【正文】 商品及服裝市場(chǎng)有五十四批發(fā)市場(chǎng)，電器專業(yè)市場(chǎng)有龍發(fā)電器城、譽(yù)鑫電器城，建材專業(yè)市場(chǎng)有華龍博美裝飾城、元亨建材城，電腦專業(yè)市場(chǎng)有成都數(shù)碼廣場(chǎng)等，我司認(rèn)為，專業(yè)市場(chǎng)的選址十分重要，去年推出的專業(yè)市場(chǎng)都建在商業(yè)氣氛逐漸濃厚的地方，或者在傳統(tǒng)的商業(yè)街，這是專業(yè)市場(chǎng)依舊繁榮的原因。主題商場(chǎng)的開發(fā)逐漸成趨勢(shì)主題式的商場(chǎng)由于具體清晰的定位及鮮明特色，對(duì)加強(qiáng)商戶的競(jìng)爭(zhēng)力及吸引客戶方面有獨(dú)特作用，也是商用物業(yè)發(fā)展商喜歡的形式之一。2003年底以“主題商場(chǎng)”的形象推出市場(chǎng)的商鋪有上升的趨勢(shì)，很受置業(yè)者、投資者和消費(fèi)者的關(guān)注。 新開商場(chǎng)引入大型名牌商家大型商鋪能夠做旺，一靠地理位置。二是靠聚集人氣，此外還看能否提供齊全的商品種類，讓顧客實(shí)現(xiàn)“一站式”消費(fèi)。投資增長(zhǎng)較快、整體市場(chǎng)供大于求，總體價(jià)格走低。2003年1－9月攀枝花市批準(zhǔn)的商預(yù)售面積較大，成交面積也較多，%％。攀枝花市特別是市中區(qū)商鋪的供應(yīng)量大增，呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的勢(shì)頭。受供應(yīng)量的巨大影響，雖然2003年前三季度的成交量與2002年相比有較大幅度的增長(zhǎng)，但少于2002年的供應(yīng)量，目前市場(chǎng)的售貨量仍較多，有待市場(chǎng)進(jìn)一步消化。同時(shí)，因2003年商鋪市場(chǎng)供大于求，導(dǎo)致2003年的商鋪成交價(jià)繼續(xù)下滑，％。不過，受城市規(guī)劃和市政建設(shè)等利好因素影響，現(xiàn)在西區(qū)、五十四等區(qū)的商鋪銷售仍然保持良好的市場(chǎng)局面。（二）攀枝花市房地產(chǎn)簡(jiǎn)介2004年1—9月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資達(dá)62580萬元，%，其中地方投資58599萬元，%；，%。攀枝花因交通閉塞，人們的觀念比較落后，房地產(chǎn)的發(fā)展也相對(duì)滯后，于1998年起步發(fā)展，其代表樓盤如鳳凰小區(qū)等；于2003年進(jìn)入高速發(fā)展期，目前全市區(qū)住宅房產(chǎn)均價(jià)約1600元/m178。在整個(gè)四川來講房?jī)r(jià)還屬最低的城市。與全國平均房?jī)r(jià)4719元/m178。相比還相隔甚遠(yuǎn)。全市住房銷售情況良好，外地投資者已經(jīng)逐步置業(yè)于攀枝花市；商業(yè)用房空置較多，市場(chǎng)十分低迷。2004年1—9月，攀枝花市房地產(chǎn)共到位資金75423萬元，從資金構(gòu)成看：國內(nèi)貸款2870萬元，%，%；衡量企業(yè)開發(fā)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的企業(yè)自籌資金45724萬元，%，%，其中企業(yè)自有資金42243萬元，%，%。由于受國家緊縮房地產(chǎn)信貸宏觀調(diào)控政策的影響，困擾攀枝花市房地產(chǎn)開發(fā)投資的是后續(xù)資金來源問題，部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因資金問題處于半停工狀態(tài)。而且在今年七部委頒發(fā)關(guān)于《做好穩(wěn)定房?jī)r(jià)的若干意見》后導(dǎo)致很多購房者有一種持幣待購的心態(tài)，致使全國房地產(chǎn)銷售一度滯后，包括攀枝花！隨著市政規(guī)劃，攀枝花的房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)集中在西南面，以五十四經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)為代表。很多開發(fā)商都在此儲(chǔ)備了大量的土地，正在銷售的有五十四統(tǒng)一家私城、四季花城、博勝商城等；待售的有金福大廈、富麟大廈等。隨著政府宏觀調(diào)控，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)的管理日益嚴(yán)格，一些開發(fā)理念落后，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差的開發(fā)商將陸續(xù)被市場(chǎng)淘汰，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了重新洗牌的局面。第四部分 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱：百信生活中心二、項(xiàng)目概況： （一）開發(fā)商簡(jiǎn)介（略） （二）本項(xiàng)目占地2652㎡，原有物業(yè)為五十四農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，總建筑面積8500㎡(含農(nóng)貿(mào)市場(chǎng))，于2005年6月投入動(dòng)工，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，規(guī)劃設(shè)計(jì)五層。 （三）項(xiàng)目地理位置：該項(xiàng)目地處渡仁線中心點(diǎn)，小商品批發(fā)市場(chǎng)路口對(duì)面。該區(qū)域交通便利，渡仁線橫貫其間，有通往市內(nèi)、市郊的4路、12路、1路、9路等多條公共汽車及中巴車經(jīng)過。炳草崗大橋、渡口大橋的通車，更加吸引弄弄坪片區(qū)的人流，其交通更方便、快捷。本項(xiàng)目位于五十四商圈黃金地段，緊鄰金福商業(yè)街和五十四小商品市場(chǎng)，距炳草崗約6公里、市政府也僅20分種路程。周邊大型的市政配套齊全，醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、銀行、小商品批發(fā)一條街等相隔不遠(yuǎn)，空氣污染指數(shù)較低，適合人們居家、經(jīng)商等。本項(xiàng)目共建五層，建筑面積8500多平方米，其中負(fù)1層農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)2000多平方米。目前本項(xiàng)目已經(jīng)正式啟動(dòng)，建至2層，還處于前期階段，可塑性較大，通過良好的規(guī)劃（比如做專業(yè)的日雜市場(chǎng)、文體用品市場(chǎng)），市場(chǎng)定位（主做批發(fā)），加強(qiáng)營銷手段，將會(huì)贏得市場(chǎng)并占領(lǐng)市場(chǎng)。 （四）項(xiàng)目所在區(qū)域大、中型樓盤及專業(yè)市場(chǎng)大渡口攀鋼家屬區(qū)、藥業(yè)公司家屬區(qū)、電業(yè)局家屬區(qū)、五十四金福小區(qū)東區(qū)政府、市中心醫(yī)院、電力公司、糖酒公司、石油公司、鹽業(yè)公司、軍分區(qū)、商業(yè)局渡口商場(chǎng)、大渡口步行街、物資賓館、國貿(mào)大廈、華山五交化家電城、干貨批發(fā)城、五十四家俱市場(chǎng)、攀百大廈、五十四批發(fā)城、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)金福步行街、五十四休閑廣場(chǎng) （五）項(xiàng)目輻射區(qū)域人口規(guī)模※中心商圈：※次級(jí)商圈：3萬戶人口※邊緣商圈：4萬戶人口※商圈標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置除參考零售業(yè)商圈標(biāo)準(zhǔn)定義外，另參考了東區(qū)的面積及地形狀況※該項(xiàng)目流動(dòng)人口日均達(dá)2萬人, （六）該區(qū)域基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全三、項(xiàng)目區(qū)域評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)崒俣?jí)黃金口岸，充分挖掘、悉心規(guī)劃、著實(shí)營銷、精心打造是本項(xiàng)目取勝的關(guān)鍵。第五部分 對(duì)比樓盤分析 統(tǒng)一家私城：與本項(xiàng)目正對(duì)面，位于攀百大廈旁，由攀枝花興華房產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司投資開發(fā)?，F(xiàn)已進(jìn)入正常經(jīng)營的一個(gè)專業(yè)家私市場(chǎng)。二樓和三樓暫做開發(fā)商的固定資產(chǎn)未銷售，目前銷售的是負(fù)一樓、一樓，采用的是劃分產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營的產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售。劃分面積為16m 30m 單價(jià)為4000元12800元，總價(jià)為5萬30萬之間，投資門檻較低，但單價(jià)相對(duì)較高。由于開發(fā)商急于套現(xiàn)給客戶作出的承諾有一定的吸引力。該項(xiàng)目于98年合資建成投入使用的，當(dāng)時(shí)只銷售少量，屬于尾樓項(xiàng)目，就投資的客戶而言對(duì)本項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)在一定的程度存在威脅。 元亨家居廣場(chǎng)：位于江南三路元亨建材一條街。由攀枝花亨實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司開發(fā)。占地面積約13000m，總面積約40000m，共9層，框架結(jié)構(gòu)，住宅四層，商場(chǎng)共五層。住宅抵原拆遷戶，現(xiàn)基本沒房源。商場(chǎng)地下兩層，地上三層，目前在銷售的有負(fù)一樓、一樓和二樓，負(fù)二樓和三樓基本未銷售。也采用劃分產(chǎn)權(quán)和統(tǒng)一經(jīng)營的模式銷售，機(jī)種為9m60m，總價(jià)為7萬80萬?，F(xiàn)已建成，正做建筑的內(nèi)裝修。據(jù)調(diào)查，因此位置前期成功做了8年建材市場(chǎng)，所以招商極為成功，預(yù)計(jì)在九月底、十月初開業(yè)。 富麒大廈：位于大河北路56號(hào)（華山天橋旁），與本項(xiàng)目相距不遠(yuǎn)。是由攀枝花富麒房地產(chǎn)有限公司開發(fā)。共17層，框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)建至三層，預(yù)計(jì)11月份公開銷售。負(fù)一樓至二樓定位為商業(yè)用房，面積38m200m，一樓售價(jià)11000元12000元，基本售完。負(fù)一樓和二樓的商鋪現(xiàn)未售完；三至四樓為辦公用房未公開發(fā)售；五至十七層為住宅，面積為90m120m，售價(jià)為1530元起。該項(xiàng)目因?yàn)槎ㄎ粸橹饕宰≌瑸橹?，?duì)本項(xiàng)的威脅不大。 四季花城：本項(xiàng)目位于大河中路和馬斯箐機(jī)電市場(chǎng)對(duì)面，由攀枝花四季花城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，是目前攀西地區(qū)唯一的商場(chǎng)式專業(yè)化的五金機(jī)電產(chǎn)品交易中心及精品小戶型；現(xiàn)在銷售的一期五棟樓，現(xiàn)房銷售當(dāng)中，住宅面積50m100m，單價(jià)約1500元/m。商鋪均價(jià)約5000元/m，面積最小50多平方米，整個(gè)項(xiàng)目銷售情況較差。項(xiàng)目的整體規(guī)模較大，因前期銷售不專業(yè)致使開發(fā)商的資金回收困難，導(dǎo)致后期開發(fā)滯后。春天花園和上?；▓@因?yàn)槎际亲≌?xiàng)目，跟本項(xiàng)的定位不一樣。炳草崗、西區(qū)和炳三區(qū)的項(xiàng)目跟本項(xiàng)目的可比性不大。第六部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析——項(xiàng)目SWOT分析—— S（優(yōu)勢(shì)） 區(qū)域：本項(xiàng)處于五十四商圈的中心位置，緊鄰車站。旁邊的金福街和小商品市場(chǎng)使該地段的人氣非常足； 物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：本物業(yè)有別于大棚市場(chǎng)、臨街商鋪相對(duì)集中的散戶經(jīng)營，更加集中、專業(yè)和規(guī)模； 規(guī)模定位優(yōu)勢(shì)：全新物業(yè)在定位更能夠做到符合市場(chǎng)和適合消費(fèi)者。 W（劣勢(shì)） 營銷推廣定位提高項(xiàng)目的檔次，而項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)上把商場(chǎng)設(shè)計(jì)為四層，相對(duì)來說三四樓的人氣會(huì)較差，需要增加經(jīng)營管理方面的投入； 倘若無正規(guī)的招商團(tuán)隊(duì)的介入，將適度延長(zhǎng)銷售周期，不利于銷售成本的控制； 開發(fā)商是在攀開發(fā)的第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)外宣傳時(shí)的口碑會(huì)有影響； 結(jié)合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，將不利于項(xiàng)目的形象宣傳。 位置較其他項(xiàng)目偏后，不臨街，無法形成口岸優(yōu)勢(shì)。 O（機(jī)會(huì)） 攀枝花房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境尚不成熟，商業(yè)物業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)比較明顯； 攀枝花市2005第一屆冬旅會(huì)，帶來相關(guān)機(jī)會(huì)，政府重視，相關(guān)部門之間的配合自然會(huì)加大力度，銷售通路與推廣將順理成章； 經(jīng)過近幾年攀枝花的商業(yè)項(xiàng)目梳理之后的攀枝花市民對(duì)投資將越來越理性。 T（威脅） 同行業(yè)的威脅主要是金福大廈、統(tǒng)一家私城、元亨家居廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目，因其他開發(fā)商對(duì)客戶的承諾有較大的誘惑力使客源減少； 攀枝花市民接受信息傳播的途徑和習(xí)慣較為緩慢，約束項(xiàng)目的廣告?zhèn)鞑ァ?總結(jié)：根據(jù)SWOT分析，本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)就是位于五十四商圈地段，擁有五十四商圈的人氣和商氣。隨著政府的規(guī)劃和發(fā)展以及攀枝花東區(qū)舊城改造，使本項(xiàng)目具有良好的發(fā)展空間。但目前本項(xiàng)目的宣傳推廣工作還未正式啟動(dòng)會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的影響力度打折扣。要想使本項(xiàng)目具有一個(gè)良好的市場(chǎng)，應(yīng)在市場(chǎng)定位、商業(yè)配套和經(jīng)營管理、今后片區(qū)規(guī)劃方面做宣傳，多下功夫，提高檔次和形象，以便占領(lǐng)市場(chǎng)。 第七部分 項(xiàng)目定位評(píng)估（一）項(xiàng)目定位根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀和項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，建議項(xiàng)目定位為：形象定位：攀枝花首席生活中心消費(fèi)定位：我的生活購物樂園市場(chǎng)定位：五十四商圈商鋪中的暴漲鋪（二）客戶定位本項(xiàng)目面向投資和經(jīng)營兩大類客戶，結(jié)合項(xiàng)目自身的物業(yè)質(zhì)素和客觀的市場(chǎng)情況，建議項(xiàng)目的客戶群定位如下：目標(biāo)市場(chǎng)本項(xiàng)目所處位置是五十四農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)區(qū)域，該區(qū)域在大多數(shù)攀枝花人心中的商業(yè)印象較為模糊，在推廣宣傳中除了炒作區(qū)域商圈概念及項(xiàng)目形象之外，更圍繞項(xiàng)目從近到遠(yuǎn)劃出不同的市場(chǎng)區(qū)域，在不同時(shí)期，進(jìn)行分類推廣的手法：目標(biāo)客戶群定位l 投資者分析（預(yù)計(jì)所占之購買比例為：55%左右）178。 客戶類型第一類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，先富起來的人士1）、擁有大型企業(yè)的人士；2）、擁有家族生意，以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利作為主要目的之投資者；3）、經(jīng)濟(jì)相當(dāng)富裕，具豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值用途的人士；4）、企事業(yè)機(jī)關(guān)之高層國家干部；178。 購買心理分析以上人士對(duì)投資方面有豐富經(jīng)驗(yàn)，主觀性較強(qiáng)，消費(fèi)心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。故此該客戶群多為選購首層街鋪或地鋪，購鋪預(yù)算相對(duì)較多，多至過百萬甚至上千萬不等，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價(jià)格及回報(bào)率的問題。對(duì)出租回報(bào)等促銷措施的需求不太高。本項(xiàng)目的街鋪數(shù)量不多，故該類客戶占本項(xiàng)目的成交客戶比例亦不算太大。約占成交客戶的5％。第二類：經(jīng)濟(jì)富裕的本地村民178。 客戶類型1）、當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村士干部，經(jīng)濟(jì)富裕，具豐富積蓄，擁有相當(dāng)資產(chǎn)及物業(yè)；2）當(dāng)?shù)卮迕?，?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，擁有一定資產(chǎn)及物業(yè)。178。 購買心理分析當(dāng)?shù)卮迕耠S著城市的發(fā)展建設(shè)，繼而土地出讓而獲利甚豐，并且享有村政府的花紅補(bǔ)貼，收入穩(wěn)定，多具良好投資意識(shí)，較具投資經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于優(yōu)質(zhì)物業(yè)將會(huì)有相當(dāng)?shù)呐d趣。約占成交客戶的20％。第三類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，收入豐厚，尤指專業(yè)人士178。 客戶類型1）、在大型企業(yè)公司或事業(yè)單位，年收入10萬以上的高層管理人士；2）、營商有成之中小型私企老板、有一定經(jīng)營規(guī)模個(gè)體商戶；3）、在攀創(chuàng)業(yè)，并已取得一定成就之外地成功人士；4）、曾擁有較多房地產(chǎn)，現(xiàn)已套現(xiàn)，擁有相當(dāng)積蓄的企事業(yè)機(jī)關(guān)之中高層干部；178。 購買心理分析以上人士主要從事加工業(yè)、零售業(yè)、金融、高新技術(shù)、企業(yè)管理等專業(yè)性較強(qiáng)的工作，該類人士購鋪多選擇首、二層商鋪，部分資金周轉(zhuǎn)能力稍低的人士將選擇更高樓層，該類人士對(duì)投資回報(bào)的金融意識(shí)較強(qiáng)，并十分關(guān)注投資的利益點(diǎn)，對(duì)出租回報(bào)有迫切需求。約占成交客戶的20％。第四類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄的工薪階層和中小型個(gè)體戶178。 客戶類型1）、在各企事業(yè)單位擔(dān)任中層管理職務(wù)之中青年生力軍；2）、從事IT、保險(xiǎn)、藝術(shù)相關(guān)職業(yè)等，較高收入的自由職業(yè)者；3）、已將原由“房改房”上市交易，擁有較多積蓄的機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部；4）、擁有一定積蓄在各企事業(yè)單位已從事單位多年要職工作的人士；5）、有較多積蓄的、個(gè)體戶；6）、由于銀行利率偏低而尋找新投資者的中小蓄戶。178。 購買心理分析以上客戶的資金積累及來源不象前幾類客戶群般豐厚，多會(huì)選購較高樓層、小面積的商鋪,該類客戶最注重出租回報(bào)及商鋪總價(jià)上的因素,其次才考慮商鋪位置和客流量等因素,其購鋪預(yù)算多在20萬左右,購買心理會(huì)類似選購債券,對(duì)回報(bào)率較為敏感. 約占成交客戶的10％。市場(chǎng)調(diào)研分析五十四區(qū)域投資者對(duì)本項(xiàng)目商鋪投資