【正文】 現(xiàn)場包裝 高端體驗式活動 銷售階段全程服務(wù) 尊享客戶會 物管服務(wù) 形象 建立第 1豪宅地位 廣告宣傳 突破－－張家港第一豪宅板塊 建立－－張家港第一豪宅標(biāo)準(zhǔn) 引領(lǐng)－－張家港第一豪宅生活 展示－－張家港第一豪宅產(chǎn)品 凝聚－－張家港第一豪宅人群 現(xiàn)場展示 展示第一豪宅產(chǎn)品 樣板區(qū) 會所售樓處 樣板房 現(xiàn)場包裝 樣板區(qū) 一期樣板區(qū) 要求： 景觀段內(nèi)立面與綠化全部 完成，湖景需局部呈現(xiàn)； 樣板區(qū)周圍以背板封閉； 組團內(nèi)花園綠化需完成。 會所 /售樓處 會所 /售樓處 要求： 售樓區(qū)域與 1F、 2F會所功能展示區(qū)完成； 引入一家品牌商家作為前期展示。 銷售階段會所功能布局建議 銷售階段的現(xiàn)場功能布局重點強調(diào)三個區(qū)域： 銷售區(qū)域、會所展示區(qū)域、外部景觀展示區(qū)域 ，三個區(qū)域的營造重點在于高端性體驗與西班牙主題的貫穿，并且三個區(qū)域在銷售階段均需有完整展現(xiàn)。 室內(nèi)泳池展示區(qū) 地下一層功能 銷售區(qū) 主要用于銷售物料的展示、客戶的接待與洽談 一層功能 入口接待區(qū) 主要用于客戶的預(yù)接待，給客戶進入會所以良好的儀式感 外景觀區(qū) 以室外泳池和室外庭院構(gòu)成的外景觀區(qū)，構(gòu)成客戶進入會所的第一視覺感受 主題餐飲展示區(qū) 引入西班牙主題餐飲如 “ 斗牛士 ” 西餐廳，銷售階段對外營業(yè)，展示會所功能，強化西班牙主題 一層銷售區(qū)功能細(xì)分 洽談區(qū) 展示區(qū) 接待臺與 LOGO墻 備用區(qū) （空間不夠時可臨時搭出，會所交付時拆除。） 二層功能 辦公區(qū) 用于銷售人員與案場管理人員日常辦公與休息 運動會所展示區(qū) 健身、壁球、瑜珈等運動設(shè)施的展示 三層功能 VIP室 /簽約室 客戶可乘坐電梯到三層，完成 VIP洽談與簽約過程，并觀賞北側(cè)泳池景觀和南側(cè)暨陽湖景觀。 財務(wù)室 VIP咖啡座 等待合同準(zhǔn)備及財務(wù)流程時，客戶可在此品嘗香醇咖啡。 銷售區(qū)域包裝重點 強調(diào)西班牙貴族的生活體驗，盡可能規(guī)避過于濃厚的銷售意味。 關(guān)鍵詞：吧臺，調(diào)酒師，管家式服務(wù)人員 咖啡，音樂，紅地毯 VIP洽談室示意 銷售案場采用無紙化銷售系統(tǒng)，臵業(yè)顧問配臵專用筆記本電腦； 模型與電腦實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，電腦上的選房結(jié)果，可在模型上有所標(biāo)示； 1F東側(cè)餐廳運營建議 引入品牌商家 參考品牌商家一： 斗牛士（西班牙牛扒餐廳，可加盟） 參考品牌商家二： Jamaica Coffee Shop（西班牙咖啡館，可加盟） 品牌商家引入模式 開發(fā)商加盟，銷售結(jié)束、餐廳經(jīng)營成熟后對外轉(zhuǎn)讓。 斗牛士簡介 斗牛士風(fēng)格展示 斗牛士加盟條件 斗牛士加盟流程 會所使用階段功能布局建議 室內(nèi)泳池 地下一層功能 一層功能 會所入口大堂 餐飲及便利店 室外泳池 主題餐飲 二層功能 會議室或管理用房 運動設(shè)施及休息間、更衣間等 三層功能 隔斷為單間棋牌室 景觀茶座 紅酒坊＋雪茄吧＋國外雜志閱覽室 樣板房 聯(lián)排 T5 聯(lián)排 T1 聯(lián)排 T2 聯(lián)排 T4 聯(lián)排 T3 獨棟 P9P10 獨棟 P7P8 二者選其一 樣板房風(fēng)格建議一 高斯福德莊園 歐式 /華麗 /貴族 樣板房風(fēng)格建議二 浪漫西班牙 西班牙 /浪漫 /華貴 樣板房風(fēng)格建議三 新貴族 雅致 /細(xì)節(jié) /舒適 現(xiàn)場包裝 樣板區(qū)圍板 精神堡壘 入口導(dǎo)視 工地大看板 樣板區(qū)導(dǎo)視 樣板房導(dǎo)視 精神堡壘形式 生活體驗 升級第一豪宅身份 高端體驗式活動 銷售階段全程服務(wù) 尊享客戶會 物管服務(wù) 高端體驗式活動 豪宅居住體驗： 豪宅風(fēng)水講座 世界湖區(qū)豪宅巡展暨產(chǎn)品說明會 上層生活體驗： 瑪莎拉蒂新車試駕會 西班牙紅酒品鑒會 西班牙水岸鋼琴音樂會 世界奢侈品展暨開盤儀式 客戶會尊享酒會 … … 銷售階段全程服務(wù) 總裁車 VIP客戶預(yù)約接送 安保代泊車服務(wù) 大堂經(jīng)理式銷售模式 2對 1專享銷售服務(wù) 全場無紙化銷售系統(tǒng) /智能化銷售模式 歐式管家調(diào)酒服務(wù) 樣板區(qū)安保指引 樣板房保姆式保潔服務(wù) 總裁車 VIP預(yù)約接送 安保代泊車服務(wù) 大堂經(jīng)理式銷售模式 2對 1專享銷售服務(wù) 全場無紙化銷售系統(tǒng) /智能化銷售模式 歐式管家調(diào)酒服務(wù) 樣板區(qū)安保指引 樣板房保姆式保潔服務(wù) 尊享客戶會 客戶會的尊享權(quán)益： 優(yōu)先購買權(quán)； 所介紹客戶的優(yōu)先購買權(quán)； 未來雙會所使用的優(yōu)惠權(quán)益； 高端品牌聯(lián)合商家的消費優(yōu)惠權(quán)； 可享受終生醫(yī)療保健顧問服務(wù)；（與當(dāng)?shù)刈詈玫尼t(yī)院聯(lián)合，或與蘇州、上?；蚝贾葺^好的體檢醫(yī)院聯(lián)合） 定期會刊。 客戶會運營的重點： 尋找合適的高端品牌與客戶會進行聯(lián)盟； 如聘請會所管理公司，可與會所管理公司聯(lián)合運營客戶會； 聯(lián)合商家建議： 張家港當(dāng)?shù)刂牟惋?、酒店、娛樂、購物、美容健身、休閑場所； 與攜程網(wǎng)聯(lián)合，共享其票務(wù)、酒店、旅行等方面的資源； 周邊大城市如蘇州、上海的數(shù)個高端休閑商家； 與張家港最好的醫(yī)院達成聯(lián)盟，或與蘇州、上?；蚝贾葺^好的體檢醫(yī)院聯(lián)合； 客戶會運營與維護： 銷售階段開發(fā)商需配備專門人員負(fù)責(zé)客戶會維護， 銷售結(jié)束后，可移交給物業(yè)管理公司代管。 物管服務(wù) 可考慮與荷蘭國際管家學(xué)院合作，聘請該機構(gòu)知名人士任首席管家顧問。 物管建議一： 聘請國際級物管顧問 物管建議二：聘請五星級酒店管理人員定期為物管及現(xiàn)場服務(wù)人員進行服務(wù)培訓(xùn)； 物管建議二： 五星級酒店服務(wù)培訓(xùn) 物管建議三：引入歐式管家服務(wù)。分區(qū)配備 1名歐式管家，除了為業(yè)主提供日常物管事務(wù)的聯(lián)絡(luò)外，亦可提供商務(wù)會議、宴會及生日會籌辦、商旅、票務(wù)、醫(yī)療及其他咨詢類服務(wù)； 物管建議三： 引入歐式管家服務(wù) 二、時機與條件 別墅入市時機與條件 /公寓入市時機與條件 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 /一期一批發(fā)售 6月 7月 8月 9月 3月初別墅一期預(yù)售證到位 10月 11月 12月 12月底臨時接待中心展示 08年前后重要節(jié)點 1月 2月 三批發(fā)售 一批發(fā)售 公寓立面落成 別墅入市時機與條件 四個節(jié)點，三波蓄水，四個條件 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 08年 3月（開盤前 4個月） 項目正式登陸 /正式蓄水 條件：獲得一期預(yù)售證 08年 1月（開盤前 6個月） 案名發(fā)布 /預(yù)蓄水 /客戶會條件：臨時接待中心開放 08年 6月（開盤前 ） 實景展示 /認(rèn)籌 /深度蓄水 條件：現(xiàn)場售樓處、樣板區(qū)、樣板房開放 08年 7月 開盤 條件：上述三波蓄水順利完成 按規(guī)定預(yù)售證獲取后必須在規(guī)定時間內(nèi)開盤，因此預(yù)售證獲取時需對政府相關(guān)部門做好公關(guān)工作。 公寓入市時機與條件 以別墅帶動公寓，立面完全落成后銷售 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 08年 12月 公寓立面完全落成 09年 1月 與別墅一期的第三波同期銷售 公寓入市時機分析：與別墅一期的第三批同期銷售 別墅現(xiàn)場實景成熟，具備一定現(xiàn)場感染力； 公寓立面完全落成，公寓的品質(zhì)感可有直觀感受； 別墅一期前二批推出已在市場上形成了較高的知名度與美譽度， 并且有了一定的客戶積累與篩選； 保證別墅前期順利入市，避免兩類產(chǎn)品互相競爭與分流，影響別 墅的成功開盤。 市場預(yù)判 形象定位 營銷策略 推案計劃 08年推廣執(zhí)行計劃 第四部分 一期 二期 三期 1 1 1 2 2 2 3 銷售階段 銷售周期 聯(lián)排 雙拼 獨棟 疊拼 合計 套數(shù) 均價 套數(shù) 均價 套數(shù) 均價 套數(shù) 均價 套數(shù) 均價 第一期 第一波 08年 7月 9 39 15500 18500 8 21500 47 第二波 1012 22 16300 14 19300 4 22300 40 17950 第三波 09年 14 26 17100 8 20220 2 23100 36 18100 1 1 2 2 3 銷售階段 銷售周期 聯(lián)排 雙拼 獨棟 疊拼 合計 套數(shù) 均價 套數(shù) 均價 套數(shù) 均價 套數(shù) 均價 套數(shù) 均價 第二期 第一波 57 26 17900 16 20900 4 23900 46 第二波 810 32 18700 2 21700 9 24700 43 第三波 112022年 1月 38 19500 22500 25500 38 19500 1 1 2 3 2 銷售階段 銷售周期 聯(lián)排 雙拼 獨棟 疊拼 合計 套數(shù) 均價 套數(shù) 均價 套數(shù) 均價 套數(shù) 均價 套數(shù) 均價 第三期 第一波 25 38 20300 23300 26300 24 14000 62 第二波 69 17 21100 8 24100 4 27100 36 14500 65 第三波 1012 24 21900 24900 27900 32 15000 56 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 6 7 8 9 10 2022 2022 2022 1－ 1 1－ 2 1－ 3 2－ 1 2－ 2 2－ 3 3－ 1 3－ 2 3－ 3 11 推案頻次表 注：甲方保留 10%按每期推案量保留； 具體推案數(shù)量按客戶積累情況再做調(diào)整。 整體推案計劃 銷售階段 銷售周期 聯(lián)排 雙拼 獨棟 疊拼 合計 套數(shù) 均價 套數(shù) 均價 套數(shù) 均價 套數(shù) 均價 套數(shù) 均價 第一期 第一波 08年 7月 9 39 15500 18500 8 21500 47 第二波 1012 22 16300 14 19300 4 22300 40 17950 第三波 09年 14 26 17100 8 20220 2 23100 36 18100 第二期 第一波 57 26 17900 16 20900 4 23900 46 第二波 810 32 18700 2 21700 9 24700 43 第三波 112022年 1月 38 19500 22500 25500 38 19500 第三期 第一波 25 38 20300 23300 26300 24 14000 62 第二波 69 17 21100 8 24100 4 27100 36 14500 65 第三波 1012 24 21900 24900 27900 32 15000 56 合計 262 48 31 92 433 市場預(yù)判 形象定位 營銷策略 推案計劃 08年推廣執(zhí)行計劃 第四部分 一、媒體通路思考 二、整體推廣思路 三、階段執(zhí)行計劃 一、媒體通路思考 一期推廣主要針對 張家港本地客群 背景 張家港城市特征 城市格局小，知名度即是美譽度 媒體接受特征 傳統(tǒng)媒體不發(fā)達 消費者特征 張家港本地客戶為主，實在，講究身份地位 針對性的媒體通路 點、線結(jié)合 的媒體策略 線： 戶外、活動、現(xiàn)場、客戶會 各個推廣階段長期投放 點： 報紙、電視、精準(zhǔn)直效 重要節(jié)點進行集中投放 針對性的媒體通路 戶外 活動 現(xiàn)場 攔截類 引導(dǎo)類 現(xiàn)場導(dǎo)示 市區(qū)看板 引導(dǎo)旗、燈箱 圍墻、工地看板 節(jié)點性活動 長效系列性活動 生活方式體驗 結(jié)合客