【正文】 上海海派文化特色。 代表樓盤(pán)：佘山銀湖別墅 /云頂別墅 /虹橋高爾夫 / —— 聯(lián)體別墅 主要分布區(qū)域：莘莊周邊 主力總價(jià)范圍： 70— 80 萬(wàn)元 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 奉賢海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 13 主力面積范圍： 250 平米左右 單價(jià)： 3000— 4000 元 /平米 行情：是上海別 墅市場(chǎng)的主角 市場(chǎng)偏好：車(chē)程在 45 分鐘以?xún)?nèi)。 代表樓盤(pán)：當(dāng)代藝墅 /君臨頤和花園 /櫻園 /君臨天下 / —— 排屋 主要分布區(qū)域：滬松公路沿線(xiàn) 主力總價(jià)范圍： 40— 60 萬(wàn)元 主力面積范圍： 200 平米左右 單價(jià)： 20xx3000 元 /平米 行情：是上海別墅市場(chǎng)的主角 市場(chǎng)偏好：車(chē)程在 45 分鐘以?xún)?nèi)。 代表樓盤(pán)：新上海里弄人家 /悅景園 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 奉賢海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 14 三三 、 區(qū)區(qū) 位位 差差 異異 分分 析析 說(shuō)說(shuō) 明明 ：： 鑒于別墅類(lèi)物業(yè)的特殊性，不同的區(qū)位會(huì)存在相當(dāng)大的差異性，我們對(duì)各區(qū)塊的別墅市場(chǎng)作比較分析。 目前上海的別墅市場(chǎng)可以劃分為以下幾個(gè)較成型的區(qū)域： 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 奉賢海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 15 別墅市場(chǎng)區(qū)域分布示意圖 莘松地區(qū) 莘松地區(qū)是本市別墅起始區(qū)之一，目前已形成相當(dāng)規(guī)模，可以進(jìn)一步細(xì)分為新橋地區(qū)、九亭地區(qū)、滬閔路沿線(xiàn)區(qū)域及顧戴路沿線(xiàn)區(qū)域，以下我們將分別加以闡述： —— 新橋地區(qū) 基本情況 該區(qū)域別墅開(kāi)發(fā)始于 90 年代初，早期以聯(lián)體別墅為主。 1998 年以后中低檔內(nèi)銷(xiāo)別墅開(kāi)發(fā)呈 現(xiàn)出供過(guò)于求的趨勢(shì)，隨即中高檔產(chǎn)品需求轉(zhuǎn)旺，該地區(qū)出現(xiàn)新一輪精品別墅銷(xiāo)售高峰，其中有桃花源田莊、淺水灣、綠洲比華利、同潤(rùn)別莊等。 目前區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅均價(jià) 3500— 4000 元 /m2，雙聯(lián)別墅 4000— 5000 元 /m2，獨(dú)立別墅均價(jià) 5500— 8000 元 /m2。 簡(jiǎn)析 ◆新橋地區(qū)為政府規(guī)劃的“莘閔高級(jí)別墅生活園區(qū)”，而由于地價(jià)等原因，該地區(qū)的中高檔別墅具備強(qiáng)大價(jià)格優(yōu)勢(shì)，對(duì)傳統(tǒng)虹橋別墅區(qū)亦有所沖擊，但區(qū)域目前配套設(shè)施較為缺乏，因而對(duì)個(gè)體項(xiàng)目而言，會(huì)所及內(nèi)部配套的營(yíng)造亦至關(guān)重要。 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 奉賢海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 16 ◆需求結(jié)構(gòu)決定了區(qū)域內(nèi)面積控制較好 的獨(dú)立別墅在將在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)先機(jī)。 典型樓盤(pán)解析 淺水灣花園 1）基本資料 地理位置：莘松路 999 弄，西臨場(chǎng)東路 發(fā)展商：上海新世界正潤(rùn)置業(yè)有限公司 代理商：上海信證置業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 建筑設(shè)計(jì)：華東建筑設(shè)計(jì)研究院 景觀設(shè)計(jì)：美國(guó) JY 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所 占地面積： 300 畝 容積率： 綠化率： 65% 建筑風(fēng)格： 新古典建筑風(fēng)格 住宅單位：一期為獨(dú)立別墅，計(jì) 104 幢； 二期為聯(lián)體別墅，計(jì) 29 幢 108 戶(hù)。 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 奉賢海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 17 工程進(jìn)度：準(zhǔn)現(xiàn)房 物管單位、費(fèi)用：金城物業(yè)、 元 /月 m2 淺水灣花園規(guī)劃示意圖 2）交通情況 20 分鐘至徐家匯。 3）內(nèi)部規(guī)劃 全小區(qū)規(guī)劃均以獨(dú)立別墅為主， 共 135 幢 。 小區(qū)內(nèi)建筑走勢(shì)西高東低，采用外向型功能布置，生活區(qū)集中南部采光，曲徑通處、動(dòng)靜結(jié)合。 環(huán)境設(shè)計(jì)突出外部空間及環(huán)境的整體設(shè)計(jì)安排，近六萬(wàn)平方米林蔭綠化、八千平方米觀景綠軸、三千平方米中心綠地，獨(dú)創(chuàng)的阿基米德曲線(xiàn)分布，營(yíng)造出典雅高尚而富有詩(shī)情畫(huà)意的空間感覺(jué)。 4）面積跨度及主力戶(hù)型 面積跨度 獨(dú)立： 272m2446m2 聯(lián)體： 230m2258m2 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 奉賢海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 18 主力戶(hù)型 獨(dú)立： 310m2 聯(lián)體： 230m2 5）銷(xiāo)售情況 銷(xiāo)售價(jià)格 獨(dú)立別墅： 6500 元 /m27500 元 /m2 聯(lián)體別墅： 4500 元 /m25500 元 /m2 私家花園面積 ． ． ． ． ． ． 400． ． ． — ． 500． ． ． 平方米不等，銷(xiāo)售方式較為獨(dú)特，送與所買(mǎi)別墅建面相等的花園，剩余部分以 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． 860． ． ． 元 ． /． 平方米計(jì) ． ． ． ．收 ． ；聯(lián)體別墅花園不再單獨(dú)計(jì)價(jià)。 銷(xiāo)售進(jìn)度 70%。 交付日期 20xx 年 12 月 6）淺析 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 奉賢海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 19 淺水灣花園作為該地區(qū)較具規(guī)模的高檔別墅樓盤(pán)，迄今為止整體運(yùn)行良好，有以下幾點(diǎn) 值得我們關(guān)注： ◆ 提倡“新橋高級(jí)生活區(qū)的首席新寵”，可惜的是對(duì)此挖掘力度不夠，仍停留在泛泛的闡述上，區(qū)域的優(yōu)勢(shì)并未 很好的加以利用。 ◆ 規(guī)劃考慮了價(jià)值對(duì)等原則，聯(lián)體別墅布置在相對(duì)地塊基本價(jià)值較低的臨場(chǎng)東路一側(cè)。 ◆ 整體布局一般，值得一提的是開(kāi)發(fā)商在地塊東側(cè)人工挖掘了一條河，與北竹港及北面的河浜一起圍合成了一塊占地約六萬(wàn)平方米的超大型林蔭綠化群。 ◆ 房型設(shè)計(jì)中將“新古典主義”美學(xué)理論結(jié)合上海海派居住理念，獲選“ 20xx 年上海最佳房型評(píng)選”，當(dāng)前又推出的 9 種 20xx 年新版房 型，確有其可圈點(diǎn)之處。 ◆ 價(jià)格中包含附加值較多，如贈(zèng)送進(jìn)口熱水器、家用中央空調(diào)、遙控車(chē)庫(kù)門(mén)，品牌家用水處理機(jī)等等多款家居必備品；且暗含了相當(dāng)部分花園面積的售價(jià)，從其銷(xiāo)售情況來(lái)看，目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)此種價(jià)格調(diào)控手段接受程度較高。 ◆ 發(fā)展商上海新世界正潤(rùn)置業(yè)有限公司的品牌效應(yīng)對(duì)其銷(xiāo)售也起了一定的積極作用，淺水灣花園的銷(xiāo)售是在 3 萬(wàn)平方米建筑完全封頂之后再行開(kāi)始的，顯示了其不同凡響的開(kāi)發(fā)實(shí)力。 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 奉賢海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 20 —— 九亭地區(qū) 基本情況 九亭的別墅市場(chǎng)源于 1999 年，最先推出來(lái)的該類(lèi)型物業(yè)是半島花園一期、 北美經(jīng)典、新上海弄里人家一期以及九亭明珠苑（松亭綠茵苑）中的部分別墅產(chǎn)品，其銷(xiāo)售價(jià)格定位在 20xx 元／平方米左右。雖然當(dāng)時(shí)九亭的物業(yè)配套設(shè)施還屬于起步階段，淶亭路尚未開(kāi)通，公共交通只有一些市郊的公交線(xiàn)路；但是 3040 萬(wàn)元一套別墅的定價(jià)還是對(duì)多數(shù)喜愛(ài)別墅物業(yè)的消費(fèi)群體產(chǎn)生了一定的誘惑力。 20xx 年之后，特別是 20xx 年，九亭地區(qū)在半島花園、新上海弄里人家取得一定成功的基礎(chǔ)上，其別墅市場(chǎng)連續(xù)出現(xiàn)了像三盛頤景園、江南文化園、新上?；▓@洋房等非常有著自身特色的大體量別墅物業(yè)項(xiàng)目，強(qiáng)烈的產(chǎn)品吸引力和集中廣告效應(yīng) 引起了市場(chǎng)的強(qiáng)烈反響，需求大幅拉動(dòng)。 近年來(lái)，九亭別墅市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)了三級(jí)跳，均價(jià)從 2500 元／平方米跳至 4520 元／平方米，甚至連銷(xiāo)售情況不甚理想的北美經(jīng)典也隨之水漲船高，長(zhǎng)期以來(lái)區(qū)位概念對(duì)九亭地區(qū)別墅造成的不利影響已經(jīng)基本消除，甚至直逼莘莊的同類(lèi)房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 奉賢海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 21 物業(yè)。 簡(jiǎn)析 縱觀九亭別墅各盤(pán)，銷(xiāo)售情況普遍良好。新上海里弄人家一、二期目前推出的三期別墅，在房型、面積等方面有所調(diào)整，雖然總價(jià)適當(dāng)放大，但銷(xiāo)售依舊紅火。三盛頤景園、江南文化園、半島花園（二期）、九州大唐花園等基本上能達(dá)到平均半年銷(xiāo)售 65%以上 的業(yè)績(jī)。 這從另一方面也反映了九亭別墅市場(chǎng)的影響日益擴(kuò)大以及上海房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)別墅物業(yè)的需求量逐漸上漲。但也應(yīng)當(dāng)看到，在九亭別墅市場(chǎng)也有像北美經(jīng)典等去化較慢的項(xiàng)目，可見(jiàn)別墅自身的產(chǎn)品力仍是銷(xiāo)售率得到保證的主要因素之一。 典型樓盤(pán)解析 新上?；▓@洋房 /三盛頤景園 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 奉賢海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 22 —— 滬閔路沿線(xiàn)區(qū)域 該區(qū)域的別墅以聯(lián)體別墅占絕對(duì)主導(dǎo)。 99 年中，櫻園在區(qū)域內(nèi)首家推出了具有充分自然性的聯(lián)體別墅，引發(fā)了市場(chǎng)的聯(lián)體別墅熱潮。隨后君臨天下花園、水仙苑、圣淘沙等一大批項(xiàng)目的開(kāi)工，從而奠定了閔行聯(lián)體別墅市場(chǎng)價(jià)值。 未來(lái)莘閔快速干道的建成將使得區(qū)域內(nèi)別墅樓盤(pán)進(jìn)一步升溫。 —— 顧戴路沿線(xiàn)區(qū)域 顧戴路拓寬竣工以來(lái)，區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迅速，一大批別墅商品介入其中，使中高檔消費(fèi)概念初露雛形。圣淘沙花園、當(dāng)代藝墅等高檔樓盤(pán)借助環(huán)線(xiàn)交通優(yōu)勢(shì)及本身品位，也有效形成了買(mǎi)方市場(chǎng)。 綜述： 莘松地區(qū)是滬上掀起別墅第二次浪潮的主要發(fā)源地，聯(lián)體、疊加等經(jīng)濟(jì)型別墅占了主導(dǎo)地位，其 50100 萬(wàn)之間的總價(jià)，相當(dāng)于環(huán)線(xiàn)附近的一套公寓價(jià)格，因而此處別墅多以出售為主，鮮有出租者。需求結(jié)構(gòu)相當(dāng)廣泛，公司中高級(jí)管理階房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 奉賢海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 23 層、私營(yíng)業(yè)主、 專(zhuān)業(yè)人士等各行業(yè)均有分布。 滬青平公路沿線(xiàn)區(qū)域 基本情況 早在 10 年前，滬青平公路沿線(xiàn)就出現(xiàn)一陣別墅開(kāi)發(fā)熱潮，由于此區(qū)域既是西郊重要門(mén)戶(hù)，又擁有淀山湖這一獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，因此成為上海一個(gè)重要?jiǎng)e墅區(qū)。 當(dāng)前區(qū)域熱點(diǎn)主要集中于徐涇地區(qū)，西郊景園、西郊美林館、疊翠別墅、長(zhǎng)堤別墅等別墅的登場(chǎng)亮相該地區(qū)新一輪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成。 簡(jiǎn)析 318 國(guó)道的便捷優(yōu)勢(shì)加之環(huán)境和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，該區(qū)域在與虹橋別墅區(qū)爭(zhēng)奪客戶(hù)上具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，而且取得較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。其客戶(hù)主要為滬上私營(yíng)企事業(yè)主及外資高級(jí)白領(lǐng)，成為滬上目前僅次 于虹橋的別墅區(qū)。 另外值得一提的是西側(cè)依傍于淀山湖河畔的威尼斯花園、國(guó)際華城等景觀稀有別墅，呈現(xiàn)出休閑性度假的物業(yè)特性，房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 奉賢海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 24 這也是我們需要關(guān)注的。 典型樓盤(pán)解析 西郊景園 /國(guó)際華城 佘山地區(qū) 基本情況 別墅市場(chǎng)在近兩年內(nèi)的“火爆”使得松江毗鄰閔行區(qū)的住宅用地也迅速升溫，地塊選擇不斷西移，向佘山中心挺進(jìn)。 而作為上海海拔最高處之一，上海的“后花園”，集休閑、度假、旅游為一體的國(guó)家級(jí)旅游區(qū)的佘山風(fēng)景區(qū)，其投資的價(jià)值日漸為眾多發(fā)展商所看好。 與佘山緊鄰的松江泗徑鎮(zhèn)，原來(lái)僅有麗茵別墅等為數(shù)不多的別墅項(xiàng)目，而目 前除了去年底閃亮登場(chǎng)的云頂別墅、佘山銀湖外，近期即將亮相的三盛泗徑頤景園（占地達(dá) 800 畝）、同潤(rùn)的開(kāi)發(fā)商圈地 600 畝，均以依山傍水的別墅概念為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃。而香港天安集團(tuán)和明鴻集團(tuán)麾下的香港信溢投資有限公司近日也宣布，在洞涇鎮(zhèn)獨(dú)資創(chuàng)辦上海佘山鄉(xiāng)村俱樂(lè)部，根據(jù)澳大利亞著名設(shè)計(jì)公司 COX 公司的規(guī)劃，在沈磚公路以北的 3760 畝范圍內(nèi)，建造一座國(guó)內(nèi)首創(chuàng)的具有優(yōu)秀規(guī)劃構(gòu)想、優(yōu)越休閑度假空間、優(yōu)等文化教育設(shè)施和優(yōu)良生活居住環(huán)境的新型人文社區(qū)。該區(qū)域有望成申城新的別墅居住區(qū)域。 簡(jiǎn)析 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 奉賢海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 25 佘山地區(qū)近期一直是上海樓市的熱點(diǎn)區(qū) 域，佘山銀湖別墅開(kāi)盤(pán)時(shí)眾多港臺(tái)明星的齊“造勢(shì)”及近期天價(jià)豪宅 —— 上海