【正文】 400 　 保潔費(fèi)用測(cè)算年 1000 元 物業(yè)管理總費(fèi)用測(cè)算項(xiàng)目 月費(fèi)用 年費(fèi)用 物 業(yè) 費(fèi) （元 /㎡ 月） 備注8 / 32人工費(fèi)用 8237 98844 　 　辦公費(fèi)用 200 2400 　 　保潔費(fèi)用 1000 　 　合計(jì) 102244 　 　物業(yè)公司利潤(rùn) 　 成本的 10%應(yīng)交稅金 　 收入的 %物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi) 說明：初步測(cè)算的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為：118822 元 。 我公司報(bào)價(jià)為： 09年以后每年 115000元， 08年 12月 31日前為：每月減 2422元 第三部分 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)立方案、運(yùn)作流程及人員配備項(xiàng)目管理處機(jī)構(gòu)及崗位設(shè)置 運(yùn)作流程圖項(xiàng)目管理處實(shí)行直線型管理，處經(jīng)理負(fù)責(zé)制的領(lǐng)導(dǎo)結(jié)構(gòu)，下設(shè)保潔組、消防安保組，經(jīng)理兼管線、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)維修，保潔組兼餐廳衛(wèi)生，實(shí)施統(tǒng)一的物業(yè)管理。管理處經(jīng)理集指揮與領(lǐng)導(dǎo)職能于一身，全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。各項(xiàng)工作的安排及臨時(shí)任務(wù)的下達(dá)，均由管理處經(jīng)理直接安排。 隆海物業(yè)管理有限公司 項(xiàng)目管理處 各服務(wù)班組 地稅局辦公室管理處經(jīng)理（指揮、組織、控制、協(xié)調(diào)）反饋渠道項(xiàng)目處經(jīng)理保安 保潔 維修9 / 32部門職責(zé)（1） 工程維修（經(jīng)理兼）負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)，包括給排水、供配電、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、房屋等公共設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)服務(wù)。⑶ 消防安保消防安保中心負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)治安、交通與消防管理工作，包括門崗服務(wù)、巡視管理服務(wù)、車輛管理服務(wù)、監(jiān)控管理服務(wù)、治安管理服務(wù)、報(bào)刊收發(fā)和分發(fā)。⑷保潔組負(fù)責(zé)會(huì)務(wù)服務(wù)、餐廳衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、共用部位設(shè)施的清潔。此外人事、培訓(xùn)等事務(wù)將由物業(yè)公司總部負(fù)責(zé)。第四部分 服務(wù)人員配備方案一、服務(wù)人員的配備人員選配原則在管理處人員的配備和選撥上，堅(jiān)持以下原則：⑴ 德才兼?zhèn)涞聻橄娶?淡薄智商，看中毅力，努力和魄力⑶ 擯棄庸才，不容惰性、傲性和奴性⑷ 注重員工的可塑性和可持續(xù)發(fā)展性管理人員的配備序號(hào) 崗位設(shè)置 崗 位 要 求 配置人數(shù)10 / 321 管理處經(jīng)理大學(xué)專科以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)管理有獨(dú)到的見解，對(duì)管理處的工作有整體的思路和構(gòu)想。1人2 工程維修中 心主管 大專以上學(xué)歷，具有工程師職稱，從事本專業(yè)多年，了解物業(yè)管理知識(shí)。 （經(jīng)理兼任）3 會(huì)務(wù)服務(wù)外表形象氣質(zhì)佳，具有一定的行政管理經(jīng)驗(yàn)，并具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力。熟悉IS09001： 2022質(zhì)量管理體系。1人5 保潔綠化 從事過物業(yè)或相關(guān)的工作，對(duì)專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能非常熟悉，具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力 2人6 消防安保 退伍軍人，具有較為豐富的物業(yè)管理 3人崗位職責(zé)和工作范圍⑴ 管理處經(jīng)理 在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部管理、業(yè)戶服務(wù)、房屋設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)保養(yǎng)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、職工食堂服務(wù)、應(yīng)急事件處理及特約服務(wù)等工作。 組織擬制、審核和貫徹總公司管理服務(wù)的工作計(jì)劃和作業(yè)文件。 負(fù)責(zé)大樓管理服務(wù)的質(zhì)量控制和費(fèi)用控制。 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與地稅局、對(duì)口管理部門、物業(yè)行政主管部門以及地方有關(guān)管理部門之間的關(guān)系。 負(fù)責(zé)審批大樓管理服務(wù)公開文件和管理處作業(yè)文件的發(fā)放。 負(fù)責(zé)組織大樓公益性活動(dòng)。 完成公司交辦的其他任務(wù)。（2） 保安 嚴(yán)密監(jiān)視大堂內(nèi)的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象，及時(shí)處置或報(bào)告。 密切注意進(jìn)入大堂的人員，嚴(yán)格執(zhí)行來訪登記制度，對(duì)身份不明、形跡可疑、衣冠不整潔者，應(yīng)禁止其進(jìn)入。 掌握在大堂活動(dòng)的客人動(dòng)態(tài)，維護(hù)大堂秩序， 熟悉大樓內(nèi)各業(yè)主及大樓內(nèi)辦公人員的情況。11 / 32 對(duì)于進(jìn)入大樓進(jìn)行作業(yè)的各類人員，必須按照有關(guān)規(guī)定認(rèn)真進(jìn)行驗(yàn)證登記后方可放行。 對(duì)搬家或搬出其它物品，必須按公司規(guī)定出具《物品放行單》經(jīng)核對(duì)無(wú)誤后方可放行。 保證大樓內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施的安全，防止被盜及損壞現(xiàn)象發(fā)生。 認(rèn)真做好執(zhí)勤記錄，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，做到交接清楚，責(zé)任明確。接班人員未上崗前，不準(zhǔn)下崗。 監(jiān)視大樓內(nèi)的人員及設(shè)備設(shè)施情況，維護(hù)大樓內(nèi)秩序，防止發(fā)生事故。 巡查、登記各公司的安全及公共部位設(shè)施、設(shè)備完好情況。 對(duì)大樓內(nèi)的可疑人員和物品進(jìn)行盤問和檢查。 制止大樓內(nèi)發(fā)生的打架、滋擾事件；勸阻大樓內(nèi)的推銷、散發(fā)廣告等閑雜人員離開大廈。 每班巡樓三至五次，對(duì)業(yè)主違反管理規(guī)定影響他人工作、休息的行為要進(jìn)行勸阻和制止。 負(fù)責(zé)火警、匪警的驗(yàn)證和處置。 回答訪客的咨詢，必要時(shí)為其導(dǎo)向。 對(duì)大樓內(nèi)的施工現(xiàn)場(chǎng)及施工人員進(jìn)行查證及安全檢查工作 認(rèn)真做好執(zhí)勤記錄，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，做到交接清楚，責(zé)任明確。接班人員未上崗前，不準(zhǔn)下崗。 負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域車輛交通的管理、停車管理及相關(guān)設(shè)施的管理； 維持車庫(kù)（場(chǎng)）交通秩序，保證道路暢通無(wú)阻。對(duì)進(jìn)出停車場(chǎng)的車輛進(jìn)行檢查，當(dāng)發(fā)現(xiàn)進(jìn)場(chǎng)車輛有損壞時(shí)，應(yīng)立即向車主或司機(jī)指出，并做好記錄，防止因責(zé)任不清而發(fā)生糾紛。 指揮車輛的出入和停放，主動(dòng)疏導(dǎo)車輛出入車庫(kù)（場(chǎng)） 。 提醒和指揮車主（司機(jī)）進(jìn)場(chǎng)后按規(guī)定路線行駛,按指定車位泊車，對(duì)違章車輛，應(yīng)及時(shí)制止并加以糾正，糾正前必須先敬禮。 仔細(xì)檢查停放車輛的車況；發(fā)現(xiàn)漏水、漏油，未關(guān)好車門、窗等12 / 32情況及時(shí)通知司機(jī)（車主）或報(bào)告當(dāng)班領(lǐng)導(dǎo)。 對(duì)在車場(chǎng)附近泊車、擺攤者，要進(jìn)行勸離和制止。 保持車庫(kù)值班室的衛(wèi)生，堅(jiān)持每天清潔保持良好的工作環(huán)境。 定期檢查車庫(kù)（場(chǎng)）設(shè)施是否完好、有效，如有損失，要及時(shí)報(bào)告上級(jí)，維修更換，不準(zhǔn)車主在車場(chǎng)內(nèi)自行洗車。 值班人員要勤巡邏，多觀察，隨時(shí)注意進(jìn)入車庫(kù)的車輛情況及駕駛員的行為，對(duì)發(fā)現(xiàn)的可疑情況要及時(shí)報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)。 認(rèn)真作好車場(chǎng)的安全工作，堅(jiān)決杜絕車輛被盜和其它安全問題發(fā)生。 嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，認(rèn)真填寫交接班記錄，做到交接清楚，責(zé)任明確。（3）保潔員 對(duì)保潔主管負(fù)責(zé)，認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)管理制度； 按公司規(guī)定的崗位作業(yè)范圍、按質(zhì)、按量完成作業(yè)任務(wù)。 努力學(xué)習(xí)技術(shù)、積極參加培訓(xùn)，熟悉公司質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全，一體化管理方針、目標(biāo)和相關(guān)指標(biāo)，不斷提高服務(wù)意識(shí)和技能。 遵章守紀(jì)，忠實(shí)誠(chéng)信，團(tuán)結(jié)協(xié)作，禮貌待人，提升自身形象，做到安全文明服務(wù) 在主管帶領(lǐng)下，認(rèn)真完成本職工作和其他交辦任務(wù)。第五部分 員工培訓(xùn)與考核一、培訓(xùn)各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到 100%；各類專業(yè)人員持證上崗；二、培訓(xùn)計(jì)劃在人員培訓(xùn)工作上擬采取如下措施：結(jié)合大樓物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)方面的經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)物業(yè)管理市場(chǎng)及行業(yè)動(dòng)態(tài)的最新變化，隨時(shí)調(diào)整培訓(xùn)策略，不斷更新培訓(xùn)內(nèi)容，保證培訓(xùn)的效13 / 32果。樹立“管理者就是培訓(xùn)者”的觀念。每一位管理人員都應(yīng)該擔(dān)負(fù)起培訓(xùn)下屬員工的職責(zé)。尤其強(qiáng)調(diào)培養(yǎng)員工實(shí)際工作中的能力，要求員工通過培訓(xùn)結(jié)合自己的工作實(shí)踐來不斷提高自己的工作能力，掌握和熟悉日常工作的程序、要求、方法和技巧。結(jié)合實(shí)際不斷持續(xù)改進(jìn)培訓(xùn)課程的內(nèi)容。將不斷總結(jié)實(shí)際工作中的良好經(jīng)驗(yàn)，并用以指導(dǎo)員工，防止員工在機(jī)械循環(huán)的培訓(xùn)中喪失學(xué)習(xí)動(dòng)力。采用先進(jìn)科學(xué)的方式（例如拓展訓(xùn)練、感受性訓(xùn)練、游戲等） ，使培訓(xùn)形式多樣化，增加不斷培訓(xùn)的效果。同時(shí)在培訓(xùn)方法上，將采用多種技能訓(xùn)練于一體的培訓(xùn)方法。具體方法如：講授法、討論法、案例法、模擬角色法、對(duì)抗辯論法、專題討論會(huì)、參觀學(xué)習(xí)、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)習(xí)和職務(wù)輪換等。培訓(xùn)工作制度化，保證員工有足夠的培訓(xùn)時(shí)間。通過分級(jí)考核及末位淘汰制度，制遣員工的緊迫感和壓力感，將傳統(tǒng)的被動(dòng)性接受培訓(xùn)，變?yōu)閱T工自發(fā)性的主動(dòng)參與。源源不斷的人員培訓(xùn)是物業(yè)公司的管理水平不斷提高的根本保證。為此，公司根據(jù)自身發(fā)展的需要，建立自己的“培訓(xùn)中心” 。培訓(xùn)師資由公司中級(jí)以上的專業(yè)管理人員和各部門主要負(fù)責(zé)人擔(dān)綱，講授市場(chǎng)的營(yíng)銷策劃和各類物業(yè)的管理，從物業(yè)管理的規(guī)范服務(wù)、各部門的崗位