【正文】 立的西單站地下商貿(mào)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)面積僅558平方米，主要經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽、北京特色食品等中低檔商品，經(jīng)營(yíng)狀況不好。 2．3．2北京地鐵對(duì)地下商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理 在對(duì)地下商業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式上，北京地鐵商貿(mào)中心以租賃為主，大部分經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是引進(jìn)合適商戶（主要是在全市有相當(dāng)知名度的連鎖企業(yè)，如北京百萬(wàn)莊園公司），但對(duì)商家經(jīng)營(yíng)的商品品種進(jìn)行限制，以防止對(duì)乘客不良干擾和商家之間惡性競(jìng)爭(zhēng)；地鐵公司實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)方式，有選擇參與部分項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，如進(jìn)行沖印、影像超市（還未開(kāi)業(yè)）等經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目合作，但通常不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；在管理架構(gòu)上設(shè)立專門(mén)部門(mén)（如設(shè)立西單商場(chǎng)部）對(duì)大型網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行管理。 目前，站內(nèi)商鋪的租金平均是每月500800元/平方米。地鐵公司商鋪?zhàn)饨鹗杖爰由献詣?dòng)售賣(mài)機(jī)的租金收入，一年租金收入總計(jì)可以超過(guò)1000萬(wàn)元。 2．3．3北京地鐵商業(yè)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)和問(wèn)題 主要經(jīng)驗(yàn)是盡量引進(jìn)實(shí)力強(qiáng)的連鎖企業(yè)，使乘客在地鐵可以獲得優(yōu)質(zhì)的延伸服務(wù)，同時(shí)減少地鐵公司的管理壓力，保障地鐵公司收益。但是整體上北京地鐵的較大規(guī)模的地下商業(yè)發(fā)展比較滯后。 2．4香港的經(jīng)驗(yàn)和做法 香港地鐵荃灣、港島、日運(yùn)營(yíng)時(shí)間達(dá)19小時(shí)，日均客運(yùn)量230萬(wàn)人次。 2．4．1香港地鐵地下商業(yè) 站臺(tái)、站廳內(nèi)商業(yè) 站臺(tái)因功能限制基本沒(méi)設(shè)置商業(yè)，但各類廣告布滿站臺(tái)通道壁、地鐵隧道壁的有效空間。 面積較大的站廳客流旺盛，因此分布著不少滿足即時(shí)性、便捷性需求的商鋪。商鋪的業(yè)態(tài)設(shè)置以銀行、便利店、西餅屋、干洗店等種類為主。商鋪裝潢考究，環(huán)境頗好，經(jīng)營(yíng)狀況不錯(cuò)。 沿線地下商場(chǎng) 與站廳連接的地下商場(chǎng)定位明確、經(jīng)營(yíng)靈活，是融購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、觀光為一體的綜合性商城。最具特色的地下商場(chǎng)是銅鑼灣時(shí)代廣場(chǎng)地下一層的“時(shí)代便利集”，主要經(jīng)營(yíng)中西特色餐飲、休閑娛樂(lè)、便民超市、服裝飾品；目標(biāo)顧客瞄準(zhǔn)大眾消費(fèi)者，價(jià)格適中，生意頗好。 2．4．2香港地鐵商業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式和管理方法 對(duì)于分布在各站廳內(nèi)的銀行、便利店、西餅屋等商鋪，香港地鐵主要租賃給采用連鎖經(jīng)營(yíng)的商業(yè)企業(yè)，既統(tǒng)一管理，又突出品牌優(yōu)勢(shì)。 香港地鐵公司的經(jīng)營(yíng)收入分經(jīng)常收入和非經(jīng)常收入（即物業(yè)發(fā)展利潤(rùn)）。經(jīng)常性收入包括車(chē)費(fèi)收入、物業(yè)租賃收入、物業(yè)管理收入和其它收入等，其它收入則來(lái)源于地鐵范圍內(nèi)的有線和無(wú)線業(yè)務(wù)、自動(dòng)售賣(mài)機(jī)以及紀(jì)念車(chē)票收入等。 2．4．3香港地鐵商業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)借鑒和不足 經(jīng)驗(yàn)主要是各類地鐵商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位明確，實(shí)行特色化經(jīng)營(yíng)和主題經(jīng)營(yíng)；圍繞地鐵經(jīng)營(yíng)進(jìn)行商業(yè)營(yíng)銷模式的創(chuàng)新，把商場(chǎng)的客流和經(jīng)營(yíng)與地鐵的客流和經(jīng)營(yíng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)捆綁（如杏花新城）。但是香港地鐵沿線地下商場(chǎng)的燈光亮度不足，給人壓抑的感覺(jué)，影響客流消費(fèi)。3．小結(jié) 通過(guò)對(duì)幾個(gè)城市地鐵商業(yè)的考察、分析和總結(jié)，可以得出以下幾個(gè)方面結(jié)論。 3．1地鐵商業(yè)經(jīng)營(yíng)分布特點(diǎn) 3．1．1地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍一般分為四大類：第一是是即時(shí)性消費(fèi)商品，包括報(bào)刊雜志、點(diǎn)心飲品等；第二類是便利性商品或服務(wù)，包括沖印店、洗衣店、銀行、西餅店、旅行社和便利店等；第三類是流行性商品，諸如手機(jī)、MPCD、VCD碟、流行軟件等電子類消費(fèi)品，流行性書(shū)刊、服裝飾物與精品等類別；第四類是咖啡店、飲品店、快速餐飲店等，這個(gè)類別的加入使地鐵站成為重要的公共活動(dòng)空間而非單純的交通節(jié)點(diǎn)，但這些店鋪的設(shè)置需要滿足消防條例的規(guī)定。 3．1．2在商業(yè)分布上，地鐵站臺(tái)由于吐納乘客的功能性要求和限制基本上不設(shè)置商業(yè)，因此地鐵商圈可分為三個(gè)層次：第一層次是站廳內(nèi)零星商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，面積小，以經(jīng)營(yíng)即時(shí)性消費(fèi)商品為主；第二層次是面積較大的站廳內(nèi)商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)范圍以便利性商品和服務(wù)與流行性商品為主。第三個(gè)層次為地下商場(chǎng)或商業(yè)街。地鐵沿線較大型地下商場(chǎng)或商業(yè)街，一般以經(jīng)營(yíng)流行性服飾、皮具和精品為主，目標(biāo)消費(fèi)者通常鎖定大中學(xué)生和追求時(shí)尚的青年人，價(jià)格多中低檔。強(qiáng)調(diào)主題、特色經(jīng)營(yíng)，以期產(chǎn)生特色化經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，比較成功的例子是上海香港名店街、廣州的流行前線?？傮w上看，商業(yè)經(jīng)營(yíng)種類與經(jīng)營(yíng)規(guī)模密切相關(guān)，規(guī)模小就以經(jīng)營(yíng)第一、二類商品為主，規(guī)模大則主要經(jīng)營(yíng)第三、四類商品。 3．1．3地鐵站內(nèi)商鋪基本上都采用連鎖經(jīng)營(yíng)形式。連鎖經(jīng)營(yíng)迎合了消費(fèi)者習(xí)慣消費(fèi)和品牌依賴的消費(fèi)心理，最大限度方便了消費(fèi)者。只有流行類商品中的服裝飾物與精品等一般不采用連鎖經(jīng)營(yíng)，而是視不同站點(diǎn)的客流而定。 3．1．4地面商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)地下商業(yè)設(shè)置具有很大影響，地面地下互動(dòng)關(guān)系明顯。通常地面屬于商業(yè)中心，地下商業(yè)也會(huì)比較興旺，但地下商業(yè)一般是作為地面的補(bǔ)充。地面屬于辦公區(qū)或住宅區(qū)，地下商業(yè)一般可以發(fā)揮中低價(jià)位的社區(qū)商業(yè)中心的作用或者發(fā)展成為特色商場(chǎng)。 3．2地鐵公司對(duì)地下商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的策略 地鐵公司在招商時(shí)，通常采用議標(biāo)等方式引入有較高商譽(yù)、實(shí)力較強(qiáng)的連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)，招商范圍一般不考慮僅在地下經(jīng)營(yíng)的商家。這樣可以使乘客在地鐵可以獲得優(yōu)質(zhì)的延伸服務(wù)。同時(shí)便于地鐵商鋪管理，降低租賃經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，使地鐵公司的收益得到保障，而連鎖企業(yè)出于提高企業(yè)形象、增進(jìn)消費(fèi)者接觸頻率、強(qiáng)化品牌效應(yīng)考慮，即使短期虧損也會(huì)踴躍要求進(jìn)駐。 地鐵公司還對(duì)地下商業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類進(jìn)行必要的調(diào)控。一方面可以保證地鐵商業(yè)的經(jīng)營(yíng)品種多樣，滿足搭乘地鐵消費(fèi)者的多種需求；另一方面可以避免商家由于經(jīng)營(yíng)重疊造成惡性競(jìng)爭(zhēng)的可能，有利于樹(shù)立起地鐵商貿(mào)的大品牌形象。 地鐵公司在對(duì)地下商業(yè)物業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式，通常是區(qū)分不同情況來(lái)決定，站內(nèi)零星網(wǎng)點(diǎn)通常由自己進(jìn)行招商和經(jīng)營(yíng)，較大的站內(nèi)商場(chǎng)一般也由自己經(jīng)營(yíng)，但也有少量引入投資商進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，而地下商城或商業(yè)街基本上都是引入投資商整體包租的。 在對(duì)地下商業(yè)物業(yè)出租的營(yíng)銷策略上，主要是通過(guò)提高地鐵商業(yè)物業(yè)的檔次，改善地下環(huán)境條件和管理服務(wù)，構(gòu)筑地鐵“大品牌”，對(duì)打算進(jìn)駐地鐵商業(yè)的商家形成品牌驅(qū)動(dòng)力，另一方面，通過(guò)招商引進(jìn)有豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)公司、有實(shí)力的連鎖企業(yè)，發(fā)揮他們的帶動(dòng)作用，“以商引商”，吸引眾多商家進(jìn)駐地鐵。 3．3來(lái)自香港地鐵商業(yè)經(jīng)營(yíng)的借鑒 香港地鐵公司在對(duì)自有購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)上，其策略是避開(kāi)區(qū)位條件差的劣勢(shì)，充分發(fā)揮地鐵的交通優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)調(diào)主題經(jīng)營(yíng)模式，為購(gòu)物中心注入更多有個(gè)性的娛樂(lè)、休閑元素，從而大大強(qiáng)化消費(fèi)引力。 在發(fā)揮地鐵交通優(yōu)勢(shì)上，典型的是杏花新城采取進(jìn)入商場(chǎng)的消費(fèi)者免費(fèi)乘坐地鐵或?yàn)榈罔F卡充值的銷售策略，把商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)與地鐵的客流捆綁起來(lái)，把地鐵優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為商業(yè)優(yōu)勢(shì)，達(dá)成了組合效應(yīng)。三、深圳商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析1．深圳市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 商業(yè)物業(yè)屬經(jīng)營(yíng)性商品房，主要的使用對(duì)象是從事各種零售業(yè)務(wù)的行業(yè)，包括百貨業(yè)、金融業(yè)、郵政服務(wù)業(yè)、居民生活服務(wù)業(yè)等。商業(yè)物業(yè)是深圳房地業(yè)的重要組成部分，在深圳全市商品房開(kāi)發(fā)投資中，商業(yè)物業(yè)投資約占810%。數(shù)據(jù)來(lái)源：《深圳房地產(chǎn)年鑒2003》。資料來(lái)源：深圳房地產(chǎn)年鑒2003。 從深圳市商業(yè)物業(yè)歷年的投資、交易情況可看出，深圳的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)從1997年開(kāi)始的一段調(diào)整期后，受深圳經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的帶動(dòng)及地鐵工程全面鋪開(kāi)帶來(lái)的商機(jī)，開(kāi)始進(jìn)入了調(diào)整后的強(qiáng)勁市道，主要體現(xiàn)在下述幾方面：一是近兩年來(lái)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)成交趨于活躍，在1998年銷售量較上年大跌三成以上之后，從1999年起迅速反彈回升，并保持了穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，達(dá)到歷史高峰，%，顯示投資者以商業(yè)物業(yè)前景的信心快速增強(qiáng)；二是在特區(qū)內(nèi)福田、南山和關(guān)外布吉、龍華等新興商業(yè)中心，商業(yè)物業(yè)受到市場(chǎng)追捧，呈現(xiàn)成交量明顯增加，價(jià)格保持堅(jiān)挺的良好局面；三是規(guī)劃優(yōu)秀的商業(yè)物業(yè)仍是稀缺產(chǎn)品，一經(jīng)推出，就受到市民歡迎，如中信城市廣場(chǎng)等。 總的來(lái)說(shuō)，雖然由于多項(xiàng)利好消息的刺激和投資商、發(fā)展商對(duì)未來(lái)商業(yè)發(fā)展的看好，使深圳近一兩年的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)了供銷兩旺的局面，但空置率仍較高，而新的供應(yīng)量又在不斷增加，但需求增長(zhǎng)仍然有限，這勢(shì)必加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，銷售面臨巨大壓力，消化存量商業(yè)用房仍是未來(lái)深圳商業(yè)物業(yè)銷售中面臨的主要難題。 1．1供給狀況 1．1．1開(kāi)始投資額 商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)投資額自1997年以來(lái)年年上升，說(shuō)明投資者對(duì)未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)是看好的。2002年，全市共完成商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)投資額37億元，%，%。 1．1．2商業(yè)物業(yè)供給量 每年大量新增商業(yè)用房投放市場(chǎng)，反映出投資商和發(fā)展商充分看好深圳市商業(yè)和服務(wù)業(yè)未來(lái)的發(fā)展；同時(shí)也為商業(yè)物業(yè)投資者提供了較大的選擇空間。資料來(lái)源：深圳房地產(chǎn)年鑒2003 1．2．1銷售情況 深圳市商業(yè)用房銷售面積最多的區(qū)域是寶安和龍崗兩區(qū)，占全市銷售總量的一半左右，反映出特區(qū)關(guān)外商服物業(yè)分布面較廣，消化量較大，仍有很大的挖掘潛力。 特區(qū)內(nèi)商服物業(yè)銷售則表現(xiàn)的起伏較大，羅湖區(qū)近幾年明顯呈下滑趨勢(shì)，但近一兩年略有反彈，應(yīng)該歸功于政府的政策支持（允許港人買(mǎi)鋪）；福田區(qū)商服物業(yè)銷量在99年跌到谷底，從2000年開(kāi)始觸底反彈，與中心區(qū)在該區(qū)興建，及一些物業(yè)的營(yíng)銷創(chuàng)新不無(wú)關(guān)系；南山區(qū)表明商服物業(yè)銷量雖起伏不定，但在2000年打出了一個(gè)小高潮，而這正是由于濱海大道的開(kāi)通和西部跨海大橋概念帶旺了南山的商業(yè)；鹽田區(qū)則大多在低位徘徊，可在1999年該區(qū)的銷量卻忽然翻了兩番，究其原因，正是當(dāng)年“產(chǎn)權(quán)式酒店”風(fēng)靡深圳的時(shí)候，為鹽田創(chuàng)下了歷史上的銷售高峰。深圳市歷年商業(yè)用房銷售面積（按區(qū)域分，單位：萬(wàn)平方米）年份銷售面積其 中羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)1996199719981999200020012002資料來(lái)源：深圳房地產(chǎn)年鑒2003 1．2．2空置情況深圳市歷年商業(yè)用房現(xiàn)樓空置面積（按區(qū)域分，單位：萬(wàn)平方米）年份空置面積其 中羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)1996199719981999200020012002資料來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)年鑒2003 深圳商業(yè)用房空置量在1999年達(dá)到最高點(diǎn)后，近幾年逐漸回落，這說(shuō)明政府逆向調(diào)節(jié)市場(chǎng)（控制商業(yè)用地的增加）的積極效果已經(jīng)顯現(xiàn)。從各區(qū)來(lái)看，%的空置面積位于特區(qū)內(nèi)，羅湖區(qū)位居第一，%；福田區(qū)列第二，%；南山區(qū)再次，%。從深圳歷年商業(yè)用房租賃價(jià)格指數(shù)來(lái)看，商業(yè)物業(yè)的租賃價(jià)格是下降的，這主要是由于市場(chǎng)上商鋪供給加大，而市場(chǎng)消化能力有限，商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力有限所致。租賃價(jià)格下調(diào)必將加大業(yè)主的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與壓力。深圳市歷年商業(yè)用房租賃綜合價(jià)格指數(shù)（元/平方米）年 份19971998199920002001商業(yè)用房數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)從2002年七大城市的商業(yè)用房銷售價(jià)格比較圖可以看出，深圳整體商品房均價(jià)為6323元/平方米，遠(yuǎn)高于包括北京、上海在內(nèi)的國(guó)內(nèi)其他城市。其中商業(yè)用房平均售價(jià)高達(dá)12053元/平方米，僅次于北京。說(shuō)明深圳商業(yè)物業(yè)價(jià)值較高，如果沒(méi)有新的動(dòng)力作支撐，深圳商業(yè)物業(yè)的價(jià)格上升空間不大。但商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況與物業(yè)位置及物業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平有著直接的關(guān)系。前者是客觀條件，亦即為商圈決定商鋪價(jià)值理論。調(diào)查顯示，商圈在一個(gè)城市是舉足輕重的，城市商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、城市環(huán)境、城市文化都依商圈而在，因商圈而展開(kāi)。城市的商業(yè)活動(dòng)有三類基本形態(tài)，一是分散的臨街店鋪，二是集中的一個(gè)或多個(gè)商業(yè)中心，如大型居住區(qū)內(nèi)或周邊的大型商場(chǎng)，三是類似深圳的東門(mén)、國(guó)貿(mào)、華強(qiáng)北以及正在形成中的以會(huì)展中心為核心的中心區(qū)南片等地段的商業(yè)旺地。通常在這三類地帶的商業(yè)物業(yè)價(jià)值相對(duì)較高。而后者則是商業(yè)物業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，它與商業(yè)物業(yè)的設(shè)計(jì)規(guī)劃的風(fēng)格、商業(yè)模式、政策環(huán)境，以及商業(yè)管理或服務(wù)公司的水平密切相關(guān)。受這些因素的影響，深圳商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況不一，租賃價(jià)格參差不齊，在好的地段可能會(huì)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善而導(dǎo)致租金低廉甚至是空置，如東門(mén)的部分商鋪，同樣，即便是非商業(yè)旺區(qū)，也會(huì)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)有方、有序規(guī)劃而不乏亮點(diǎn)商業(yè)物業(yè)，如中信城市廣場(chǎng)、中港城等。 資料來(lái)源：《深圳物業(yè)管理年鑒2003》 商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)要講究總量控制、統(tǒng)籌規(guī)劃。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律看，專家認(rèn)為深圳商業(yè)物業(yè)總面積與總?cè)丝诘暮侠肀壤秊?平方米/人。而至2003年上半年，深圳市商業(yè)物業(yè)總量近1120萬(wàn)平方米，按700萬(wàn)（第五次人口普查數(shù)）總?cè)丝谟?jì)算，遠(yuǎn)高于合理的比例。上述事實(shí)表明，深圳商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)過(guò)剩的跡象，投資開(kāi)發(fā)深圳商業(yè)物業(yè)除注意與周邊的社會(huì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和諧配套外，尤其要注意打造商業(yè)物業(yè)的賣(mài)點(diǎn)。只有具有獨(dú)特商業(yè)價(jià)值的物業(yè)才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中贏得市場(chǎng)。 人均商業(yè)面積比較(平方米/人) 2. 深圳商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 從歷年商業(yè)用房施工及新開(kāi)工面積來(lái)看，近幾年一直保持較高水平，這說(shuō)明今后幾年將陸續(xù)有大量的竣工商業(yè)物業(yè)投入市場(chǎng)。到2002上半年，。歷年商服用房施工及新開(kāi)工面積 資料來(lái)源：深圳房地產(chǎn)年鑒2002，2002年數(shù)據(jù)來(lái)自中原地產(chǎn)，單位：平方米。 商業(yè)物業(yè)需求量預(yù)測(cè) 商業(yè)物業(yè)的需求量，取決于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度、城市人口、居民收入的增長(zhǎng)等多重因素，根據(jù)回歸模型的測(cè)算，深圳早期的商業(yè)物業(yè)的需求，主要取決于人口的增長(zhǎng)，而隨著深圳經(jīng)濟(jì)向集約型增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)變，深圳市場(chǎng)對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求已轉(zhuǎn)變?yōu)橹饕Q于第三產(chǎn)為的發(fā)展速度，這一