【正文】 工，其編制力求精干，其人員力求一專多能。在擬制計(jì)劃、組織領(lǐng)導(dǎo)和對(duì)各項(xiàng)工作檢查指導(dǎo)協(xié)調(diào)等方面由站長直接負(fù)責(zé)，各項(xiàng)具體工作在由站長直接安排，各管理人員向站長負(fù)責(zé)。這樣的結(jié)構(gòu)使權(quán)力集中、責(zé)任明確、命令統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷，工作高效。
；管理員和值班員負(fù)責(zé)學(xué)生公寓內(nèi)的日常服務(wù)工作以及安全、消防、設(shè)備管理，分兩班24小時(shí)值班。維修員負(fù)責(zé)各類設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作。二、運(yùn)作程序系統(tǒng)各類工種崗位培訓(xùn)運(yùn)作程序示意圖建立各種規(guī)章制度學(xué)生公寓驗(yàn)收與接管日常管理服務(wù)與維護(hù)保潔員維修工管理員各級(jí)管理服務(wù)人員開展管理服務(wù)與設(shè)施養(yǎng)護(hù)工作完善各類配套設(shè)施及各部門關(guān)系的管理協(xié)調(diào)工作整體運(yùn)作流程圖說明： 從整體運(yùn)作流程圖中看，我們注重于整體設(shè)計(jì)全面合理，各項(xiàng)工作環(huán)節(jié)緊密銜接，起到承上啟下，相互制約的作用。
在整體運(yùn)作過程中，始終堅(jiān)持全過程管理，確保指揮與監(jiān)督的封閉性管理，保證管理有效、及時(shí)到位，從而在最大限度上避免了缺漏和盲點(diǎn)。 整體運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)管理處逐步按照ISO9001：2000版的質(zhì)量保證體系進(jìn)行運(yùn)作，它同樣適用于學(xué)生公寓物業(yè)管理站的整體運(yùn)作方案。在實(shí)踐中逐步應(yīng)用現(xiàn)代化的電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)智能化管理。三、 信息反饋系統(tǒng)信息傳遞監(jiān)督信息反饋示意圖
反饋檢查監(jiān)督機(jī)構(gòu)布置(管理運(yùn)行機(jī)制圖) 組織指揮機(jī)構(gòu)信息反饋渠道執(zhí)行實(shí)施機(jī)構(gòu)（站長、管理人員）信息反饋示意圖說明
，學(xué)生公寓物業(yè)管理站的信息來源于執(zhí)行機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)和信息反饋渠道。：學(xué)生處、相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主投訴、專職檢查員。公司將設(shè)立核查反饋控制點(diǎn)來加強(qiáng)日常的監(jiān)管力度。，我們采取A管理模式中的例行檢查和突擊抽查相結(jié)合的管理反饋方式，而監(jiān)督控制的措施有預(yù)先控制與信息反饋控制相結(jié)合。激勵(lì)機(jī)制四、激勵(lì)系統(tǒng)
激勵(lì)系統(tǒng)示意圖工資福利機(jī)制制獎(jiǎng)懲機(jī)制培養(yǎng)提升機(jī)制文化活動(dòng)機(jī)制思想工作機(jī)制激勵(lì)系統(tǒng)示意圖說明
。每個(gè)員工的個(gè)人權(quán)利需要得到尊重并應(yīng)始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程度上獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
，充分調(diào)動(dòng)員工的個(gè)人積極性，適時(shí)做好深入細(xì)致的思想工作，其主要工作方式有與員工談心，為員工排憂解難，組織有益的集體活動(dòng)和家訪等。
、懲處為輔的原則，但獎(jiǎng)懲要分明，用優(yōu)勝劣汰的方式，純潔用工隊(duì)伍，在獎(jiǎng)勵(lì)類型上，要堅(jiān)持以精神鼓勵(lì)為主，物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)為輔。，縮小固定部分工資，加大活動(dòng)部分工資，拉大距離不搞一刀切，激勵(lì)員工優(yōu)質(zhì)服務(wù)，創(chuàng)造業(yè)績和發(fā)揚(yáng)團(tuán)結(jié)向上的團(tuán)隊(duì)精神。
，其培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工有較強(qiáng)的事業(yè)心和敬業(yè)精神，對(duì)工作能做到一專多能，精益求精。把培養(yǎng)提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等工作有機(jī)地結(jié)合在一起使之形成一種人才培養(yǎng)的良性循環(huán)氛圍。
，通過文化活動(dòng)的開展增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感，把員工的利益和公司的利益緊密地結(jié)合在一起。第四節(jié) 工作計(jì)劃根據(jù)擬定的管理方式和管理運(yùn)作流程，我們將工作計(jì)劃分為前期管理工作和進(jìn)入正常運(yùn)行期的管理工作，按照輕重緩急有序進(jìn)行，具體計(jì)劃如下：一、前期管理工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng) 目內(nèi) 容時(shí) 間一擬訂物業(yè)管理方案成立投標(biāo)工作小組；仔細(xì)閱讀招標(biāo)文件；對(duì)學(xué)生公寓展開深入的調(diào)查研究；針對(duì)學(xué)生公寓特點(diǎn)，擬訂管理方案；選配主要管理人員。二組建物業(yè)管理隊(duì)伍人員的選拔；人員的培訓(xùn)；人員的上崗。三完善管理及辦公條件安排管理用房；安排員工宿舍準(zhǔn)備管理用物質(zhì)裝備。四制定管理規(guī)章制度根據(jù)學(xué)生公寓的實(shí)際情況修改制定切合實(shí)際的各項(xiàng)規(guī)章制度；五物業(yè)的驗(yàn)收與接管依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問題，督促整改；辦理書面移交手續(xù)，做好遺留工程備案。二、正常運(yùn)行期的管理工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目內(nèi)容時(shí)間一學(xué)生公寓公共設(shè)施維修保養(yǎng)制定學(xué)生公寓養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案；學(xué)生公寓的維修管理；學(xué)生公寓的養(yǎng)護(hù)服務(wù)。學(xué)生公寓交付之日起二設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)設(shè)備的資料管理；設(shè)備的運(yùn)行管理；設(shè)備的維修管理；設(shè)備能源和安全管理。同步進(jìn)行三安全管理治安管理；消防管理；同步進(jìn)行四環(huán)境衛(wèi)生管理綠化管理；清潔衛(wèi)生管理；環(huán)保管理。同步進(jìn)行五物資管理 物資賬目；物資收發(fā)。同步進(jìn)行六CIS系統(tǒng)全面導(dǎo)入CIS企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)同步進(jìn)行七質(zhì)量管理體系全面導(dǎo)入ISO9001:2000同步進(jìn)行八員工培訓(xùn)全面實(shí)行員工崗中培訓(xùn)同步進(jìn)行第四章 物業(yè)管理承諾指標(biāo)及采取的相應(yīng)措施第一節(jié) 物業(yè)管理承諾指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)體系國家標(biāo)準(zhǔn)承諾標(biāo)準(zhǔn)1學(xué)生公寓配套設(shè)施完好率98%98%2工程維修質(zhì)量合格率100%100%3維修質(zhì)量回訪率100%100%4清潔保潔率99%99%5道路、公共設(shè)施完好率95%98%6學(xué)生公寓內(nèi)治安案件年發(fā)生率1‰以下07火災(zāi)年發(fā)生率1‰以下08業(yè)主有效投訴率2‰以下1‰以下9業(yè)主有效處理率95%以上100%以上10業(yè)主有效回訪率95%以上100%以上11業(yè)主綜合服務(wù)滿意率90%90%以上12綠化完好率95%98%以上13管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率80%85%以上第二節(jié) 擬采取的相應(yīng)措施為實(shí)現(xiàn)我們對(duì)學(xué)生公寓物業(yè)管理服務(wù)的整體策劃及設(shè)想，依據(jù)國家建設(shè)部物業(yè)管理示范大廈的評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，我們將采取切實(shí)可行的措施落實(shí)承諾的各項(xiàng)指標(biāo)。其主要指標(biāo)及實(shí)施措施如下：主要指標(biāo)實(shí)施措施安全管理學(xué)生公寓無火災(zāi)事件發(fā)生加強(qiáng)管理員消防安全知識(shí)，落實(shí)責(zé)任人負(fù)責(zé)巡視，發(fā)現(xiàn)隱患、苗頭及時(shí)處理；制定火災(zāi)事故應(yīng)急措施，定期演練；杜絕室內(nèi)明火和使用大功率電器；定期宣傳，讓學(xué)生了解防火知識(shí)，組織由學(xué)校、物業(yè)、學(xué)生共同參加的消防演練。學(xué)生公寓無偷盜案件發(fā)生管理員對(duì)來訪人員嚴(yán)格執(zhí)行登記手續(xù)，杜絕閑雜人員進(jìn)入學(xué)生公寓；對(duì)學(xué)生公寓內(nèi)物品的出入實(shí)行登記放行手續(xù)；執(zhí)行24小時(shí)值班巡查制度，確保無偷盜案件發(fā)生；制定公寓鑰匙管理規(guī)定，鑰匙的登記、領(lǐng)用有序；加強(qiáng)法制宣傳、教育、培養(yǎng)學(xué)生知法、守法的意識(shí)。學(xué)生公寓無男女同寢、斗毆等事件發(fā)生嚴(yán)格執(zhí)行公寓管理制度，異性同學(xué)及異性來訪者不得進(jìn)入寢室；充分發(fā)揮公寓中團(tuán)組織及學(xué)生群體組織的示范作用，加強(qiáng)學(xué)生凝聚力。組織學(xué)生之間的交流，培養(yǎng)學(xué)生“互幫互助”的思想；制定斗毆事件的應(yīng)急程序和解決措施，定期演練。環(huán)境衛(wèi)生管理學(xué)生公寓保持整潔衛(wèi)生，做到“五不”即不見積水、積土、雜物、不漏收垃圾、不亂倒垃圾；“五凈”即路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、果皮箱凈。加強(qiáng)保潔員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，熟練掌握操作技能和專業(yè)知識(shí)；嚴(yán)格按照保潔工作程序操作，加強(qiáng)監(jiān)督檢查；保證對(duì)垃圾實(shí)行袋裝化；按區(qū)域責(zé)任到人，加強(qiáng)巡查，監(jiān)督檢查，嚴(yán)格考核制度。學(xué)生寢室內(nèi)保持衛(wèi)生和美化保潔員為學(xué)生進(jìn)行衛(wèi)生清潔指導(dǎo)，幫助學(xué)生做好寢室衛(wèi)生；管理員掌握一定的室內(nèi)美化技能，不定期為學(xué)生 進(jìn)行室內(nèi)美化指導(dǎo)；對(duì)學(xué)生寢室定期監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)，對(duì)不合格的發(fā)出限期整改通知單，并跟蹤復(fù)查。作好傳染病的預(yù)防與處理制定傳染病防止預(yù)案，管理人員必須按照規(guī)定的預(yù)案程序處理，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向?qū)W校匯報(bào)；宣傳傳染病防治知識(shí)，加強(qiáng)學(xué)生身體健康檢查；定期請(qǐng)學(xué)校醫(yī)務(wù)處醫(yī)生為學(xué)生進(jìn)行健康教育。維修服務(wù)管理學(xué)生公寓設(shè)施設(shè)備完好率在98%以上做好學(xué)生公寓交接驗(yàn)收工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)與相關(guān)部門溝通解決；根據(jù)ISO9001:2000質(zhì)量管理體系，制定嚴(yán)格的維修、保養(yǎng)制度；落實(shí)責(zé)任人，定期對(duì)水、電設(shè)施進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，做好詳細(xì)記錄；制定完善的維保計(jì)劃，利用節(jié)假日實(shí)施。學(xué)生公寓設(shè)施維修及時(shí)、妥善加強(qiáng)維修人員的培訓(xùn)，提高專業(yè)技能；執(zhí)行24小時(shí)搶修制度，設(shè)立報(bào)修電話（值班室），接到報(bào)修及時(shí)通知維修人員，并做好相關(guān)記錄；維修人員接到報(bào)修電話后，必須立即趕赴現(xiàn)場進(jìn)行維修，零星維修及時(shí)完成；維修后，進(jìn)行跟蹤回訪，對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)確認(rèn)內(nèi)部管理保證管理人員精神飽滿，有良好服務(wù)意識(shí)和態(tài)度制定嚴(yán)格的工作行為禮儀規(guī)范，管理人員上崗必須統(tǒng)一著裝，佩帶工號(hào)牌，并