稅務(wù)檢查應(yīng)對(duì)策略與納稅籌劃4-文庫(kù)吧
2025-06-02 21:48 本頁(yè)面
【正文】 以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)征稅。三、計(jì)稅依據(jù)（一）建筑業(yè)建筑業(yè)的營(yíng)業(yè)額為承包建筑、修繕、安裝、裝飾和其他工程作業(yè)取得的營(yíng)業(yè)收入額，即建筑安裝企業(yè)向建設(shè)單位收取的工程價(jià)款（即工程造價(jià)）及工程價(jià)款之外收取的各種費(fèi)用。其中，工程價(jià)款由下列四項(xiàng)內(nèi)容組成：根據(jù)實(shí)際完成的工作量和預(yù)算單價(jià)計(jì)算的直接費(fèi)；根據(jù)直接費(fèi)數(shù)額和管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的間接費(fèi)；根據(jù)直接費(fèi)、間接費(fèi)和規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的計(jì)劃利潤(rùn)；根據(jù)直接費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)，按國(guó)家規(guī)定的稅（費(fèi)）標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。用公式表示為：工程價(jià)款＝直接費(fèi)＋間接費(fèi)＋計(jì)劃利潤(rùn)＋稅金因此，建筑安裝企業(yè)向建設(shè)單位收取的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)和施工機(jī)構(gòu)遷移費(fèi)，以及施工企業(yè)收取的材料差價(jià)款、搶工費(fèi)、全優(yōu)工程獎(jiǎng)和提前竣工獎(jiǎng)，都應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅。納稅人從建筑、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)，無(wú)論與對(duì)方如何結(jié)算，其營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物質(zhì)和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)。納稅人從事安裝工程作業(yè)，凡所安裝的設(shè)備的價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價(jià)款在內(nèi)。建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付出分包人或者轉(zhuǎn)包人的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。自建行為的營(yíng)業(yè)額根據(jù)同類(lèi)工程的價(jià)格確定，沒(méi)有同類(lèi)工程價(jià)格的，按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：計(jì)稅價(jià)格＝工程成本（1＋成本利潤(rùn)率）247。（1－營(yíng)業(yè)稅稅率）上列公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。包工包料、包工不包料工程的營(yíng)業(yè)額。招標(biāo)，投標(biāo)工程的營(yíng)業(yè)額。（二）銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)代收代付費(fèi)用以房換地的營(yíng)業(yè)額在一方出地，一方出資合作建房過(guò)程中，出資方發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)稅行為，出地方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)稅行為，由于雙方是通過(guò)比較原始的“以物易物”方式進(jìn)行交易的，所以必須正確核定其營(yíng)業(yè)額。[例] 假設(shè)在一合作建房事件中，出地方出地1000平方米，建成的房屋總面積為10000平方米，雙方按5：5的比例房屋，那么對(duì)出資方來(lái)說(shuō)，就相當(dāng)于將5000平方米的房屋銷(xiāo)售給了對(duì)方，其營(yíng)業(yè)額就是那5000平方米房屋的價(jià)值，對(duì)出地方來(lái)說(shuō)，就相當(dāng)于將500平方米的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給對(duì)方，其應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額就是500平方米的土地使用權(quán)的價(jià)值。由于雙方未進(jìn)行貨幣結(jié)算，就應(yīng)按《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的核定房屋的營(yíng)業(yè)額。即：（1）按納稅人當(dāng)月銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；（2）按納稅人最近時(shí)期銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；（3）按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：計(jì)稅價(jià)格＝營(yíng)業(yè)成本或工程成本（1＋成本利潤(rùn)率）247。（1－營(yíng)業(yè)稅稅率）對(duì)以房換地行為征稅時(shí)，如果沒(méi)有可供參照的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)，只能核定計(jì)稅價(jià)格。假定建造房屋共耗資1000萬(wàn)元，建成后的房屋以5：5比例分成，則等于是出資方將工程成本為500萬(wàn)元的房屋銷(xiāo)售給了對(duì)方。500萬(wàn)只是投資方的工程成本，并不能作為投資方銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額。而應(yīng)按組成計(jì)稅價(jià)格計(jì)算投資方的營(yíng)業(yè)額。假定當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核定其成本利潤(rùn)為20%，那么其銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額為：500萬(wàn)元（1＋20%）247。（1－5%）＝632萬(wàn)元。以不動(dòng)產(chǎn)抵頂貸款的營(yíng)業(yè)額核定不動(dòng)產(chǎn)原所有人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)借款人）的營(yíng)業(yè)額時(shí)，應(yīng)根據(jù)不同情況分別核定，如果在貸款期滿以前，不動(dòng)產(chǎn)仍歸借款人使用，這是借款人的營(yíng)業(yè)額并非其所欠銀行的貸款本金，而是其尚未歸還銀行的本息合計(jì)。如果在貸款期間就已將不動(dòng)產(chǎn)與銀行使用，以不動(dòng)產(chǎn)租金抵充貸款利息，那么借款人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額就為其所欠銀行的貸款本金。當(dāng)然在實(shí)際借貸業(yè)務(wù)中，所抵押的不動(dòng)產(chǎn)，其價(jià)值往往大于貸款金額。這時(shí)一般通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)或銀行估價(jià)用大于欠款金額的部分，再扣除拍賣(mài)費(fèi)用后，將剩余部分歸還借款人，對(duì)此就應(yīng)按實(shí)際拍賣(mài)價(jià)格作為借款人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額，不能扣除拍賣(mài)費(fèi)用。如果是由銀行和借款人雙方估價(jià)，由銀行將不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際價(jià)值大于所欠款項(xiàng)的部分補(bǔ)給借款人，則借款人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額就為欠款金額加上銀行支付的不動(dòng)產(chǎn)余款。[例] 某借款人以房屋作抵押，向某銀行貸款10萬(wàn)元，貸款期限為5年，年貸款利率為20%，則5年后銀行應(yīng)收本息合計(jì)20萬(wàn)元，因該借款人無(wú)力歸還，銀行將所抵押的房屋收歸已有，經(jīng)雙方協(xié)商，核定該房屋價(jià)值25萬(wàn)元，銀行又向借款人支付了5萬(wàn)元，那么借款人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額為20萬(wàn)元加上5萬(wàn)共計(jì)25萬(wàn)元。以“還本”方式銷(xiāo)售建筑物營(yíng)業(yè)額單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)送他人的行為，營(yíng)業(yè)額由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。四、營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（一）一般規(guī)定營(yíng)業(yè)稅
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