【正文】 三、房地產(chǎn)個(gè)人投資方式的分類與選擇 個(gè)人直接投資 （ 1）直接買(mǎi)賣(mài)賺取差價(jià) （ 2）購(gòu)置后租賃（或經(jīng)營(yíng)） （ 3）買(mǎi)賣(mài)和租賃（或經(jīng)營(yíng)）相結(jié)合 個(gè)人間接投資 （ 1）購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)上市公司股票、債券 （ 2）購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托基金 （ 3）購(gòu)買(mǎi)住房抵押貸款支持證券 （ 1）直接買(mǎi)賣(mài)賺取差價(jià) 關(guān)鍵是較準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)市場(chǎng)的發(fā)展變化，判斷樓價(jià)走勢(shì)，這樣才能房地產(chǎn)還處于一個(gè)較低的價(jià)格時(shí)搶先出手購(gòu)買(mǎi)，在其增值到一定程度時(shí)出售，盡可能獲得最大的差價(jià)。 投資者對(duì)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查其區(qū)位狀況、交通、環(huán)境、公共設(shè)施、周邊同類樓盤(pán)情況，還有購(gòu)買(mǎi)對(duì)象所在地區(qū)居民的收入和消費(fèi)的情況及其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，要清楚購(gòu)買(mǎi)對(duì)象所在地區(qū)的總體規(guī)劃情況，了解市場(chǎng)走勢(shì)和政府相關(guān)政策，然后在收集到一定的數(shù)據(jù)后對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)該樓盤(pán)物業(yè)的升值空間和升值時(shí)間，同時(shí)計(jì)算資金的投入量和未來(lái)的收益。 實(shí)際操作中，可以根據(jù)市場(chǎng)上的需要，對(duì)物業(yè)進(jìn)行必要的改造和裝修（如花上幾千元對(duì)原有住房作個(gè)性化的裝修、整理），最后看準(zhǔn)時(shí)機(jī)出售。 買(mǎi)賣(mài)房賺取差價(jià)的投資方式，資金需求量較大，在短期內(nèi)可能獲得較大的回報(bào)，適用于在房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快階段。但這種投資受政策的影響較大，隨著市場(chǎng)的規(guī)范，這種投資方式的投資難度將加大。 （ 2）購(gòu)置后租賃或經(jīng)營(yíng)的方式 這種投資方式在購(gòu)置前同樣要對(duì)調(diào)查投資對(duì)象的區(qū)位、交通等基礎(chǔ)設(shè)施狀況、配套設(shè)施完善程度、周邊環(huán)境情況以及所在地區(qū)居民的收入消費(fèi)情況等進(jìn)行具體的調(diào)查和了解。 須注意的是租賃和自我經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)與買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)有點(diǎn)不同，在買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)受歡迎的物業(yè)在租賃和經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)不一定會(huì)同樣受歡迎。 預(yù)測(cè)租金的上漲空間，計(jì)算未來(lái)的收益情況，在計(jì)算收益時(shí)要考慮的因素也相對(duì)較多，特別是要考慮樓房在出租經(jīng)營(yíng)時(shí)的空置率，要充分考慮各種成本費(fèi)用。 這類投資比較好的對(duì)象是城市主要商業(yè)區(qū)的商鋪、城市中心地帶的寫(xiě)字樓或商務(wù)公寓等。部分特殊地段、具有不可復(fù)制資源的高檔住宅，如位于優(yōu)美風(fēng)景區(qū)的別墅等，也是比較好的投資選擇之一。 選擇戶型時(shí)除了考慮居住適宜性（三類“分區(qū)”清晰、通風(fēng)采光、過(guò)道面積盡量節(jié)約、使用率高等）、使用方便性以外，要有利于對(duì)該套物業(yè)進(jìn)行裝修改造，關(guān)鍵是要適應(yīng)市場(chǎng)上需求的變化，與租賃市場(chǎng)的目標(biāo)客戶群相吻合。 打算出租給公司的最好買(mǎi)兩居室以上，這樣才能租出價(jià)格，但相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)大一些，有可能租不出去。 想出租給個(gè)人的宜買(mǎi)兩居室以下，風(fēng)險(xiǎn)最低的是一居室。 如果想出租給商戶，樓層不宜過(guò)高，一二層最好。層高要高。 另外，大戶型不要與小戶型夾雜在一起，否則就很難上檔次，出租時(shí)也缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。 每月要支付物業(yè)管理費(fèi)、銀行貸款等這些都是固定支出，而每月的租金收入都是相對(duì)固定的。 以租養(yǎng)房的風(fēng)險(xiǎn)就在于房屋出租會(huì)有一個(gè)“空置期”，也可能會(huì)中途“斷檔”，這就需要投資者有周密的考慮。 （ 3）買(mǎi)賣(mài)和租賃（或經(jīng)營(yíng)）相結(jié)合的方式 買(mǎi)賣(mài)和租賃（或經(jīng)營(yíng)）相結(jié)合的方式是先通過(guò)租金獲取收益，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲到一定水平時(shí)再售出的投資方式。投資形式靈活，兼有長(zhǎng)期性投資和短期投資的優(yōu)點(diǎn)。投資操作的關(guān)鍵是如何把買(mǎi)賣(mài)投資和租賃或經(jīng)營(yíng)投資有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，要注意租賃的時(shí)間長(zhǎng)短和售出時(shí)機(jī)的把握。同時(shí)在對(duì)投資對(duì)象進(jìn)行裝修改造時(shí)也要更多的考慮以后出售的問(wèn)題，因此物業(yè)的維護(hù)和保養(yǎng)十分重要。 現(xiàn)實(shí)中，這種房產(chǎn)投資方式常常是投資者的相機(jī)決策，如有的投資者在買(mǎi)賣(mài)投資時(shí)購(gòu)入成本過(guò)高，由于短期內(nèi)樓價(jià)上漲不快、甚至下跌而不得已選擇的一種投資方式。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和相關(guān)法規(guī)的完善，投機(jī)性投資的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高，租賃與買(mǎi)賣(mài)相結(jié)合的投資方式，既可以減少短期投機(jī)性投資的風(fēng)險(xiǎn)，又可以解決長(zhǎng)期投資獲利慢且少的不足，在現(xiàn)實(shí)中是廣大投資者采用的投資方式。尤其是前幾年出臺(tái)的一系列征收營(yíng)業(yè)稅（出售收入的 %）和個(gè)人所得稅（增值部分的20%）以及第二套房貸款利率和首付比例調(diào)整的政策。 買(mǎi)賣(mài)和租賃（或經(jīng)營(yíng)）相結(jié)合的方式，一般投資時(shí)間計(jì)劃為二至五年?？赡苡袃煞N情況：第一種是先購(gòu)買(mǎi)小一點(diǎn)、設(shè)施差一點(diǎn)的房屋暫時(shí)居住，三五年后房屋本身也升值了，再將房屋出售，進(jìn)行第二次置業(yè)，換更好的房屋；第二種情況是手中有富余資金，購(gòu)買(mǎi)房屋后自己不居住，而是出租獲得租金收益，等到房屋升值到一定價(jià)位后就出售獲利。 對(duì)于這類投資者，一般應(yīng)將目標(biāo)放在市區(qū)內(nèi)的中低價(jià)位、戶型較小的住宅小區(qū)，或者外環(huán)路附近和城鄉(xiāng)接合地帶的新建樓盤(pán)。這樣的房屋相對(duì)需要資金較少，將來(lái)出租、出售都比較容易，風(fēng)險(xiǎn)較小。 升值的空間要大一些。如一套房屋的單價(jià)由 7000元升到8000元，另一套房屋的單價(jià)由 3000元上升到 3600元，則后者的投資回報(bào)率顯然更高，而且根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值變化的規(guī)律，后者實(shí)現(xiàn)的可能性更大。 六種投資方式的比較 ? 收益 ? 流動(dòng)性 ? 風(fēng)險(xiǎn)程度 各種個(gè)人投資方式在投資風(fēng)險(xiǎn)方面的比較 ?直接買(mǎi)賣(mài)賺取差價(jià)，由于投資對(duì)象相對(duì)單一、資金集中，其風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。同時(shí)這種投資方式受市場(chǎng)變化、政策的影響較大，如果投資者相關(guān)知識(shí)欠缺、分析預(yù)測(cè)市場(chǎng)不準(zhǔn)確則更會(huì)增加投資的風(fēng)險(xiǎn)； ?購(gòu)置后租賃或經(jīng)營(yíng)，主要問(wèn)題是解決好租賃期內(nèi)穩(wěn)定的問(wèn)題，投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較買(mǎi)賣(mài)投資小； ?買(mǎi)賣(mài)和租賃或經(jīng)營(yíng)結(jié)合的投資方式，由于投資操作較為靈活，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較??； ?投資于房地產(chǎn)投資信托基金，由于委托的是具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的基金管理公司進(jìn)行投資決策和操作，因此關(guān)鍵是選擇業(yè)績(jī)優(yōu)良、操作穩(wěn)健的公司即可，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較?。? ?購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的債券或股票，風(fēng)險(xiǎn)在于投資的上市公司的業(yè)績(jī)和證券市場(chǎng)行情，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高； ?購(gòu)買(mǎi)住房抵押貸款支持證券這種投資方式，如果金融制度足夠完善，其風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。 個(gè)人投資方式在流動(dòng)性方面比較： 以實(shí)物為投資對(duì)象的流動(dòng)性都較差，買(mǎi)賣(mài)賺取差價(jià)的投資方式是以實(shí)物交易，交易量大且是不動(dòng)產(chǎn)，受地域的限制，很難在較短的時(shí)間內(nèi)快速變現(xiàn)；購(gòu)買(mǎi)后租賃或經(jīng)營(yíng)其目的是賺取租金，是長(zhǎng)期投資，一般不急于兌現(xiàn)；買(mǎi)賣(mài)和租賃或經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的投資方式投資比較靈活，所以其流動(dòng)性也較前兩種投資要好，在出租的成效不大時(shí)，有好的價(jià)格還可以把物業(yè)兌換成現(xiàn)金。 以房地產(chǎn)上市公司股票或債券、房地產(chǎn)投資信托基金、住房抵押貸款支持證券等收益憑證為投資對(duì)象的三種間接投資方式的流動(dòng)性強(qiáng)于直接投資方式。 個(gè)人投資方式在收益性方面的比較： ?買(mǎi)賣(mài)投資是利用市場(chǎng)的差價(jià)，較短時(shí)間內(nèi)賺取收益。 ?購(gòu)置后租賃或經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期投資方式，其所獲得的租金收益持續(xù)的時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，則累計(jì)收益可能較多，但現(xiàn)值可能較少。 ?買(mǎi)賣(mài)和租賃或經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的投資方式，收益來(lái)源由前期租金收益和后期出售收益組成，所以收益一般較大。 ?投資于房地產(chǎn)投資信托基金的收益取決于基金公司的投資收益分享，由于基金公司存在投資傭金和投資收益分享，因而這種方式收益可能比投資者直接投資的收益少些。 ?購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)的債券和股票的方式收益來(lái)源于債券和股票的升值，其收益情況受房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和資本市場(chǎng)形勢(shì)等多方面影響，一般股票收益相對(duì)較高，而債券收益則相對(duì)低些。 ?住房抵押貸款證券化的投資方式的