（萬平方米）53%金額（萬元）2135335980%單價（元/平方米）10661170%住宅價格上漲迅速，商鋪價格略有下調(diào)%，其中住宅價格上漲較快，%。%附：商品房成交單價比較表 單位：元2004年2005年2005年與2004年比較商品房17912146%其中：住宅12991871%商鋪56585053%2）、土地市場分析● 土地供應不平衡，%，但長江大道與八里湖之間地塊面積達1200畝，%。大宗土地前期準備時間和開發(fā)周期都較長，因此短時間內(nèi)，商品房市場供應量并不充裕。從拍賣土地的分布來看，%，老城區(qū)土地供應相對緊張?！?土地價格上漲，成本提高，%，剝?nèi)ラL江大道與八里湖之間地塊，較04年剝?nèi)ァ安裆４禾臁保?附：九江市2005年國有土地出讓一覽表序號受讓單位土地位置土地來源供地方式土地用途土地面積(畝)容積率起始價(萬元/畝)成交價(萬元/畝)土地出讓收入（萬元）簽訂出讓合同時間1九江市潯陽房地產(chǎn)開發(fā)公司十里大道323321企業(yè)委托掛牌商住681202九江市潯陽房地產(chǎn)開發(fā)公司南湖路57號企業(yè)委托掛牌居住70713九江市潯陽房地產(chǎn)開發(fā)公司北司路68號企業(yè)委托掛牌居住53553634江西京九裝飾材料大市場開發(fā)有限公司三里街支巷儲備掛牌市場倉儲5王 剛?cè)嗣衤?69號企業(yè)委托掛牌居住6九江市派拉蒙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司九瑞大道2號企業(yè)委托掛牌商住70707九江柴桑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司九蓮北路332號儲備掛牌居住2532328008江西省高氏置業(yè)有限公司九瑞大道轉(zhuǎn)盤南側(cè)儲備掛牌商住44449江西運通汽車貿(mào)易有限公司九瑞大道汽車城西側(cè)A地塊儲備掛牌市場用地10九江金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司九瑞大道汽車城西側(cè)B地塊儲備掛牌市場用地1018811九江潯海實業(yè)有限公司向湖一路28號儲備掛牌居住484812九江聯(lián)泰實業(yè)有限公司長江大道與八里湖之間儲備掛牌120042425040013九江市房地產(chǎn)測繪隊九江市房地產(chǎn)建筑公司潯陽路95號委托掛牌商業(yè)0．377594．593（總價）94．593（總價）94．593（總價）94．5932005．10．18 市場總結(jié)l 整體市場發(fā)展相對比較健康，價格上漲較快l 土地供應市場充足，未來開發(fā)量大l 樓盤品質(zhì)提高，市場競爭開始激烈l 購房者期望值上升，更注重樓盤的性價比，品質(zhì)好、價格優(yōu)的樓盤成為追棒的對象。l 房型面積回歸理性，120平方米以下經(jīng)濟套型比重增加三、 區(qū)域市場分析 區(qū)域介紹目前九江房地產(chǎn)開發(fā)，基本可分為老城區(qū)、長虹大道、九江開發(fā)區(qū)三大區(qū)域。本案所處的區(qū)域為長虹大道，區(qū)域位置包括沿長虹大道兩側(cè)至開發(fā)區(qū)一代，區(qū)域內(nèi)有市政府、火車站等眾多企事業(yè)單位，由于長虹大道屬于市政府形象大道，因此基礎設施建設較好，市民的認可度較高。 區(qū)域房地產(chǎn)市場特點本案所屬的長虹大道板塊，是最近幾年的九江市房地產(chǎn)開發(fā)中的熱點區(qū)域，但目前由于周邊土地比較稀缺，市場供應開始緊張，目前新開發(fā)的項目除本案外，只有火車站邊上一三幢多層項目和信華寫字樓項目，綜合起來有以下幾個特點：● 新開發(fā)項目較少，住宅供應稀缺● 區(qū)域內(nèi)項目整體檔次、環(huán)境一般● 套型多在120平方米以上，設計一般● 與九江新開的幾個大盤相比營銷企業(yè)水平普遍較低● 項目規(guī)模普遍較小● 小高層面積普遍較大，去劃速度相對多層較慢● 多層尾房價格多在2000元/平方米以下，新房小高層價格在21002500元/平方米之間競爭對手分析本項目區(qū)域內(nèi)目前新開樓盤較少，周邊樓盤多屬于尾房銷售，本案的潛在競爭對手主要是目前在開發(fā)區(qū)內(nèi)的幾個高品質(zhì)大盤，以下是對本案競爭對手的詳細分析：主要潛在主力競爭對手：案名：新湖柴桑春天開發(fā)商：九江新湖遠洲置業(yè)有限公司基地規(guī)模：953畝建筑面積：95萬M一期13萬M2綠化率：40%規(guī)劃設計：加拿大泛太平洋景觀設計：雅克筑景物業(yè)管理：上海新湖物業(yè)戶型面積：80140平方米，主力面積116平方米，復式面積130200平方米套型設計合理實用，主力以三房兩廳為主樓盤特點：樓盤品質(zhì)在九江首屈一指，倡導大盤時代的來臨，套型以比較實用的中小套為主。售樓處面積近1000平方米，營銷投入巨大。整個樓盤預計開發(fā)跨度將近6年左右，年均開發(fā)量在15萬平方米左右。價格：預計一期價格將與周邊市場價格持平綜合述求：“CLD中央居住區(qū)”概念，主要訴求樓盤品質(zhì)和規(guī)模案名：水木清華開發(fā)商：九江兆龍置業(yè)有限公司基地規(guī)模：150畝建筑面積：17萬M容積率：規(guī)劃設計：美國累土景觀設計：上海逸景建筑商：九江信華戶型面積：84144平方米，主力面積125平方米，復式面積140220平方米套型設計合理實用，主力以三房兩廳為主樓盤現(xiàn)狀：2005年十月份開盤，多層銷售率80%以上，目前小高層選擇較多。二期將于近期開盤，多層預定情況良好，預計價格將有二三百元每平方米的上揚。價格：小高層2100元起步價，樓層差50元左右 多層1900元起步價綜合述求：提出兆龍教育基金會，在宣傳上主打教育和整體規(guī)劃其他在售熱銷樓盤：項目名稱：城市領秀地理位置：九瑞大道2號，九瑞大道與龍開河路交界處占地面積：8畝總建面積：項目類型：復式挑高5米小戶型公寓面積范圍：3075平方米預計均價：3500元/平方米項目名稱：天溢華庭地理位置：九瑞大道總建面積：18499平方米，共96套銷售狀況：2005年10月開盤，已銷62套項目類型：16層二梯四戶，商住樓銷售均價：1980元起步價，樓層差3050元周邊項目尾房龍鑫花園開發(fā)商：九江華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：總120000平方米，五期三幢多層18000平方米 規(guī)劃戶數(shù)：1028戶 綠化率：45% 建筑形態(tài)：歐式 規(guī)劃產(chǎn)品：多層，7層+閣樓發(fā)售日期：分五期開發(fā)，第五期于2005年2月開盤面積范圍：80135平方米 主力面積：100平方米價格范圍：15001900元/平方米 均價：1800元/平方米 主力總價：18萬物業(yè)管理：每層差價：4060元/平方米 銷售率：99% 富華小區(qū)開發(fā)商：九江富華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：分三期開發(fā)，前二期均已售完，三期規(guī)劃8642平方米 綠化率：35% 建筑形態(tài)：無明顯建筑傾向 規(guī)劃產(chǎn)品：多層，7層+閣樓發(fā)售日期： 2004年5月開盤面積范圍：55140平方米 主力面積：95平方米價格范圍：14601800元/平方米 均價：1600元/平方米 主力總價：15萬銷售率：98%東方俊園開發(fā)商：九江新東方實業(yè)有限公司 代理商：武漢瑞地房地產(chǎn)策劃代理建筑面積：25694平方米 規(guī)劃戶數(shù)：156戶 建筑形態(tài)：28層高層發(fā)售日期：2004年11月 面積范圍：150200平方米 主力面積：150平方米價格范圍：19002800元/平方米 均價：2200元/平方米 主力價格：35萬得房率：75% 銷售率：70%左右分析：本案與龍鑫花園相鄰，與本案僅長虹大道一路之隔，由武漢一家銷售代理公司代理，可能由于成本的關(guān)系，其在當?shù)貜V告表現(xiàn)并不多。由于本案的產(chǎn)品屬于高層在建筑成本上較高，而其單價與僅比龍鑫花園高出200元/平方米左右，雖然價格不高，但由于其產(chǎn)品面積較大，主力房型面積都在150平方米以上，得房率低，總價較高，因此銷售情況并不樂觀。競爭市場總結(jié)l 多層銷售速度明顯快于高層l 單套144平方米以下更暢銷，頂層躍層銷售周期較長l 競爭樓盤的多層主力面積多在120平方米左右的三房套型l 價格高、品質(zhì)差的樓盤銷售不暢l 開發(fā)商更注意樓盤包裝，有專業(yè)的代理策劃公司進行整體策劃l 在規(guī)劃設計上請知名的設計公司進行設計l 在開發(fā)上采取滾動開發(fā)的模式競爭策略分析品質(zhì)取勝品質(zhì)是項目的生命。在九江目前在多層樓盤中還沒有出現(xiàn)一個相對高品質(zhì)的小區(qū)，本案周邊的競爭對手品質(zhì)都非常平庸，這是市場的空白，也是本案難得的機會。盡管本案的周邊景觀環(huán)境較為一般，但通過努力，在建筑、套型、用材、綠化景觀、物業(yè)配套及管理等方面，本案仍可做出當?shù)仄焚|(zhì)一流的樓盤，從而給消費者眼前一亮的感覺，在當?shù)厥袌鲋袠淞⑵鸬谝黄放?、第一品質(zhì)的堅實形象。低總價，高性價比從我們對九江的房地產(chǎn)市場的分析我們可以看到總價的高低將直接決定客戶面。九江當?shù)氐臉潜P銷售中，本地自住需求占了絕大多數(shù)，而以九江的經(jīng)濟實力，能承受高總價的客戶相對較少，因此無論在品質(zhì)上如何突破，將很難形成熱銷的局面，而且由于受到周邊景觀的限制本案也不宜定位高總價樓盤。從銷售情況看，本案周邊的多層住宅明顯好過高層，一是由于多層公攤較少，物業(yè)費較低，在建筑成本在房價中所占比例很高的九江來看，高層住宅也較多層價格高，所以九江的普通客戶更傾向于購買多層。綜上所述，我們認為高品質(zhì)加低總價將對吸引客戶有著非常重要的影響。用營銷和規(guī)范的案場管理打動客戶 一個出色的策劃案是樓盤開