國(guó)賓府商業(yè)營(yíng)銷策劃方案-文庫吧
2025-04-27 23:10 本頁面
【正文】 /車次，以及餐飲補(bǔ)助等）。B、項(xiàng)目性質(zhì)為酒店式分時(shí)度假公寓，并且客戶主要為投資性群體，所以，建議以精裝拎包入住的態(tài)勢(shì)銷售，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1500元/平米。C、客戶的購(gòu)買目的主要是投資，建議采用短期收益回報(bào)（保底返租）+中長(zhǎng)期收益回報(bào)（利潤(rùn)分紅）的營(yíng)銷模式，即保底返祖期為前3 年，分別為6%、7%、8%，購(gòu)房時(shí)一次性返回，共計(jì)21%。三年后的中長(zhǎng)期收益為：按照經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的50%分紅或租金收益的1：9分配（90%歸業(yè)主）。商鋪的建議銷售價(jià)格建議銷售均價(jià)為19000元/平米，定價(jià)依據(jù)：商鋪價(jià)格一般為住宅價(jià)格的兩倍，（11000元/平米1500元/平米）2=19000元/平米。銷售計(jì)劃周期安排項(xiàng)目的整體銷售周期為18個(gè)月，從2014年10月份至2016年3月底。公寓銷售達(dá)到總套數(shù)的70%，640套，商鋪約30套，完成20套。我們將努力多銷售，達(dá)到總量的80amp。是我們的奮斗目標(biāo)。1）籌建蓄客期：6個(gè)月（20110月2013月）主要工作：A、本地自營(yíng)行銷團(tuán)隊(duì)的建設(shè)； B、外地分銷渠道團(tuán)隊(duì)的整合； C、案場(chǎng)銷售人員及團(tuán)隊(duì)行銷人員的培訓(xùn)； D、目標(biāo)市場(chǎng)的宣傳及預(yù)熱。預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度為：160套占總額的20%。2）開盤強(qiáng)銷期：8個(gè)月主要工作：A、威海市進(jìn)入旅游旺季； B、海景房銷售進(jìn)入旺季； C、廣泛組織客源，現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)促銷。預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度：480套點(diǎn)總額的60%。3）項(xiàng)目收尾期：4個(gè)月主要工作：A、老客戶維護(hù)及跟進(jìn)帶動(dòng)新客戶。 B、做好交房準(zhǔn)備，做好收尾工作。預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度：160套點(diǎn)總額的20%。威海潤(rùn)居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司二〇一四年九月一日調(diào)研報(bào)告目 錄一、環(huán)境概況二、SWOT分析三、整體項(xiàng)目定位四、項(xiàng)目招商方案五、整體營(yíng)銷方案 一、商業(yè)環(huán)境分析 文登商業(yè)市場(chǎng)概況經(jīng)過幾年發(fā)展，文登的商業(yè)載體平臺(tái)日趨完善，正朝向“兩極五心六街”的大格局發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2014年10月末，市區(qū)在建大型商業(yè)項(xiàng)目約40萬平米，建成商業(yè)面積達(dá)60多萬平米，其中營(yíng)業(yè)面積超過五千平的大型商場(chǎng)就有20多家。隨著文登融入威海市，未來幾年，預(yù)計(jì)商業(yè)將會(huì)迎來黃金發(fā)展期，前景不可估量。 市場(chǎng)環(huán)境及特征。文登商業(yè)集中分布在老城區(qū)的中心商圈以及開發(fā)區(qū)的義烏小商品市場(chǎng)一帶，從商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、業(yè)態(tài)、功能上看，中心商圈主要以終端零售為主，義烏商圈主要以批發(fā)物流為主，從整體布局上看，形成了零售網(wǎng)點(diǎn)、連鎖業(yè)態(tài)、綜合體業(yè)態(tài)，批發(fā)物流等特色商業(yè)購(gòu)物帶，交織成了文登商圈多業(yè)態(tài)互補(bǔ)經(jīng)營(yíng)的商貿(mào)流通體系。 國(guó)賓府商業(yè)的特性。依據(jù)文登的城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目正處“五心”規(guī)劃之一的西部城區(qū)商業(yè)副中心地帶。西部城區(qū)人口基數(shù)大，文化低潤(rùn)濃郁，但商業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后。本項(xiàng)目占據(jù)了西部城區(qū)的市場(chǎng)空白點(diǎn)，并具有溫泉資源、西部城區(qū)中心區(qū)位等特別優(yōu)勢(shì)，具備了發(fā)展大型城市綜合體項(xiàng)目的基本條件。 二、SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ﹥交通優(yōu)勢(shì)（米山路、文山路兩側(cè)通過，道路四通八達(dá)） ﹥位置優(yōu)勢(shì)（坐擁西部城區(qū)中心位置，商圈輻射優(yōu)勢(shì)明顯） ﹥市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)（西部城區(qū)市場(chǎng)空白，具備良好的市場(chǎng)著力點(diǎn)） ﹥?nèi)丝趦?yōu)勢(shì)（西部城區(qū)中心地帶，未來周邊人口增量巨大）項(xiàng)目劣勢(shì)： ﹥商業(yè)氛圍差（周邊人氣尚未積聚，缺少商業(yè)氛圍） ﹥認(rèn)可度不高（商業(yè)云集“兩極”，項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)可度低） ﹥認(rèn)知度不夠（前期宣傳力度較弱，沒有形成市場(chǎng)知名度） 項(xiàng)目機(jī)會(huì)： ﹥項(xiàng)目可塑性強(qiáng)（品牌、形象、價(jià)值體系的提升空間大） ﹥市場(chǎng)相對(duì)空白（占據(jù)西部市場(chǎng)空白點(diǎn)，有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)） ﹥市場(chǎng)需求旺盛（西部缺少大型商業(yè)項(xiàng)目，市場(chǎng)需求明顯） ﹥外銷環(huán)境利好（文登融入威海，為項(xiàng)目外銷提供了可行性）項(xiàng)目威協(xié)： ﹥供大于求（市場(chǎng)產(chǎn)品過剩，客戶選點(diǎn)多，不利于本案銷售） ﹥市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（同類商業(yè)在售在建樓盤將對(duì)本案產(chǎn)生強(qiáng)力沖擊） ﹥價(jià)格低洼（商業(yè)樓盤的集中開發(fā)，導(dǎo)致價(jià)格將持續(xù)低位運(yùn)行）結(jié)論： 項(xiàng)目盡管存在諸多弊端、難點(diǎn)，但挑戰(zhàn)與機(jī)會(huì)同在。從以上分析中可以看出，項(xiàng)目有較為理想的市場(chǎng)操作空間，只要注重項(xiàng)目的核心價(jià)值體系及品牌形象塑造，把項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)發(fā)揚(yáng)廣大，并注重運(yùn)用新型營(yíng)銷手段，大力發(fā)展渠道外銷
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