【正文】 鹽鐵塘、橫瀝、新槎浦縱貫南北，與吳凇江、瀏河相連。河道總長1800余公里，平均河網密度為每平方公里4公里。嘉定區(qū)工業(yè)生產產銷銜接狀況良好，工業(yè)經濟效益穩(wěn)步提高。汽車零配件、電子電器、金屬制品、紡織服裝等重點發(fā)展行業(yè)是工業(yè)經濟的支柱，％。非公有制經濟規(guī)模不斷壯大，成為工業(yè)經濟的主力。％％。在世界排名前 500家公司中，有10多家在嘉定投資辦企業(yè)，如美國通用電氣 、德國大眾、日本富士通、荷蘭飛利浦等。市、區(qū)、鎮(zhèn)三級工業(yè)區(qū)和希望、藍天、滬太、徐行等20多個私營經濟小區(qū)的工業(yè)規(guī)模集聚效應正日益顯現(xiàn)。五、F1方程式賽車場距本項目僅4公里上海國際賽車場位于嘉定安亭鎮(zhèn)，在寶安公路的北面，嘉松公路的東面，由賽車場區(qū)、商業(yè)博覽區(qū)、文化娛樂區(qū)和發(fā)展預留區(qū)等板塊組成。現(xiàn)在動工的是賽車場主體部分——賽車場區(qū)，主要由塞島及其他9組賽道、主、副看臺、車隊生活區(qū)、維修站、緩沖區(qū)及配套設施等幾個部分構成。其中高速賽道呈“上”字造型、適合于各種不同賽車、特別是一級方程式即F1賽車比賽。寬度介于13至20米之間，擁有15個不同轉彎半徑的彎道和9個不同長度的直道，路面高度最大落差約12米，上升最大梯度為3%，下滑最大梯度8%，在上海軟土地基建造如此高難度、高標準的賽車道，在世界同類賽車場尚無先例。按計劃在2004年春節(jié)前竣工，以確保2004年10月舉辦“中國站”國際賽事。2年過后上海將作為F1世界循環(huán)賽中的一站，F(xiàn)1賽事雖然一般來說每年在一地只舉辦短短的3天，但它帶來的人流和商機顯然是巨大的，故對本項目的你好作用是顯而易見的。六、南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū)——“格林風范”的啟動拉開了南翔新鎮(zhèn)建設的序幕2002年2月28日，嘉定區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團、上海嘉寶集團就占地140公頃的“格林風范”居住區(qū)開發(fā)建設項目舉行隆重的簽約儀式。作為嘉定區(qū)目前最大的房地產開發(fā)項目，以及整個南翔星城規(guī)劃中最先啟動的項目，南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū)——“格林風范”的啟動標志著嘉定區(qū)房地產業(yè)步入了全新的發(fā)展格局。它的開發(fā)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設的序幕。南翔星城居住區(qū)項目總規(guī)劃土地面積約333公頃，位于嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)東部，與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路。嘉定區(qū)對南翔星城項目進行反復論證和統(tǒng)一規(guī)劃。參與競標的14家市內外大型房地產企業(yè)中，深圳金地（集團）股份有限公司和上海嘉寶實業(yè)（集團）股份有限公司兩家上市公司終于脫穎而出，獲得了南翔星城（一期）項目開發(fā)權。金地集團是國內成長最快的房地產品牌企業(yè)之一。2001年《財經時報》的“中國房地產上市公司10強”排名中，金地集團位列前三名?！案窳诛L范”是金地集團進入上海以來首批投資開發(fā)的最大型項目。嘉寶集團是嘉定區(qū)唯一一家國有資產相對控股的上市公司，經營范圍已拓展至電子、電機、電器、房地產、貿易等領域。根據(jù)有關協(xié)議。金地集團持有上海格林風范公司70%股權，ST嘉寶持有30%股權。公告稱，上海格林風范公司近日與上海市嘉定區(qū)土地儲備開發(fā)中心簽訂了開發(fā)上海市嘉定區(qū)綠洲星城項目協(xié)議，該項目土地面積約為2100畝，規(guī)劃用地性質為商品住宅用地。根據(jù)協(xié)議，開發(fā)中心在協(xié)議簽署日后180日內完成首批800畝土地的前期開發(fā)，并交付土地給格林風范公司，目標地塊剩余土地的前期開發(fā)和土地交付將于2004年3月底前完成。本次啟動的“格林風范”項目是嘉定區(qū)南翔星城特大型居住區(qū)項目的第一期。該地塊背靠南翔古鎮(zhèn)千年的人文精髓，以滬嘉高速公路為界，北至靜唐路，東至寶翔路，南至豐翔路，是南翔新鎮(zhèn)規(guī)劃中的中心地塊。明代園林“古猗園”近在咫尺。該項目邀請了國內房地產界著名策劃大師王志綱進行整體策劃。王志綱在廣州等地先后策劃的碧桂園、星河灣等項目取得了不俗的銷售業(yè)績并產生了極大的轟動效應?！案窳诛L范”初步定位為面向全市的高檔、國際化的大型生態(tài)居住社區(qū)，擁有高配套低密度的社區(qū)環(huán)境和深厚的人文底蘊，建成后將成為上海乃至長江三角洲地區(qū)的代表性樓盤。住宅由小高層、多層花園洋房、聯(lián)排、雙拼和獨棟別墅組成。項目以造鎮(zhèn)的思路，將實行統(tǒng)一規(guī)劃，分多期連續(xù)開發(fā)。在盡量利用和保護地塊現(xiàn)有的自然條件基礎上，綜合考慮到社區(qū)內生活的各方面，營造高品質居住社區(qū)環(huán)境，配備有高檔完善的設施，如國際學校，高級醫(yī)院，組合商業(yè)豪華會所、游艇碼頭、垂釣中心等。物業(yè)類型預計有小高層、多層花園洋房、連排、雙拼和獨棟別墅。在規(guī)劃設計過程中更加注重環(huán)保概念，將采用更新的技術和材料如地熱系統(tǒng)、水循環(huán)系統(tǒng)、太陽能應用技術，來為客戶營造國際化、人性化的高品質生活?！　　?七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn)最后結論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經濟因素對本項目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢。第二部分 項目及周邊環(huán)境分析一、項目位置東海別墅項目位于嘉定區(qū)的南翔鎮(zhèn)上，與普陀區(qū)和寶山區(qū)毗鄰，項目距人民廣場15公里，距虹橋國際機場僅12公里，開車前往只需10分鐘；距浦東國際機場62公里，車程為45分鐘；距華東地區(qū)最大的國際集裝箱碼頭上海張華浜碼頭為18 公里。項目周邊路面運輸暢通發(fā)達。鐵路方面，設有華東最大的鐵路貨運樞紐南翔鐵路編組站2公里；“十五”期間，輕軌鐵路也將開通至南翔。公路方面，距204國道1公里，新翔黃公路連接312國道，滬嘉高速公路直達項目，距外環(huán)線僅1公里，可直通上海市區(qū)和滬杭、滬寧高速公路。本項目距F1方程式賽車所在地4公里。項目位于南翔鎮(zhèn)的東南角，南翔工業(yè)開發(fā)區(qū)旁，距南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府僅200米，南側緊鄰滬嘉高速公路，北側為農民自建房，東側為綠谷別墅，西側為一別墅爛尾樓。二、項目現(xiàn)狀項目目前為別墅現(xiàn)房，。小區(qū)共有獨立別墅114棟，以4800元/平方米的均價已售出14棟，目前可轉讓的獨立別墅72棟，轉讓價為3000元/平方米。東海別墅可轉讓獨立別墅戶型面積配比表戶型面積幢數(shù)面積比幢數(shù)比A19%%B17%%C15%%D1%%E4%%F1%%G6%%H5%%I4%%合計72小區(qū)現(xiàn)狀l 英格蘭風格，外墻面為淡黃色毛石材質，屋頂為斜屋面上鋪淺灰色瓦片，鋁合金窗戶，實木大門。需要改進之處——外墻面因灰塵滲入顯得臟舊； 外墻和屋頂色彩太淡，整體顯得沒有生氣，每幢獨立別墅沒有特別的色彩視覺差異，色彩識別效果差。 鋁合金窗戶，實木大門顯得非常陳舊、檔次很低。l 戶型A的功能結構設計存在明顯的不合理，有可能需要進行涉及基礎結構、墻體結構、各種管道結構在內的結構改動（具體整改需要設計師的論證和方案比較）。其他戶型結構無明顯缺陷。l 小區(qū)容積率較高，獨立別墅之間的間距較小，每幢別墅的花園面積基本與房屋面積一致，每個花園均由植被圍隔，花園內草坪質量不錯。l 小區(qū)內道路鋪設路面磚，小區(qū)入口大門非常簡陋。l 目前有一300平米左右的會所，目前無任何功能，50平米左右的游泳池（目前喂養(yǎng)著金魚），物業(yè)管理公司為開發(fā)商自己設立的物業(yè)管理隊伍，小區(qū)內無任何智能化安保系統(tǒng)。小區(qū)內尚無有線電視、寬帶、等配套。小區(qū)水、電、煤氣已入戶。l 小區(qū)大門與主干道之間有一約長100米、寬10米的小道，小道北面圍墻后的爛尾別墅影響進出小區(qū)的視覺美感。三、項目周邊3000米范圍內的社區(qū)配套由于項目距離南翔鎮(zhèn)中心較近，小區(qū)的配套基本可由南翔鎮(zhèn)成熟的生活配套解決。l 交通出行：周邊有包括高等級滬嘉高速公路在內的四條重要道路（滬嘉高速公路，204國道，新翔黃公路，豐翔路），目前無公交車經過項目地塊，只有走到南翔鎮(zhèn)古猗園路才有大巴。南翔鎮(zhèn)有直達上海市區(qū)的公交線路十余條：562路、517路、北嘉線、上海旅游6號線等。據(jù)悉不久后南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府前的道路上會加設公交巴士；此外，由于項目附近的南翔星城居住區(qū)項目的啟動，嘉定區(qū)政府允諾將引進公交車和輕軌，屆時將可以借用。l 教育：南翔歷來重視教育，素有“教化南翔”的美稱，是個人才輩出的地方。鎮(zhèn)區(qū)內建有中小學8所。在離鎮(zhèn)區(qū)20公里范圍內，有上海大學、同濟大學等10所高等學府。l 醫(yī)療南翔的醫(yī)療衛(wèi)生條件優(yōu)越，南翔醫(yī)院屬二級醫(yī)院，各類科室齊全，擁有200個床位的住院部。l 文化、體育、娛樂設施、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場、銀行、郵局由南翔鎮(zhèn)提供。今后南翔星城居住區(qū)項目完善的配套可供使用。l 旅游資源南翔鎮(zhèn)是上海市四大歷史名鎮(zhèn)之一，歷史上曾有“小小南翔賽蘇城”之美譽，歷史悠久，人文薈萃，文物古跡眾多，旅游資源十分豐富，有五代磚塔雙塔、明代園林古猗園、梁朝遺跡留云禪寺，南翔小籠包子更是南翔一絕。四、項目的初步評估東海別墅項目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，周邊配套較為完善，私家車交通方便，但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場不被消費者認可。隨著F1方程式賽車場的建造，特別是項目附近的南翔星城居住區(qū)項目的啟動必將帶動整個南翔區(qū)域市場的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。由于東海別墅項目目前為現(xiàn)房轉讓，故項目本身積留了許多不利于營銷的問題，但通過對項目的改建及包裝，市場前景依舊看好。第三部分 市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷一、上海市房地產市場整體分析2002年上海房地產市場現(xiàn)狀分析上海房地產交易中心公布的統(tǒng)計資料表明，2002年樓市各項指標居高不下，房地產開發(fā)規(guī)模、商品房供應量、預售登記面積和商品房價格水平均不同程度地超過2001年全年水平，市場運行態(tài)勢主要顯現(xiàn)為：l 2002年持續(xù)2001年房地產市場供求兩旺的態(tài)勢2001年上海商品房供應受入市門檻提高的影響，一直處于相對拮據(jù)的狀態(tài)，到年底，全年商品批準預售面積與預售登記面積最終鎖定在1:。2002年，商品房供應量逐季上揚，第一季度上市量466萬平方米，第二季度672萬平方米，第三季度713萬平方米，第四季度825萬平方米。因而使得市場階段性供不應求的狀況明顯緩和，最后全年的供應成交比例為1：，出現(xiàn)求略大于供的結局。2002年各季和逐季累計供求對比情況（單位：萬平方米）2002年商品房批準預售面積商品房預售登記面積批準面積比登記面積各季第一季度1:第二季度1:第三季度1:逐季累計1—3月份1:1—6月份1:1—9月份1:l 成交量高位擴張，成交結構窄幅變動2002年，在全國各地樓市普遍低走的同時，上海樓市一片飄紅，伴隨著商品房預售成交量的高位擴張，其成交結構悄然發(fā)生變化。區(qū)域結構：與2001年相比，2002年浦東、閔行、寶山的成交量增加四成，而其他區(qū)域均有不同幅度的下降。購房者結構：上海市居民購房套數(shù)占總量比例明顯下降，從83%下降到77%，相反，外地人士和境外人士購房比例則相應上升，其中，%%，%%。隨著高價位住房成交比例的提高，外省市和境外人士購房比例還會有所上升。l 2002年新盤整體價格水平繼續(xù)上移自2001年第四季度樓價躍上一個新的臺階后，2002年各季價格增幅逐季遞增，反映出新盤供不應求和整體品質的不斷提升的程度。2002年，全年商品房預售成交均價為4895元/平方米，其中，住宅成交均價4803元/平方米，%%。歷季來各類商品房成交均價走勢成交均價：元/平方米2002年第一季度增幅第二季度增幅第三季度增幅第四季度增幅商品房平均4738%4710%4820%5213%其中：住宅4596%4651%4763%5100%辦公樓9750%6189%5986%7907%商業(yè)用房8295%6936%6727%7268%l 二手房交易速率明顯趨緩，交易價格走勢堅挺二手房在前幾年高速高位地交易放量后，2002年，雖然交易總量達1790萬平方米，但同比增幅明顯低于新盤，并在第三季度首次出現(xiàn)整個年度總的季度性回落，最后一個季度由于上海市申博成功消息的強烈刺激使二手房成交的量價重回高位。2003年上海房地產市場趨勢判斷2002年市場表明，除了因結構性原因導致二手房交易價格升幅偏高外，市場各項指標運行較為協(xié)調，結合整體市場發(fā)展北京，2002年的市場走向相對較為合理，那么，2003年市場會出現(xiàn)的趨勢判斷如下：l 供應：繼續(xù)放量，盡管2002年近2200萬平方米的供應量已遠遠超過1997年的1737萬平方米的歷史紀錄，但下列原因會使2003年的供應繼續(xù)放量。上海GDP的增長目標，現(xiàn)有的房地產投資建設規(guī)模的高位性決定2003年供應量繼續(xù)上行。舊城區(qū)的改造、申博成功和浦江兩岸開發(fā)的逐步啟動、一城九鎮(zhèn)的建設，將進一步加大上海房地產建設規(guī)模。土地二級市場中潛在的開發(fā)能量在目前市場量增價升的形勢下會進一步得到釋放。l 需求：由于2002年本市商品房預售登記面積高位大幅增長，包括二手房在內的市場吸納總量在2003年仍會所增加。商品住宅的結構性矛盾未能徹底緩解，低端產品依舊處于供不應求的矛盾之中。l 價格：由于市場整體上升的慣性效應，2003年商品房的成交價格仍會繼續(xù)上升，但升勢會低于2002年，就價格結構而言，可能會從高、低兩頭向中間移動。二、上海市別墅市場整體分析上海別墅市場回顧和展望l 上海別墅市場發(fā)展的三個階段從九十年代初上海的第一批別墅誕生開始，上海別墅伴隨著宏觀經濟和上海樓市的起伏，走過了出生、成長、調整、放量的一個中長期