【正文】 態(tài)”，部分專業(yè)市場暫時停建。n 大型超市將限制在沿江大道以東，東中環(huán)線以西。麗臣路以南，勞動西路以北的范圍以外的地區(qū)。大型倉儲商店（超市）則限在城郊結(jié)合部的交通要道建設(shè)。大批發(fā)市場搬出市中心對于占地面積在100畝以上的大型批發(fā)市場，原則上不能建在城市市中心；已經(jīng)建設(shè)的，亦要逐步搬遷。輸入同一經(jīng)營類型的市場，必須要與臨近同類市場相距5公里以上。汽車交易市場雖前景廣闊，亦應(yīng)根據(jù)市場需求有序發(fā)展。n 大型百貨店存量過剩，將逐步推行“一業(yè)兩態(tài)”。在城市中心區(qū)，原則上不新增大型百貨店?，F(xiàn)有大型百貨店，要在店內(nèi)開設(shè)大型綜合超市，實(shí)行“一店兩種業(yè)態(tài)”的經(jīng)營方式，向小型購物中心的方向發(fā)展。n 由于湖南鋼材大市場、馬王堆蔬菜批發(fā)市場、紅星農(nóng)副產(chǎn)品大市場、湖南糧食批發(fā)市場可以滿足目前市場供求需要，近三年內(nèi)暫不發(fā)同類大市場。隨著商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，知名商業(yè)公司紛紛搶灘某市場；黃興南路步行街等特色街市蓬勃興起，個體、私營等民營經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，某消費(fèi)品市場呈現(xiàn)出以連鎖超市經(jīng)營為特征、以會展經(jīng)濟(jì)為亮點(diǎn)、以國際商業(yè)巨頭進(jìn)駐為特點(diǎn)的三大趨勢，某作為區(qū)域性商貿(mào)中心城市的地位已更加凸現(xiàn)。四大物流中心促進(jìn)區(qū)域物流中心的形成某物流配送中心市市政府“十五”規(guī)劃的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，某擬規(guī)劃將北部的撈霞，東部的芙蓉區(qū)、雨花區(qū)一帶，東北部的星沙工業(yè)園附近，南部的大托鋪地區(qū)作為四大物流設(shè)施規(guī)劃區(qū)。長株潭是目前湖南省發(fā)展水平最高、投資效益最好的地區(qū)。2004年GDP已達(dá)1578．4億元，占全省的33．2％，接近武漢的1662．4億元；預(yù)計(jì)2010年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平超過武漢市。武廣快速鐵路將于2010建成，屆時某－廣州的距離拉近到2個多小時；浙贛線電化提速改造工程株洲—醴陵段已開始實(shí)施；株洲北站上行系統(tǒng)擴(kuò)能改造工程也將上馬，規(guī)劃中的還有湘桂復(fù)線改造、婁邵線改造。未來某的商業(yè)規(guī)劃形成以五一廣場為核心的市級商業(yè)中心，河西、星馬兩個次中心和若干個居住區(qū)級中心的零售商業(yè)體系。物流配送及物資集散中心：規(guī)劃暮云、撈霞、星馬、望城坡等4個大型物流配送中心。某很有可能成為中南地區(qū)重要的商貿(mào)、物流集散地。小結(jié)：n “南發(fā)展、北復(fù)興；西文東市”的總體趨勢沒有改變，但發(fā)展格局將趨向“一主兩次四組團(tuán)”。由于“長株潭一體化”和省政府的南遷，南城的發(fā)展步伐將加快；某市周圍將形成一小時經(jīng)濟(jì)圈，某商業(yè)幅射能力逐步增強(qiáng)，商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。n 根據(jù)某經(jīng)濟(jì)在湖南省的地位某商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，某作為區(qū)域性商貿(mào)中心的地位已經(jīng)牢牢確立。隨著某商業(yè)布局的調(diào)整和新規(guī)劃的實(shí)施，某將形成商業(yè)中心和商業(yè)次中心共存的格局，這將有利于城市整體價值的提升。n 某依靠自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增長和便利的交通優(yōu)勢，將成為中南地區(qū)的區(qū)域物流中心。專業(yè)市場的蓬勃發(fā)展和物流區(qū)的建立將某商作為區(qū)域商業(yè)中心的地位將更加穩(wěn)固。二、某市商業(yè)業(yè)態(tài)分析（一）零售行業(yè)分析目前，某已形成五一廣場、東塘、火車站、袁家?guī)X、榮灣鎮(zhèn)6大主要商圈；全市初步形成了綜合市場與專業(yè)市場相結(jié)合，大中小網(wǎng)點(diǎn)相結(jié)合的市場體系。五一路—黃興路商圈處于城市最核心地帶，是某最早形成的商圈，是目前某規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最齊全的商圈，主要以百貨、購物中心、超市、專賣店、餐飲等組成，此商圈也是某人流量最密集，生意最好的商業(yè)圈，主要有兩大塊組成：五一廣場及黃興南路步行街，環(huán)繞五一廣場主要幾大商場：友誼大廈春天百貨、平和堂、錦繡大廈購物商場、王府井百貨、萬代購物廣場、新大新商場、以及正在加速籌建的銅鑼灣商業(yè)廣場；作為五一商圈另一板塊的黃興南路步行街，其規(guī)模及效益已列入國內(nèi)十大商業(yè)步行街行列，在僅長838米的步行街兩旁有3000多商家進(jìn)駐這塊名副其實(shí)的財富寶地，大規(guī)模的商家有大連萬達(dá)購物廣場、王府井百貨、沃爾瑪、國美電器、蘇寧電器等，其區(qū)域面積、人流總量、經(jīng)濟(jì)活力在某、在湖南省都是絕無僅有的，其巨大的能量足以帶動周邊地市，甚至輻射中南地區(qū)。東塘商圈東塘位于某市雨花區(qū)，東接勞動?xùn)|路立交橋，通連環(huán)線，影響力余及車站南站、人民路；沿勞動西路西行，輻射力可深度覆蓋侯家塘商圈；而待韶山南路改擴(kuò)建完畢后，東塘商圈的輻射力將遠(yuǎn)及汽車南站。經(jīng)過多年的發(fā)展，東塘商圈已成為某城南一個重要的節(jié)點(diǎn)，是某唯一有實(shí)力和五一商圈叫板的黃金商圈，號稱“某徐家匯”，經(jīng)營業(yè)態(tài)十分豐富，百貨、購物中心、超市、專賣店、餐飲、專業(yè)市場樣樣齊全，主要商家百貨有友誼商城、通程名品中心；超市有新一佳、步步高、家潤多；專賣店有國美電器、百勝鞋城等；專業(yè)市場有神禹女人服裝市場、東塘大都市地下步行商業(yè)街、東塘服裝交易大樓；餐飲有新東方大酒店、東塘火宮殿、新華削面館等。袁家?guī)X商圈袁家?guī)X位于五一路與韶山路的交匯處，是某市的百貨零售商圈和星級酒店商務(wù)圈。其中大型百貨店以阿波羅商業(yè)城和友誼商店為代表；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有著與商圈相符的特色，像處在解放路口星級酒店商務(wù)圈內(nèi)的維一星城國際，保利文化大廈等項(xiàng)目，就帶著酒店商務(wù)圈定位的痕跡。事實(shí)上，作為酒店商務(wù)商圈的定位，由于該商圈聚集了眾多大型高檔商務(wù)酒店，可以說這是某商務(wù)氣息最深厚的區(qū)域之一。 火車站商圈環(huán)繞火車站廣場周邊，包括八一西路、朝陽路等，以大型超市為主要業(yè)態(tài)以及專業(yè)市場為主，主要有：金蘋果服裝市場，國美，阿波羅商業(yè)廣場，家潤多千禧店，新一佳萬通店、三湘、南湖五金機(jī)電建材市場、朝陽路五個數(shù)碼廣場等，隨著政府加大對火車站及周邊環(huán)境的整治，火車站商圈——這個昔日因“經(jīng)營環(huán)境”不好而衰落了的老牌商業(yè)區(qū)域，開始重新顯現(xiàn)出其獨(dú)特的商業(yè)經(jīng)營魅力，引來通程電器、國美電器、新一佳超市、百信鞋業(yè)等品牌商家紛紛入駐，火車站商圈將迎來一個繁榮興盛的高速發(fā)展期。榮灣鎮(zhèn)商圈河西被譽(yù)為某的“左岸”，也是湖南高等學(xué)府聚集地，其區(qū)域主要包括榮灣鎮(zhèn)廣場及周邊，隨著住宅大規(guī)摸的開發(fā)建成以及其它政府配套的建設(shè)，這里的商業(yè)配套也不斷完善，以形成較為完善的商業(yè)體系，百貨有通程商業(yè)廣場，專業(yè)店有通程電器、蘇寧電器；超市有新一佳，步步高；還有最近開業(yè)的新外灘商業(yè)中心，今年底另外一家大型超市易初蓮花將進(jìn)駐該商圈。專業(yè)市場在某還有幾個大型商業(yè)批發(fā)市場，其交易額在全國大型市場中居領(lǐng)先地位。n 某馬王堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場：位于芙蓉區(qū)馬王堆鄉(xiāng)，臨近火車站，批發(fā)市場始建于1991年5月，是國家級大市場，日均成交量保持在400萬公斤以上，年成交總額45億元。n 高橋批發(fā)大市場：位于湖南高橋大市場位于省會某京珠高速、成(都)廈(門)高速公路交匯處，是省市“九五”重點(diǎn)工程和國家重點(diǎn)扶持的市場建設(shè)項(xiàng)目，中南地區(qū)規(guī)模最大的國家級綜合批發(fā)市場和全國第五大市場。年成交總額約80億元。n 紅星大市場：位于于韶山南路，匯集了紅星建材市場、紅星水果產(chǎn)品市場、紅星電腦電器市場、 紅星漣源百貨城、紅星糖酒副食品市場、紅星糖酒副食品市場、紅星蔬菜市場、紅星糧油市場、紅星花卉市場、紅星花木基地、紅星畜禽市場、紅星水果市場、紅星農(nóng)博交易中心、紅星日用品批發(fā)市場等專業(yè)市場。由于某自身的消費(fèi)特征：文化產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、飲食行業(yè)成熟，加之其優(yōu)越的地理位置和便利的交通，商業(yè)街、專業(yè)批發(fā)市場發(fā)展迅速。但大型購物中心、專賣店、精品店等相對滯后。商業(yè)業(yè)態(tài)還只是處在向在現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)迅速過渡的階段，商業(yè)空間結(jié)構(gòu)正處在向多極化發(fā)展的階段。（二）餐飲行業(yè)分析長沙二環(huán)以內(nèi)較大規(guī)模服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)圖我司針對某市二環(huán)以內(nèi)服務(wù)行業(yè)較大規(guī)模商業(yè)進(jìn)行摸底調(diào)查，共調(diào)查相關(guān)產(chǎn)業(yè)店鋪2218家，其中餐飲類1237家，娛樂216家，休閑類152家，美容美發(fā)類376家，賓館及招待所類174家，其他行業(yè)63家。調(diào)查結(jié)果基本發(fā)映了某服務(wù)行業(yè)發(fā)情況，某市餐飲業(yè)非常發(fā)達(dá)，占本次調(diào)查店鋪數(shù)的55%，其次為美容美發(fā)業(yè)占17%，再次為娛樂業(yè)占10%，最后為賓館及招待所及休閑分別占8%和7%。餐飲業(yè)構(gòu)成分析：u 餐飲業(yè)構(gòu)成來看：二環(huán)以內(nèi)較大餐飲業(yè)中中餐類比例最大，占77%，其次為其他餐飲類店鋪（主要是早點(diǎn)、小吃、糕點(diǎn)等）占13%，再次為西餐類（主要是咖啡廳、西餐廳等），占7%，最后為茶樓占3%。中餐類中，經(jīng)營的菜系湘菜為主，湘菜改良菜系受也受到消費(fèi)者的歡迎。u 從檔次構(gòu)成來看：二環(huán)以內(nèi)較大餐飲業(yè)中高檔店占10%，中檔店占69%，低檔店占21%。高檔次酒店主要分布在星級酒店、辦公集中區(qū)域、高尚住宅區(qū)以及湘江風(fēng)光帶。典型中餐店分析：名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征人均消費(fèi)水平營運(yùn)方式營運(yùn)情況富臨飯店（維一店）唯一國際三樓1500一層裙樓商務(wù)50100連鎖好大蓉和酒樓迎賓路169號4000二層裙樓商務(wù)4080連鎖好秦皇食府總店湘江大道218號5000二層裙樓商務(wù)4080連鎖好某市中高檔中餐廳經(jīng)營面積在2000平方米至5000平方米不等，最大的達(dá)1萬多平方米，人均消費(fèi)30以上。較大型餐飲店都形成了自已的特色，市場競爭主要體現(xiàn)在特色、品牌、品位等方面。大型餐飲店選址主要考慮主要消費(fèi)群距離、交通便捷性、停車面積等。典型西餐店分析名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征人均消費(fèi)水平營運(yùn)方式營運(yùn)情況金牛角王中西餐廳松桂園1000一層裙樓商務(wù)、白領(lǐng)3050連鎖好咖啡之翼芙蓉中路1500二層裙樓商務(wù)、白領(lǐng)5060元連鎖好上島咖啡韶山北路482號700一層裙樓商務(wù)、白領(lǐng)3050連鎖好某較大型西餐廳大部分采取連鎖經(jīng)營方式，其場所都采取租賃方式，樓層多在二層以上，面積在5001500平方之間，主要消費(fèi)需求為商務(wù)及公司白領(lǐng)。（三）娛樂行業(yè)成分析在娛樂場所中網(wǎng)吧所占比例最大占55%，其次為歌廳KTV占29%，同次為酒吧占8%，其他為影院、劇院、電子游戲廳共占8%。典型歌廳分、KTV分析名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征人均消費(fèi)水平營運(yùn)方式營運(yùn)情況金色大帝KTV芙蓉中路湖南財富中心9800三層裙樓商務(wù)80100連鎖較好星光燦爛黃興南路步行街中央廣場5000二層商業(yè)中心白領(lǐng)、聚會2050連鎖較好金色年代某新世紀(jì)體育中心2500一層商業(yè)廣場商務(wù)50100租賃好u 某市大型歌廳KTV面積在50001000之間，金色大帝KTV為某新建最大最高檔歌廳KTV，高檔KTV消費(fèi)主要以商務(wù)消費(fèi)為主，中檔KTV消費(fèi)以白領(lǐng)、聚會消費(fèi)為主。u 從租金承受能力來看，新世紀(jì)體育中心金色年約約2500平方米，層高5米，可隔兩層使用，60萬/月，合240元/平方米月，高檔店租金承受能力較強(qiáng)。典型酒吧分析名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征人均消費(fèi)水平營運(yùn)方式營運(yùn)情況魅力四射1200解放西路4000一層裙樓白領(lǐng)，聚會80100連鎖好金色年華解放西路8000二層裙樓白領(lǐng)，聚會100150租賃好可可清吧解放西路500一層裙樓白領(lǐng)、商務(wù)30以上連鎖好藍(lán)魅酒吧解放西路1500二層裙樓白領(lǐng)，聚會3080租賃較好某市大型酒吧將表演、歌廳、迪廳、餐飲組合在一起，面積在15008000平方之間，主要集中在解放路酒吧一條街，近兩年有向辦公聚集區(qū)擴(kuò)張的勢勢，消費(fèi)主要以個人聚會和商務(wù)為主，租金承受能力較強(qiáng)，解放路西路酒吧一條街1F街鋪?zhàn)饨疬_(dá)300元/平方米月。網(wǎng)吧名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征消費(fèi)水平營運(yùn)方式營運(yùn)情況云旗網(wǎng)絡(luò)休閑會所解放西路214號1000以上一層裙樓白領(lǐng)35元/小時租賃好大茂網(wǎng)絡(luò)黃興路步行街中心廣場名優(yōu)特大樓3F1000以上一層裙樓游戲玩家35元/小時連鎖好倚天網(wǎng)絡(luò)會所人民中路324號1000以上一層裙樓周人群、游戲玩家48元/小時租賃好某市網(wǎng)吧呈現(xiàn)中高低檔營運(yùn)情況都不錯，同時消費(fèi)檔次差距明顯，低檔12元/小時，高檔38元每小時，中檔23元每小時，不同檔次的店面主要體現(xiàn)在設(shè)備、裝修、位置上。茂網(wǎng)絡(luò)所在的黃興南路步行街三樓月租金約150元/平方米月左右，高檔網(wǎng)吧租金受能力較強(qiáng)。電影、劇院名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征消費(fèi)水平營運(yùn)方式營運(yùn)情況湖南大劇院韶山北路裙樓周邊白領(lǐng)3060自營好王府井影城王府井6000商業(yè)中心周邊白領(lǐng)、五一商圈人流2560聯(lián)營好某電影城解放西路218號3000裙樓周邊白領(lǐng)1530自營一般某電影劇院中高檔的王府井影城、湖南大劇院經(jīng)營狀況良好，中低檔影城生意較差，這與消費(fèi)人群主要是公司白領(lǐng)、情侶有關(guān)。電游廳名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征消費(fèi)水平營運(yùn)方式營運(yùn)情況城市英雄解放西路143號500一層裙樓步行街人流2050租賃好工人文化宮電玩廳東塘工人文化宮300一層裙樓學(xué)生210租賃一般金滿地電游黃興路培元橋500一層裙樓學(xué)生510租賃較差電游廳主要消費(fèi)人群為年輕人，以學(xué)生為主，對區(qū)域內(nèi)人流依賴性較強(qiáng)，營業(yè)面積在300500之間（四）休閑行業(yè)分析本次調(diào)查共調(diào)查較大型休閑店152家，其中洗浴按摩業(yè)135家，占89%；運(yùn)動休閑業(yè)17家占11%。洗浴按摩名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征消費(fèi)水平營運(yùn)方式營運(yùn)情況大浪淘沙洗浴