【正文】 山市第二建筑工程公司穗農(nóng)二區(qū)經(jīng)理。2022 年 3 月至 2022 年 8 月任中山市穗農(nóng)建筑公司法定代表人兼總經(jīng)理職務(wù)。2022 年 8月至現(xiàn)在任中山市港穗房地產(chǎn)有限公司法定代表人兼總經(jīng)理。廖錦泉先生自參加工作以來，務(wù)實(shí)、敬 業(yè)。具開拓 創(chuàng) 新精神，先后創(chuàng)立“中山市港穗制造廠”、“中山市 勁力聯(lián)合粘合劑有限公司”、 “中山市穗港房地 產(chǎn)有限公司” 、“中山市港穗建筑工程有限公司”、 “中山市港穗房地產(chǎn)有限公司”等企業(yè)。并曾在上述企 業(yè)任股東、董事、 總經(jīng)理、法定代表第 5 頁 共 57 頁人等職務(wù)。廖錦泉先生創(chuàng)辦上述企業(yè)，均在港口 鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)、港口 鎮(zhèn)發(fā)展。長(zhǎng)期以來，擁護(hù)黨的政策、遵守國(guó)家法律、依法經(jīng)營(yíng)。成為港口鎮(zhèn)納稅大戶 之一。廖錦泉先生還熱心社會(huì)公益事業(yè)，對(duì)鎮(zhèn)區(qū)慈善活動(dòng)、對(duì)扶持社會(huì)脫貧解困均作出較大的貢獻(xiàn)。廖錦泉先生自 1986 年以來先后連續(xù)多屆出任中山市人民代表直至今。建設(shè)單位簡(jiǎn)介：中山市港穗房地產(chǎn)有限公司簡(jiǎn)介（以下簡(jiǎn)稱公司）成立于 2022 年 8 月17 日，注冊(cè)資金人民幣 43870027 元。公司由股 東二人 組成，其中廖 錦泉先生占公司股權(quán)%，湯筱青女士占公司股權(quán) %。公司法定代表人及公司總經(jīng)理由廖錦泉先生擔(dān)任。公司財(cái)務(wù)總監(jiān)由楊焯生先生擔(dān)任。公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；銷售；建筑材料。公司由總部、開發(fā)部、銷售部、財(cái)務(wù)部四大部門組成。全公司現(xiàn)在企業(yè)員工 46 人，其中具有中級(jí)職稱以上 12 人（包括工程師、會(huì)計(jì)師、 經(jīng)濟(jì)師 ）。公司自成立以來，先后已竣工開發(fā)小區(qū)有：“港穗商 業(yè)大廈”第一期，9680m 2，第二期11240 m2，第三期 12683 m2，；和“水禾園”第一期 84759 m2，第二期 60191 m2?？傆?jì)已開發(fā)竣工樓盤共 5 期，開發(fā)總面積達(dá) 178553 m2，創(chuàng)造利潤(rùn) 2955 萬元，上繳國(guó)家 2290 萬元。可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（加地方依據(jù)）①1①與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；①2①國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資[2022]15 號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；①3①國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；①4①《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》；①5①《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。編制范圍依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、 規(guī)程、規(guī)范， 對(duì)水禾園三期 B 區(qū)項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、 項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方第 6 頁 共 57 頁面進(jìn)行全面論證和研究。項(xiàng)目提出的理由① 項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約 —2 個(gè)百分點(diǎn)。中山房地產(chǎn)占 GDP 的比重還將快速上升， 對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到 2022 年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到 28 平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到 18%，城市化水平將提高到 41%左右。我國(guó)居民住宅的近期 發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室以上，力爭(zhēng) 2022 年達(dá)到人均建筑面積 35 平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和二室兩廳。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。② 項(xiàng) 目對(duì)港口鎮(zhèn)建設(shè)將起到促進(jìn)作用隨著港口經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使港口居民的生活環(huán)境、居住 環(huán)境不斷得到改善。水禾園居住小區(qū)三期項(xiàng)目符合中山城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。第 7 頁 共 57 頁③解決 勞動(dòng)就業(yè)的需要由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。而投資、消 費(fèi) 、出口是國(guó)民 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 的原動(dòng)力，因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó) GDP 每增長(zhǎng) 1 個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供 80 多萬個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加 10%，大約 可以拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，則可提供 40 多萬個(gè)就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為中山市港口鎮(zhèn)重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為 增加港口鎮(zhèn)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。④房地 產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。我們公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程，決定規(guī)劃、開 發(fā)水禾園三期工程。擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目位于中山市中心城區(qū)北部，港口鎮(zhèn)群眾社區(qū)、木河逕以南、東近靠興港南路，南面有北環(huán)路、西面有東明北路交通條件十分發(fā)達(dá)。預(yù)期目標(biāo)該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)期為 12 個(gè)月，該項(xiàng)目投資回收期為 年，投資估算為14437 萬元， 該項(xiàng)目計(jì)劃 2022 年 4 月開工，2022 年 1 月工程竣工，計(jì)劃投入自第 8 頁 共 57 頁有資金為 5400 萬元，占項(xiàng)目總投資的 38%，投入自有 資金中不包括土地出讓金及契稅為 3656 萬元，前期工程費(fèi)用 1516 萬元。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目于 2022 年 3 月全部竣工交付使用。主要建設(shè)條件水禾園居住小區(qū)三期建設(shè)項(xiàng)目是中山港穗房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分，該項(xiàng)目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（教師公寓）和商住房開發(fā)兩部門進(jìn)行，項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn) 動(dòng)、休 閑、生態(tài)、養(yǎng)生的健康生活。 為了加快招商引資力度，加快港口基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，把港口建設(shè)成為區(qū)域性的中心城市。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目 總體指標(biāo)1 用地面積 2 土地用途 商住3 容積率 4 總建筑面積 673795 可售面積 657806 建筑棟數(shù) 4第 9 頁 共 57 頁序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)值1 建筑密度 %① 2 容積率 3 綠地率 ①% 434 項(xiàng)目總投資 萬元 144375 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元6 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 357 靜態(tài)投資回收期 年8 動(dòng)態(tài)投資回收期 年. 問題與建議項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測(cè)算過程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國(guó)家及中山市港口鎮(zhèn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。港口鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開發(fā)高潮時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián) 合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重 營(yíng)銷推廣，保證銷售資金回款?？紤]到水禾園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場(chǎng)，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一。同時(shí)在建設(shè)的過程中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策。而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。第 10 頁 共 57 頁第 2 章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究. 投資環(huán)境分析1①國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 2022 年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資 48267 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中，商品住宅投 資 34038 億 元，增長(zhǎng) %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。12 月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)投 資 5570 億元，增長(zhǎng) %。第 11 頁 共 57 頁①①2022 年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，比上年增長(zhǎng) %；房屋新開工面積 億平方米，增 長(zhǎng) %；房屋竣工面積 億平方米，增長(zhǎng) %，其中，住宅竣工面 積 億平方米，增長(zhǎng) %。①①2022 年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積 億平方米，比上年增長(zhǎng) %，土地購(gòu)置費(fèi) 9992 億元，增長(zhǎng) %。①①12 月當(dāng)月，房屋新開工面積 億平方米，同比下降 %；房屋竣工面積 億平方米，下降 %，其中，住宅竣工面積 億平方米，下降 %；土地購(gòu)置面積 4889 萬平方米，增長(zhǎng) %，土地 購(gòu)置費(fèi) 1061 億元，增長(zhǎng) %。2022 年，全國(guó)商品房銷售面積 億平方米，比上年增長(zhǎng) %，增幅比111 月提高 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷 售面積增長(zhǎng) %，辦公樓增長(zhǎng) %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng) %。2022 年，商品房 銷售額 萬億元，比上年增長(zhǎng) %，增幅比 111 月提高 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅 銷售額增長(zhǎng) %，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng) %和 %。①①12 月當(dāng)月，全國(guó)商品房銷售面積 21808 萬平方米，同比增長(zhǎng) %；全國(guó)商品房銷售額 10201 億元，同比增長(zhǎng) %。①2022 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 72494 億元，比上年增長(zhǎng) %。其中，國(guó)內(nèi)貸款 12540 億元，增長(zhǎng) %；利用外 資 796 億元，增長(zhǎng) %；自籌資金 26705 億元，增長(zhǎng) %；其他資金 32454 億元，增長(zhǎng) %。在其他資金中，定金及預(yù)收款 19020 億元，增長(zhǎng) %；個(gè)人按揭 貸款 9211 億元，增長(zhǎng) %。2①項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素 根據(jù)中山市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示 2022 年，全市堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)中央及全省各項(xiàng)決策部署，努力在轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)內(nèi)需穩(wěn)外需、惠民生保穩(wěn)定等方面下功夫，全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好。全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，同比（下同）增長(zhǎng) %。其中，第一 產(chǎn)業(yè) 增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三 產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) 11%，三次產(chǎn)業(yè)比重為 ::。第二產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 %，拉動(dòng)GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增 長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 %，拉動(dòng) GDP 增第 12 頁 共 57 頁長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。 一、工業(yè)產(chǎn)銷增速平穩(wěn)，產(chǎn)業(yè)活力持續(xù)增強(qiáng) 全年完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %。從主要行業(yè)看，裝備制造業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先增長(zhǎng)，區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)亮點(diǎn)頻現(xiàn)。裝備制造業(yè)總產(chǎn)值 億元，占規(guī)模以上工業(yè)的 %，增長(zhǎng) %，超出規(guī)上工業(yè)增長(zhǎng)水平 個(gè)百分點(diǎn)；支柱產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值 億元，占規(guī)模以上工業(yè)的 %，增長(zhǎng) %；區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)中，醫(yī)藥制造業(yè)增 長(zhǎng) %，家具制造業(yè)增長(zhǎng) %，增速分別高于規(guī)上工業(yè)增長(zhǎng)水平 和 個(gè)百分點(diǎn)；從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)看，民營(yíng)工業(yè)與“三資”工業(yè)齊步發(fā)展。民營(yíng)工業(yè)完成總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %；“三資”工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %；從產(chǎn)銷 狀況看，工業(yè)銷售與生產(chǎn)增長(zhǎng)基本同步，全市完成工業(yè)銷售產(chǎn)值 億元，其中實(shí)現(xiàn)出口交貨值 億元，工業(yè)產(chǎn)品銷售率 %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。 二、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，漁業(yè)產(chǎn)值帶動(dòng)明顯 全市實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %。其中：漁業(yè)產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %，占農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值的 %，是拉動(dòng)全市農(nóng)業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)的主要因素；農(nóng)業(yè)產(chǎn)值 億元，占比 %；畜牧 業(yè)產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %，占比 %。 三、投資增幅穩(wěn)中有升，商品房銷售增速加快 全市完成固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) 21%。從產(chǎn)業(yè)投向看，第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %，其中工業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)開發(fā)投 資 億元，增長(zhǎng) %。商品房銷售額 億元，增長(zhǎng) %，商品房銷售面積為 萬平方米，增長(zhǎng)%。 四、消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)物價(jià)增速平穩(wěn) 全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %。其中批發(fā)和零售業(yè)零售額 億元，增長(zhǎng) %；住宿和餐飲業(yè)零售 額 億元，增長(zhǎng) %。受食品價(jià)格尤其是瓜果蔬菜及水產(chǎn)品價(jià)格上漲的影響，居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)同比上漲 %。其中非食品價(jià)格上漲 %，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲 %，消 費(fèi)品價(jià)格上漲%。在消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)中，八大類消費(fèi)價(jià)格 總體呈現(xiàn)“六升二降”態(tài)勢(shì)，其中食品類價(jià)格上漲 %，居住類價(jià)格上漲 %，衣著類價(jià)格下降 %。 五、出口增速較為平穩(wěn)，利用外資穩(wěn)步增長(zhǎng) 全市完成進(jìn)出口總額 億美元，增長(zhǎng) %，其中進(jìn)口 億美元，增長(zhǎng) %，出口 億美元，增長(zhǎng) %。出口份額居前的國(guó)家為美國(guó)，占全市出口總值的 %；出口增速最快的國(guó)家是韓國(guó)，增速 為 %，比全市增第 13 頁 共 57 頁速高 個(gè)百分點(diǎn)。全市新簽利用外資項(xiàng)目 147 宗，合同利用外資 億美元，增長(zhǎng) %；實(shí)際利用外資 億美元，增長(zhǎng) %。 六、財(cái)稅收入持續(xù)增長(zhǎng)，信貸增速穩(wěn)步加快 全市實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，增長(zhǎng) %，一般預(yù)算支出 億元，增長(zhǎng) %。完成國(guó)地兩稅收入（含海關(guān)代征）