【正文】 融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn) 行的 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。 （八）、 2020 年 9 月 央行年內(nèi)第五次加息 2020 年 9月 15 日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %。 因此可以看出，在政策層面上， 07 年與 0 0 0 06 年相比較調(diào)控的力度有所減弱，除 了人們所關(guān)注的《物權(quán)法》的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響深遠(yuǎn)外，其他政策更多側(cè)重于更為廣泛的整體貨幣政策。 雖然之前幾年的宏觀政策在 07 年逐步深入的落實(shí)展開，但是對(duì)市場(chǎng)信心的影響已經(jīng)失去，與此相反的是，因?yàn)檫^去兩年對(duì)宏觀政策的過高預(yù)期和實(shí)際市場(chǎng)截然相反的表現(xiàn)之間的沖突，廣大購房者已經(jīng)對(duì)政策失去了信心，人們普遍放棄持幣觀望，投入到市場(chǎng)中。 四、房地產(chǎn)供給需求層面分析 (一 ) 供給層面： 07 年度蘭州市場(chǎng)房地產(chǎn)供應(yīng)量共計(jì)： 平方米，分月供應(yīng)量數(shù)據(jù)為： 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 8 2020 年蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng) 量統(tǒng)計(jì) 說明： 數(shù)據(jù)來源：蘭州市房管局官方網(wǎng)站 數(shù)據(jù)時(shí)間： 2020 年 1 月 1 日 — 2020 年 12 月 26 日 因蘭州市房管局于年初將一部分過去未納入網(wǎng)上售房的項(xiàng)目集中登記，因此本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)1 月份數(shù)目明顯失真 2020 年蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量（面積）柱狀圖 （二） 、需求層面： 07 年度蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求層面來看，呈現(xiàn)爆炸式增長(zhǎng)局面，大量于 0 06 年因政策因素觀望的未成交需求在 07 年同時(shí)集中釋放，造成整個(gè)市場(chǎng)供不應(yīng)求異常火爆的局面。 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 9 從需求的來源來看，自住型需求仍然是市場(chǎng)的主體，在 07年不斷攀高的房地產(chǎn)價(jià)格下，投資型客戶普遍持較謹(jǐn)慎的態(tài)度，加上蘭州市場(chǎng)歷來投資比重較小，因此對(duì)市場(chǎng)需求的構(gòu)成 影響不大。 在自住型需求中，出現(xiàn)升級(jí)換代置業(yè)需求和家庭變動(dòng)（婚姻、遷居等）置業(yè)需求雙高的局面。 五、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與走勢(shì) 2020 年上半年蘭州市土地市場(chǎng)分析 隨著居民收入的不斷增加，改善居住條件已成為居民提高生活質(zhì)量的首選，蘭州市作為甘肅省經(jīng)濟(jì)水平、生活水平比較領(lǐng)先的城市，其居住環(huán)境的優(yōu)越性優(yōu)于甘肅省的其他城市，其他城市的很多購房者仍側(cè)重選擇在蘭州市投資購房，房地產(chǎn)需求旺盛。 房?jī)r(jià)漲幅整體回落 07 以來，蘭州市商品房?jī)r(jià)格整體上升了 %，市中心區(qū)的個(gè)別樓盤房?jī)r(jià)高達(dá) 3800元／平方米左右。房 價(jià)的快速上升和部分房地產(chǎn)商的不規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為引起人們關(guān)注，政府也在今年連續(xù)出臺(tái)政策，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。蘭州目前商品房?jī)r(jià)格漲幅整體回落，商品房?jī)r(jià)格進(jìn)入穩(wěn)步合理的調(diào)整階段。 07 年 23季度蘭州市商品房?jī)r(jià)格指數(shù)分別為： 和 ，分別比 2020 年 23季度指數(shù)回落 和 個(gè)百分點(diǎn)。 19 月份蘭州市商品房銷售價(jià)格指數(shù)累為 ，漲幅總體回落 個(gè)百分點(diǎn)。 當(dāng)然，價(jià)格漲幅的回落并不意味著價(jià)格下降，從有關(guān)數(shù)據(jù)看來，房屋價(jià)格還是在上漲，不過上漲幅度降低。國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，今年 8月份蘭州市房屋銷售價(jià)格總水平與上年同期相比，上升 %，在全國(guó) 70 個(gè)大中城市中，蘭州漲幅居 31位，高于西安，但低于全國(guó)平均水平。而 11 月份公布的數(shù)字顯示，與去年同期相比，10月份蘭州新建商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)了 %。 而從蘭州市房地產(chǎn)局的官方網(wǎng)站的信息看，11月蘭州市正在出售的商品房均價(jià)排行榜前三名是： 3678 元， 3410 元， 3258 元。 自從甘肅省建設(shè)廳、省國(guó)土資源廳、省物價(jià)局、省地稅局等八部門《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的意見》實(shí)施后，投資性和投機(jī)性購房得到抑制，從目前蘭州市房地產(chǎn)經(jīng) 營(yíng)形勢(shì)看，土地交易價(jià)格、建安成本包括建材和人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)用都呈上漲態(tài)勢(shì)，這些成本都呈現(xiàn)剛性，總體上支持商品房?jī)r(jià)格上行，所以房?jī)r(jià)下降空間極其有限。 銷售成交分析 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 10 （ 1） 、 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)： 2020 年蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量統(tǒng)計(jì) 說明： 數(shù)據(jù)來源：蘭州市房管局官方網(wǎng)站 數(shù)據(jù)時(shí)間： 2020 年 1 月 1 日 — 2020 年 12 月 26 日 因?qū)嶋H操作原因，本表數(shù)據(jù)較實(shí)際成交有 1— 2個(gè)月的時(shí)間滯后 2020 年蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量（面積）柱狀圖 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 11 來自甘肅省統(tǒng)計(jì)局題為《 (2020 年 )110 月城關(guān)區(qū)房地產(chǎn)投資額持續(xù)增長(zhǎng)》的報(bào)告中給出以下數(shù)據(jù)： 110 月，（城關(guān)區(qū)）商品房銷售面 積 1015730 平方米，同比增長(zhǎng) %；其中，住宅銷售面積 969773 平方米，同比增長(zhǎng) %。商品房空置面積總量有較大下降。截止到 10 月末，城關(guān)區(qū)商品房空置面積為 548692 平方米，同比下降 %；其中，空置商品住宅 263017 平方米，同比下降 %。 （ 2） 分析 結(jié)論： 考慮到蘭州市房管局官方網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)與各項(xiàng)目實(shí)際銷售有 1— 2 個(gè)月的操作滯后，因此，根據(jù)以上數(shù)據(jù)可以得出如下結(jié)論： 蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量全年呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中進(jìn)入 3 月之后銷售持續(xù)增長(zhǎng)，到 10 月左右達(dá)到全年最高點(diǎn)。 同時(shí)結(jié)合甘肅省統(tǒng)計(jì)局的報(bào)告，可以看到， 2020 年 1— 10 月房地產(chǎn)市場(chǎng)較 06 年在銷售面積上有高達(dá) %的增幅，同時(shí)空置率有大幅的下降。 這說明了在 2020 年蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出旺盛的向上的高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 銷售價(jià)格分析： 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 12 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 13 地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)影響不大 蘭州市基準(zhǔn)地價(jià)的平均水平在 280 萬／畝到 300 萬／畝。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2020 年年底，蘭州市地價(jià)指數(shù)為 ，同比增長(zhǎng)了 8％。同發(fā)達(dá)城市和其他大部分省會(huì)城市相 比，蘭州的地價(jià)走勢(shì)較為平穩(wěn)。 房?jī)r(jià)居高不下一直是蘭州市民關(guān)注的焦點(diǎn)，房?jī)r(jià)偏高和地價(jià)的關(guān)系不是很密切，地段升值、商業(yè)炒作等因素引起的房?jī)r(jià)飆升要超過地價(jià)本身對(duì)房?jī)r(jià)的影響。 從前 9 個(gè)月蘭州市商品房和二手房銷售價(jià)格走勢(shì)看，蘭州市房?jī)r(jià)的變化基本保持平穩(wěn)運(yùn)行、同比價(jià)格漲幅小幅回落的變化特點(diǎn)，但受居民提高生活質(zhì)量、選擇良好經(jīng)營(yíng)、生活環(huán)境及市政建設(shè)的房屋拆遷任務(wù)等方面的市場(chǎng)需求剛性，普通住宅及市區(qū)二手房的市場(chǎng)需求會(huì)進(jìn)一步加大；從大環(huán)境來看，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高，物價(jià)總水平、人均收入也都在上漲，在一定程度 帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。從需求和整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)來看，今后蘭州市房地產(chǎn)價(jià)格還有微量的上漲的空間。 結(jié)論 從以上分析可以看出，蘭州 房地產(chǎn)市場(chǎng) 處于 較為 景氣狀態(tài)。隨著住房分配貨幣化全面推進(jìn)，市場(chǎng)潛在需求將逐步轉(zhuǎn)化為有效需求，呈現(xiàn)供求兩旺的局面。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房、蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 14 存量住房的需求會(huì)有所增大。 同時(shí)我們可以看出購房者 對(duì)住宅環(huán)境的要求會(huì)愈來愈高，追求品牌住房的意識(shí)增強(qiáng)。在住房消費(fèi)上將會(huì)逐步轉(zhuǎn)向環(huán)境、綠化、物業(yè)管理較好的小區(qū)住宅，逐步追求實(shí)力強(qiáng)，信譽(yù)好的開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的品牌住房。 隨著 個(gè)人住房消費(fèi) 的 繼續(xù)大幅度增長(zhǎng)，按揭購房將成為 主要購買方式。 六、蘭州房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的機(jī)遇 （一）城市房地產(chǎn)的重組、開發(fā)與變機(jī) 現(xiàn)在 城市里的房地產(chǎn)開始重組。蘭州可以運(yùn)用土地國(guó)有這一原則來進(jìn)行城市土地改選和土地開發(fā)。 政府把騰空出來的市區(qū)的舊房子 改選成新天地。我們國(guó)家這種機(jī)會(huì)到處都是。房地產(chǎn)重組創(chuàng)造新的環(huán)境，就產(chǎn)生了很多的商機(jī)，也產(chǎn)生了很多購買的機(jī)會(huì)。 (1)、應(yīng)變和善變。在這樣一個(gè)變動(dòng)的時(shí)代里，是否具備市場(chǎng)的細(xì)分及掌握變動(dòng)的能力成為發(fā)展的關(guān)鍵。 (2)、找變求發(fā)展。城市里面有很多公共設(shè)施都在不斷的改建、變動(dòng)。包括在劇院、 飯 店、醫(yī)院、會(huì)展中心、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等也要變。 （二 ） 在滿足市場(chǎng)基本需求條件下的再開發(fā)階段 過去大家都只注意到住宅和一般的辦公室，但是實(shí)際上營(yíng)運(yùn)型的不動(dòng)產(chǎn)擁有一個(gè)很廣的需求面的開發(fā)空間。做一個(gè)營(yíng)運(yùn)型的不動(dòng)產(chǎn)或者要做一人住宅開發(fā)的時(shí)候，面對(duì)的消費(fèi)者是完全不一樣的。就像在上海做房地產(chǎn)，外環(huán)馬路內(nèi)的房地產(chǎn)跟環(huán)外的房地產(chǎn)就不一樣。因?yàn)槿丝诮Y(jié)構(gòu)不同。人口的數(shù)量、品質(zhì)、所受教育都不一樣。不能用同樣的方式去放在不同的市場(chǎng)上來行銷，應(yīng)該根據(jù)這個(gè)市場(chǎng)的特性來做好行銷規(guī)劃、廣告以及整 個(gè)產(chǎn)呂設(shè)計(jì)、設(shè)備的選擇，在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定階 段的基礎(chǔ)上再開發(fā)就是我們目前的機(jī)會(huì)。重新開發(fā)這些東西，這就回到了地區(qū)性商業(yè)設(shè)施及市場(chǎng)需求，這就又給我們很多的新機(jī)會(huì)。 如何運(yùn)用國(guó)內(nèi)和國(guó)際專業(yè)公司的技術(shù)創(chuàng)造，完成開發(fā)案增值的極大化國(guó)外和國(guó)內(nèi)有很多的開發(fā)公司已經(jīng)有四十年、五十年、一百年的經(jīng)驗(yàn)，我們可以拿赤來用。比如說物業(yè)管理，歐美的物業(yè)管理已五六十年以上的歷史，把他的觀念等東西拿過來使用就可以了。未來蘭州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展至少有以下八大趨勢(shì)，即規(guī)?；?、民營(yíng)化 ,制度化、差別化、品牌化、戰(zhàn)略化、上市化以及網(wǎng)絡(luò)化。 (1)、規(guī)?；?。未來中國(guó)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)加劇 ，將導(dǎo)致房開發(fā)企業(yè)向規(guī)模化。開發(fā)行業(yè)中大魚吃小魚的態(tài)勢(shì)已然顯現(xiàn)，快魚吃慢魚也是早晚的事。 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 15 (2)、民營(yíng)化?，F(xiàn)在看來，不談“產(chǎn)權(quán)”的“市場(chǎng)取向”改革已然不能取得全部改革績(jī) 效，產(chǎn)權(quán)的明晰是下一階段城鎮(zhèn)住房制度改革的重心。此外，房本身所具有的“私人物品”特點(diǎn)以及房地產(chǎn)行業(yè)高贏利性的特點(diǎn)也是政府退出該行業(yè)的一個(gè)重要理由，因?yàn)檎谶@一問題上應(yīng)態(tài)度鮮明，下定決心，所謂“有進(jìn)有退”的措辭并不能阻止國(guó)企將全面淡出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的重新“洗牌”將是大勢(shì)所趨。事實(shí)上目前民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)在市場(chǎng)基礎(chǔ)好 、發(fā)育快的地區(qū)如廣州、深圳等地迅速崛起，“后發(fā)而先至”，并住步從市場(chǎng)的“少壯派”向“實(shí)力派”轉(zhuǎn)變。 (3)、制度化。制度化是企業(yè)發(fā)展規(guī)模化，民營(yíng)化的制度基礎(chǔ)和保障，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)外制度的建設(shè)是蘭州房地產(chǎn)企業(yè)下一步的重點(diǎn)。改革以來，我們 國(guó)家 在制度建設(shè)、市場(chǎng)規(guī)范和企業(yè)發(fā)展等方方面面都取得了長(zhǎng)足進(jìn)步，然而如果套用國(guó)內(nèi)和國(guó)際游戲規(guī)則的要求則又在各方面都存在著不規(guī)范，遠(yuǎn)未能與這“接軌”。 (4)、差別化。由于長(zhǎng)期處于“賣方市場(chǎng)”，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品同質(zhì)化、價(jià)格同質(zhì)化，推廣方式同化 ,然而如果認(rèn)真研究中國(guó)房地 產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，目前中國(guó)城鎮(zhèn)居民已處在一個(gè)追求“量”向乞求“質(zhì)”轉(zhuǎn)化的時(shí)期，這是宏觀大勢(shì)；從市場(chǎng)的微觀層面看，市場(chǎng)需求和消費(fèi)者偏好又是多變的、善變的、有時(shí)還變得很快，開發(fā)商如果事先不充分考慮到這些變化將會(huì)盡失先機(jī)。所謂“得客戶者得天下”，研究消費(fèi)者行為偏好，開發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品，研究細(xì)分市場(chǎng)，形成自己獨(dú)特的他人無法模仿復(fù)制的產(chǎn)品特征和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，將是未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)真思考的一個(gè)主題。 (5)、品牌化。品牌化是產(chǎn)品差別的進(jìn)一步深化。品牌是一個(gè)企業(yè)的實(shí)力、產(chǎn)品質(zhì)量、管理水平等指標(biāo)的綜合體現(xiàn)，是核心 競(jìng)爭(zhēng)力和綜合素質(zhì)的外部表現(xiàn)，長(zhǎng)久以來中國(guó)的消費(fèi)者買房子需要全面考慮有關(guān)住房的所有因素而且各因素的權(quán)重相差不多，于是只好一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目去“踩點(diǎn)”，交易費(fèi)用很高。未來蘭州乃至中國(guó)房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將是品牌競(jìng)爭(zhēng)，目前靠“概念”吃飯，全面采取“跟隨策略就能”全贏“的局面將被逐步打破，房地產(chǎn)業(yè)界將會(huì)崛起一批行業(yè)精品樓盤和明星企業(yè)，它們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)并獲得巨大的超額利潤(rùn)。 (6)、戰(zhàn)略代。目前蘭州大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還未意識(shí)到公司發(fā)展的重要性，而未能與實(shí)踐很好地結(jié)合。而未來中國(guó)房開發(fā)企業(yè)發(fā)展的一個(gè)顯著大趨勢(shì)是，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目 的開發(fā)展將不再是一個(gè)獨(dú)立的事件，再也不能僅核算這一單生意的成本和收益，而要將之放入企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略中去考慮，考察這一項(xiàng)目對(duì)今后的項(xiàng)目開發(fā)及企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的影響。蘭州要順應(yīng)這個(gè)趨勢(shì)，總的看來，上述 6 個(gè)趨勢(shì)的變化目前已比較清晰。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的上市以及網(wǎng)絡(luò)化趨勢(shì)對(duì)于 蘭州乃至中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承包的未來發(fā)展蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 16 也很重要，盡管從目前來看還不很明顯。 簡(jiǎn)單地分析，前者對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言不僅具有融資意義，更重要的是有利于房地產(chǎn)企業(yè)的資本經(jīng)營(yíng)和規(guī)模介紹信集團(tuán)化的實(shí)現(xiàn)；后者則將大大降低市場(chǎng)交易費(fèi)用從而提高整個(gè)經(jīng) 濟(jì)的效率。 蘭州房地產(chǎn)面臨機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的局面， 政府 要順因趨勢(shì)的發(fā)展，制定出切實(shí)可行的戰(zhàn)略計(jì)劃。 第二節(jié) 項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)研分析 一、區(qū)域房地產(chǎn)整體分析 2020 年這個(gè)行業(yè)里最早發(fā)展起來的 “ 雁灘片區(qū) ” 顯得異常沉穩(wěn)，不冒尖亦不落后，從某種角度來說，雁灘是 2020 年蘭州樓市最有深度的看客。 以下是 對(duì)雁灘片區(qū)的新老樓盤作個(gè)總結(jié) ： 老樓盤 新港城、三易花園、天慶嘉園 B 區(qū)、雁京家園、海龍花園、天慶嘉園 C 區(qū) 新老并存 鴻運(yùn)潤(rùn)園、望河麗景、至誠(chéng)名居、銀垠大廈、御景東方 08 新樓盤 天慶萊茵小鎮(zhèn)、 天慶國(guó)際商務(wù)