房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制措施-文庫(kù)吧
2025-06-02 13:59 本頁(yè)面
【正文】 造價(jià)指標(biāo)，了解市場(chǎng)人工、材料變動(dòng)情況，對(duì)影響造價(jià)的主要因素進(jìn)行分析修正，合理科學(xué)地確定項(xiàng)目的建安成本指標(biāo)。并對(duì)初步設(shè)計(jì)方案的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行分析優(yōu)化，共同確定產(chǎn)品定位。 （4）社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施、小區(qū)智能化費(fèi) 社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)用對(duì)于一些中檔樓盤社區(qū)一般為項(xiàng)目總支出的6％左右。在決策階段，成本控制的重點(diǎn)應(yīng)是對(duì)市政大配套的一次網(wǎng)站的供應(yīng)能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置進(jìn)行了解、分析，做好估算。 區(qū)內(nèi)配套應(yīng)堅(jiān)持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及差異化的前提下，盡量做到精簡(jiǎn)配套，同時(shí)考慮配套項(xiàng)目的可經(jīng)營(yíng)管理性，為項(xiàng)目后期的物業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作打好基礎(chǔ)；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，應(yīng)考慮其適應(yīng)性。 小區(qū)智能化的定位應(yīng)堅(jiān)持“寧精勿多、滿足基本所需”的原則，繁瑣的智能化系統(tǒng)的維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用將給物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理增加難度，而且技術(shù)折舊非常快。 （5）園林環(huán)境工程費(fèi)。園林環(huán)境一般為項(xiàng)目總支出的35％，其成本應(yīng)同項(xiàng)目的定位相關(guān)聯(lián)，也與項(xiàng)目所處的地域環(huán)境有關(guān)。 （6）投資決策階段的費(fèi)稅分析管理費(fèi)：根據(jù)城市地域特點(diǎn)一般確定為銷售收入23％。 銷售費(fèi)用：一般確定在銷售收入的23％，銷售費(fèi)用的控制應(yīng)注意選擇好適當(dāng)?shù)膹V告媒體，處理好售樓處、樣板房的設(shè)置方法及定位。 財(cái)務(wù)費(fèi)用：投資決策階段應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用做好充分估計(jì)，正確運(yùn)用資本的杠桿，以最少的財(cái)務(wù)費(fèi)用滿足項(xiàng)目資金鏈的連續(xù)性。資金的使用成本將對(duì)開(kāi)發(fā)商最終利潤(rùn)產(chǎn)生較大影響。 稅金：在決策階段，開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定估算，并爭(zhēng)取獲得政府支持，減免部分稅費(fèi)。在二線城市，稅費(fèi)的減免對(duì)于異地開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的。 （7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)分析 根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)一般為除去土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用外的直接成本的35％。投資決策階段，項(xiàng)目組應(yīng)做好項(xiàng)目的土地成本變化、建造成本變化、房屋售價(jià)變化、開(kāi)發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風(fēng)險(xiǎn)分析，基本保證風(fēng)險(xiǎn)成本小于項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)的58％。 二、設(shè)計(jì)階段 設(shè)計(jì)階段的成本控制是工程造價(jià)控制的重要階段，其對(duì)工程造價(jià)的影響在75％以上。在此階段，成本控制人員通過(guò)恰當(dāng)?shù)嘏c開(kāi)發(fā)商的建筑師、設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有： 項(xiàng)目容積率的大小將直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷售收入和建
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