【正文】 計公司2001年和2002年房地產(chǎn)收入增長率保持在20%左右。2）高科技收入預(yù)測：公司自多元化投資以來，高科技收入所占比重一直較低。除1999年轉(zhuǎn)讓生元基因開發(fā)有限公司專利權(quán)獲得2500萬元銷售收入外，其他各年銷售收入均以百萬計。2001年公司將上海生元基因開發(fā)有限公司和上海數(shù)碼港網(wǎng)絡(luò)有限公司通過資產(chǎn)置換方式轉(zhuǎn)讓給控股公司新黃浦集團。而新的高科技投資項目（電子產(chǎn)業(yè)基地、防雷擊半導(dǎo)體放電管項目和芯片研發(fā)項目），除芯片研發(fā)項目預(yù)計2002年產(chǎn)生750萬的收益外，其他項目的收益都將在2002年以后產(chǎn)生。因此，預(yù)計未來兩年公司高科技業(yè)務(wù)收入將進一步下降。2001年上半年已實現(xiàn)高科技收入371萬，保守估計全年實現(xiàn)500萬，2002年高科技收入為零。3）餐飲旅游業(yè)收入預(yù)測：餐飲旅游業(yè)收入波動較大，在總收入中所占比重較。2001年上半年實現(xiàn)收入487萬，預(yù)計全年實現(xiàn)4872=975萬元。2002年餐飲旅游收入為零。4）商業(yè)收入預(yù)測：商業(yè)收入波動性也較大，所占比重較小。2001年上半年實現(xiàn)收入165萬，預(yù)計全年實現(xiàn)商業(yè)收入330萬，2002年保持在2001年水平。綜上估算。2． 主營業(yè)利潤：過去三年公司的主營業(yè)利潤率一直穩(wěn)定在3035%左右，%，預(yù)測200%。3． 營業(yè)費用、管理費用（不含存貨跌價準備）：營業(yè)費用和管理費用的比率均取過去三年年報和2001年中報比率的平均值。營業(yè)費用/總收入=%，管理費用（不含存貨跌價準備）/總收入=%。4． 存貨跌價準備的改變量：存貨跌價準備在公司的會計處理上被包含在管理費用中，但由于近期房地產(chǎn)價格回升，使存貨跌價準備的改變量有一個較大的負值（最近三年存貨跌價準備比率見附錄二），因此將其單獨列出，進行預(yù)測。2001年上半年已沖回存貨跌價損失5600萬，保守預(yù)測2001下半年和2002年房地產(chǎn)市場價格穩(wěn)定不變，則2001年全年存貨跌價準備的增加量為5600萬，2002年為零。5． 財務(wù)費用：從1999年開始公司的財務(wù)費用穩(wěn)中略有上升，1999年3900萬，2000年4300萬，2001年中期2360萬，預(yù)計2001年全年財務(wù)費用為4720萬，如果公司的舉債數(shù)額不進行大的變動，預(yù)計2002年這一數(shù)額將維持不變。6． 營業(yè)利潤：，（2002年營業(yè)利潤之所以小于2001年主要是由于管理費用中沖回的存貨跌價準備減少）。7． 其他收益：其他收益中包括投資收益、補貼收益、營業(yè)外凈收益。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟的逐步市場化和市政動遷工程的逐步完成，公司獲得的補貼收益和營業(yè)外凈收益逐年減少，2001年和2002年保守預(yù)測這兩項收益減少為零。至于投資收益，除99年有一個較大的進項（1900萬）外，其他各年的數(shù)額均在正負1000萬以內(nèi)，2001年公司清理了一些虧損的投資項目，保守估計2002002年投資收益為零。8． 利潤總額：。9． 所得稅：根據(jù)中報、年報披露，公司前一階段的免稅項目在2001年大幅減少，因此，預(yù)計2002002兩年所得稅占利潤總額的17%。10．少數(shù)股東權(quán)益：2001年中期少數(shù)股東權(quán)益為162萬，預(yù)計2001年全年少數(shù)股東權(quán)益為324萬，2002年維持這一數(shù)額不變。11．凈利潤：。 在凈利潤預(yù)測的基礎(chǔ)上，進一步將凈利潤調(diào)整為凈現(xiàn)金流量。12．加回計提的資產(chǎn)減值準備增加額：資產(chǎn)減值準備的改變主要由兩部分構(gòu)成，存貨跌價準備和壞帳準備的改變，其中存貨跌價準備的改變量已在上文預(yù)測完成，壞帳準備的增加量為收入增加的6%（公司按6%的原則計提壞帳準備金）。2001年資產(chǎn)減值準備減少5134萬，2002年資產(chǎn)減值準備增加563萬。13．加回固定資產(chǎn)折舊：2001年上半年固定資產(chǎn)折舊為437萬，預(yù)計全年為873萬，2002年維持這一數(shù)額不變。14．加回長期資產(chǎn)攤銷：計算方法同上，2001和2002兩年的資產(chǎn)攤銷分別為307萬。15．加回存貨減少額：由于近期公司加大了對存貨資產(chǎn)的消化，因此存貨減少較多，（見2001年配股說明書），在我們的預(yù)測中采用更保守的數(shù)據(jù)，2001年下半年實現(xiàn)156土地的50%銷售收入后。16．加回應(yīng)收項目減少和應(yīng)付項目增加：應(yīng)收和應(yīng)付項目占用的凈營運資本呈逐年上升趨勢，且變動幅度較大。觀察公司歷年財務(wù)報表，其年末應(yīng)收項目占年度總銷售收入的2555%，中位數(shù)為40%。在正常市況下，預(yù)計2002002兩年應(yīng)收項目總額占總收入的40%，我們將以此為基數(shù)預(yù)測未來兩年應(yīng)收項目的增加額，2002年為4500萬。歷史上年末應(yīng)付項目總額占總收入的7595%，中位數(shù)為85%。在正常市況下，預(yù)計2002002兩年應(yīng)付項目總額占當(dāng)年銷售收入的85%，以次為基數(shù)預(yù)測的2001年應(yīng)付項目增加額為6600萬，2002年為9500萬。17．購建長期資產(chǎn)支出：公司長期資產(chǎn)支出數(shù)額較小，2001年上半年為56萬，2002002兩年購建長期資產(chǎn)支出分別為113萬。18．借款收到的現(xiàn)金償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金：假設(shè)2002002兩年債務(wù)本金額不變，則借款收到的現(xiàn)金償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金等于零。綜合以上預(yù)測，在正常市況下，；。因此，在正常市況下，新黃浦置業(yè)不需要進行外部融資(正常市況下的預(yù)測報表見附錄三)。（二）情景分析—悲觀市況下的凈現(xiàn)金流預(yù)測由于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營業(yè)績不穩(wěn)定，因此，為了能夠充分說明公司內(nèi)部自由現(xiàn)金流的充足性，我們將調(diào)整上述現(xiàn)金流預(yù)測的一些假設(shè)條件，使其反映經(jīng)營環(huán)境不利環(huán)境下公司的內(nèi)部自由現(xiàn)金流。假設(shè)條件的調(diào)整如下：1． 總收入預(yù)測調(diào)整：2001年上半年的總收入已確定，因此，2001年的總收入基本確定，不會有太大的變化，在經(jīng)營不利的環(huán)境下預(yù)測銷售收入增長10%。2002年總收入，悲觀預(yù)測全年售房總收入為2億，動遷收入進一步下降到1億（1999年為2億，），租金收入為1億，全年房地產(chǎn)總收入為4億。2002年高科技收入、旅游餐飲收入為零，商業(yè)收入減少到200萬。2． 主營業(yè)利潤：設(shè)由于動遷收入在總收入中所占比例下降，租金收入所占比例上升，則主營業(yè)利潤率降低到25%左右（%）。3． 存貨跌價準備：設(shè)2001年下半年房地產(chǎn)價格不變，2002年房地產(chǎn)價格下跌到2000年水平，則存貨跌價準備占存貨總量的4%，以2001年末的存貨總量為基數(shù)，2002年存貨跌價準備上升3900萬。4． 應(yīng)收項目的減少應(yīng)付項目的增加：2001年中期應(yīng)收項目增加額為1144萬，同2000年末相比。觀察公司歷年財務(wù)報表知，中期應(yīng)收與應(yīng)付項目占用的流動資金遠大于年末值，因此，即使悲觀預(yù)測。2002年，設(shè)應(yīng)收項目/總收入為歷史高值55%，應(yīng)付項目/總收入為歷史低值75%，則，應(yīng)收項目增加額為9900萬，應(yīng)付項目增加3400萬。 經(jīng)過以上假設(shè)條件的調(diào)整，在不利環(huán)境下，，但如果公司只進行主營業(yè)務(wù)的投資，資金缺口為1900萬；2002年公司權(quán)益投資之前的內(nèi)部自由現(xiàn)金流量為7870萬，但同樣如果公司只進行主營業(yè)務(wù)投資，則2002年所需資金僅為2940萬，內(nèi)部自由現(xiàn)金流足以支持(不利環(huán)境下現(xiàn)金流量預(yù)測表見附錄四) 由以上分析預(yù)測可知，在正常市況下，公司內(nèi)部自由現(xiàn)金流量可以支持當(dāng)年全部投資項目；即使在不利經(jīng)營環(huán)境下，如果公司只進行主營業(yè)務(wù)投資，則2001年資金缺口僅為1900萬，可以通過適當(dāng)減少存量現(xiàn)金或債務(wù)融資彌補。因此，2002年內(nèi)部自