【正文】 著，2010年以前，從小學(xué)在校生人數(shù)增速的角度觀察，房?jī)r(jià)漲幅靠前的二線城市和靠后的二線城市人口流入的趨勢(shì)沒(méi)有明顯的區(qū)別。人口開(kāi)始流入一部分二線城市，而離開(kāi)另一部分城市，這種情況是2011年到2012年才開(kāi)始出現(xiàn)的。人口流向的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了哪些影響呢？我們比較這兩組二線城市住宅銷(xiāo)售面積增速的差異（見(jiàn)圖6）?？梢钥吹皆?010年之前，兩組城市的住宅銷(xiāo)售面積增速的差平均略低于0，但是2011年以后兩組城市住宅銷(xiāo)售增速的差維持了較高的水平，后期進(jìn)一步擴(kuò)大到20%左右。所以在人口大量流入和流出的二線城市，除了小學(xué)生人數(shù)增速的差異外，我們也可以在住宅市場(chǎng)上看到明顯的差異。繼續(xù)對(duì)比這兩組城市的住宅新開(kāi)工面積增速的差異（見(jiàn)圖7）。2012年之前，兩組城市住宅新開(kāi)工面積增速的差別不大。而在2012年以后，房?jī)r(jià)漲幅居前的城市住宅新開(kāi)工面積增速明顯高于房?jī)r(jià)漲幅靠后的城市。這樣的一系列變化，不能夠簡(jiǎn)單地用流動(dòng)性和投機(jī)炒作來(lái)解釋。簡(jiǎn)單地說(shuō)，20112012年以后，以小學(xué)生人數(shù)增速為代表觀察的中國(guó)青壯年人口開(kāi)始集中流入一部分城市，而離開(kāi)另外一部分城市。這種變化首先在小學(xué)在校生的數(shù)據(jù)上顯著體現(xiàn)出來(lái)，同步地在住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)上體現(xiàn)出來(lái)，并幾乎同步地在住宅新開(kāi)工市場(chǎng)上體現(xiàn)出來(lái)。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的滯后，2015年下半年以后，這一趨勢(shì)在城市房?jī)r(jià)中開(kāi)始體現(xiàn)出來(lái)。為什么這一系列變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響在2015年下半年才開(kāi)始非常顯著地體現(xiàn)出來(lái)，中間存在兩三年的滯后？我們將在下文房地產(chǎn)存貨部分中深入展開(kāi)和討論。需要問(wèn)的是，人口為什么集中流入一部分城市而離開(kāi)另外一部分城市呢？一個(gè)簡(jiǎn)單的想法是有一部分城市提供了更好的就業(yè)機(jī)會(huì)，更好的收入水平，所以人口開(kāi)始向這一部分城市流動(dòng)。但是我們對(duì)于數(shù)據(jù)檢查的結(jié)果顯示這種想法并不正確。我們研究這兩組城市的居民可支配收入情況（見(jiàn)圖8），同樣可以看到20112012年左右是一個(gè)斷點(diǎn)。在2011年之前，這兩組城市的居民可支配收入增速水平接近。2012年以后，這兩組城市的居民可支配收入增速出現(xiàn)了非常顯著的分化。人口集中流入的這些城市，居民可支配收入增速明顯弱于對(duì)照組。這一情況在歷史上是沒(méi)有的。換句話說(shuō)，人口向這些城市流動(dòng)，并不是因?yàn)檫@些城市有更好的就業(yè)機(jī)會(huì)。因果關(guān)系是反過(guò)來(lái)的。因?yàn)橐恍┢渌脑颍丝陂_(kāi)始流入一部分城市；對(duì)于這部分城市來(lái)講，由于人口的大量流入，勞動(dòng)力的供應(yīng)在增加；在這種情況下工資的增長(zhǎng)放慢，房?jī)r(jià)的上升加劇。這一結(jié)果非常清晰地告訴我們，人口流向的變化與經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)的差異是沒(méi)有關(guān)聯(lián)的。那么人口流動(dòng)變化的原因是什么呢？我們認(rèn)為一個(gè)可能的解釋是教育資源在不同城市之間分布的差異。對(duì)于孩子正在上小學(xué)的年輕父母而言，要選擇在哪個(gè)城市定居、生活和工作，除了考慮就業(yè)的機(jī)會(huì)，還會(huì)考慮這個(gè)城市所提供的公共教育的水平，環(huán)境的質(zhì)量，治安的好壞等一系列因素。而這些因素在中國(guó)不同城市之間的分布具有非常大的差異。如果年輕的父母集中去選擇一些教育資源非常好的城市，這些城市的人口流入就在上升，并導(dǎo)致了這些城市勞動(dòng)力市場(chǎng)的供應(yīng)上升和居民可支配收入增速放慢，同時(shí)表現(xiàn)為小學(xué)在校生人數(shù)增速上升，房?jī)r(jià)上升，以及住宅新開(kāi)工上升。圖9中橫軸是中國(guó)不同城市在公共教育領(lǐng)域的投入情況，縱橫是中國(guó)不同城市小學(xué)在校生人數(shù)增速。考慮到中國(guó)的人口流動(dòng)大多集中在省份內(nèi)部，我們用城市人均教育財(cái)政支出與該省人均教育財(cái)政支出的比值，來(lái)衡量教育資源的集中情況?？梢钥吹竭@兩組變量之間存在非常強(qiáng)的關(guān)聯(lián)。以此衡量的教育資源層面上相對(duì)投入最大的城市是廈門(mén)和深圳，而廈門(mén)和深圳也恰恰是人口流入最多的城市。如果考慮深圳有非常蓬勃的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作為人口流入的支撐，廈門(mén)受經(jīng)濟(jì)因素的影響至少不像深圳那么突出。但是當(dāng)我們從教育和財(cái)政支出的角度觀察，我們可以看到明顯的差異，例如呼和浩特、西寧、烏魯木齊、海口等城市人均教育支出相對(duì)較少，人口流入也要弱得多。接下來(lái)一個(gè)問(wèn)題是為什么這個(gè)變化發(fā)生在2012年？一個(gè)可能性較大的解釋是，中國(guó)的小學(xué)在校生人數(shù)增速?gòu)?998年到2010年一直處于負(fù)增長(zhǎng)。2011年以后，才重新恢復(fù)了正增長(zhǎng)，這一正增長(zhǎng)的情況也許會(huì)持續(xù)到2025年前后。小學(xué)在校生人數(shù)從負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，說(shuō)明他們的父母，這些青壯年人口在全社會(huì)流動(dòng)人口中的占比在2012年前后出現(xiàn)了顯著的抬升。2000年以來(lái)，中國(guó)每一年涌入城市的人口數(shù)量差別并不很顯著。2011年以后小學(xué)在校生人數(shù)增速轉(zhuǎn)正，說(shuō)明年輕父母在全部流動(dòng)人口中的占比出現(xiàn)了顯著的提升。這一提升使得年輕父母的選擇在宏觀層面上具有顯著的重要性，使得我們可以比較容易觀察到他們的影響。價(jià)值觀念在代際之間的差異可能也與人口流向變化有一些關(guān)聯(lián)。綜合我們上述整理和觀察的數(shù)據(jù)，2010年之前，中國(guó)經(jīng)歷了城鎮(zhèn)化。這期間人口向大城市、中等城市和小城市流動(dòng)是沒(méi)有選擇性的。但是在2012年以后，中國(guó)的城市化從之前的城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)入了都市化。所謂都市化是指人口的流動(dòng)開(kāi)始表現(xiàn)出很強(qiáng)的選擇性，人口開(kāi)始集中流入一部分大城市和特大城市，而相對(duì)在離開(kāi)其他的中等城市和中小城市，城市化在城市之間開(kāi)始出現(xiàn)了明顯的選擇性。這一轉(zhuǎn)折性的變化在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的影響在新開(kāi)工和銷(xiāo)售層面上較早體現(xiàn)出來(lái)。但是在房?jī)r(jià)層面上，直到2015年下半年才逐漸體現(xiàn)出來(lái)。那么，在都市化過(guò)程中，人口集中流入了哪些城市呢？我們總結(jié)在圖10顯示的中國(guó)地圖上。紅色的區(qū)域是小學(xué)在校生人數(shù)增速大于平均水平加兩倍標(biāo)準(zhǔn)差，藍(lán)色的區(qū)域是大于平均水平加一倍標(biāo)準(zhǔn)差。在中國(guó)的北方，人口主要是流入北京和鄭州(西安和天津處于藍(lán)色區(qū)域，也有較快的流入)；西南地區(qū)是流向成都；東南沿海是流向深圳、廣州、廈門(mén)；在長(zhǎng)江中下游，出現(xiàn)了一個(gè)密集的城市群，包括長(zhǎng)沙、武漢、杭州、合肥和南京等，這些城市都處于紅色區(qū)域，顯示人口在非?？焖俚叵蜻@一區(qū)域集中。我們把這一現(xiàn)象稱作長(zhǎng)江中下游城市群的興起，這是中國(guó)都市化過(guò)程中非常鮮明的特征。從城鎮(zhèn)化到都市化，這是過(guò)去幾年重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求層面得到的有力支撐。 2城鎮(zhèn)化與土地制度1982年，全國(guó)人大通過(guò)了新修訂的憲法，首次對(duì)土地所有權(quán)制度進(jìn)行了明確規(guī)定，增加了“城市的土地屬于國(guó)家所有”的條款。這形成了中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)與全世界絕大部分國(guó)家和地區(qū)最根本的差異:中國(guó)大陸的城市土地制度是國(guó)有的,全世界絕大多數(shù)城市和地區(qū)土地是私有的。其影響在于，在私有制度下，土地供應(yīng)是競(jìng)爭(zhēng)性的；在國(guó)有制度下，土地供應(yīng)是壟斷性的。換句話說(shuō)，人口流入城市會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)和地價(jià)上升，在私有制度下，這會(huì)刺激城市土地所有者增加住宅用地的市場(chǎng)供應(yīng)，或者通過(guò)政治游說(shuō)提高住宅用地的密度和容積率，來(lái)變相地?cái)U(kuò)大城市土地的供應(yīng)。這一機(jī)制約束了地價(jià)的上升幅度，從而限制了房?jī)r(jià)的水平。在國(guó)有制度下，由于缺乏其他供地主體的競(jìng)爭(zhēng)，面對(duì)大量人口流入，城市