華潤(rùn)中心萬(wàn)象城規(guī)劃運(yùn)營(yíng)案例-文庫(kù)吧
2025-04-28 23:11 本頁(yè)面
【正文】 府已經(jīng)明確不鼓勵(lì)再建設(shè)大型的百貨商場(chǎng)，而對(duì)于更大規(guī)模的ShoppingMall而言，雖然其功能更多樣化，業(yè)態(tài)形式更先進(jìn)，但在這些幾乎飽和的市場(chǎng)大規(guī)模建設(shè)無(wú)疑風(fēng)險(xiǎn)很大?！ 锒钲诤蛷V州則與北京、上海有很大的不同，這兩個(gè)城市的消費(fèi)能力在國(guó)內(nèi)處于領(lǐng)先地位，但多年來(lái)大型百貨零售業(yè)發(fā)育不良，大型百貨商場(chǎng)的數(shù)量和規(guī)模普遍都比較少和小，而兩地的以低價(jià)和平價(jià)為特征的大賣(mài)場(chǎng)和超市的發(fā)展卻如火如荼。香港華潤(rùn)集團(tuán)在籌備深圳華潤(rùn)中心“萬(wàn)象城”這個(gè)項(xiàng)目時(shí)對(duì)深圳的消費(fèi)市場(chǎng)做了一次深入的市場(chǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)深圳居民的收入水平和平均購(gòu)買(mǎi)力在全國(guó)排名第一，2002年深圳人均GDP超過(guò)4500美元，城市居民可支配收入24940元，全市居民家庭人均消費(fèi)支出18925元，已經(jīng)進(jìn)入轎車(chē)消費(fèi)普及階段；深圳房地產(chǎn)平均價(jià)格達(dá)到5533元／平方米，2002年全市房地產(chǎn)成交面積突破790萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)迅速。這些數(shù)據(jù)顯示深圳已經(jīng)具備了發(fā)展高檔商業(yè)零售業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和消費(fèi)基礎(chǔ)?！ 镌趯?duì)深圳消費(fèi)者的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，深圳居民對(duì)當(dāng)?shù)氐馁?gòu)物狀況并不滿(mǎn)意，普遍認(rèn)為本地缺乏購(gòu)物環(huán)境舒適良好、檔次中高的綜合性購(gòu)物中心，當(dāng)前的一些商場(chǎng)普遍散、亂、差，而以低價(jià)為特征的超市和大賣(mài)場(chǎng)僅僅能夠滿(mǎn)足人們基本的消費(fèi)需求。在對(duì)受訪(fǎng)者的概念測(cè)試中發(fā)現(xiàn)大型現(xiàn)代化的購(gòu)物中心將逐漸成為受訪(fǎng)者喜歡的購(gòu)物地點(diǎn)。 事實(shí)證明在廣州，早于華潤(rùn)中心“萬(wàn)象城”開(kāi)業(yè)的天河城廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的非常理想?？偼顿Y12億元，建筑面積16萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積10萬(wàn)平方米的天河城廣場(chǎng)成為廣州少有的大型高檔購(gòu)物中心，每天的客流平均達(dá)到20萬(wàn)人次，2002年整個(gè)購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)額達(dá)到36億元，已成為廣州最繁華的商業(yè)中心之一?！ ≠Y金： 吃錢(qián)游戲，考驗(yàn)企業(yè)資本運(yùn)作實(shí)力 ★ShoppingMall的興建是一場(chǎng)豪華的金錢(qián)盛宴，動(dòng)輒十幾億甚至幾十億的投資需要一系列復(fù)雜的資本運(yùn)作。對(duì)投資商而言，不但考驗(yàn)開(kāi)發(fā)能力，更考驗(yàn)公司的資本運(yùn)作能力。 2002年8月，北京大地集團(tuán)獲準(zhǔn)在北京籌建第一家ShoppingMall。大地ShoppingMall一獲批準(zhǔn)，該公司即著手股權(quán)轉(zhuǎn)讓。這個(gè)項(xiàng)目的總投資是18億元，大地集團(tuán)計(jì)劃拿出6億～7億元人民幣，外方拿出1億美元左右。據(jù)大地集團(tuán)估計(jì)，18億元投資的靜態(tài)回收期是4～6年，35億元的年銷(xiāo)售額是盈虧平衡點(diǎn)。 ★與之不同的是，開(kāi)業(yè)不久的上海正大廣場(chǎng)2003年中曾一度傳出“易主”的消息。正大廣場(chǎng)由泰國(guó)正大集團(tuán)于1997年開(kāi)始投資興建，是其在中國(guó)目前最大的投資項(xiàng)目，號(hào)稱(chēng)“中國(guó)第一Mall”。但正大廣場(chǎng)2002年中試營(yíng)業(yè)時(shí)只啟動(dòng)了30%左右的功能，資金壓力是問(wèn)題的關(guān)鍵。正大集團(tuán)當(dāng)初預(yù)算耗資3億美元，其中自籌1億美元。但1997
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