【正文】 藝過程、新的產(chǎn)品設(shè)計、新的材料等，使影響成本的結(jié)構(gòu)性因素得到改善，為成本的進一步降低提供新的前提，使原來難以降低的成本在新的基礎(chǔ)上進一步降低。 通過企業(yè)成本管理增加的利潤。 降低成本可以增加企 業(yè)的利潤，但在某些情況下，具有戰(zhàn)略意義的議題是如何通過增加成本以獲取其他的競爭利益。當(dāng)成本變動與其他相關(guān)因素的變動相互關(guān)聯(lián)時，如何在成本降低與生產(chǎn)經(jīng)營需要之間做出權(quán)衡取舍，是企業(yè)成本管理無法回避的困難選擇。單純以成本的高低為標(biāo)準(zhǔn)容易形成誤區(qū)。成本的變動往往與諸方面的因素相關(guān)聯(lián)，成本管理不能僅僅只著眼于成本本身，而要利用成本、質(zhì)量、價格、銷量等因素之間的相互關(guān)系，支持企業(yè)為維系質(zhì)量、調(diào)整價格、擴大市場份額等對成本的需要，使企業(yè)能夠最大限度地獲得利潤。 配合企業(yè)取得競爭優(yōu)勢。 在激烈的市場競爭環(huán)境下 ，企業(yè)為了取得競爭優(yōu)勢，往往要采取諸多的戰(zhàn)略措施，這些戰(zhàn)略措施通常需要成本管理予以配合。采用成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的企業(yè)要通過強化企業(yè)成本管理不遺余力地降低成本。戰(zhàn)略的選擇與實施是企業(yè)的根本利益之所在，其需要高于一切，成本管理要配合企業(yè)為取得競爭優(yōu)勢所進行的戰(zhàn)略選擇，要配合企業(yè)為實施各種戰(zhàn)略對成本及成本管理的需要，在企業(yè)戰(zhàn)略許可的范圍內(nèi)，在實施企業(yè)戰(zhàn)略的過程中引導(dǎo)企業(yè)走向成本最低化。 另外，在資源限制條件下，通過企業(yè)成本管理提高資源的利用效率，使有限的經(jīng)濟資源生產(chǎn)出更多的產(chǎn)品、創(chuàng)造出更多的價值，達到節(jié)約增產(chǎn)的目的， 也是企業(yè)成本管理的重要目標(biāo)。這一原理對于存在瓶頸環(huán)節(jié)的企業(yè)同樣具有參考價值。 當(dāng)企業(yè)的薄弱環(huán)節(jié)成為制約企業(yè)成本的重要因素，提高瓶頸資源的利用效率成為企業(yè)成本管理過程需要重點關(guān)注的問題之一。企業(yè)可以利用成本的代償性特征，通過增加其他方面的成本以節(jié)約受限制資源或瓶頸資源，使受限制資源的 邊際收益最大化，從而提高企業(yè)的產(chǎn)出水平。 成本管理固然重要，也是顯而易見的。在成本管理整個過程中始終貫穿了“成本核算”，那么怎么進行成本核算呢？ 下面我們以我國最具有代表性的企業(yè)即 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進行成本核算的問題進行深入探討。 我們大家都知道 :房地產(chǎn) 企業(yè) 投資 項目具有資金投入大，建設(shè)周期長，成本核算環(huán)節(jié)多，投資風(fēng)險高等特點。這就更需要精打細算，規(guī)避風(fēng)險，力求以最少的成本耗費獲取最大的經(jīng)濟利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一項復(fù)雜的 會計 核算工作，這是由房地產(chǎn)項目的特性所決定的。提高開發(fā)項目的成本核算質(zhì)量，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。如何進行成本核算顯得尤為重要。 一、房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支 出的全部費 4 用。就其用途來說，大致可分為三部分： 、土建及設(shè)備費用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的 80%.其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，必須將預(yù)計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。 出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多項目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的 10%～ 15%. 。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險高等特點，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，這 樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。 二、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算策略 。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要遵守國家的有關(guān) 法規(guī) 和制度，還應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的實際情況、行業(yè)特點，建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度，加強和完善房屋成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資 料的真實、可靠，促進企業(yè)成本核算水平和會計信息質(zhì)量的提高。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮自身規(guī)模大小和開發(fā)項目的規(guī)模特點等因素，在保證成本會計工作質(zhì)量的前提下，合理地設(shè)置會計機構(gòu)，配備必要的成本核算人員。每一房地產(chǎn)項目應(yīng)由專人負責(zé)成本核算工作，大型項目應(yīng)設(shè)立成本工作組專門負責(zé)成本預(yù)測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本 報表 編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結(jié) 合起來，形成 算為管用、算管結(jié)合 的有效機制。成本工作組的工作方式也應(yīng)根據(jù)項目具體實際，確定分別采用集中和非集中工作方式。 。 對于建設(shè)一個現(xiàn)代的多功能小區(qū)，其成本核算對象就顯得復(fù)雜。這就 需要成本核算人員深入實際，研究分析總體項目的特點、管理要求、經(jīng)濟用途、標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)交付期以及預(yù)決算的主體分項確定。成本核算對象的設(shè)置必須堅持 “便于核算，利于管理 ”的原則。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定成本核算對象時，應(yīng)結(jié)合開發(fā)工程的地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別做如下處理：一般的開發(fā)項目 ，應(yīng)以每一獨立編制的設(shè)計概（預(yù)）算或每一獨立的施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程作為一個成本核算對象；同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象；對個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟責(zé)任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。比如，大型項目首先要分批分期，在分批開發(fā)的商品房中再按經(jīng)濟用途和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)分類，對區(qū)內(nèi)公共建筑配套設(shè)施中屬于營業(yè)性公建設(shè)施，應(yīng)單設(shè)成本對象核算，這樣就會形成多個成本核算對象。 算項目。 正確劃分成本項目，如：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、 5 建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費等?？梢钥陀^地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析、研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定：開發(fā)成本屬一級科目，在該科目下企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要，確定成本項目，進行明細核算。成本項目不宜開列太多，對于發(fā)生次數(shù)較少的成本費用，特別是單筆發(fā)生的費用，應(yīng)盡量合并；對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費用應(yīng)單獨設(shè)立科目核算。土建費用如屬于合同發(fā)包的，還應(yīng)該按合同進行明細核算，以便隨時了解工 作量進度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。 、分配與轉(zhuǎn)結(jié)。 對于單一的房地產(chǎn)項目由于成本對象簡單，歸集成本費用就容易得多，通過分配間接計入成本對象的內(nèi)容就相對較少。然而一項大型綜合性小區(qū)開發(fā)就顯得十分復(fù)雜，成本核算對象比較細化，很多成本費用不可能直接歸集到各個成本核算對象，就需要采用一定方法和程序進行分配，再間接地歸集到各個成本核算對象。直接歸集的成本費用主要是建筑安裝工程費用，其他成本費用則需要按期進行分配，而對于間接分配的費用需要在日常歸集時按各自成本項目的細目分別歸集核算，然后按各個成本對象和對應(yīng)成本項目進行分配。例如：大型綜合性房地產(chǎn)項目的成本核算對象直接歸集項目的建筑安裝工程費用；土地征用及拆遷補償費日常發(fā)生的成本費用可不按成本對象直接分配，而在此成本明細科目中分細目歸集，每月末按各成本對象的實際占地面積計算比例分?jǐn)偖?dāng)期所發(fā)生的費用，在分配時無需按細目分?jǐn)偅舫杀竟芾硇枰梢栽侔醇毮拷Y(jié)構(gòu)還原。前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用中的現(xiàn)場管理性費用則按各成本對象的建筑面積計算比例分?jǐn)?。?dāng)月發(fā)生的各項成本費用，其歸集和分配程序同土地征用及拆遷補償費用。 對于利息支出則按各成本對象歸集的上月末成本實際發(fā)生額計算比例分?jǐn)?；對于預(yù)付款項中若屬于預(yù)決算范圍的按合同支付的款項，應(yīng)直接進入成本項目歸集，并及時取得發(fā)票；對于工程決算后欠付的款項應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)預(yù)提，包括應(yīng)付未付的商品房維修 基金 等 。 。 已完土地開發(fā)項目應(yīng)根據(jù)