【正文】 狀況l道路交通及停車能力l地租及用途l租期與押金l房屋狀況l業(yè)主☆環(huán)境☆人口數(shù)、戶數(shù)☆道路交通流量☆客層☆競爭店☆城市機(jī)能☆是否有其他可取代店址☆年營業(yè)額預(yù)測☆損益平衡點設(shè)定※用地調(diào)查分析適當(dāng)?shù)挠玫睾秃线m的位置購物中心開發(fā)的先決條件，購物中心對區(qū)位有嚴(yán)格要求，這關(guān)系到未來商業(yè)經(jīng)營的成敗。用地的地理位置和周圍地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況與人口狀況決定購物中心能否生存。獲得足夠的購物人群有兩種途徑，一種是依托大居住區(qū)和消費(fèi)群，另一種是擴(kuò)大服務(wù)商圈范圍?！钣玫貐^(qū)位和交通狀況分析原則l最短時間原則l區(qū)位易達(dá)性原則l聚集原則l接近購買力原則☆分析資料l購物人口分析l交通易達(dá)性分析l區(qū)位分析☆用地經(jīng)濟(jì)狀況評估l如果用地的所有者不止一個，需要獲得每一個所有者的認(rèn)可l需要分析用地的合理價格或租金，決定是否值得購買并能夠獲得投資回報l用地必須允許進(jìn)行零售開發(fā)，如果是非商業(yè)開發(fā)用地，需要考慮改變用地性質(zhì)的可能性☆用地的物理狀況用地取得之后，需要對用地進(jìn)行實地調(diào)查，對用地的規(guī)模、形狀、整體性、地形特征和地段的可進(jìn)入性、地段周圍環(huán)境等因素做進(jìn)一步分析，判斷其是否適合購物中心開發(fā)。l用地物理狀況調(diào)查用地形狀用地的平整性用地的可進(jìn)入性郊區(qū)用地的視覺可見性用地周圍情況l目標(biāo)地選定檢核表 三、現(xiàn)代超市開店流程開店流程：為實現(xiàn)連鎖經(jīng)營的開店目標(biāo)，寫掉開發(fā)策略與長期戰(zhàn)略，超市所規(guī)劃出來的連貫性行動?！糸_店組織架構(gòu)開店選擇的方式，只要適用于投資者本身特質(zhì)的方式就是好方式。故大投資者用的是快速開店的方式，轉(zhuǎn)眼形成一個大型超市連鎖系統(tǒng)；而小投資者由于本身財力有限，不能承擔(dān)太多的財務(wù)風(fēng)險，故多采用穩(wěn)健原則，先從單店開始經(jīng)營?！鶑牧汩_始☆店址尋找、商圈調(diào)查，店鋪規(guī)劃及內(nèi)外裝修設(shè)計，可聘用專業(yè)人才或委托專業(yè)顧問公司來進(jìn)行調(diào)查或設(shè)計?！钇刚埦ㄉ唐凡少彽娜瞬拧钇刚?zhí)幚砩r食品的技術(shù)人才☆聘請收銀員、防損人員、后勤工作人員☆把不同專業(yè)背景的人員，依不同的工作性質(zhì)加以組織，稱為開店組織，由店長綜合指揮運(yùn)作。※多個店拓展時當(dāng)超市的發(fā)展達(dá)到多店時，就會逐漸成立一個總部。主要作用為統(tǒng)一店鋪中的后勤工作，達(dá)到簡單化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、集中化等原則。多店的開店組織可分成兩種，一為無生鮮處理中心的分店，一為有生鮮處理中心的分店?！钇髣漧商圈調(diào)查l統(tǒng)計分析取樣l商圈分析（擬訂開店硬件戰(zhàn)略）l預(yù)算設(shè)定l店鋪經(jīng)營計劃擬訂☆開發(fā)部門l開幕日期選定l開店決策過程的擬訂l平面配置圖設(shè)計l店鋪設(shè)施導(dǎo)入l店鋪設(shè)備導(dǎo)入l冷凍冷藏柜工程導(dǎo)入l內(nèi)外裝潢工程進(jìn)行☆會計部門l收銀系統(tǒng)、EOS、POS系統(tǒng)導(dǎo)入l收銀機(jī)安裝試驗lPOS機(jī)連線作業(yè)l會計流程與支票管理規(guī)定l現(xiàn)金收入與支出管理規(guī)定☆總務(wù)l人事招募l人員訓(xùn)練l備品及各部需求準(zhǔn)備與分配l公關(guān)作業(yè)要點l人事規(guī)章l工商營業(yè)執(zhí)照及其他執(zhí)照申請☆商品部l商品方針政策擬訂l商品構(gòu)成及品種選定l價格設(shè)定（依商品小分類別）l競爭店重點商品售價調(diào)查l特賣促銷商品決定l賣場演出的企劃、分配l其他促銷活動的展開☆配送處理中心l選擇合作廠商與商品l廠商進(jìn)貨管理規(guī)定l溝通會議的進(jìn)行l(wèi)配送范圍、路線及時間表的決定l訂貨、驗貨、出車配送管理規(guī)定l物流搬運(yùn)工具設(shè)施的準(zhǔn)備☆營業(yè)部l工作手冊的實施l工作工具的準(zhǔn)備、搬運(yùn)l勤務(wù)計劃安排l工作分配及支援需求提出l補(bǔ)充訂貨系統(tǒng)運(yùn)作l檢品工作的核對l新進(jìn)人員訓(xùn)練動作測驗l賣場POP演出l開幕前公關(guān)拜訪實施l商品陳列演出l人員服務(wù)訓(xùn)練l賣場異常狀況的應(yīng)變措施◆人員配備※工作分配方法☆確認(rèn)部門總體工作及完成期限☆預(yù)估完成單項工作的工時☆以完成期限的優(yōu)先次序挑選最急迫的工作，再依其所需工時數(shù)來分配人力☆例行工作匯報及例外報告規(guī)定◆設(shè)施配置※店面設(shè)施店面設(shè)施的主要功能是誘導(dǎo)及宣傳，以引起消費(fèi)者的注意，并產(chǎn)生興趣，繼而迅速聯(lián)想。如何激發(fā)消費(fèi)者內(nèi)心的欲望，讓欲望驅(qū)使消費(fèi)者本身很容易走進(jìn)來，這是店面設(shè)施最重要的功能。超市主要相關(guān)設(shè)施以及要顧及的，大致有下列幾點事項?！钔＼囋O(shè)施是否完備☆招牌l功能是“打招呼”和“自我介紹”，同時又能體現(xiàn)超市的個性特征，其內(nèi)容應(yīng)包括店名、業(yè)態(tài)。l應(yīng)追求藝術(shù)上的美感，更重要的是內(nèi)容的準(zhǔn)確。l避免重復(fù)與雷同，還應(yīng)注意美感與沖擊力。l制作要精美，選材既要考慮耐久、耐污染性，也要考慮質(zhì)感性。l安置要得當(dāng)。醒目易見的招牌位置與距離、試點有關(guān)?！钔庋b設(shè)計l店面的設(shè)計是否使人感到親切l(wèi)店面情況是否整頓得當(dāng)l店面的設(shè)備是否充分l店面的通行是否順暢l店面前是否要擺設(shè)攤位，舉行促銷活動l店鋪的設(shè)計，是否讓人對季節(jié)變化感到敏感l(wèi)是否留意展示櫥窗能發(fā)揮出對外展示物品、對內(nèi)陳列商品的效果l是否留意玻璃會反光的問題l是否留意要在店頭擺放吉祥物☆入出口的設(shè)計如何選擇一個適當(dāng)?shù)娜肟?，將是決定日后來客數(shù)多寡的關(guān)鍵。l第一主通道的重要性、特點寬廣。寬廣是歡迎的證明，狹窄是不歡迎的證明。商品要讓顧客進(jìn)入賣場后，感到驚訝和興奮。是獲得最大單位面積利益的地方，既有特價商品也有暢銷商品。l顧客從右側(cè)入口容易進(jìn)入右邊比左邊占有優(yōu)位。對顧客來說，能自由使用右手的賣場，便會成為顧客的第一賣場※中央設(shè)施中央設(shè)施就是我們所稱的賣場。其主要機(jī)能為展示陳列、販賣及促進(jìn)銷售。主要應(yīng)考慮的項目如下：☆內(nèi)裝設(shè)計當(dāng)消費(fèi)者走入店內(nèi)時，首先是環(huán)視全場，而所期待的是一個明亮、舒適的購物環(huán)境。我們知道，消費(fèi)者購物，有70%—80%是在悠閑、自由自在的環(huán)境中，不知不覺所選購的。賣場的設(shè)計不在華麗，而是要給商品及客人有適合的空間。思考：l與附近的商店相比較，是否更醒目、更突出？l整體的狀態(tài)是否良好？l墻面是否有利用效果？l空間是否充分利用？l店內(nèi)視野是否良好？l墻上所做的廣告利用效果如何？l天井的高度是否適合？l天井和柱子的利用是否充分？l地面的機(jī)能是否充分發(fā)揮？l柜臺及接客臺的設(shè)置是否適當(dāng)？l各項商品銷售場所的分配是否妥當(dāng)？☆通路l通路規(guī)劃l消費(fèi)者路線l通路設(shè)置問題的解決☆陳列用設(shè)施陳列設(shè)施與商品互為一體，良好的陳列設(shè)施，如冷藏冷凍柜等，不但能確保產(chǎn)品的新鮮度，更能展現(xiàn)出商品的魅力，增加消費(fèi)者的購物欲望。常用的陳列設(shè)施有陳列架、各式各樣的陳列平臺以及各種輔助器材等。有關(guān)陳列設(shè)施，最需要考慮的就是讓商品很容易地被看到以及方便取放。思考：l陳列櫥柜的形態(tài)、位置、排列、大小是否合適？l櫥柜內(nèi)的商品看起來是否顯眼，購買時是否容易拿??？l陳列架上的商品，是否易于挑選、整理？l價目表是否清楚易見？l商品陳列架的高度、寬度是否適當(dāng)？l陳列架上的商品標(biāo)示是否清楚？l陳列架是否清潔？l商品陳列是否考慮到顧客的視線與視覺？☆標(biāo)示用設(shè)施良好的標(biāo)示，可指引消費(fèi)者輕松購物，也可避免死角的產(chǎn)生。標(biāo)示用的設(shè)施，主要包括進(jìn)門的商店配置圖、商品別的標(biāo)示、促銷海報、介紹商品或裝飾用的照片等。思考：l出入口、緊急出口等引導(dǎo)客人出入的標(biāo)示是否顯而易見？l各部門的指示標(biāo)示是否明顯？l氣氛布置設(shè)施是否容易使用？l廣告海報是否陳舊破爛？☆接客設(shè)施接客設(shè)施，包括在進(jìn)口處的服務(wù)臺以及最后結(jié)帳的收銀臺。接客設(shè)施應(yīng)思考的是：在什么地方，要提供給顧客什么樣的服務(wù)？思考：l接客設(shè)施的位置與設(shè)計是否適當(dāng)？l化妝室是否充足、清潔、明亮？l是否有讓消費(fèi)者休息的地方？l是否有讓小孩游樂的場所？l寄物是否方便？l是否有置傘架？傘套？l是否有充足方便的垃圾筒？l是否設(shè)有配合性的專柜，以方便消費(fèi)者？l是否設(shè)有自動提款機(jī)？※后勤設(shè)施后勤設(shè)施的主要機(jī)能是為員工勞動、生活以及商品的加工處理與進(jìn)貨等。主要包括：工作場、生活設(shè)施、辦公室、倉庫、器具等。思考：l配置的面積是否適當(dāng)？l路線是否流暢？l設(shè)施是否符合衛(wèi)生、安全的要求？l員工生活設(shè)施是否讓員工感覺舒適、安逸？l辦公室居樞紐位置，是否能確實掌握前、后場？l倉庫的進(jìn)出是否方便？l各種器具是否充足？l整個后場為一支援單位，相關(guān)設(shè)施是否能激發(fā)員工潛能、發(fā)揮效率？※建筑設(shè)施☆空調(diào)設(shè)施☆色彩表示店鋪色彩的要素有商品、陳列器具、天花板、壁畫、地板及照明設(shè)施，主要考慮的因素為其色調(diào)是否均衡以及協(xié)調(diào)。如果菜大多采用綠色，水產(chǎn)大都采用藍(lán)色，畜產(chǎn)大多采用紅色等?！钫彰髟诘赇佒?，照明的任務(wù)很大，有增加商品魅力，增強(qiáng)商店的氣氛，提高購買力等效果。照明主要有直接照明、間接照明、半間接照明以及局部聚光照明等，應(yīng)視各項商品的特性，采用不同的照明。超市的照明，最少應(yīng)在750勒—1000勒，至于特別陳列的部分，則視需要不同應(yīng)在1000勒—3000勒之間?！钜繇懞玫囊繇懽屓肆鬟B忘返。如果店內(nèi)播放的音樂，能獲得消費(fèi)者的喜愛，消費(fèi)者會在聆聽音樂的同時，選擇更多的商品。音樂的選擇依時段不同，而做不同的搭配?！羯唐返呐渲糜辛撕玫脑O(shè)施，如果沒有商品的導(dǎo)入，則仍然只是一個“建筑物”。設(shè)施的目的，是要與商品結(jié)合而成為“賣場”。超市所銷售商品依面積的不同而產(chǎn)生差別，少則四五千項，多則一兩萬項。超市的利潤來源，就是靠商品買賣的價差而獲得。故商品導(dǎo)入的好壞，影響了商店經(jīng)營的成敗?！娣e分配☆參照現(xiàn)有超市平均比率做賣場各項商品的面積配置比率應(yīng)與國民消費(fèi)支出的比率相同。但事實上，超市的商品結(jié)構(gòu)比與國民消費(fèi)支出的結(jié)構(gòu)比有很大的差異，而且各種商品因陳列方法的不同，所需面積也有很大的差異。但我們?nèi)孕枰粩?shù)字做基準(zhǔn)，做最簡單的分配后，再做調(diào)整?！顓⒖几偁帉κ值呐渲米雒娣e分配的工作找一家競爭對手或是某家經(jīng)營得很好可以模仿的店，先了解對方的賣場配置，考慮自己的賣場狀況。其他超市，尤其是專業(yè)超市展現(xiàn)的是，經(jīng)有無數(shù)次經(jīng)驗而加以修正后才能達(dá)到最佳效果，我們應(yīng)運(yùn)用別人的經(jīng)驗，而不要自己去撞得頭破血流。部門類別的面積分配做好后，應(yīng)再依中分類的商品結(jié)構(gòu)比率，做各種分類商品分配，最后再細(xì)分至各項，就完成了陳列面積配置的工作?！唐返呐渲猛ǔＯM(fèi)者到市場的購物順序是這樣的：l果菜l醬漬菜l肉類l魚類l冷凍食品類l調(diào)味類l糖果餅干l飲料l速食品l嗜好品l面包l日用品 四、現(xiàn)代超市投資收益分析準(zhǔn)確的投資收益分析可以使超市經(jīng)營者作出準(zhǔn)確的經(jīng)營預(yù)測，進(jìn)而修正自己的經(jīng)營戰(zhàn)略和營銷策略，保證超市發(fā)展的資金動力?！衄F(xiàn)代超市經(jīng)濟(jì)規(guī)模分析調(diào)查超市所在地點是否有利，可從商圈內(nèi)的調(diào)查得知，商圈內(nèi)的購買力是營業(yè)的背景與后盾，從商圈內(nèi)國民消費(fèi)支出的食品支出，可以決定商店所在地點是否合適，以及營業(yè)場地的面積、適當(dāng)?shù)囊?guī)模。計算出賣場應(yīng)有的規(guī)模后，還需考慮下列幾點：※資金多少※租期期限※未來發(fā)展?jié)摿Φ鹊赇伒脑O(shè)施與機(jī)能◆資金需求評估※賣場規(guī)模是否適當(dāng)※分租計劃食品超市導(dǎo)入分租有兩個原因，一是使所擁有的商業(yè)設(shè)施多樣化，二是通過分租的租金收入，來降低損益平衡點。※實施資金計劃的模擬☆根據(jù)商店概念、適當(dāng)賣場規(guī)模及分租計劃，研究出直營租金負(fù)擔(dān)與分租租金機(jī)器設(shè)備的投資構(gòu)成比☆預(yù)定地取得的成本，租金費(fèi)用☆初期設(shè)備計劃以第（1）（2）項為基礎(chǔ)，計算內(nèi)部裝潢、雜項設(shè)備、備品等費(fèi)用☆資金計劃設(shè)定如何取得調(diào)度資金☆營業(yè)額計劃以銷售額預(yù)估值為基礎(chǔ)，預(yù)估開店后各年度的銷售額?！钍找嬗媱潖默F(xiàn)有的狀況、競爭關(guān)系，來推定各年度的毛利率、毛利額，有關(guān)分租收入也須按年度分別來設(shè)定☆經(jīng)費(fèi)計劃把銷售管理費(fèi)用項目，利用現(xiàn)有店資料，用年來設(shè)定?！L期資金收支計劃有關(guān)資金計劃中的經(jīng)常收支及運(yùn)轉(zhuǎn)資金，須實施5年左右的估算。應(yīng)根據(jù)當(dāng)年損益的數(shù)字及支付貸款、償還貸款期間等來作判斷。假若收支計劃產(chǎn)生問題而不能執(zhí)行時，應(yīng)控制部分可緊縮的項目費(fèi)用?！敉顿Y明細(xì)報告及損益分析※營業(yè)額預(yù)估（不含加值營業(yè)稅）影響因素：☆物價上漲指數(shù)☆人口數(shù)、戶數(shù)的異動☆市場的沒落☆競爭店的加入☆道路交通體系的改變☆消費(fèi)行為改變或產(chǎn)生業(yè)態(tài)發(fā)展新趨勢※銷售成本預(yù)估※營銷費(fèi)用☆房地產(chǎn)取得成本的前提，必須按有關(guān)法律規(guī)定。一般土地不列折舊，房屋則須提列折舊☆租金按照租屋合同規(guī)定做調(diào)整☆開店成本（貸款）的利息應(yīng)包含押金利息負(fù)擔(dān)☆保險費(fèi)用（產(chǎn)物保險）依承保金額按月計算每月保費(fèi)☆有些超市附屬于大樓地下室，需按使用面積數(shù)提列管理費(fèi)用☆薪資費(fèi)用按調(diào)薪幅度調(diào)整，但需注意薪資在管理費(fèi)用中所占的比例有限，超過時生產(chǎn)力將出現(xiàn)危機(jī)，故薪資水準(zhǔn)的管理和職員、兼職打工的比例需依年度調(diào)整，以保持生產(chǎn)力的提高?！钏娰M(fèi)用也有調(diào)升的可能?！顔蔚甏黉N費(fèi)用較高，多店則較低，%為主?！钚麻_店可少列些修理費(fèi)用，而3年以上的舊店則需多家預(yù)提☆其他費(fèi)用※損益平衡點銷售額預(yù)測損益平衡點銷售額是店鋪收益與支出相等時的營業(yè)額，超過此營業(yè)額，店鋪即產(chǎn)生盈余，低于此營業(yè)額即表示虧損。計算方式：☆固定費(fèi)用：將每月固定支出項目累加起來即為固定費(fèi)用。包括員工薪資、公共事業(yè)水電費(fèi)、電話費(fèi)、固定租金、折舊、押金利息、開店貸款利息、保險費(fèi)用、修