稅務(wù)檢查應(yīng)對策略與納稅籌劃4(存儲版)
【正文】 的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；；、個人的非貨幣性資產(chǎn)。視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。；其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%(含15%),具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)，應(yīng)按成本對象進(jìn)行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進(jìn)行扣除。（五）土地閑置費(fèi)。（八）折舊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準(zhǔn)予在稅前扣除；未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)和臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。（六）成本對象報廢或毀損損失成本對象在建造過程中如發(fā)生單項或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當(dāng)期扣除。（三）借款費(fèi)用。下列項目按以下規(guī)定進(jìn)行扣除：（二）采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。一、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題 （二）房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 （二）以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。 八、合作建房 合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。 關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費(fèi)征稅問題 外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費(fèi)用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計算征收營業(yè)稅。這一規(guī)定明確了納稅人在何時發(fā)生納稅義務(wù)，即只有具備了下面兩個條件中的一個，納稅義務(wù)即告發(fā)生：納稅人收訖營業(yè)收入款項的當(dāng)天；納稅人取得和索取營業(yè)收入款項的憑據(jù)的當(dāng)天。以不動產(chǎn)抵頂貸款的營業(yè)額核定不動產(chǎn)原所有人（以下簡稱借款人）的營業(yè)額時，應(yīng)根據(jù)不同情況分別核定，如果在貸款期滿以前，不動產(chǎn)仍歸借款人使用，這是借款人的營業(yè)額并非其所欠銀行的貸款本金，而是其尚未歸還銀行的本息合計。由于雙方未進(jìn)行貨幣結(jié)算，就應(yīng)按《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的核定房屋的營業(yè)額。納稅人從事安裝工程作業(yè)，凡所安裝的設(shè)備的價值作為安裝工程產(chǎn)值的，其營業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價款在內(nèi)。單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。其征收范圍包括：代理業(yè)、旅游業(yè)、飲食業(yè)、倉儲業(yè)、租賃業(yè)、廣告業(yè)、其他代理服務(wù)業(yè)。建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付出分包人或者轉(zhuǎn)包人的價款后的余額為營業(yè)額。要結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)重點(diǎn)檢查各項準(zhǔn)備金、風(fēng)險金、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、租賃費(fèi)、工資及相關(guān)費(fèi)用、財產(chǎn)損失、捐贈支出、改擴(kuò)建及裝修工程支出、管理費(fèi)等項目。檢查年度一般檢查2003年度稅款繳納情況，有涉及稅收違法行為的，應(yīng)追溯以前年度。時間安排（1）本次專項檢查從2004年7月1日開始至9月30日結(jié)束。確定應(yīng)稅行為是否成立，可以從兩個方面把握：是否提供了應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓了無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)；提供勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的行為是否屬于有償或視同有償。凡從事房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)的單位和個人，以其租金收入為征稅對象，按本稅目征收營業(yè)稅。其征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物，銷售其土地附著物。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)征稅。（1－營業(yè)稅稅率）上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。假定建造房屋共耗資1000萬元，建成后的房屋以5：5比例分成，則等于是出資方將工程成本為500萬元的房屋銷售給了對方。這時一般通過公開拍賣或銀行估價用大于欠款金額的部分，再扣除拍賣費(fèi)用后，將剩余部分歸還借款人，對此就應(yīng)按實(shí)際拍賣價格作為借款人銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額，不能扣除拍賣費(fèi)用。納稅人將不動產(chǎn)無償贈與他人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間，為不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天
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