【正文】 工，其編制力求精干，其人員力求一專多能。在擬制計劃、組織領導和對各項工作檢查指導協(xié)調等方面由站長直接負責，各項具體工作在由站長直接安排，各管理人員向站長負責。這樣的結構使權力集中、責任明確、命令統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷，工作高效。
；管理員和值班員負責學生公寓內的日常服務工作以及安全、消防、設備管理，分兩班24小時值班。維修員負責各類設施維修養(yǎng)護工作。二、運作程序系統(tǒng)各類工種崗位培訓運作程序示意圖建立各種規(guī)章制度學生公寓驗收與接管日常管理服務與維護保潔員維修工管理員各級管理服務人員開展管理服務與設施養(yǎng)護工作完善各類配套設施及各部門關系的管理協(xié)調工作整體運作流程圖說明： 從整體運作流程圖中看，我們注重于整體設計全面合理，各項工作環(huán)節(jié)緊密銜接，起到承上啟下，相互制約的作用。
在整體運作過程中，始終堅持全過程管理，確保指揮與監(jiān)督的封閉性管理，保證管理有效、及時到位，從而在最大限度上避免了缺漏和盲點。 整體運作的各個環(huán)節(jié)管理處逐步按照ISO9001：2000版的質量保證體系進行運作，它同樣適用于學生公寓物業(yè)管理站的整體運作方案。在實踐中逐步應用現代化的電腦網絡系統(tǒng)實現智能化管理。三、 信息反饋系統(tǒng)信息傳遞監(jiān)督信息反饋示意圖
反饋檢查監(jiān)督機構布置(管理運行機制圖) 組織指揮機構信息反饋渠道執(zhí)行實施機構（站長、管理人員）信息反饋示意圖說明
，學生公寓物業(yè)管理站的信息來源于執(zhí)行機構、監(jiān)督機構和信息反饋渠道。：學生處、相關部門領導、業(yè)主投訴、專職檢查員。公司將設立核查反饋控制點來加強日常的監(jiān)管力度。，我們采取A管理模式中的例行檢查和突擊抽查相結合的管理反饋方式，而監(jiān)督控制的措施有預先控制與信息反饋控制相結合。激勵機制四、激勵系統(tǒng)
激勵系統(tǒng)示意圖工資福利機制制獎懲機制培養(yǎng)提升機制文化活動機制思想工作機制激勵系統(tǒng)示意圖說明
。每個員工的個人權利需要得到尊重并應始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程度上獲得經濟效益和社會效益。
，充分調動員工的個人積極性，適時做好深入細致的思想工作，其主要工作方式有與員工談心，為員工排憂解難，組織有益的集體活動和家訪等。
、懲處為輔的原則，但獎懲要分明，用優(yōu)勝劣汰的方式，純潔用工隊伍，在獎勵類型上，要堅持以精神鼓勵為主，物質獎勵為輔。，縮小固定部分工資，加大活動部分工資，拉大距離不搞一刀切，激勵員工優(yōu)質服務，創(chuàng)造業(yè)績和發(fā)揚團結向上的團隊精神。
，其培養(yǎng)的目標是使員工有較強的事業(yè)心和敬業(yè)精神，對工作能做到一專多能，精益求精。把培養(yǎng)提升、培訓、進修等工作有機地結合在一起使之形成一種人才培養(yǎng)的良性循環(huán)氛圍。
，通過文化活動的開展增強員工的自信心和認同感，把員工的利益和公司的利益緊密地結合在一起。第四節(jié) 工作計劃根據擬定的管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為前期管理工作和進入正常運行期的管理工作，按照輕重緩急有序進行，具體計劃如下：一、前期管理工作計劃序號項 目內 容時 間一擬訂物業(yè)管理方案成立投標工作小組；仔細閱讀招標文件；對學生公寓展開深入的調查研究；針對學生公寓特點，擬訂管理方案；選配主要管理人員。二組建物業(yè)管理隊伍人員的選拔；人員的培訓；人員的上崗。三完善管理及辦公條件安排管理用房；安排員工宿舍準備管理用物質裝備。四制定管理規(guī)章制度根據學生公寓的實際情況修改制定切合實際的各項規(guī)章制度；五物業(yè)的驗收與接管依據標準，逐項檢查發(fā)現問題，督促整改；辦理書面移交手續(xù)，做好遺留工程備案。二、正常運行期的管理工作計劃序號項目內容時間一學生公寓公共設施維修保養(yǎng)制定學生公寓養(yǎng)護和維修計劃方案；學生公寓的維修管理；學生公寓的養(yǎng)護服務。學生公寓交付之日起二設備設施的維修養(yǎng)護設備的資料管理；設備的運行管理；設備的維修管理；設備能源和安全管理。同步進行三安全管理治安管理；消防管理；同步進行四環(huán)境衛(wèi)生管理綠化管理；清潔衛(wèi)生管理；環(huán)保管理。同步進行五物資管理 物資賬目；物資收發(fā)。同步進行六CIS系統(tǒng)全面導入CIS企業(yè)識別系統(tǒng)同步進行七質量管理體系全面導入ISO9001:2000同步進行八員工培訓全面實行員工崗中培訓同步進行第四章 物業(yè)管理承諾指標及采取的相應措施第一節(jié) 物業(yè)管理承諾指標序號指標體系國家標準承諾標準1學生公寓配套設施完好率98%98%2工程維修質量合格率100%100%3維修質量回訪率100%100%4清潔保潔率99%99%5道路、公共設施完好率95%98%6學生公寓內治安案件年發(fā)生率1‰以下07火災年發(fā)生率1‰以下08業(yè)主有效投訴率2‰以下1‰以下9業(yè)主有效處理率95%以上100%以上10業(yè)主有效回訪率95%以上100%以上11業(yè)主綜合服務滿意率90%90%以上12綠化完好率95%98%以上13管理人員專業(yè)培訓合格率80%85%以上第二節(jié) 擬采取的相應措施為實現我們對學生公寓物業(yè)管理服務的整體策劃及設想，依據國家建設部物業(yè)管理示范大廈的評比標準，我們將采取切實可行的措施落實承諾的各項指標。其主要指標及實施措施如下：主要指標實施措施安全管理學生公寓無火災事件發(fā)生加強管理員消防安全知識，落實責任人負責巡視，發(fā)現隱患、苗頭及時處理；制定火災事故應急措施，定期演練；杜絕室內明火和使用大功率電器；定期宣傳，讓學生了解防火知識，組織由學校、物業(yè)、學生共同參加的消防演練。學生公寓無偷盜案件發(fā)生管理員對來訪人員嚴格執(zhí)行登記手續(xù)，杜絕閑雜人員進入學生公寓；對學生公寓內物品的出入實行登記放行手續(xù)；執(zhí)行24小時值班巡查制度，確保無偷盜案件發(fā)生；制定公寓鑰匙管理規(guī)定，鑰匙的登記、領用有序；加強法制宣傳、教育、培養(yǎng)學生知法、守法的意識。學生公寓無男女同寢、斗毆等事件發(fā)生嚴格執(zhí)行公寓管理制度，異性同學及異性來訪者不得進入寢室；充分發(fā)揮公寓中團組織及學生群體組織的示范作用，加強學生凝聚力。組織學生之間的交流，培養(yǎng)學生“互幫互助”的思想；制定斗毆事件的應急程序和解決措施，定期演練。環(huán)境衛(wèi)生管理學生公寓保持整潔衛(wèi)生，做到“五不”即不見積水、積土、雜物、不漏收垃圾、不亂倒垃圾；“五凈”即路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、果皮箱凈。加強保潔員的業(yè)務培訓，熟練掌握操作技能和專業(yè)知識；嚴格按照保潔工作程序操作，加強監(jiān)督檢查；保證對垃圾實行袋裝化；按區(qū)域責任到人，加強巡查，監(jiān)督檢查，嚴格考核制度。學生寢室內保持衛(wèi)生和美化保潔員為學生進行衛(wèi)生清潔指導，幫助學生做好寢室衛(wèi)生；管理員掌握一定的室內美化技能，不定期為學生 進行室內美化指導；對學生寢室定期監(jiān)督、檢查、指導，對不合格的發(fā)出限期整改通知單，并跟蹤復查。作好傳染病的預防與處理制定傳染病防止預案，管理人員必須按照規(guī)定的預案程序處理，發(fā)現問題及時向學校匯報；宣傳傳染病防治知識，加強學生身體健康檢查；定期請學校醫(yī)務處醫(yī)生為學生進行健康教育。維修服務管理學生公寓設施設備完好率在98%以上做好學生公寓交接驗收工作，發(fā)現問題及時與相關部門溝通解決；根據ISO9001:2000質量管理體系，制定嚴格的維修、保養(yǎng)制度；落實責任人，定期對水、電設施進行巡查，發(fā)現問題及時處理，做好詳細記錄；制定完善的維保計劃，利用節(jié)假日實施。學生公寓設施維修及時、妥善加強維修人員的培訓，提高專業(yè)技能；執(zhí)行24小時搶修制度，設立報修電話（值班室），接到報修及時通知維修人員，并做好相關記錄；維修人員接到報修電話后，必須立即趕赴現場進行維修，零星維修及時完成；維修后，進行跟蹤回訪，對維修質量進行檢驗確認內部管理保證管理人員精神飽滿，有良好服務意識和態(tài)度制定嚴格的工作行為禮儀規(guī)范，管理人員上崗必須統(tǒng)一著裝，佩帶工號牌，并