營銷策劃知識匯總26-文庫吧
2025-06-04 05:44 本頁面
【正文】 費者所有需求，從而達到促銷目的的一種策劃方式。發(fā)展商以建設觀念、樓盤觀念建筑的樓盤，其賣點是為了迅速適應市場需求的變化，采取“人有我有”的銷售策略。目的是使消費客戶能夠在購買時優(yōu)先考慮，從而體現(xiàn)出賣點群策略的優(yōu)勢。但是由于策劃公司將眾樓盤之長集于一身，極盡所能地向市場羅列無盡的賣點，使得開發(fā)商必須在短期之內對于購買者做出足夠的承諾。這樣一來所導致的問題就顯現(xiàn)在每一個賣點的后面通常都是成本的增加，樓盤的整體素質雖然得到了或多或少的增加，實際已出現(xiàn)明顯的成本高于售價的問題。盡管賣點策劃模式對提高項目的素質起到了非常積極的作用，但同時也產生了許多高不成低不就的樓盤，如造價是小康型，環(huán)境卻是生存型，戶型又是溫飽型。（三）等值策劃模式等值策劃模式是策劃人為避免樓盤成本攀升而售價并未同比上升，或因售價提高造成樓盤空置率攀升的惡性循環(huán)，在眾多的樓盤優(yōu)勢賣點中進行權衡取舍，或找到樓盤未發(fā)現(xiàn)的價值點，使樓盤成本與銷售價格相適應，從而達到促銷目的的一種策劃方式。由于存在著投資商和策劃機構對土地和項目價值的發(fā)現(xiàn)與價值兌現(xiàn)能力的差異，使得一些樓盤成本高于售價。等值策劃要求對該項目的價值因素具有充分的認知能力，并能在眾多樓盤優(yōu)勢賣點中進行選擇，從而可以平衡樓盤成本與銷售價格之間的差異。等值策劃模式畢竟是推銷銷售觀念的產物，它不可能解決開發(fā)與市場需求之間的矛盾，只能緩解這種矛盾。以上三種早期的房地產營銷策劃模式由于受當時的市場發(fā)展和銷售策略的局限，它們不能完全被照搬地現(xiàn)今的房地產開發(fā)商所采用。但它們卻或多或少會對當今的地產營銷策劃模式產生影響。三、當今房地產營銷模式分析房地產業(yè)的快速發(fā)展，開發(fā)商的大量涌入，房地產市場已經從賣方市場轉化為買方市場；而消費者已經不再滿足于為解決溫飽而購買房產，更多的消費者加入了投資的行列。同時,開發(fā)商的成熟也促進了樓盤的發(fā)展。供求雙方的趨于理性，使得房地產營銷策劃已經發(fā)展到了一個嶄新的高度?，F(xiàn)今的房地產營銷策劃模式中有五種較具有顯著特征的模式。 (一） 概念炒作模式這里所說的概念，已經不同于房地產業(yè)發(fā)展早期策劃中所指的概念。在地產業(yè)發(fā)展的初期，所謂概念更多的是指特點或賣點，而當今房地產策劃所指的概念，則是一個獨有的、難以復制的創(chuàng)新。從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發(fā)展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結果便會截然不同了。在近年來的地產策劃中，最具代表性的模式有兩種，一種是TOWNHOUSE，另外一種是CBD 。TOWNHOUSE源于歐洲,是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅。國內的聯(lián)排別墅是由TOWNHOUSE演變而來的。它鮮明的概念特征體現(xiàn)了概念炒作模式的特點，但其房型設計還不夠成熟，室內部分區(qū)域設計過小，部分區(qū)域設計過于浪費。此外，建筑風格上的處理也有待改進。多數已建、在建項目采用的是歐美別墅建筑風格，沒有融入民族特色，細節(jié)處理尚未很好體現(xiàn)以人為本的原則。CBD的全稱是Central Business District，即中央商務區(qū)。CBD是一個現(xiàn)代化城市的經濟發(fā)展中樞。它的最大優(yōu)勢是節(jié)約，是為了能夠達到資源的最大利用，也是為了讓核心內容更好地發(fā)揮作用。但國內有些城市CBD的發(fā)展建設卻沒有遵循這個原則。出現(xiàn)了畸形發(fā)展的情況。沒有將CBD節(jié)約的優(yōu)勢完全發(fā)揮出來
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